三、台灣的房地產的怪異現象：郊區房子太多，市區房子太貴！
大家都說買屋獲利的三個祕訣就是1.地段 2.地段 3.還是地段，但是對於絕大多數人來說，好地段同時也代表著1.買不起 2.買不起 3.還是買不起。
也因此帶動了台北外環區域的購屋需求，而建商逮到了這個機會，就開始在郊區蓋了大量的房子，以滿足這些預算不足的民眾他們購屋的夢。但也因為真的蓋太多了，所以導致嚴重的供過於求，使房價增值不易，這點從重劃區晚上的點燈戶數都只有小貓兩三隻就可以看得出來！
真正保值的地段，在經過這幾十年來已經漲到一般民眾承受不起的程度；而市郊的超額供給地段根本就不保值。所以說不定抗通膨這個題材只會成為少數資本家的遊戲而已！
四、通膨的真實性
最近各位朋友應該都有感受到百物齊漲的威力吧，便當也漲、紅茶也漲、咖啡也漲，就連號稱一律39元的日系生活百貨也要漲到49元！
所以這次通膨應該是來真的吧？
其實不一定喔！我們看一下被視為通膨指標的油價、與保值指標的黃金價格近期表現如何。
本波原油的價位並不是歷史新高，目前只有前波金融海嘯的三分之二而已！
代表保值指標的金價目前面臨到了月線層級的回檔修正，會不會步入空頭還需觀察。若步入空頭則代表著市場避險的需求強度不高，通膨的影響並不大！
由以上兩張圖表可以觀察國際市場的通膨威脅，其實並沒有台灣來的如火如荼，再加上歐債危機、中國經濟泡沫與美國復甦的不確定性，說不定還有通貨緊縮的可能！
所以我們由以上的條件可以驗證，在早期買屋抗通膨這招也許會有用，但在現今這個年代可能已毫無意義。由以下這則報導可以看出一些改變！
通膨怪獸 建商緩漲
自由時報自由時報 – 2012年5月5日 上午4:29
記者簡明葳／專題報導．攝影
油電雙漲，不少人擔心通膨來臨，房價也將出現變化。根據預測，台灣今年全年通貨膨脹率不會超過2%，仍屬溫和通膨，民眾卻對物價上漲，感受極大壓力，「抗通膨、要買房」，專家為您剖析。
東森房屋董事長王應傑說，台灣經濟環境曾在民國62年、68年曾隨著當時石油大漲而引發通膨，但是當時經濟環境封閉，與現在簽定許多貿易協定如ECFA等，以時代背景上就不能相提並論，且目前全球油價穩定，台灣電價、油價調漲，屬管理層面出了問題，物價隨之反應，應該只是出現「假性通膨」。
許多企業調整售價反應成本，民眾不一定要買單，因為一定也會有企業，在這種環境下「逆向操作」推出平價、優質的產品搶攻商機，台灣市場如此自由，民眾有權選擇所需要的商品。
至於房地產市場，房價攀升至歷史新高點，就算鋼鐵等建材成本微幅調整，市場上見到部分建商釋放漲價風聲。不過，只要基層民眾經濟問題沒有改善，薪水結構沒有改變，「多數建商應該是默默吃下些許成本，壓縮利潤，也不願讓房價持續高漲，影響買氣。」
所以購屋這件事，筆者認為一定要認清自己的目的是什麼最重要。如果要自住，什麼時機都可以進場，只要事前做好各方面評估就ok！
但如果是為了抗通膨而買房，可能現在就不一定適合，反而可以趁這個時機點好好地思考一下，有沒有什麼商品或商機可以取代房地產，而有真正抗通膨效益的呢？
一起想想吧！
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最近物價越來越高，房價會不會更高呢？
鈔票越來越薄，是不是該買間房來保值、抗通膨呢？
相信以上這些問題最近應該讓不少民眾覺得苦惱吧！
其實買房可抗通膨的概念在早期普遍性行得通，但時空移轉至現在，這個概念的效果卻已大不如前。
為什麼會有這樣的不同結果呢？
一、首先，房地產之所以會增值，完全是建構在人口不斷地成長，而土地這種不可進口的原料又無法被替代，才產生了土地與房屋因為長期的供不應求產生的上漲現象。
因此這種現象也使房地產成為人們所根深蒂固的保值指標(起碼很多老一輩的都這麼認為)！
近年來台灣因為少子化現象發酵，使得歷年來龐大的首購與換屋潮等實質需求逐年地下滑，但因低利率與經濟不景氣的關係，產生了一波房地產的炒作熱潮。這股熱潮雖然助長了房價，但卻創造了房屋史無前例的巨大供給量，例如著名的林三淡等區域皆是如此，也讓長期的房屋供不應求現象遭到逆轉！
二、房地產有太多的隱藏成本，包括利率、折舊與五花八門的稅率都有很大的可能會吃掉房價增值所產生的獲利！
我們舉個例子好了：
假設筆者買了一間1000萬的房子，貸款700萬，以每年2%與通膨率打平的速度上漲，在10年後約可以1200萬賣出獲利了結！
雖然帳面上有獲利感覺蠻不錯的，但是在這之中隱含了多少的成本與機會成本呢？
首先，貸款700萬，每年的純利息是1萬7左右，繳了10年約為17萬。
而最讓人頭痛的土增稅，我們以實際的買賣價差課10%，則是約20萬左右的稅額(假設10年後實價課稅已實施，不要說不可能喔)。
仲介費買進抓1%為10萬，賣出抓3%為36萬左右。
然後其他雜支抓獲利的百分之一，就是10萬左右。
最後，將以上的數字加總為93萬，賣屋的獲利馬上縮水為107萬，而且這還是房屋每年穩定增值的前提下喔！
然而若以目前市面上壽險公司所推出的外幣增額保單而言，大約都可保持在3.5%左右的複利增值，300萬的頭款經過10年約可增值為423萬，獲利為123萬，比賣屋所得還多了16萬。到底誰比較抗通膨呢？
待續...
