買屋買在重劃區，房價一定會漲嗎？

重劃區真的有這麼威嗎？我們來驗證一下吧！

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】信義計劃區、大直重劃區、新板特區、新莊副都心、頭前重劃區房價發展史，都印證「重劃區房地產、先買先贏」的事實，錯過前5個致富機會，不要錯過第6個~洲子洋重劃區，依照重劃區致富公式，現在進場最划算。

台北市信義計劃區花了20年時間，在重大公共建設帶動下，房價漲幅14倍;大直重劃區過去10年時間房價漲幅7倍。受到新北市政府遷移新板特區帶動，7年房價漲幅近3倍;新莊副都心、頭前重劃區3年房價漲幅也超過1倍。重劃區致富賺錢的公式其實很簡單明瞭擺在眼前，那就是「長期投資、先買先贏。」

重劃區新起，是投資最佳時間點
所以，「選擇公共建設推動的重劃區，進場投資房地產，長時間持有，是一定會賺錢的。」上面的5個重劃區成功案例都是如此，把握公共建設帶來的房地產增值，是一個很好的投資賺錢方式。重劃區買房致富的經驗是「一個重劃區的新起之際，通常都是房地產投資最佳時間點。」

所以，當這種重劃區致富成功經驗與賺錢公式被認同之後，2012年剛起步的洲子洋重劃區就值得注意。
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好，新聞接下來就是有關洲子洋重劃區的介紹了，有興趣的朋友可以在google搜尋關於他的資訊。

重點是，到底在往後的時間裡，重劃區還是不是房地產增值的保證呢？
筆者認為可以從兩個面向來探討：

1. 市場的實質需求面
我們一般來說，購屋的需求面不外乎是人口、資金兩種，而通常人口的量與質決定了資金是否進駐該區的房市。只有在兩著的強度大於房屋的供給量時房地產才有增值的可能！

之前法意group的Joe有提到人口紅利問題對台灣房市的負面影響，筆者也認為這會是台灣未來房市最大的長期利空因素。因為在少子化的影響下，購屋的需求一定會減少，簡單來說就是買房的人越來越少，大筆的資金也無法持續挹注的情況下，台灣房市尤其是重劃區所受到的衝擊只會更大！

新聞中所提到的信義計畫區、大直重劃區、新板特區等區域為什麼房市這麼熱？為什麼會漲這麼多？
除了環境的改善與交通的便利性之外，筆者認為重點是在區內的建案推出時，台灣的人口紅利因素還存在，大家都還有購屋需求、資金也因此可以購買這些物件的原因所造成。而時至今日，洲子洋重劃區還能不能複製這樣的成長？筆者抱持著懷疑的態度！

2. 消費者的預期心理
簡單來說，因為大家對於重劃區這個題材已經非常熟悉，再加上前面又有幾個成功的案例在眼前，因此在預期上漲的心理下，建商取得的土地價格，抑或房屋建成時的售價，很有可能都已炒過一波、甚至好幾波，消費者的增值空間也會因此被壓縮！

其實筆者不看好的原因還有很多，包括該重劃區的定位、地理位置等都有探討的空間，但是整個大環境的供需問題，以及炒家看到重劃區的嗜血因素，都會置購屋者於危險之境，這是必須要三思的問題，分享給大家！

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從"環遊郡"事件來看買屋的風險！

人家常說買房子是人生中最甜蜜的負荷，但這個負荷到底甜不甜蜜？還是會落個悽慘的下場呢？先看一下這則新聞！


住戶控 環遊郡公設不堪用
樺福老董張綱維辯稱：無點交義務

【馮牧群╱台北報導】樺福建設端出淡水小坪頂建案「環遊郡」采迭區38戶，以破盤行情5折價、底價每坪12萬元標售，昨日舉辦產品說明會，樺福建設看好標出價每坪逾20萬元。

不過當地住戶昨日指控，環遊郡公設問題多，樺福卻遲遲不願處理，管委會現已提告。新北市消保官建議，民眾購買成屋應依照契約逐項親自檢視設施，才可確保自身權益。

近半年環遊郡住戶與建商之間頻傳糾紛，包括去年10月環遊郡住戶控告該案公共設施不堪使用，廣告不實；捷運復興崗站外的「環遊郡」悠活館6層樓建物，原為住戶的公設會館，但去年11月樺福建設因積欠工程款而遭查封無法使用。

已購環遊郡「覓風」、「山妍」區各一戶的住戶翁小姐昨日指出，社區的SPA、超市、泳池、健身房等公共設施從4年前交屋至今都不堪使用，住戶向樺福反映，對方卻遲遲推託不願回應，有8成住戶不願再繳交管理費。

翁小姐說，曾心動想買采迭區，但是因為覺得建商不老實而作罷，如今底價剩5成不到太誇張，「建商很難跟現有住戶交代」。對於公共設施的糾紛，張綱維昨日辯解，出問題的公設是當初東隆五金的毛胚屋，樺福接手後並沒有點交的義務。

不過，新北市消保官表示，樺福建設當然有義務點交，買方應親自檢查每一項契約中的設施，以確保自身權益。
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買股票買錯了、賠錢了可以用市價停損殺出，但房地產卻不一樣，因為流動性較差的原因，除非賣得真的很便宜、或是物件本身非常優質，不然有時候就算想賣也不一定賣的掉！

這種情況對年輕人來說，很有可能會因為這間賠錢的房子而壓垮自己的人生，陷入欲哭無淚的狀況！

因此為了不讓這種情況發生在自己的身上，事前的預防就變得非常重要，如何評估一個房子的好壞？行情如何？好不好轉手？我負不負擔得起？等問題一定要好好地想一想！

畢竟買房子是人生大事，所以對於房地產的專業與正確的心態養成絕對不可馬虎，不然上述的新聞事件很可能會發生在你的身上！

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年輕人買房的現實，水果妹(柯以柔)的購屋模式探討！

繼上週介紹有關陳宛若小姐的成功換屋術之後，本週再來談談水果妹（現在是水果媽）柯以柔小姐的購屋經驗！


文章重點節錄︰
柯以柔剛開始找房子時是在同社區找房子，2008年初買下租屋的隔壁棟屋子，35坪標準3房2廳的中古屋，室內實際25坪，而且每1戶都能配到1個地下室車位，她在房價低點花不到800萬元買入，抱著自住的心情，很用心在裝潢，花80萬元弄得美觀舒適，現在市價已經拉高至1400萬元。


「大家都知道我工作的主軸是以出外景為主，後來節目越接越多，其實我在家的時間很少，當時我弟弟也結婚了，汐止的家只剩下爸媽兩個人住，於是09年底我就搬回汐止。剛好有藝人想要租房子，同是藝人也好溝通，就把內湖的房子租出去。」柯以柔就這樣開始用租金繳房貸的日子。


2009年金融風暴，政府釋出第2次優惠房貸，利率很低，銀行的朋友建議柯以柔先不要還買第一間屋的本金，轉投資比較划算，於是她興起買第2間房的念頭。


柯以柔碰巧在松山車站附近看了1間14坪的小套房，格局為1房1廳1衛還有陽台的中古屋。松山車站周邊生活機能佳，後面有南港運動中心，捷運正在施工，附近又有饒河街夜市，讓她決定買下第二間屋，她花不到30萬元重新裝修，以每月1萬6000元出租，房貸每月1萬3000 元，她頭期就付掉總價超過3分之1。


2011年1月柯以柔賣掉14坪松山小套房，以600萬賣出，獲利剛好補貼買的第三間屋。


柯以柔2010年年底在台北縣汐止市附近買房，「我是在地人，對汐止環境很熟悉，到內湖只要十多分鐘，到東區也很方便，又有台鐵跟捷運雙鐵共構。」加上她想幫父母換間有電梯的房屋，於是以1200多萬買下11年的中古電梯大樓，坪數40坪，3房2廳2衛，附1個地下室平面停車位，抱著自住的心態，短期之內不會脫手。


原文出處︰http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110407/81/1y8w.html
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大概很多人在看這篇文張時都會有一個疑問，就是為什麼感覺柯以柔可以從第一間內湖的房子開始，第二間、第三間的一直買呢？有什麼操作的秘訣嗎？還是要準備很多現金才可以做到呢？

