新聞簡評 - 賣豪宅被課奢侈稅該怎麼辦？

創中區紀錄 賣豪宅課奢侈稅4650萬2011/11/22

全國最大一筆 台中市民半年內買賣台北中正區房屋【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

全國最大一筆炒房奢侈稅收落在中部，總額將近5,000萬元。這筆炒房稅為台中市民今年5月買下台北中正區上億元豪宅，持有不到半年即賣出，遭到課稅。

據指出，這名納稅人今年5月買下台北市中正區的著名豪宅，持有不到半年，同年9月以3.1億元的價格賣出，由於持有到出售時間，未達一年，按售價的15%，繳出4,650萬元奢侈稅。

依據特種貨物及勞務稅的課徵特性，因為接近交易稅，賣方不論賺賠都要繳稅，持有不到一年內出售者，按出售實價的15%稅率繳稅；持有一年以上，不到二年者，則按10%稅率繳交奢侈稅。
 
這類異常案件多數是有短期買賣不動產的事實，但卻未按實價辦理申報繳稅，並自認買賣行為屬於非自願性，不在奢侈稅課徵範圍。不過國稅局認為其行為無法構成「非自願性出售房地產」的條件，不但要開單補稅，另還要加計三倍以下的罰鍰。
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=251531#ixzz1eWrrTTIb


簡評：
奢侈稅實施後最大筆的課稅金額終於出現，遭課稅的物件是位於台北市中正區精華地段的一品苑豪宅。

新聞指出這個案子之所以會被課稅的原因是該屋主認定買屋後因為長輩不喜歡這個房子，導致他迫於無奈才不得以在持有不到2年就售出物件，這個行為應符合奢侈稅豁免條款第十條"其他經財政部核定者"中所提及的"合理、常態及非自願性移轉"所包含的內容。

但是這位可愛的屋主他忽略了一件最重要的事情，關於"合理、常態及非自願性"的認定權是在誰身上？
當然是在主管機關，也就是財政部的身上嘛！

因此比較保險的做法應該是只要售屋的狀況特殊，無法確定是否符合豁免條款第十條的規定時，應該就要主動諮詢相關稅務機關或主管機關可否成立，而不是自己認定就算數。

雖然這樣做的話過程會比較麻煩而且時間相對冗長，但是起碼相關的認定都清清楚楚，也不至於會產生賣屋的獲利還不夠補稅這樣的麻煩事。

中國房地產宏觀 - 索羅斯的野心

 

 

 

 

 

 

 

房企融資難 索羅斯抄底炒樓？

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-11-15 08:12:22　

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

據21世紀經濟報導，近日有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產開發商以及地產代理秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機投資中中國地以及香港的優質地產項目。

 

“近年來，外資投資中國房地產行業限制很多，舉步維艱，替內房企業融資是其開拓中國市場的新途徑。”海通證券中國業務部副總裁郭家耀對本報記者表示，在借貸利率受控的情況下，房地產投資基金運作與樓價高低不存在直接聯系。

目前收益率較穩定的商業地產是房地產投資基金的主要投資對象。

索羅斯旗下對沖基金公司SorosFundManagement(下稱SFM)的香港分支SFMHKManagement，今年初時就開始籌劃成立房地產基金，目前基金客戶包括多名內地與香港的富豪，希望可以在中國及香港買賣物業，可能替內房企業融資賺取高息或入股。

放貸賺取高息？

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”

海通國際房地產行業分析師侯凌中對本報記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。

侯凌中說，由於傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，本土項目管理和投資者缺位仍然是其需要面對的問題。外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目管理權交給一線的房地產企業。

一位業內人士向記者介紹，開發商的原始想法是為自己融資，而不是致力於基金投資者的利益最大化。因此，開發商收到項目資金后，有可能將好的項目留給自己，不好的項目放到基金里，這樣必定造成投資者信心缺失。

“傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，但這些基金在中國的表現并不好。索羅斯基金可能會以通過放貸賺取高息的方式來運作，是對投資實物所產生問題的規避。”中原地產研究部聯席董事黃良升對本報記者透露。