在前兩篇文章分別談到了儲蓄的重要觀念、以及方法之後，接著就是實務面該如何應用囉！
存到第一桶金的重要觀念！
聰明儲蓄，其實很簡單！
之前筆者在部落格<數字空間>上看到有個叫阿嘎的年輕人在網路上寫了一篇給馬總統的信，內容大致在描述他每月約賺三萬元左右，但是因為台北的生活水平較高，所以每個月的開銷居然還比薪水多出一萬多元，讓這位阿嘎先生感覺非常"按"，也產生對前途茫茫，不知如何才能存到錢的感受！
最後還好在朋友的建議下，幫助他將不必要的開支去除，使每月支出從四萬餘元降到三萬出頭。
感覺好像不錯，但是仔細一看才發現即便生活花費少了一萬塊，但也只是免強收支打平而以，並沒有辦法如願存到錢，更別提第一桶金了。
因此這篇文章也得到了廣泛的迴響與討論，相信不只是阿嘎，一定也有很多人有著類似的處境。
原文出處：[ 數說台灣 ] 月光族：給馬總統的一封信
筆者認為其實阿嘎的狀況是相當令人擔憂的，因為在這個低利率肆虐、以及物價水平越來越高的生存環境中，如果無法在還充滿幹勁的二十幾歲快速地擺脫這種 "支出 > 收入" 的負向循環，並累積第一桶金的話，若薪水一直不漲、創業的條件也無法提升的情況下，那到了三十、甚至四十歲時，大概大部分人都會選擇與現實妥協，並走向經濟的自我放逐之路吧？！就如同目前日本年輕人的情況一樣！
因此，還會有人覺得學會如何存錢、讓錢增值是件不重要的事嗎？
ok～ 回到本文，筆者在這裡先將阿嘎先前的支出明系列出如下：
而在經過了銀行朋友的建議之後，阿嘎的支出調整如下：
結果雖然省下了一萬餘元，但還是入不敷出。為什麼會這樣呢？阿嘎還有沒有忽略什麼重要的地方呢？
大家如果有看過原文應該會發現一件事，就是 －＞ 喔~原來阿嘎有女朋友耶，那就太好啦！該怎麼說呢？
大家要知道，夫妻同心、齊力斷金這句話可不是亂蓋的(如果他們是以結婚為前提交往的話)。若阿嘎的女友願意與他一起打造一個愛的小窩，共同分攤房租的話，那阿嘎的房租與水電費馬上就會現省一半！
因此，筆者認為阿嘎目前的首要任務並不是繼續錙銖必較還能節省多少，而是要開始極力說服與女友同居的相關事宜，如果考量到空間不夠的問題，租個稍微大一點的房子也是ok。
再加上若把三餐的伙食費降至每日210元(早餐50元、午餐加晚餐各80元)的話，每月開支馬上現省五千多塊(吃飯8000-210*31天、加上若房租維持每月7000元除以2人)，扣掉超支的1313元後，阿嘎不但解決了負現金流的問題，反倒還有三千餘元的盈餘，可以慢慢地小額儲蓄、投資，並展開讓金錢增值的正向循環！
這不也是另一種形式的開源嗎？
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很多人都知道：儲蓄是人生理財規劃的起點，如果沒有存款，就沒有"財"可以"理"！
但是對於剛步入社會的小資男女來說，由於薪水不高，又要面對目前高消費、高房價、高通膨與低薪水的惡劣環境，除了日常生活開源節流、精打細算之外，到底要如何快速滾出人生的第一桶金呢？
雖然現在市面上有很多如何儲蓄的相關書籍、甚至連手機APP友都類似內容，但筆者認為真正有用的儲蓄方法只有兩個原則：
1. 夠簡單
2. 適合自己
就ok了，並不需要太多花拳繡腿的方式來達到儲蓄的目的！
因此筆者在這邊引用了<贏家時代雜誌第七期-- 跨越股災、一出手就要賺>的相關內容給大家做個參考，希望透過這些儲蓄基本功，讓大家快速的存到第一桶金！
(出處：http://mag.udn.com/mag/newsstand/storypage.jsp?f_MAIN_ID=253&f_SUB_ID=4520&f_ART_ID=369775)
掌握理財4原則與3帳戶