其實會有這個疑問，是因為當時跟現在處於不同的授信時空背景所致！

這話是什麼意思呢？
大家應該都知道銀行在承做房貸時，除了借款人過去的信用條件之外，還會參考兩個非常重要的條件，分別是收入&財力證明與抵押品的優劣，以判斷能提供的貸款成數以及利率的高低！

撇開抵押品先不談，收入證明與財力證明對銀行來說代表了你的月收入有沒有能力cover貸款的月付金。而銀行為了風險控管考量，會用貸款月付金占了月收入多少個百分比(負債比)，來評估你的還款能力是否ok(最高為70%)。

一般來說月收入的形式大多是以來源最穩定的薪資為主，再來就是可供證明在六個月左右的時間能提供穩定收入的項目，例如房租、副業所得，股利等都可提供給銀行當作收入來源。

再加上幾年前因為房屋貸款的條件相對寬鬆，也比較有操作空間，因此也就產生了不一定要有實質的薪資收入，只要能提供等值的收入證明，例如房租收入，銀行也會放款的現象，這也是柯以柔小姐會什麼可以一直買房子的原因！

但是以目前的大環境來說，因應政府的打房政策，金管會已發函國內的銀行業者，為了避免投資客利用人頭戶操作假的收入證明來炒房，對於借款人的收入來源與查證的工作也越來越嚴密。因此，比較不能提供保障的房租收入等項目，採信的銀行自然就越來越少。

所以我們可以得出一個結論：房地產其實就算身上沒有太多現金，只要放款條件夠寬鬆還是可以玩，但是因為提供財務槓桿的銀行業者們，他們的授信條件一直在變動，因此筆者認為房地產的專業化導向是不可避免的，畢竟很多狀況與條件是要隨著變動一起調整的，如果沒有專業在身的話很容易無所適從，這也是為什麼很多買屋致富的傳奇故事實行起來困難重重的原因所在！

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年輕人的換屋致富學！

筆者最近偶然在yahoo房地產的網站上，看到一篇關於伊林模特兒經紀公司陳婉若小姐的成功換屋，並坐擁價值7000萬房產的文章，讓筆者對於上班族買屋致富的議題產生一些想法，並透過這篇文章與大家一起分享！ 


文章重點節錄：
陳婉若剛與老公交往時，花了450萬買了一間位於新店的20坪舊公寓，屋齡約16年，雖然居住品質不理想，但窩在小公寓裡頭，生活還是很開心。不過新店距離工作地點太遠了，陳婉若不想浪費時間在通勤上，於是有了換屋的念頭，一年後將新店的公寓賠錢賣掉。

2003年陳婉若趁著SARS期間房市大跌，加上兒子出生，家中多了新成員，需要更大的生活空間，因此以1200萬的低價住進民生社區50坪的房子，她說民生社區大小公園很多，住戶素質整齊，因為兒子那時沒升學壓力，民生東路的美味小餐館很多，她和兒子都很懷念住在民生社區的時光。

2009年的金融海嘯讓許多人的財產瞬間縮水，但陳婉若卻認為這是機不可失的買房時機，當時他重回伊林並接掌明星藝能學院，最大考量是遷就兒子就讀仁愛學區，所以她將民生社區的房子以兩倍價格2400萬賣出，買下仁愛路4000萬、70坪的頂樓樓中樓，現在市值已翻漲兩倍、高達7000萬。

從租房子到擁有自己的家，從郊區搬到市區，房子也從最早的20坪換到70坪，還擁有東區的燙金門牌！陳婉若說自己換屋全因生活考量，剛結婚時只想離工作的地方近一些，婚後有了小孩，重心就移到小孩身上，希望小孩有較好的成長空間，而現在居住的仁愛路、國父紀念館這一帶算是鬧中取靜，滿足一家三口的需求。

陳婉若的買屋、換屋經驗算是成功，她常跟新進公司的小模特兒說，買名牌包選定幾個基本款就好，況且模特兒的工作收入不穩定，把錢存下來買房子比較實在，甚至可以找幾個朋友共同投資。

原文出處：http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120131/81/31jp.html
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很多人都想知道，為什麼陳婉若小姐可以如此成功的換屋呢？有購屋需求的年輕人也可以比照辦理嗎？

年輕人當然可以比照辦理，但前提是必須具備以下三項條件才有可能辦到：
1. 工作或賺錢的能力要夠強！
文中有提到陳購買第一間房子時總價是450萬，換算頭期款大約將近100萬，但是當她購入第二間房時總價一下就提升到了1200萬，頭期款大概是兩百五十萬左右。

試問，如果沒有相當的賺錢能力，如果在短短幾年內擠出這多餘的150萬頭期款呢？更何況她還有小孩要養，當然也有可能家裡有資助一些啦，但這不在本文的討論範圍內。
 
2. 雙薪家庭
買了房子之後，房貸就成了最大的支出。所以如果老公也有在賺錢，並分擔一些家庭開銷與支出的話，一般人就會比較有勇氣進行一些投資理財，或是購屋的行為！

3. 購屋時機的掌握
陳婉若小姐的第二與第三間房買入的時機分別是sars與2008年金融海嘯期間，這點就不用再多說了吧。這樣的時機點少之又少，但所賺進的增值空間是大之又大！

所以筆者認為陳婉若小姐是靠著自己與老公共同努力地賺錢、買房，才有機會把三宅一生這個名詞發揮到淋漓盡致，並不是對於房地產的專業知識或趨勢判斷到底有多麼深入的學問或了解！

那現在的年輕人還有這樣的機會嗎？
很困難，但還是有！

因為房地產已經成為了社會大眾的顯學，所以進入門檻會變得越來越低，如果你沒有很強的賺錢能力讓你當靠山的話，要像陳婉若小姐這樣順利地換到台北市蛋黃區的房子確實不容易。

所以學習專業的房地產知識就成了現在年輕人的唯一管道，因此身為年輕人的你，是不是該好好開始準備了呢？！

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三大重點，讓你成為成功包租公(婆)！

少子化的壓力，連武功高強的包租婆都撐不下去了嗎？到底該怎麼做，才能找到屬於自己的被動收入呢？


新聞重點節錄：
少子化，連包租公、包租婆也受影響！根據調查，大專院校的外宿生，從前年的32萬，減少到去年不到30萬人；房東為了留住學生房客，除了降價，還有人提供獎學金及獎金，而其中以都會區學校旁的校外宿舍，促銷搶客最為明顯。

就怕房子沒人租，房東不敢喊漲，還主動釋出利多，有房東打出續租享折扣，還有人提供獎學金，或是10台腳踏車抽獎，因為有人看屋，就有機會降低空房率。

經濟不景氣，擔心沒搶到學生房客，空屋一學期鐵定賠本，房東降價求租，也有人提升硬體設施，議價空間大，但學生們也得多看多比較，租屋安全比低價更重要。

 
新聞簡評：
其實不只是少子化現象使房子越來越難租，投資客為了躲避奢侈稅而轉賣為租也是原因之一。

筆者在之前的文章有提到，這10年來因為房市持續上漲，使房地產投資這門學問已成為了一門顯學。只要到了餐廳、咖啡廳等地方，用心聆聽大概都可以聽到很多人口模橫飛的談論著房地產投資怎樣怎樣的，好像不懂就落伍了一樣。

而在進入者不斷增加的趨勢之下，這個行業會越來越難做、競爭越來越激烈、投資報酬率越來越低也就成為了必然會發生的現實。

那這些問題該怎麼解決呢？難道房地產投資或置產以後都不能碰了嗎？
當然不是！不過一定要更加地"專業化"，才不容易被市場所淘汰！

何謂專業化？
以本新聞所指的內容來說，如果想當個不受景氣影響的包租公，那就一定要先設定好心目中理想的投資報酬率！

通常筆者會抓起碼6%左右，才不至於會被利率政策所影響。

抓好了之後，接著要找到有龐大需求的地方，例如：如果專做學生市場，那可以上行政院主計處搜尋學生總數最多的學校，然後再進行實地勘查。

實地勘查要勘察些什麼呢？
除了合理的租金行情、生活機能、交通等因素之外，最重要的就是當地房屋供給量到底多不多？容不容易破壞當地的房價或投報率？這些重點都必須要考慮進去才行。

接下來最重要的就是客群的切割！
就像開餐廳一樣，有泰國料理、有川菜、有牛排館等各式不同的主題，而不同主題會吸引到不同的客群上門用餐，同時業者也會因應客群的不同，推出不同的客製加值化服務，這就是差異化所在！