黃良升表示，商業地產是眾投資者爭搶的焦點，外資要想搶到好項目阻力更大。比如，新加坡豐樹集團自2005年進入中國市場以來，拳腳一直放得不大，今年在內地和香港最大的投資，是7月份以188億港元收購太古股份有限公司旗下的九龍塘大型購物商場“又一城”。此外，此基金并無更多項目去向投資者譜寫出動人的故事。

基金經理與內地富豪相熟

相比其他房地產投資基金，索羅斯香港基金SFMHKManagement的管理層背景，無疑為其在進入中國房地產市場的路上掃清了許多障礙。

SFMHKManagement由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕，據說都與內地富豪及基金業界非常熟悉。

今年7月，索羅斯突然關閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注於家族業務，不但避開美國當局的監管，更成功避開9月開始的全球股災。

因此，索羅斯也贏得了內地和香港的富豪，以及內地保險業和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因為明年的大環境不容樂觀，手上資產必定會嚴重縮水。如果將部分資金投向對沖基金，有機會在逆市中賺錢。

“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資絕不會成為這一房地產投資基金的問題。”郭家耀認為，通過替內房企業融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡單的債權人。

樓價升跌，項目利潤與貸款利息不存在直接聯系，因此在內地房企出現融資難的狀況下，這是一個非常好盈利項目。預計索羅斯會通過分散投資，定期評估投資回報率及項目風險等方式，去減輕房地產企業高債務比率帶來的風險。

海通國際策略師黃薰輝則對上述項目提出質疑，“相信信貸問題和資金跨境流動會成為此項目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無法自由進出中中國地的情況下，索羅斯可能會通過購買在香港上市的房地產企業的公司債去解決資金跨境流動的難題。
(朱文達 編輯)

北京地產一哥：SOHO中國潘石屹

北京地產一哥：房市測溫 看租金回報率(2011/11/21)

北京SOHO董座潘石屹 看出不合理 提前抽離住宅市場 手握900億現金 伺機出擊

【經濟日報／記者林則宏／專題報導】
 SOHO中國董事長潘石屹擅長危機處理。

股神巴菲特有句名言，「當潮水退去後，才知道誰在裸泳。」這句話已經印證在今天熱潮逐漸退去的中國大陸房地產市場，裸泳者正在逐一現身中。

不過，面對大陸房市急凍，身為北京最大地產開發商的SOHO 中國董事長潘石屹，卻顯得老神在在。

相對於許多地產商目前正身陷資金緊缺的困境中，上周在上海一場論壇，潘石屹略顯囂張地表示，「目前SOHO帳面還有近（人民幣）200億（約新台幣960億元）現金，資金充裕」。
他開玩笑說，「公司現在手裡有200億現金花不出去，誰有項目，來找我。」

嗅出危機 轉攻商辦

潘石屹之所以能在房市反轉之際仍不受影響，甚至保有大量足以過冬的現金，關鍵之一是，他早已看出大陸房價的不合理，提前抽離住宅市場。潘石屹說，看房地產市場得看其租金回報率。

大陸住宅市場經過十幾年的發展後，土地成本太高加上房地產炒作等因素，早已經導致大陸住宅市場房價太高、租金卻太低的不合理局面。

目前大陸許多城市住宅租金回報率只有2%左右，遠低於國際上公認合理水準，用通俗的話來說就是「買房不如租房」，而且現在的房價和一般民眾購買力的距離愈來愈大。

因此，四、五年前潘石屹就看壞中國住宅市場前景，SOHO中國也基本上不再介入住宅開發市場，轉而以發展北京及上海的商辦大樓為主。

另一個讓潘石屹得以無懼於景氣變化，至今仍保有充分流動性的原因，與他創業初期的一段經驗有關。

潘石屹說，他永遠記得SOHO中國成立不久，1997年4月某一天，財務突然跑過來告訴他，公司沒錢了、發不出工資了。

潘石屹沒有把這件事告訴任何一個員工，連老婆張欣都沒說。潘石屹一個人呆坐在辦公室的電腦前，苦思如何趕快籌措到應急資金。
之後他將這一天日期寫在一張黃色便利貼上，貼在電腦上時刻提醒自己，企業缺錢的可怕，「一分錢可難倒一個英雄漢。」

