房企融資難 索羅斯抄底炒樓？
鉅亨網新聞中心 (來源：財訊.COM) 2011-11-15 08:12:22房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。
據21世紀經濟報導，近日有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產開發商以及地產代理秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機投資中中國地以及香港的優質地產項目。
目前收益率較穩定的商業地產是房地產投資基金的主要投資對象。
索羅斯旗下對沖基金公司SorosFundManagement(下稱SFM)的香港分支SFMHKManagement，今年初時就開始籌劃成立房地產基金，目前基金客戶包括多名內地與香港的富豪，希望可以在中國及香港買賣物業，可能替內房企業融資賺取高息或入股。
放貸賺取高息？
房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。
“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”
海通國際房地產行業分析師侯凌中對本報記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。
侯凌中說，由於傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，本土項目管理和投資者缺位仍然是其需要面對的問題。外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目管理權交給一線的房地產企業。
一位業內人士向記者介紹，開發商的原始想法是為自己融資，而不是致力於基金投資者的利益最大化。因此，開發商收到項目資金后，有可能將好的項目留給自己，不好的項目放到基金里，這樣必定造成投資者信心缺失。
“傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，但這些基金在中國的表現并不好。索羅斯基金可能會以通過放貸賺取高息的方式來運作，是對投資實物所產生問題的規避。”中原地產研究部聯席董事黃良升對本報記者透露。
黃良升表示，商業地產是眾投資者爭搶的焦點，外資要想搶到好項目阻力更大。比如，新加坡豐樹集團自2005年進入中國市場以來，拳腳一直放得不大，今年在內地和香港最大的投資，是7月份以188億港元收購太古股份有限公司旗下的九龍塘大型購物商場“又一城”。此外，此基金并無更多項目去向投資者譜寫出動人的故事。
基金經理與內地富豪相熟
相比其他房地產投資基金，索羅斯香港基金SFMHKManagement的管理層背景，無疑為其在進入中國房地產市場的路上掃清了許多障礙。
SFMHKManagement由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕，據說都與內地富豪及基金業界非常熟悉。
今年7月，索羅斯突然關閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注於家族業務，不但避開美國當局的監管，更成功避開9月開始的全球股災。
因此，索羅斯也贏得了內地和香港的富豪，以及內地保險業和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因為明年的大環境不容樂觀，手上資產必定會嚴重縮水。如果將部分資金投向對沖基金，有機會在逆市中賺錢。
“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資絕不會成為這一房地產投資基金的問題。”郭家耀認為，通過替內房企業融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡單的債權人。
樓價升跌，項目利潤與貸款利息不存在直接聯系，因此在內地房企出現融資難的狀況下，這是一個非常好盈利項目。預計索羅斯會通過分散投資，定期評估投資回報率及項目風險等方式，去減輕房地產企業高債務比率帶來的風險。
海通國際策略師黃薰輝則對上述項目提出質疑，“相信信貸問題和資金跨境流動會成為此項目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無法自由進出中中國地的情況下，索羅斯可能會通過購買在香港上市的房地產企業的公司債去解決資金跨境流動的難題。
(朱文達 編輯)
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