收租套房也是一樣，我們的客戶就是房客，怎麼樣在合理的價格內，為客戶創造最大的加值化服務才能創造最大的獲利！

例如：有的包租公只租房子給女房客，那他就可以在有限的空間內做一個女用的更衣間，除了可以放置衣物之外，還可以擺上一面全身鏡，讓房客彷彿置身於伸展台的感覺；而若租給男生的話，可以將上網的頻寬拉到最大，讓房客可以無限制地下載那些有的沒的(在說什麼啦，我聽不懂= = )！

其實還有很多創意可以玩，而提供這些加值服務的收租套房在市場上都是屬於相對稀有的產品，在價格上(租金)都可以比同業高一些，同時也增加套房的市場競爭力，讓你在不景氣的時候還是可以獨占鰲頭。

這，才是專業化的不動產經營之道！

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華南銀拒貸小套房，銀行雨天收傘？

華南銀拒貸12坪小套房 銀行收傘抑制投資客
鉅亨網記者詹宜軒 台北 2012-02-01  11:06　   

針對日前媒體報導華南銀行拒貸實坪12坪以下小套房，且其他行庫可能跟進一事，外界解讀為銀行看淡房市後勢，對此，房仲業者認為，各行庫對小套房物件核貸一事本就較為審慎，但多少也可由此事件嗅出大型行庫對投資型產品收傘的意味。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，小套房產品原本就不為行庫所喜，因此近幾年來不只放貸成數差，利率也比一般標的高，此次華銀拒貸傳聞除顯示大型行庫對投資型商品收傘外，也某種程度展現銀行看淡房市後勢的態度。

但華南銀行也提出澄清，並非所有12坪以下小套房都不予以核貸，只是該類型物件審查，採總行審理，考量條件較多，但核貸成數仍會綜合考量標的坐落區域及客戶還款能力而定。


新聞簡評：
其實銀行業一直以來對於小套房等風險性較高的產品都存在著較嚴格的授信條件，只要主建物+陽台的坪數小於12坪就會被歸類為小套房，不但利率高達3%以上，而且貸款成數通常不會高於7成！

這種相對嚴格的貸款條件不只存在於華南銀行等公股行庫，連私銀對小套房的貸款都很保守，而且銀行業也不是直到現在才對小套房信用緊縮，而是一直存在於銀行業的內部控管規則。

因此買房子的時候，不管物件資料表上是寫著1+1房或是兩房，若權狀坪數小於15坪，或是主建物+陽台的坪數小於12坪，你的房子就會被銀行歸類為小套房，房貸的條件也會瞬間被調降，不可不慎阿！

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少子化 = 房價崩盤 ？

近年來因為少子化的因素在台灣持續的發酵，也對房地產市場產生重大的影響！

根據機構統計，台灣在2014~2015年左右，勞動力人口就會開始呈現負成長，也就等於宣告了在將來的二十年左右，購屋需求最大宗的青壯年人口將會持續下降的事實！

但這是否代表台灣的房地產市場即將全面崩盤呢？ 筆者認為還言之過早！

以人口移動的慣性來說，不管是少子化或嬰兒潮世代，都會自動地往就業機會與機能最完整的地方持續遷移，尤其是少子化年代。因此，才會使現階段城鄉的房價差距越來越大！

簡單來說，以後就是強者恆強、弱者恆弱的態勢會越來越明顯！凡是能提供充分就業機會的地方，就會不斷地把其他地方的人口吸過來，使都會區的購屋需求始終存在，而鄉村的房價相對來說就會被擠壓！


【MyGoNews廖賢龍/台北報導】 
2006年1月至2011年12月底止，區域別社會增加累計數以北部淨遷入19萬8千人最多，中部、南部及東部仍呈淨遷出趨勢，顯示人口持續朝北部集中；各縣市則以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市為人口遷入集中主要縣市，近6年累計淨遷出以彰化縣及屏東縣較多。 

內政部調查顯示縣市人口遷移趨勢：近6年累計社會增加正成長人數以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市等均超過萬人，為目前人口淨遷入較多的主要縣市；累計負成長超過萬人者依序為彰化縣、屏東縣、雲林縣、嘉義縣、南投縣及基隆市，為目前人口淨遷出較多之主要縣市。

 
因此，只有挑選人口淨流入的縣市，房價才有增值的機會！

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年輕人的購屋大計

筆者這兩天看了一篇文章，名為七年級主播談購屋大計，文章主要是描述了劉盈秀、劉涵竹與莊雨潔( 她好像是我女朋友的大學同學 )等三位妙玲主播對於在高房價時代購置不動產的看法！

看完這篇文章之後，筆者認為其實很多年輕人，尤其是七年級生都是有條件可以晉升有屋階級的，但是礙於專業的不足以及市場上多空消息的混雜，才導致對於購屋這事躊躇不前。

因此，筆者整理了三個重點，希望能藉此引導年輕人前往正確的購屋方向：

1. 確實地了解自己的能力與需求，並學會善用身邊的所有資源！
筆者之前在年輕人的購屋四象限！這篇文章提到，要先對自己的能力有所認知再來談買房這件事，因此一定要知道你的支付能力有什麼？有多少？ 才可以決定你的預算跟購買地點。
不然很多人眼高手低，明明月薪22K還想買帝寶，那只是在浪費時間而已！

再來就是有沒有辦法運作自己身邊所有的資源來買房！

最簡單的方式就是存錢，但是除非你的收入很多又很節儉，或是投資生財有道，不然都會有點困難。
因此如何尋求低成本的槓桿就變得很重要！

最完美的當然是父母直接出錢幫你買房，或是透過家裡的房子做再融資(轉增貸)的動作都不錯，再者可以透過對銀行授信準則的了解貸到低利率、高額度的信用貸款，就像在古早時代，很多人都會去標會籌集頭期款的道理一樣，端看個人如何選擇！

那如果沒有工作、家裡又沒辦法幫你出錢的人怎麼辦呢？

筆者有個朋友是擺路邊攤的，不但工作不穩定不說，而且還有積欠卡債。
但是這麼糟糕的情況，他竟然在前年以600多萬的價格順利的買了房子，而且還在去年以接近800萬的價格獲利了結，奇怪吧！！

筆者後來去問他是怎麼辦到的？他很淡定的告訴我：沒有阿，因為我說服我爸幫我當房貸借款人貸到八成約500萬，然後我再跟幾個朋友湊齊100萬，告知朋友們兩年內會以高於定存利率的利潤歸還，就湊到600萬啦！

真厲害阿這小子！！！
因此，善用集資也是一種方法。但是相對地，關於不動產的專業與風險控管就很變的更加重要，不然很容易就會翻船的！

2. 運用自己的能力購買大台北二級區域的好房子
所謂二級區域就是圖中藍框以內、紅框以外的地區，稱之為台北市第二圈與新北市第一圈。

為什麼要購買二級區域內的房子，而不以購買台北市精華區的房子為目標呢？

很簡單，因為台北市中心的房子因為價格昂貴，已超出大多數受薪階級的可負擔總價(相關總價可參考小資女＆小資男的房地產增值人生)，很容易產生有行無市，交易量能嚴重萎縮的現象，這對將來物件的轉手會形成很大的考驗！

因此若以年輕人2~3房的主流需求再搭配總價考量的話，在大台北二級區域是最適合的購屋地點所在，相信會有越來越多人前往這些地方購屋置產，也間接地形成未來購屋的大趨勢！


3. 了解台灣房地產的特性

台灣的房價(尤其是大台北地區)雖然長期來看一直在漲，但是這些只是平均數字的變化，真正要買到增值屋，最重要的是要了解一般大眾的需求才是王道！

筆者之前的文章指出，目前雙薪家庭的購屋總價大概落在600萬到1200萬之間，而一般的家庭人口數約為2~3人之間，可得出所需要的房型為2~3房左右。

可以藉此看出未來的趨勢就是以600萬~1200萬的2~3房為主要需求所在，若之後增值、上漲一定也是以這些物件為主，其他的產品增值性可能會相對遜色，這點一定要特別注意，否則很容易陷入房價上漲，但你的房子依然聞風不動的窘境中！


總而言之，購屋這件事需要許多專業與經驗的累積，也許很多人會覺得幹嘛懂那麼多東西累死自己？
但是等到你真正面臨需要購屋卻買不起、或是想賣房子卻賣不掉的時候，一切都已經來不及了，所以先確認自己的需求與能力，再配合市場的供需做調整，這樣的購屋結果才會是美好的，與大家共勉之！