潘石屹表示，做企業非常困難，缺錢是最大壓力。現在他公司帳面上有近200億現金。「有錢，心裡就踏實了」，不用太擔心未來經濟會有什麼波動，而能安心參加論壇。

行政破壞 最不可取

對於大陸房地產市場前景，敢言善言的潘石屹在個人博客（部落格）指出，2011年對中國房地產行業來說將是非常複雜的一年，原因有二：一是3,600萬套保障性住房的計畫；二是一些大中城市對住宅實行的限購政策。

潘石屹說，「現在到了最後一季，所有的矛盾和問題都凸顯出來了，跳樓、跑路、砸售樓處等惡性事件集中爆發，住建部領導的一段講話、人民日報的一篇文章都可能讓房地產股價有10%以上的波動。市場、人心如驚弓之鳥。」

他表示，如房價出現大幅上漲，需政府調控，調控手段很多，最先應考慮的是增加土地供應。同時也可用貨幣政策去調控，如增加利率、提高存款準備率、增加自備款成數等。
但最不可取的是採取行政命令手段，這對市場和中國十幾年來培養起來的市場機制的破壞，短期內難以恢復。

如限購政策，開始實施時要組織一套機構、一批人馬，未來取消也很難，會給市場造成很大的混亂，讓一些人因政策的變化虧錢或賺錢，造成不公平。

對於大陸官方宣布，今年起三年內將興建3,600萬戶保障性住房，潘石屹質疑，他呼籲大陸官方應即使取消興建大量保障性住房規劃，改貨幣補貼方式進行，以免造成社會資源浪費。

潘幣 潘石屹拆地雷傑作：用幽默化解與蘋果迷的戰爭

【經濟日報／記者林則宏】 其為化解與蘋果迷的戰爭而發行的「潘幣」。
上周在上海一場由英國金融時報舉辦論壇中，潘石屹一出場，與會學者專家到採訪的媒體和來聆聽的民眾，許多人都爭相跟潘石屹索取「潘幣」。

何謂「潘幣」？「潘幣」又是怎麼出現的？「潘幣」並非真的貨幣，但潘石屹發行並到處派發「潘幣」，再次展現他的幽默及化解個人危機的功力。

「潘幣」是在賈伯斯過世的消息傳出後，潘石屹在個人微博調侃蘋果公司說，蘋果公司對賈伯斯最好的紀念是大量生產人民幣1,000元（約新台幣4,800元）以下的iPhone和iPad，讓更多人買得起蘋果的產品。

此言一出，立刻引發廣大蘋果迷的強烈反彈，有網友回應說，「潘總哪天要也去世，也請貴公司推每平米1,000元（約每坪新台幣1.6萬元）房子吧，十幾億人民都會紀念您的。」

這則留言被大陸網友瘋狂轉發，潘石屹也被網友謔稱為「潘一千」。還有網友製作「壹潘」的紙幣，並嘲諷說強烈要求大陸物價局備案，壹潘的價值等於一平方米人民幣1,000元。

面對網友的攻訐，潘石屹起初保持沉默，之後將微博上這則留言刪除並解釋說，他理解大家對賈伯斯的懷念和對中國高價房的不滿。他也是一名「果粉」（蘋果的粉絲）、賈伯斯粉絲，賈伯斯逝世他和大家一樣難過。

(udn房市情報 - 區域情報 - 大陸房市 - 北京地產一哥：房市測溫 看租金回報率
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中國大陸最新調控方針與政策方向

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中國宏調發出三大轉變信號

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-11-21  07:52

如果你去美國街頭買一份《紐約時報》或者《華爾街日報》，很可能會看到這樣的標題：當心走火入魔的中國經濟或者房地產泡沫即將破裂，又或者是中國電子商務火爆背后的風險。從某種角度看，這確實令人心驚。拋開經濟環境不說，滬指本月又下跌了2.6%，將滿心希望開始一輪牛市的股民打得灰頭土臉、狼狽不堪。

但不管你是抱怨，還是憧憬，中國宏觀經濟的三大轉變已經悄然啟動。

向創新型增長轉變

經濟發展方式的轉變，是中國宏觀經濟轉變的第一步。而這一步，也許要到5年～10年后，人們才能更深刻地體會。

自上世紀90年代以來，中國經濟的高速發展產生了大量富豪。在過去10年中，富豪年輕化更成為了一種趨勢。這些富豪一個很大的共同點是，大多數來自房地產行業。以2009年胡潤富豪排行榜為例，前三名均被房地產富豪包攬：首富為世貿集團的許榮茂家族，財富300億元；第二名王健林，大連萬達集團掌門人，財富290億元；第三名，碧桂園的楊惠妍家族和新湖集團的黃偉、李萍夫婦并列，財富均為280億元。

