要成為一個成功的投資客首先最重要的功課就是評估物件。
物件評估要看的重點很多，包括價格的合理性、什麼樣的產品、地點、樓層、採光、有無車位、風水、棟距、有無抗性等等都需要詳加判斷。
但是評估物件其實也沒有那麼困難，因為房子的好壞是很主觀的因素，樓層、採光、風水、棟距等房屋條件其實都是因人而異，講白一點就是你爽就好，看得喜歡住得舒服倒無所謂。
真正會決定房子日後會增值還是貶值的關鍵，其實是在價格的合理性與地點的好壞，這同時也是買房子的真學問所在。
此篇先談價格的合理性。
假設今天同時有兩間相同地點的公寓三房在賣，兩間樓層採光等條件都相同，一間是30p的前後陽台正統三房，賣30/p萬，總價900萬。
另一間是只有24p左右的小三房，只有後陽台沒有前陽台，賣33/p萬，總價不到800萬，只要792萬。
你會買哪一間？
筆者做過很多類似的操作，平均比較10組消費者，大概有6~7組會選擇第二間物件買進。
但是單價明明就硬生生貴了3萬，怎麼還會有這種結果產生呢？
沒錯，就是因為在相同條件下第二間物件"看起來"比較便宜所導致的，這也就是總價搭配合宜產品所產生的威力。
什麼是總價？什麼又是合宜的產品？他們之間怎麼做搭配？
這三個問題就是投資客的魔鬼秘訣。
首先，總價代表的就是購屋者的預算，總價有高中低之分，若把總價除以房屋的坪數就是單價。 而公寓三房、電梯兩房、電梯四房加車位等等就是所謂的產品。通常會在某個區域進行購屋行為的人都會有一個預算區間以及心目中想購買的產品。
假設今天小明想要用1000萬的預算在大安區市中心買一間電梯三房帶車位的物件，這很顯然就是一件不可能的事情，所以接下來他要做的就是修正他的想法，轉而思考購買兩房的物件，或是乾脆到別區尋找他的電梯三房物件，而這種現象久而久之就會在該區域形成一定的市場區隔。
比如說在新北市的永和地區：（此處皆指中古屋）
套房（套房不需區分公寓或電梯）的總價落在380~500之間。
公寓三房與電梯兩房的總價落在600~980之間。
公寓四房與電梯三房的總價落在1050~1280之間。
電梯四房帶車位（電梯四房若不帶車位會非常難賣）大概就落在1450~1780左右 。
在每個區域只要多問仲介、代書或是查詢成交行情，都會發現類似的對照資料。
這就是為什麼很多人在買房子的時候，參考了一堆單價的成交行情，等到真正出價的時後都會被屋主打槍，或是被別人以更高的價格搶走的原因。
因為他沒有考慮到總價與產品搭配的重要性是遠遠高過單價行情所致，也就是看起來比較便宜所產生的效益。
因此之後在看房子時，很多仲介會告訴你這間房子單價多低多便宜，這個時候就要算一下他的總價是否合理，如果單價合理但坪數太大總價就會太高，也會造成之後脫手的困難。
那如果仲介告訴你這間房子是低總價產品，總價真的多便宜多便宜等話術時，那就需要好好評估一下是怎麼樣的產品？
假設在永和的兩房賣600萬，好像真的很便宜，不過此時必須先冷靜下來，評估一下是否為正兩房，如果是套房的坪數卻硬隔成兩房的產品，那反而會因此買到超級高的單價進而造成之後脫手的困難，這是要相當注意的。
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