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年輕人的購屋四象限！

在《窮爸爸、富爸爸》相關書籍中，作者羅伯特．清崎常引用窮人與富人的四個象限來作為投資致富的參考指標，也成了很多人在財富自由道路上的重要依據。

而同樣的，筆者也常在思考為什麼很多台灣的年輕人會買不起房子？
是因為房價太貴嗎？還是財團壟斷房價？
其實以上都不對，因為這些都是屬於外在的條件因素。

筆者認為，如果真的有心想要買到增值屋的話，需要做的只有三件事︰
1. 徹底地了解自身狀況

2. 確認目標

3. 制定策略以達到目標

只有真正了解自身的需求，並且把目標制定在策略的規劃上，才有成功的可能。


而何謂策略的規劃？
很簡單，筆者先把一般年輕購屋族群的收入＆資金狀況按照《富爸爸》的做法簡單設為四個象限給大家參考。

根據這張圖表，大家會看到四種不同類型的人，他們分別的收入＆資金現況。
而基本上這四個象限應該可以包涵所有狀況在內，因此這章圖表除了可以掌握自己簡單的財務狀況外，關鍵是可以藉此思考如何改善、並期待因此能達到實際購屋所需的能力。

象限一，有工作也有存款︰
為這四者裡面最有條件購屋的人。這類型的人基本上資金不是最大的問題，而是要思考如何將自身的購屋需求與市場實務面結合在一起，才有機會買到增值屋。

現象二，有工作但沒存款︰
這類型的人不是薪水太低，就是月光族居多。因此想要買到理想中的房子，首要任務就是要思考頭期款的來源，是要增加收入並節省支出呢？ 還是要透過槓桿化的方式籌集頭期款？都是可以思考的方向。

現象三，沒工作但有存款︰ 
這類型的年輕人筆者認為應該不會太多，除非是小開或是靠運氣贏得一大筆錢的人才有可能。
因此這類人若有購買房地產的需求，在需要房貸才能完成的情況下最好去找份工作以培養收入證明，不然可能會在房貸這一關卡住。

現象四，沒工作也沒存款︰ 
最後，如果沒工作也沒存款，那就幾乎是最糟糕的狀況。筆者認為在這種狀況下沒什麼必要思考購買房地產這件事，如何靠自己的能力活下去才重要！



以上四個象限就是筆者認為，在現階段要購買房地產的年輕人對自己的重要認知。

畢竟買房子需要的就是頭期款 + 房屋貸款，以銀行的角度就是財力證明 + 收入證明，如何增加個人的收入與財力，才是你現階段要做的。

希望這篇文章能夠對有興趣跨入有屋階級的年輕人有所幫助，只要對自己的收入狀況有個簡單的了解，再加上正確的策略規劃，筆者相信距離成功的增值人生也就不遠了！


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房地產投資產品簡介（二）

介紹完住宅市場之後，緊接著要介紹的就是在近年來備受關注的收益型產品。此類型產品對於有閒錢可以進行資產配置的族群來說非常重要，讓我們看下去吧。


店面
 
簡介： 
簡單來說就是店家作生意的固定場所，因同時具有穩定收入與高增值性的特點，所以一直以來都是口袋較深投資客的最愛。

而為什麼店面具有穩定投報與高增值性呢？
原因就是因為承租店面的租客其目的是做生意而不是單純的居住。

做生意的目的就是為了賺錢，將場地租給以賺錢為目的的人會收取的租金回報絕對值一定會較高。只要選對商圈，長期來看該店面的價值與價格也會被墊高。
 
商圈的不同與行業別的差異也會導致店面的投報率與增值性的差異。例如台北市東區的精華店面因為房價與租金升高，原來的店家為了成本考量則會搬遷到租金較低的地方，而有較高成本轉嫁能力高毛利的行業例如精品店或是高級餐廳等就會進駐，也導致了商圈行業的轉移。換了租客的房東他的租金回報絕對值會因此增加，造成店面價格的上漲。
 
這也是為什麼台北市精華區域的店面投報率雖然不高但還是需求強烈。就是因為進駐商圈的店家品質不斷提昇，房客的高穩定度與高租金回報絕對值使房東放心所致。
 
而欲投資店面其資金實力也是有一定要求，不只是店面的價格高昂，主要是因為店面的貸款不易。一般來說貸款成數約在5~6成左右，跟住宅第二間房的條件差不多，因此也提高了進入障礙。

 
商辦
 
簡介： 
為商業公司行號的辦公室。

投資商辦主要也是賺取租金回報與房價增值性。但因為台灣產業結構的問題導致台灣的商辦需求有限，只有特定的幾個區域有需求例如高科技為主的內湖科學園區或是以金融業和百貨業為主的信義計畫區與南京東西路等有其需求。
 
因此若要投資除了一定的資金實力之外，更要對投報率有所要求，不然很容易被其他投資商品所替代。
 
在國內投資商辦者大多以壽險、銀行業等法人為主。

 
收租套房
 
簡介： 
收租套房顧名思義就是以5~8坪為主的產品，租給學生或上班族居住。

其中又分為以舊公寓、大樓、透天重新隔間的隔間套房，和每間皆有獨立門牌的獨立套房為主。

隔間套房的投報率通常會較獨立套房為高。這是因為獨立套房多為建商建造，主要訴求以全新大樓與專人管理，賣給想當現成包租公的獨立套房大樓。但因價位偏高，所以投報率通常不會太高。
 
而隔間套房則以舊公寓或大樓所重新改建隔間而成，取得成本通常不高，只要花一些錢將它改建成室內全新的套房即可達到比獨立套還要高的投報率。
 
近年來因為台灣房地產的蓬勃發展與富爸爸的被動收入觀念深植人心，也讓專攻這類套房產品的投資客大賺了一筆。

但即便如此隔間套房真正實行起來卻有許多困難點需克服，最重要的有三點：

1. 各縣市建築法規的問題，最重要的是舊公寓因砌磚造成載重與因拆除或陽台外推所造成漏水的問題。

2. 鄰居的觀感問題，尤其是正樓下的鄰居會特別難處理。

3. 後續房客的管理問題。
此三點之後會做專文探討，因此要當包租公或包租婆一定要先瞭解隔間套房的風險才是正確的觀念。

 
法拍屋
 
簡介： 
法院拍賣房屋（常簡稱法拍屋），指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行抵押合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋。 （轉自維基百科）
 
法拍屋也是一門相當複雜的學問，之後也會專文探討，在這邊只強調兩個重點觀念：

1.   大部分人一直都認定法拍屋市場是一個可以撿便宜的市場，在景氣低迷時可能如此，但在房地產上漲時它卻是價格的創造者（尤其是北部區域），以最近兩年法拍市場的物件價格屢創新高就可瞭解到這個原則。

而法拍資訊的透明程度更是讓這個原則越來越明顯，很多好物件不用到二拍三拍，可能在一拍之前就先被人找到屋主債務協商搶走了。這個現象是很多人在投標之前必須要知道的。
 
2.  標到房子後，是不是會有海蟑螂佔屋或是種種疑難雜症一直是很多人的顧慮。其實問題沒有那麼複雜，只要投標點交的物件，避免投標產權複雜、持分或是有租約不點交的物件的話，一般人所擔心的問題都會在點交時由事務官與警察一起幫你解決。雖然很多問題必須由得標者與原屋主親自協調，但不太容易發生不法佔屋等麻煩事。

房地產投資產品簡介（一）

跟其他投資商品一樣，房地產可投資的產品項目也非常多樣化，只要抓對一種產品的屬性與方法即可帶進源源不絕的財富。以下就為各位介紹各種產品的基本概念與投資方式：
 
預售屋
 
簡介：
預售屋建築物領得建造執照後，但尚未開始動工或者是正在施工中，而預先銷售買賣的房屋，稱為預售屋。

預售屋制度是台灣獨特的房屋銷售產品，主要目的是為了減輕購屋者的經濟負擔，當然也相對減輕建築開發業者在施工期間的財務負擔與資金流量需求，但是也造成了許多購屋者與建商間的工程或購屋糾紛。（轉自money DJ財經知識庫）。