房地產給予了這些人大量的財富。由於大家都知道投資房地產有如此高的回報，那么自然的，以投資房地產拉動經濟發展就成為各地的主要模式。據《中國證券報》報導，截至今年10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應，而消化這些“潛在供應”至少需要30個月以上的時間。

“囤地”是一個方面。據國土資源部數據顯示，截至今年10月，全國未開工房地產用地為21.3萬公頃。但另外一個問題是，隨著限購、限價等調控手段暴風驟雨般襲來，房地產幾乎集體出現了愁賣現象。

最明顯的一個跡象，就是房價終於開始停漲回落。據國家統計局公布的10月70個大中城市住宅售價情況，有34個城市環比下降，70個大中城市的價格平均環比指數首次負增長。更值得關注的是，全國房價平均環比指數下降0.14個百分點，為年內首次。種種跡象顯示，樓市拐點似乎已經到來。

在這種情況下，單純依靠投資房地產來拉動經濟看來已不太現實。《十二五規劃綱要》明確提出，要以重大技術突破和重大發展需求為基礎，促進新興科技與新興產業深度融合，在繼續做強做大高技術產業基礎上，把戰略性新興產業培育發展成為先導性、支柱性產業。據了解，七大戰略性新興產業包括節能環保產業、新一代信息技術產業、生物產業、高端裝備制造產業、新能源產業、新材料產業和新能源汽車產業等。

國海證券宏觀研究員鄒璐向《每日經濟新聞》表示，“十二五”就是在往這個方向推進，以往的傳統產業已經難以繼續給經濟帶來新的增長點，只有尋求新興產業發展才能創造新的需求，帶來新的增長動力。從政策面看，結構性減稅、推進知識產權保護、新興產業稅收優惠等，都是在支持這些產業發展。但這是一個較為漫長的過程。因為傳統產業升級，主要是改變以往高耗能及低技術的局面，根本仍在於加強自主創新能力，創造高效、低耗能、有品牌、高技術含量的東西。

“投資從房地產向新興產業轉移是一個方向，另外還需要依靠消費來拉動內需”，平安證券首席宏觀研究員孫方紅告訴《每日經濟新聞》記者，因為現在新興產業占GDP比重尚小，其容量有限。從新興產業本身看，節能環保、新能源開發利用以及跨消費投資，很可能是未來重心。但這些產業風險比較高，對技術和資金也有較高要求。所以最貼近民眾生活的，也就最可能先成功。”

通脹短期回落確定

事實上，相比於向創新產業傾斜的經濟增長方式，老百姓可能更關注通脹。通俗地說，就是菜能不能再便宜一點。

慶幸的是，今年以來一直居高不下的消費者物價指數（CPI），終於調頭向下了。數據顯示，今年10月，CPI為5.5%，為自5月以來新低。同期環比漲幅0.1%，為自今年6月以來最小環比漲幅。事實上，這已是CPI同比增速連續第4個月回落。今年7月，CPI曾攀升至6.5%的年內新高。

那么，未來通脹是否會持續下落？至少短期是這樣。國泰君安認為，10月CPI如期回落至5.5%，食品價格環比下降、預計趨勢還將繼續，非食品及居住價格同比明顯回落。由於經濟加速下滑，10月PPI大幅下滑至5.0%。預計11月CPI為4.4%，PPI為3.4%，11月通脹將繼續大降。記者發現，從分項數據看，10月食品價格環比下降0.2%，最重要的肉禽價格環比回落0.6%，漲幅連續4個月回落。鮮菜價格也環比下降達3.4%，肉禽、鮮菜的同比漲幅顯著回落，帶動了食品漲幅的下降。

值得一提的是，商務部公布的11月第1周食品價格環比下降2.9%。對此國泰君安認為，預計11月CPI食品環比將下跌0.5%，而去年同期環比漲幅甚至達到了2%，因此食品同比漲幅將會有顯著回落。此外，非食品價格漲幅將隨著經濟加速下滑進一步縮小。預測11月CPI同比漲幅為4.4%，其中食品環比為-0.5%，同比為9.2%；非食品環比為0.2%，同比為2.4%，維持2011年CPI前高后低走勢的判斷。