鑫好國際資產顧問副總經理施純玉強調，打造人生第一桶金或退休生活，並非遙不可及，掌握理財4大原則是首要工作。
1.正確財務觀念
(1) 改變消費的習慣：
要有資產、負債的概念，資產就是把錢放進你的口袋，負債就是把錢從你的口袋拿走。所以當你要消費時就要先想想這是買資產還是增加負債？買手機是資產還是負債？如果拿來跟朋友聊天那肯定是負債，若是用來談生意、開發客戶，創造收入那這支手機就是資產。
(2)養成收入–(儲蓄+投資)=支出的習慣
養成正確的理財習慣，比賺多少錢還重要。首先開立儲蓄帳戶，當有收入時即先按計劃撥入儲蓄帳戶內，剩餘才是可花費的部份，養成儲蓄的好習慣，小錢也能滾出大錢。
(從藍線變成紅線的過程)
(3)養成記帳的習慣：
透過記帳可以清楚看到「想要」與「需要」的分別。有位竹科工程師向我抱怨老是存不到錢，建議他開始記帳，3個月後拿來檢視，在收支明細裡看到每個月都有幾千元是浪費的，原因是因為工作忙碌沒有時間陪小孩，在補償心態下總會在下班後去買玩具、衣服，家裡可能有一大半衣服沒穿過就已經太小了!
所以記帳可以清楚的看到「想要」並不一定是你的「需要」，持續記帳3個月將會發現「想要」的比例越來越少了。
在歐美被廣為運用的「帳戶管理法」，也就是專款專用管理法，小資男女可以自己設立短期、中期、長期3個帳戶，將可確保退休生活無虞。
1.短期帳戶︰可隨進隨出的銀行戶頭，薪水進到這個帳戶後，每個月的生活開銷都經由這個帳戶支出，因為隨時可以動用，所以容易進出，也容易花光。
2.中期帳戶︰可進可出3-5年的投資帳戶，例如股票、基金、房地產、期貨等，不過投資沒有穩賺不賠的，是屬於不確定的帳戶與資產。
3.長期帳戶︰只進不出的帳戶，就是比較長年期(10年以上)的儲蓄帳戶，把它歸類成像是子女教育金、退休金，因此不可以有任何的損失，所以這個戶頭是確定給付、保本、保值的帳戶。
第一桶金宜降至30萬
「小資男女人生的第一桶金，可能要靠省吃儉用，首先要戒掉衝動消費的習慣，養成儲蓄習慣」知名財經節目主持人夏韻芬表示，把收入減去儲蓄，其他的錢再來支出花費，再學會「以錢養錢」，才能達到財富自由，並且可採取「631」資金分配(6是指生活開銷；3為儲蓄、投資、現金；1則是保險費用)。
此外，現在媒體都把人生的第一桶金訂在100萬元，這讓許多年輕人怯步追求夢想，因此夏韻芬認為，第一桶金的目標應設在30萬元比較合理，有了這筆錢，要靠基金滾出財富就更容易。
看完以上這則影片，除了有些人會覺得這位女性的要求有點...之外，
大部分人對於"人生的第一桶金"該如何儲蓄應該都有著搖頭興嘆的感觸吧！
存錢好辛苦，為了存錢而讓自己沒有生活品質，真的值得嗎？
現在通膨越來越嚴重，在存錢的速度趕不上通膨的情況下，還有存錢的必要嗎？
相信很多人特別是剛出社會的年輕人，對於儲蓄第一桶金這件事大多抱持著又愛又恨的心情吧！但為什麼第一桶金會如此重要呢？
俗話說：人兩腳、錢四腳，一個人再怎麼會賺，都不比靠錢滾錢來的有效率。
再加上人生都會有不同的階段性任務要完成，例如投資理財、購屋、子女教育、醫療、退休養老金等等，而這些項目有一個共通點，就是都需要錢，而且幾乎都是動輒百萬以上的大額支出。
因此，在一段時間內，先累積一筆初期的資本，並運用它來幫助你一起賺錢，才是第一桶金的真正目的！
那為什麼錢會這麼難存呢？
筆者認為這是因為對儲蓄沒有一個確切的目標所致！
今天一個人如果真的對於財富自由、早日退休過好日子有著深切的渴望，並已將這些美好的畫面深植腦中，那接下來該怎麼做？如何做？其實不用別人多說，你也會開始積極的生錢、省錢以達成目標，並把多餘的資金擠出來，讓它不斷地長大。這也是真正成功者會有的行為！
因此，只要懂得存錢之道，就算賺得不多，也不會影響你邁向富裕之路！與大家共勉之！