預售屋有著類似期貨的特性，透過契約取得房屋的權利，並不需要貸款與過戶，成本是相對其他產品為低。

而建商對預售屋掌有推案的主控權，在上漲時推案在下跌時封盤，加上低成本的特性也導致預售屋成為房地產多頭時的領頭羊
 
在交易過程中如果沒有跟代銷或是建商的關係取得較低成本的物件時，其實也可透過評估建商的過往信譽、基地位置、換約與付款方式與對比相同條件其他物件的價格等方式取得不錯條件的物件

 
新成屋
 
簡介：
新成屋建築工程完竣後並且已取得使用執照，但在三年內並未轉手買賣的房屋，稱之為新成屋。（轉自money DJ財經知識庫）。

新成屋ㄧ般來說因為已經沒有預售屋的低成本優勢，而且不論是外觀的建材、室內的設計、大樓的管理等都較為新穎，因此價格也較貴。對筆者來說除非有便宜的案源釋出，不然通常是不加以考慮的。
 
而新成屋有個特點，如果該建商是採取先建後售的方式，也就是直接以成屋的方式推案的話，就代表該建商財務體質較健全，換句話說就是價格也很硬，這個部份如果愛殺價的人要特別注意。

 
中古屋
 
簡介： 
中古屋房屋已經經過一次以上的轉手買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。（轉自money DJ財經知識庫）。

中古屋在市場上又以下列四種產品為主要呈現：

1. 華廈：為10層以下的電梯住宅，屋齡大概為10~20年之間。公設部份只會有簡單的走道、梯間等，因此公設比低。不一定有附車位。
 
2. 大樓：為超過10層樓的電梯住宅，屋齡通常較華廈為低。公設部份較華廈多樣化，中庭花園、警衛室、健身房、游泳池等。大多有附車位。
 
3. 舊公寓：為4-5層樓沒有電梯的住宅，屋齡約為20-40年。幾乎無公設，因此室內坪數大。沒有管理員無須繳交管理費，但也會衍生出治安問題。土地持分也比其他產品為高。
 
4. 透天厝：在都會區較為少見，一般來說為包括土地在內的全面產權獨立式獨棟建築。一般常見的有三樓透天和四樓透天，屋齡通常高達40年（在此不討論新型態的連棟別墅）。

這幾種產品中又有房型的區別，一般來說市場的主流房型為2~4房，而以單價來說通常是 大樓 > 華廈 > 公寓（透天則因為較少見需從個案評估）。
 
因此購屋者可用收入來做產品區隔。若公寓在當地的單價行情為20萬/p，大樓為30萬/p，因此要買600萬的房子就可以從兩房（20P）大樓或三房(30P)公寓做優劣評估的選擇。

這也是成功投資客擅長的市場區隔法，有機會會做進一步講解。

小資女＆小資男的房地產增值人生

 

 

 

 

 

 

 

對購屋族來說，如何兼顧投資與自住的立場是一件很困難的任務，但真的有那麼困難嗎？其實也還好，只是在於你有沒有下功夫而已。

筆者其實一直在強調一個觀念，如果有買房的需求，又想要買到增值屋的話，一定要跟著大多數人的需求走才是王道，因此在這個架構下該如何判斷大眾的購屋需求為何，並挑選往後購屋的不敗地點呢？

在近年來，由於少子化所導致的家戶人口減少，再加上高房價使得中年人口換屋不力，以及社會新鮮人起薪越來越低等三種社會趨勢之下，追求房屋小而美的年輕首購族逐漸為購屋的主力，對台灣房地產也形成了一定的影響。

一般來說首購族的年紀差不多會落在26歲~35歲， 月薪為2萬5到5萬之間，購屋的目的通常是為了結婚用，因此將兩位新婚小夫妻的薪水加總就會知道他們每月的實際收入為5萬到10萬之間。

如果可接受以每月薪水的一半用來支付房貸的話，房貸的月付金就會落在2萬5到5萬，換算下來房貸可貸款金額就是500萬到1000萬。


而通常首購族因為家庭人口數不多，大概是一對夫妻或是一對夫妻加一個小孩為主，人數約2~3人，因此可接受房型就會以20坪左右的兩房為大宗。

再把500萬~1000萬乘以兩成左右的自備款，就可以推算出來首購族的預算區間會落在600萬～1200萬之間。


600萬到1200萬可以買哪些具備好的交通、生活機能、生活環境的兩房物件呢？

從圖中可以看到一個紅色跟一個藍色的圈圈，紅色圈圈內所代表的就是台北市房價最高、最精華的大安、中正、中山、信義與松山區。而在紅圈以外，籃圈以內的區域涵蓋範圍就是房價相對親民的台北市第二圈以及新北市弟一圈。

台北市第一圈內的物件首購族當然想都不用想，這個預算一定買不起。

但是沒關係。若以約15年左右，坪數約20坪的中古電梯兩房來看，在藍色圈圈以內的各區域（咖啡色框框處）除了士林以外，大多數地區的房屋單價行情都不會超過60萬一坪的極限值（1200萬 / 20坪 = 60萬/坪）。因此很多人會突然發現，以20坪的電梯兩房來看，首購族還是有很多地方是買得起的。

在這個前提之下可以得出一個結論，就是在大家都買不起台北市中心的房子以及小坪數產品當道的趨勢下，若在台北市第二圈與新北市第一圈內，能夠找到具備完整的交通、生活機能、生活環境與低總價特性的優質物件，一定會崛起成為市場的新寵、增值的保證。

筆者建議首購族可以先選擇幾個比較喜歡的區域開始密集看屋，審慎的評估當地行情如何，並搭配交通便利性、生活機能方便性以及是否有好的生活環境與學區來做總體評估， 這樣才能快速的從無殼蝸牛晉升有屋一族，享受不動產的增值人生！

6大步驟 與設計師共同打造理想的家

居家裝潢一直是一件讓人很頭痛的事情，不但事情瑣碎而且糾紛也很多，因此本文藉著購物天后斯容的裝潢經驗談，教導大家在與工頭或設計師配合時如何取代主導權，讓你快樂入厝。

【名人談房產】斯容的「斯密處」大曝光

節錄文章：
回憶起裝潢的點點滴滴，斯容表示，除了預算從150萬一直追加到250萬，感到措手不及以外，她幾乎對於裝潢進度，鮮少意見。主要是，她的工作時間都在晚上，少有時間來施工的地方察看，不然就是造訪工地時，看不出個全貌，所以，後來，她也就漸漸地對原本的堅持，採取了讓步。

斯容表示，在居家裝潢中，挑選好的設計師工班，固然重要，但是，裝潢完工前，每個業主依然保有「最後確認」的權利，千萬不要跟她一樣，為了要省事，結果入住後，才發現「房事」纏身，交屋後的瑣事，一樁接一樁。

事實上，房屋裝潢初期，設計師、工班多會提供設計圖以及報價單作參考，但是，如果裝修期間不符業主要求，依然可以要求設計師，適時作修改，而多數人在裝修房子時，都怕麻煩，讓設計師自行決定，等到全部完成時，又不敢開口，只能自己默默吸收比當初估價單上，高出多倍的成本，真是得不償失。

(轉自Yahoo!奇摩編輯部 2011-02-09 文/ 蕭合儀 http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110125/81/1sip.html )

簡評：

簡單來說斯容在這邊有關房屋裝潢所產生的問題就是︰
1. 完工結果不如預期、2. 設計師中途追加預算。 

其實因為房屋裝潢所衍生出的問題與糾紛實在是很多也很雜，像斯容遇到的這兩件事算是很常發生的問題，因此怎麼解決與預防就變得很重要。 

在這邊筆者提出幾點裝潢前的注意事項給大家做個參考，希望對大家有所助益
1. 最好找3~5家設計公司或是裝潢公司比價。

2. 多參考之前的作品集與其他案場，了解設計師的作品風格。

3. 簽約前與業者對於裝潢風格與預算多做溝通。 

4. 簽約時對於預算價金做最後確認，並註明若有追加部份業   者自行吸收 。

5. 最重要的是關於付款方式與流程的了解。
 一般來說付款會分成如簽約款、拆除進料、水電、泥作、天花板衛浴、油漆、驗收款等好幾個項目依照總價款百分比進行付款。

價款由少付到多對業主最有利，也可以掌有對設計師的主控權；相反來說，如果一開使設計師就要求支付高額簽約金的話就要特別注意他的動機為何了，很多裝修詐騙案件也是由此而起。