中信證券則指出，通脹在7月達到本輪頂點后，進入了下降通道。10月開始進入快速下降通道，預計未來通脹將快速回落。國內經濟增速回落與大宗商品價格下降，導致非食品價格有所回落。預計食品價格在11月漲幅很小，如果天氣不出意外變化，11月食品價格甚至可能環比下降。預計11月CPI為4.6%左右，四季度CPI將回落至4.8%左右，全年約5.5%。

貨幣政策漸見“松綁”

在3個月前，市場上幾乎沒人敢提下調存款準備金率；在1個月前，有人說，準備金率可能會在明年1季度正式下調；現在，有券商研究員表示，春節前就可能降。

這種態度上的轉變來自幾方面。首先也是最重要的，通脹出現拐點甚至回落速度超出預期，這使得央行將貨幣政策逐漸轉向適度寬松有了政策空間；其次，央行首次提出適時適度進行預調微調；再次，具有標桿意義的1年期央票利率罕見下降。從公開市場角度暗示存準率下調概率上升；最後，本周，作為首只自行招標發行的地方政府債券——上海地方債“熱銷”，其發行利率與同期國債利率倒掛，暗示機構對政策放松的預期強烈。

11月16日，央行發布第三季度貨幣政策執行報告，與二季度相比，央行仍對物價情況十分重視，但卻首次明確提出，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。此外，央行還表示保持貨幣信貸總量和社會融資規模合理適度增長，這也與此前“保持合理的社會融資規模”基調有所不同。

預調微調背后，到底隱含著怎樣的信息？對此，中投證券稱，對於下階段貨幣政策，央行總的基調未變，強調穩增長，對下階段貨幣政策總的判斷是“繼續實施穩健的貨幣政策”。可以看出，央行總基調仍為“穩健”，但在政策執行上，在通脹回落趨勢明確后，貨幣政策將著手平衡通脹與經濟增長間的關係。目前更強調穩增長，對於政策工具，預計未來央行將主要依靠數量型政策工具進行市場調節。預期12月下調準備金率可能性增大，但降息或在2012年中期前后。

坦白講，央行完全有使用數量型工具，特別是準備金率的可能，尤其是在1年期央票利率連續2周下行的情況下。據悉，本周央行在公開市場發行520億元1年期央票，發行利率為3.4875%，較上周下降近8.58個基點。上周，央行發行的100億元1年期央票利率下行1.07個基點。

傳統意義上，一旦1年期央票利率連續下調，都被認為是可能降息的前兆，但這一次卻有所不同。中金公司解讀稱，央票發行利率低於定存利率，并不表示央行會很快降息，相反央行通過降低市場利率使之低於法定利率，可促使居民資金從理財賬戶重新回流至存款賬戶，提高銀行的存款增速，從而有助於增加銀行的放貸能力。未來存在兩種可能：第一，央行停發1年期央票，公開市場保持中性或小幅凈回籠，等到12月下旬財政存款的投放；第二，央行為保持1年期央票利率不明顯低於1年期定存利率，繼續增加1年期央票的發行量，以此緩解中小銀行流動性。

孫方紅表示，1年期央票利率連續下調，是貨幣政策微調的一個表現形式，但這并不意味央行會迅速下調準備金率或者降息。主要因現在通脹預期還在，央行不敢貿然完全放松貨幣政策，否則可能引發通脹猛虎抬頭。未來貨幣微調仍將集中在公開市場上，特別是央票利率調整。另外，11月～12月的新增信貸也將增加一些。A股方面，隨著政策環境已改變很多，在明年1季度前大幅下行風險很小。但考慮到明年投資增速或下降，大盤仍有不確定性。

海通證券宏觀研究員李寧認為，未來實體經濟要感受到流動性，需要看到三點轉變：首先，貨幣政策總體寬松，這就需要調低準備金率。但預計這一步要等到明年春節前；其次，企業庫存增幅需要降低，預計今年年底、明年年初會發生；最後，房地產價格需要明顯回落，銷量需要反彈，這可能要等到明年第2～3季度。
(轉自每日經濟新聞 曹文明 編輯)