年輕人買房的現實，水果妹(柯以柔)的購屋模式探討！

繼上週介紹有關陳宛若小姐的成功換屋術之後，本週再來談談水果妹（現在是水果媽）柯以柔小姐的購屋經驗！


文章重點節錄︰
柯以柔剛開始找房子時是在同社區找房子，2008年初買下租屋的隔壁棟屋子，35坪標準3房2廳的中古屋，室內實際25坪，而且每1戶都能配到1個地下室車位，她在房價低點花不到800萬元買入，抱著自住的心情，很用心在裝潢，花80萬元弄得美觀舒適，現在市價已經拉高至1400萬元。


「大家都知道我工作的主軸是以出外景為主，後來節目越接越多，其實我在家的時間很少，當時我弟弟也結婚了，汐止的家只剩下爸媽兩個人住，於是09年底我就搬回汐止。剛好有藝人想要租房子，同是藝人也好溝通，就把內湖的房子租出去。」柯以柔就這樣開始用租金繳房貸的日子。


2009年金融風暴，政府釋出第2次優惠房貸，利率很低，銀行的朋友建議柯以柔先不要還買第一間屋的本金，轉投資比較划算，於是她興起買第2間房的念頭。


柯以柔碰巧在松山車站附近看了1間14坪的小套房，格局為1房1廳1衛還有陽台的中古屋。松山車站周邊生活機能佳，後面有南港運動中心，捷運正在施工，附近又有饒河街夜市，讓她決定買下第二間屋，她花不到30萬元重新裝修，以每月1萬6000元出租，房貸每月1萬3000 元，她頭期就付掉總價超過3分之1。


2011年1月柯以柔賣掉14坪松山小套房，以600萬賣出，獲利剛好補貼買的第三間屋。


柯以柔2010年年底在台北縣汐止市附近買房，「我是在地人，對汐止環境很熟悉，到內湖只要十多分鐘，到東區也很方便，又有台鐵跟捷運雙鐵共構。」加上她想幫父母換間有電梯的房屋，於是以1200多萬買下11年的中古電梯大樓，坪數40坪，3房2廳2衛，附1個地下室平面停車位，抱著自住的心態，短期之內不會脫手。


原文出處︰http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110407/81/1y8w.html
------------------------------------------------------------------------------

大概很多人在看這篇文張時都會有一個疑問，就是為什麼感覺柯以柔可以從第一間內湖的房子開始，第二間、第三間的一直買呢？有什麼操作的秘訣嗎？還是要準備很多現金才可以做到呢？

其實會有這個疑問，是因為當時跟現在處於不同的授信時空背景所致！

這話是什麼意思呢？
大家應該都知道銀行在承做房貸時，除了借款人過去的信用條件之外，還會參考兩個非常重要的條件，分別是收入&財力證明與抵押品的優劣，以判斷能提供的貸款成數以及利率的高低！

撇開抵押品先不談，收入證明與財力證明對銀行來說代表了你的月收入有沒有能力cover貸款的月付金。而銀行為了風險控管考量，會用貸款月付金占了月收入多少個百分比(負債比)，來評估你的還款能力是否ok(最高為70%)。

一般來說月收入的形式大多是以來源最穩定的薪資為主，再來就是可供證明在六個月左右的時間能提供穩定收入的項目，例如房租、副業所得，股利等都可提供給銀行當作收入來源。

再加上幾年前因為房屋貸款的條件相對寬鬆，也比較有操作空間，因此也就產生了不一定要有實質的薪資收入，只要能提供等值的收入證明，例如房租收入，銀行也會放款的現象，這也是柯以柔小姐會什麼可以一直買房子的原因！

但是以目前的大環境來說，因應政府的打房政策，金管會已發函國內的銀行業者，為了避免投資客利用人頭戶操作假的收入證明來炒房，對於借款人的收入來源與查證的工作也越來越嚴密。因此，比較不能提供保障的房租收入等項目，採信的銀行自然就越來越少。

所以我們可以得出一個結論：房地產其實就算身上沒有太多現金，只要放款條件夠寬鬆還是可以玩，但是因為提供財務槓桿的銀行業者們，他們的授信條件一直在變動，因此筆者認為房地產的專業化導向是不可避免的，畢竟很多狀況與條件是要隨著變動一起調整的，如果沒有專業在身的話很容易無所適從，這也是為什麼很多買屋致富的傳奇故事實行起來困難重重的原因所在！

更多精彩的內容請參見"罵有錢人，不如做有錢人！" 粉絲專頁。