6. 最後就是要定期監工，掌握進度。
可以藉由與現場工人或師傅的談話中，了解到對於這個案子不同於設計師的看法與實際作法，同時也讓設計師知道這個業主是有在盯進度的，進而產生一些嚇阻的作用。

5大重點 教你規避信貸陷阱

審視4要點　戳破信貸糖衣
(轉自http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=44934&p=1)

節錄文章：
表妹接到銀行寄來的信用卡帳單，裡頭夾了張DM，她看了嚇一跳：信用貸款利率不到2%，比存款利率還低，借出來再放進定存也有得賺。但真有這麼好的事嗎？
 
8月以來，先因股市大跌，不失利的投資人急需現金周轉；接著碰到開學季，暴增的開銷，讓手頭緊的家庭也需要應急資金。見需求增加，便有部分銀行積極推出低利率的小額信貸，最低的利率居然只有0.99%。
 
要點1》低利率的期間有多久？
最多僅6個月，過優惠期便不適用。
 
高國興說，一般小額信貸的金額上限是借款人月收入的22倍，借款年期則最長是7年。

但業者強打的低利率，不可能整整7年都適用，而是只有貸款的前幾個月， 才享有廣告上所寫的優惠低利率。目前市場推出的低利小額信貸，利率約在1.66%～3%，而優惠期間多半只有3～6個月。
 
要點2》過優惠期，利率怎麼算？
採浮動利率，通常每季調整一次。
 
而利率的浮動頻率，通常是每季調整一次，但也有銀行每月做調整。高永和建議，在升息趨勢下，選擇利率調整頻率愈低的小額信貸，對貸款人最有利；但若在降息時期，就宜選每月調整的浮動利率。而要特別注意的是，選季調的貸款戶，不得申請改為月調，這一點與房貸很不同，因此申請前應特別注意。
 
要點3》還有哪些成本？
認列手續費、月調違約金等費用。
 
實質年利率計算條件：
實質年利率＝利率（指標利率＋加碼利率）＋總費用成本（開辦費／帳戶管理費／手續費）
 
就手續費而言，高永和表示，過去申請貸款手續費名目很多，但自今年8月開始，金管會要求銀行統一小額信貸手續費，且規定費用上限。所以，以銀行公會公布的資料來看，各家銀行的信貸手續費最高為9,000元。
 
要點4》提前還款，還要罰錢嗎？
綁約期內提前清償，需付違約金。
 
各家銀行違約金的計算方式不一樣，有的用貸款本金的一定比例為違約金，有的則以未清償金額固定比例作為違約金，有的根本沒限制，盡量選沒違約金，或是罰則比例低、以未清償為計價基礎的小額信貸為主，節省手續費。

 
評簡：
現在各家銀行紛紛推出低利率的信用貸款，號稱借款利率只要0.99％。其實只要問清楚幾個重點就可以瞭解這個方案適不適合自己：
 
1. 優惠期間以及優惠後的利率。目前銀行優惠的時間通常都在三個月到半年。
 
以我本身的例子而言，只要電話打過來說：「我們是XX銀行，現在有推出一個前半年1.99％的優惠信貸」，我會直接問對方說，那半年後是11.99％嗎？通常對方就會閃避著回答說：「這要看您的條件而定，…」當然他說的也沒錯，只是他並沒有告訴你，半年後可能都是10％起跳。

2. 實質貸款利率。
A方案：前半年1.99％，後面10.99％。B方案：一率到底8.99％。如果是你，會選哪一個？
 
通用貸款試算（http://www.masterhsiao.com.tw/ToolsForFP/MortgageSchedule/Schedule.htm）可以算出我們的實質貸款利率，貸款金額設定十萬，期限七年，第一段利率1.99％，第七個月起10.99％，按下開始試算後，就會出現每個月的月付金跟剩餘本金，上面也有顯示一段式等值年利率：9.6218％，很明顯高於B方案的8.99％。

3. 綁約期以及違約金。
你們可能會想，那是不是我們半年內還掉就可以享受到低利率的優惠呢，當然銀行也有想到這一點，優惠信貸的綁約期通常都是一年至一年半，讓借款者一定可以享受到前半年的優惠利率，跟後面的「優惠」利率（對銀行而言）。

違約金的部份各家不一，1％～4％皆有，也有以先加1％手續費換不綁約的，需考量自己的使用期限。

4. 手續費（開辦費、信保費）。
這點之前也是銀行很容易作手腳的一塊，利率低於其他業者，但是手續費高達3-5％，所以金管會今年有針對這一點做規定，最高為九千元，不過變成銀行可能不論貸款費用高低都會收取固定的金額，貸款二十萬元收九千塊，等同於4.5％的手續費，不可忽略。

5. 貸款期數與額度。
這兩點當然也是很重要的，可以簡單告訴銀行自己的職業、薪水及負債狀況，請對方評估看看有沒有辦法作到自己的需求；期數的話，相同金額期數越長月付金越低，但是總負擔金額相對的就變高，依照自己的負擔能力考量。
（貸款金額十萬元，七年期月付金1608元，總利息為35,105元，五年期月付金2075元，總利息為24,521元。）
 
問清楚以上各點，再詳細的算清楚自己的需求金額跟負擔金額，就不會再被銀行的各種包裝給欺騙了。

房地產投資專題 - 見面談的藝術

上篇文章談完斡旋金的概念（房地產投資專題 - 如何避開斡旋書的陷阱）之後，接著就要進行更重要的議價流程：見面談

首先，為什麼房地產的議價行為會需要見面談呢？

這其實是仲介公司近年來議價的新技倆，他們發現只要把雙方拉出來談，透過現場氛圍以及談判的技巧的掌握，成交機率會比傳統的議價方式高很多，也就促成了這股風氣的形成。

很多人認為見面談很討厭也很麻煩，為什麼好像仲介都樂此不疲？

這是因為不僅僅成交的機率高，而且在仲介的地盤議價也會有公司支援業務議價，所以有時候你會看到不只一個業務，有時候甚至連組長、店長等主管都會一起幫忙，才會造成一般民眾產生仲介都抱持著有談有機會的想法。

為了避免浪費時間，筆者會建議若價格差距在總價一成以內的話再出來談會比較有機會成交。

而在見面談的過程中，首先雙方會先到簽約中心的某一個房間內碰個面，經過一陣寒暄以及雙方對房屋本身的問題做一些意見交換後，就會分別被買方及賣方仲介帶到兩個小房間進行議價。

進入小房間後仲介不管是你這邊的仲介、另一方的仲介或店長等都會進來對你連翻砲轟，此時首要任務為沉著以對。冷靜下來後就可以好好檢視仲介的每一句話、每一個肢體動作到底是話術還是真有其事，檢視仲介現在跟你講的話與之前在帶看時有無差異，這會是很重要的資訊。

很多坊間的書籍會告訴你很多殺價的方法，並且告訴你殺價就是要在見面談的時候把好好做戲給對方看，或跟對方提出你的訴求等等。

但是有經驗的人到現場就可以知道，這些議價的資訊傳達權其實是掌握在仲介手裡，不是在買方也不是在賣方。所以被分開帶往小房間之後，大概就可以了解就算在那邊殺價殺半天如果仲介不替你傳達或是他們已經有卡價的動作時，殺價的效用會很有限。

學會尊重仲介在這中間的話語權是很重要的。由於他們心裡都很清楚買賣雙方的價位，照理來說一定會盡其所能的讓他們的服務費極大化。在此時買賣雙方是暫居於劣勢的，所以廢話真的不用太多，試著認清現實才是談判時的關鍵。

以筆者的狀況來說，若仲介在使用話術要求筆者加價或是降價時，筆者通常只會笑笑地回答兩句話

1. 是喔，我了解了，那我再考慮看看。

2. 不過既然還要再談一段時間，那再麻煩大家繼續努力看看吧，辛苦了。

然後開始瞎聊一些有的沒的，不再談有關房子的事情。

更周全一點的話最好是在談判之前先買好咖啡或是飲料請仲介與對方喝，化被動為主動，也會讓仲介在對筆者議價時比較會有不好意思的心態出現。

如果談判下來的結果真的不ok或是仲介詢問你為何不加價（降價）的原因時，請切記千萬不要回答價格太貴啦、賣太便宜等等有關價格的理由。

因為憑良心講仲介一個禮拜只休息一到兩天，平均一天大概有12個小時以上都在做跟房地產有相關的業務，你覺得一般人跟仲介誰對行情的掌握度較高？

不用想當然是仲介，所以如果回答跟行情有關的答案時就很容易掉入仲介的陷阱中，讓他們有機會對你的行情認知進行洗腦。

筆者的做法通常會提出一個不可抗的第三人或事來回答，讓仲介無從著力。例如『我是真的很想加價，但是預算真的沒辦法到那麼高耶』；或是『我真的覺得這個價格很不錯，但是我的金主想賺更多，不然你跟他講好了』等等其他項目的原因，才不致於會讓自己無從退場。

最後是時間價值的重要性。一場見面談下來短則1個多小時，長則2~4個小時筆者都有談過，到最後就算是仲介也會累。

 所以如果筆者認為價格差不多接近了，想要做出逼迫對方最後一次讓價或殺服務費時，會在第二個小時後才會有例如提包包走人等比較激烈的動作出現。而仲介也都蠻吃這一套的，因為都努力了這麼久的時間當然不想浪費之前的努力，所以成功的比例相當高。

以上就是筆者因為經常見面談而體會出的經驗，希望對大家會有用。

其實有時候想想會覺得見面談也沒什麼不好，有人幫你倒茶水、有報紙雜誌可以看又有人幫你跟對方談判，何樂而不為呢。

所以真的只要掌握要領，做任何事都會很輕鬆的。

房地產投資專題 - 如何避開斡旋書的陷阱

上一篇講完議價基本原則（房地產投資專題 - 與房仲議價基本要點）之後就開始進入議價的程序，其中以斡旋與要約書等議價書面程序最為重要，卻也是最多爭議點的地方。若是處理的好，這是一個對買方而言相當有利的武器，但若不了解相關的要點與規則的話，反而會使自己本身的金錢與時間權益受到損害。

斡旋書基本簡介

一、何謂斡旋金:

買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。

依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

二、斡旋金的功用：

斡旋金制度對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：
(1)買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理 （業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

(2)不成交時，斡旋金如何處理？
若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。 

換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。

以上內容轉自聯晟法網 - 法學補給站
http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=5536

斡旋金容易發生爭議事項

通常仲介收取斡旋金最常發生的爭議在早期通常都是在於斡旋金能否實際回收，也就是說假設今天你付給仲介10萬斡旋，但是當物件沒有成交時仲介可能會用各種名目費用扣除你的斡旋金，可能是服務費或是跑路費等，所以收回的金額可能變成只有9萬。

而這種現象經過一段時間至今靠著定型化契約的出現及各家劣質業者不斷地被淘汰已有顯著改善。

至於目前最常發生的斡旋金糾紛就屬買方支付斡旋金後反悔不買，仲介會以賣方已接受買方出價，並已將斡旋金轉為訂金的手法強制成交。 
若是買方堅持反悔，則買方須支付仲介服務費作為報酬等等手法。

若要避免在斡旋金上面產生糾紛，很多人會建議採取填寫不需預付現金或支票的要約書形式取代預付現金或支票的斡旋書進行議價。
但是現在很多屋主因為怕遇到來亂的買方與自身因素的考量所以沒看到現金的話與買方進行下一步的意願並不高，所以若堅持使用要約書也不是不行，但能接受此形式的屋主本身就不多，也可能會白白錯失很多物件的機會。

以筆者的做法來說還是會支付斡旋金議價，但是有很多眉眉角角筆者就會特別注意以防止糾紛的發生。

填寫斡旋書要點

第一張圖填寫的是基本資料：

（1）立委託書人，也就是買方的名字。這裡所指的買方不一定與簽約人同一人，可自行斟酌。

（2）斡旋金額，一般來說金額要在五萬以上。如果金額在五萬以下的話，可以自行詢問配合仲介可行性，但筆者是還沒有聽過就是了。

（3）買賣標的坐落地址。

第二張圖的重點在第二條及第四條：

（1）第一個紅框的內容是承購總價，填寫的金額是買方欲購買的金額，仲介會用這個較低的金額與賣方進行議價。

（2）第二個紅框是買方其他承購條件。筆者認為這相當重要，因為買方有許多疑難雜症例如購買本物件爸媽要同意啦、風水師同意啦、貸款要到八成啦、買方中途可無條件解約等一些有的沒的都可以寫在上面。
當然這些條件也要賣方接受才算數，但很多對買方有利的條件都可以寫在上面，對買方而言也是一個保障。

（3）委託期限，意思是本契約書到幾月幾號案子還沒成交斡旋金就無條件退還。切記重點在於斡旋金需無息退還買方，若斡旋書沒帶到這點需在其他承購條件上面補足。

第三張圖是關於契約審閱權的問題。若不需自行審閱契約在第一條打勾，需要將契約攜回審閱則在第二條打勾。

此項目視消費者本身對房地產相關契約的了解程度以及該仲介的專業度而定。一般來說仲介為了方便性考量都會直接在第一條打勾，但是若你覺得不妥想勾選第二條則直接告知仲介即可。

本項目的上方選項是給仲介勾選的，該物件有成交勾選第一項，未成交則勾選第二項。

而下方選項為買方價格經過議價有調整過後的價格。

筆者建議若價格有調整的話最好是重簽一份斡旋書較安全，因為勾選了此選項如果反悔不買的話很可能會消除之前所寫下但書的權益而產生購屋糾紛。

其實斡旋書是一份對買方非常有力的武器，因為讓屋主看到錢也就代表看到了買方的誠意，這點對屋主來說有一定的作用，但還是需要好的仲介業者配合才能發揮他應有的效力。

因此筆者建議在下斡旋時請要求仲介不厭其煩的將斡旋書項目從頭到尾解釋一遍，千萬不要為了怕麻煩而省略這道步驟，再輔以筆者提供給各位的資訊，相信大家以後就不會在斡旋書上面吃虧。

 

房地產投資專題 - 與房仲議價基本要點

買方與仲介看屋到一個階段時通常都會看到幾個比較中意的物件，這個時候就必須進入下一個階段，也就是所謂議價的部份。

物件議價的意思就是說買方與賣方針對物件本身的價格認知落差透過仲介的流程進行磨合的動作。

坊間許多關於與仲介議價的文章或是書籍中有提到許多議價的方式，諸如感性議價法、聲東擊西法、查看物件謄本屋主購入時間等等balabala不勝枚舉，但是以筆者的經驗來說這些議價方式不但作用不大，有時間更可能讓自己陷於談判話術的陷阱之中，為什麼呢？原因有二：

1.  各位如果有在當房仲的朋友或是曾經有當過房仲的經驗就可以知道，仲介的主要工作就是在談判，不論是與屋主壓價或是拉買方的價格等，一天有時候甚至會有3~5組見面談要進行。除非是從事相關業務工作的人，不然以話術能力、做狀況或是演戲做辛苦度的熟稔能力都不是一般人可以想像的。如果一個不注意或是說話出現漏洞，很容易就會被導引到對仲介有利的方向，不可不慎。

2.  以上坊間的議價方式筆者認為對於自售屋主可能會有一些些用處，但是若是透過仲介對物件進行議價的話，其實買賣雙方有些觀點或是想法並不一定能完整完全的傳達到另一方的耳中。因為如果有過仲介議價經驗的人就會知道，在過程中買賣雙方根本不太會碰到面，所以仲介就成為買賣雙方議價的中間人，擁有資訊不對稱的優勢可以透過對雙方個性的瞭解進行有用的策略利用雙方的弱點進行議價與煽動。

所以綜合以上兩點就可以知道跟仲介講一大堆議價的話術或策略根本沒用，一來是你可能根本講不過他們，反而讓自己麻煩；二來就算你真的有把自己的想法傳達給仲介，他們也不一定會如實的告知另一方，因為你的想法或態度可能會打亂議價的節奏或是對仲介本身握有籌碼產生不利的局面。

這並不是說仲介有多邪惡，而是該行業在演進的過程中發現這些議價策略是最快成交並有效率增進本身利益的方式，所以正確的心態應該要以思考如何自保取代對仲介的抱怨較好。

為了因應仲介的議價策略，筆者通常會先做兩件事：

1.  了解周遭相同條件物件的單價行情區間，再把單價區間乘以物件坪數以便確認該物件的總價跟產品搭配合不合理。

2.  詢問仲介此物件屋主的底價與可收價分別是多少？ 底價就是屋主在填寫銷售委託書時屋主欲實拿金額加上仲介服務費的價格【若屋主實際欲拿到1000萬再加上仲介賣方的服務費4％，所以底價為1040萬】。

     而可收價則是屋主與仲介協調出的一個與底價接近可收斡旋金進一步磋商的價格，通常是底價的9.5折到9折左右，依物件與屋主特性決定。

因此初步議價最簡單的方式是對當地行情有一定了解後，只要看到有喜歡的物件一定要詢問有關屋主底價與可收價的訊息，選擇一間離行情價不遠的物件出價下斡旋或要約，這樣才不會浪費大家的時間。

通常屋主底價或可收價的訊息都會很混亂，因為畢竟這是以屋主對行情或是自家房屋價值的認定，個人主觀認定意味較濃，而且有些仲介還會故意將底價報高讓你殺，這種行為俗稱卡價格。所以如果是一般約的話筆者會建議不妨多問個一兩家仲介關於此物件的價格訊息，也比較可以避免卡價格的情形發生。

假設出價後仲介認為差距太大希望你加價，或是說之前有人出價多少多少屋主都沒賣等等話術的時候，都煩請各位先稍安勿燥，筆者建議可先詢問仲介這個價位可否先收斡旋或要約進一步議價，如果不行也沒辦法，我們再看看其他間有沒有機會吧。

這個時候除非價位真的差距太大或是你太機車讓仲介不想幫你議價，不然通常來說仲介都會露出勉為其難的表情說：好啦，不然我幫你努力看看好了。

初步目的也因此達成，接下來的重點就是如何正確填寫斡旋書或要約書了，筆者將在下一章詳細介紹。

房地產投資專題 - 第一次與仲介看屋指南

俗話說萬事起頭難，當你想要投資房地產或是買屋自住的時候到底該如何開始第一次的看屋經驗？筆者認為這是一個非常重要的問題，在這個路上的房仲家數已經比便利商店還多的時代，如何選擇對的仲介以及在看屋過程中各項守則的遵循便成為重點項目。以下為筆者小小的看屋經驗談，希望對大家有幫助。

1. 要從哪家哪間店開始找？筆者認為可先從該區域的直營體系先開始找，畢竟因為品牌較大案源也較多；且公司對業務人員的教育較齊一，所以提供給消費者的資訊應該不會差太多，遇到老油條或是亂講話的業務機率也降低許多，是個入門的切入點。

累積一定經驗後欲擴大搜尋案源或想挑戰更高層次的話術洗禮時可再從加盟店著手，可先從該區域地點較好的店家開始，因為地點較好的店面代表租金較高，所以如果能夠cover高店租而繼續營業就代表他們不是已經深耕在地很久的老字號加盟店，就是公司目前還蠻賺錢的意思，這兩點對消費者的資訊收集都是有利的。

如果拿到加盟店仲介的名片時往下看或是翻到後面就會看到加盟業者本身公司的名稱，通常都是某某仲介有限公司或是某某不動產有限公司等，這才是該業者仲介事業的真正主體，加盟名稱只不過是個招牌而已，這在之前的文章都有提過。

因此當名片蒐集多了之後，就有機會看到某幾個仲介名片下方的公司名稱是一樣的，這就代表了他們的老闆都是同一人，這種某幾個加盟店老闆擁有很多家分店的現象目前在新北市越來越明顯，因此你很可能名片拿來拿去都是同一家公司的業務也說不定，這點可能要多加留意。

2. 使用何種方式與仲介接洽看屋？筆者認為比較ok的方式是從網路上搜尋案源，再打電話與該接案分店聯絡約看並介紹其他物件，或是直接與正在OP的仲介直接約看也是ok，所謂OP就是指在路邊擺三角廣告板打廣告發傳單的銷售行為。

    雖然此兩種方式找到的仲介可能都會是比較年輕或是比較菜的仲介，但是年輕的仲介帶看會比較勤，而且對初次看屋的新手來說掌控度也比較高，對新手來說筆者並不建議直接找老仲介約看。

3. 第一次看屋時通常仲介都會想要進一步了解你的購屋需求與目的，例如買屋是投資還是自住還是置產？預算多少？想買什麼產品？幾房？偏好什麼樓層等等問題。

    筆者認為為了不引起不必要的誤會，投資或自住等目的性的問題該說清楚的還是要說清楚，但是盡量不要說你是投資兼自住，因為這通常是散客或菜籃族的標準答案，而仲介聽到這個答案時不是就覺得你是來亂的，就是會把你當肥羊宰，會造成非常不好的後果。

而關於需求的部分，尤其是預算與欲購買什麼樣產品等問題時，建議不要直接作回應，而是以詢問關於之前文章提到過的總價搭配產品與單價行情等等關於價格的問題把問題丟回去給他。

房地產投資專題 - 總價搭配產品的評估

比如說詢問這個區域電梯3房帶車位大概總價在哪裡？那公寓3房呢？單價區間大概在哪，等等問題來回應。

因為在預算與欲購買產品的部分是房仲最可以動手腳的地方，假如你很老實的告訴仲介說你的預算是500萬，想買個公寓三房的物件，就算是真的買的到一般的仲介也會告訴你買不到，然後藉此把你對此區的價格認知拉高，這點不得不防。

4. 重點3有提到仲介會拉高你的價格認知問題，深入一點說假設今天有個仲介要拉高你的價格認知，就一定要有一個真實的物件可以搭配。

意思就是今天仲介有可能會先帶你看一間格局不方正、屋齡舊又位於5樓的公寓3房芭樂物件，然後告訴你總價區間大概在700萬左右，但事實上這種條件的物件大概只需要不到600萬就買的到，當然他也料準你一定會因為此物件不優而打槍他，但物件優不優倒無所謂，重點是只要他透過這次的帶看把這種芭樂條件的物件跟700萬這個數字連結並植入到你的腦袋理，他就成功了。

聽懂了嗎？假設你已認定在此區域條件差的公寓3房要價700萬，剛好改天仲介帶你看了另一間條件普通的電梯3房但要價只要不到800萬，你會不會動心或是覺得自己撿到便宜(儘管800萬在當地其實只是行情價)？

相信我一定會的，再加上仲介從旁一直告訴你總價只多不到100萬，我想辦法讓銀行幫你多貸到這筆金額，每個月只要你多出5000元左右，完全沒有負擔，你還可以買到超乎想像的好房子，真的很划算喔。

聽到這些你還抵擋的住嗎？

因此為了不讓自己成為仲介手中的肥羊，在過程中如果仲介問到上述類似的問題時，筆者通常會跟他說"關於預算並不是重點，只要我要的產品他的單價、總價都是合理的範圍內都是我的需求，那這個區域的行情大概是如何如何"，把問題丟回去再隨機應變才是比較好說法，而有了這個動作之後也會迫使對方帶你去看比較優的物件。

5. 在看了一段時間的物件後難免會有手癢想下手的衝動，這是很正常的狀況，但是筆者認為儘管你認為該物件有多優，仲介鼓吹的有多急切都不可衝動，因為新手在看屋的過程其實是一段學習曲線的運作，當你的腦袋無法累積到一定數量的看屋資料庫時是沒有多少參數可以做決策的，做出的決策自然不會太好。

以筆者的經驗來說至少要看過30間以上的物件以及把該區域有關價格、產品、機能、交通、環境等因素都搞清楚之後才可以進行議價的動作，畢竟多看幾間物件以培養出正確的看屋眼光與直覺才是最重要的。

6. 要如何才能判斷仲介的好與壞呢？筆者認為重點只有一個，就是看他在帶看與銷售過程中的談話內容是以消費者自身的需求為主，還是以銷售話術為主就可以輕易的判斷。

    如果仲介在帶看時先對該區域的交通、機能、環境先做個基本的介紹，再針對物件的條件與周遭的行情分析搭配購屋者的能力做深入了解的話，就具備了好仲介的重要條件；但如果在帶看時仲介一直跟你說這個物件真的便宜啦、不買可惜啦、快賣掉了不然喜歡先出個價我幫你談看看等有的沒的話術，那很顯然之後就不必再找他了。

總而言之，最重要的就是仲介講的話不能全信，自身的判斷力以及邏輯分析都是檢視配合仲介的重要條件，對不熟悉的事物也一定要保持懷疑的態度才不會在房地產的領域賠了夫人又折兵。