港外資大陸圈地搶灘 業內：明年1-2季或現樓市谷底
鉅亨網編輯查淑妝 台北綜合報導 2011-12-13 15:25《南方日報》消息，今年以來，調控政策步步緊逼，國內標桿房企不約而同地選擇了「現金為王」模式，一方面加大銷售力度，另一方面則在拿地上更加謹慎，各地土地市場底價出讓、流拍頻頻出現。
然而，就在內地房企小心翼翼的同時，港資和外資房地產開發商卻紛紛選擇此時一擲千金「跑馬圈地」。值得注意的是，外資企業購置和擴張的重點均瞄向了帶有商業屬性的項目，業內人士預計，明年 1 、 2 季有可能是樓市調整的谷底，更多的外資企業將在明年搶灘入市。
香港文匯網訊報導， 12 月 2 日，李嘉誠旗下企業和記黃埔發佈公告稱，長實 (0001-HK) 及和黃 (0013-HK) 各出資 50% 組成寶立發展有限公司，該公司斥資 19 億元 (人民幣，下同) 拿下大連西崗區黑咀子碼頭一宗用地，該地塊總面積為 143034 平方米，收購後將發展成住宅及商用物業。
該地塊建築規模達 50.5 萬平方米。按照這一數據推算，該地塊的樓面價只有 376 元／平方米。業內資深人士指出，如果這一數據屬實，儘管今年土地市場冷清，底價成交，甚至「流拍」已演變成土地市場常態，但這一樓面價格也稱得上非常低了，是「抄底」價了。
值得注意的是，今年 11 月初，長江實業及和記黃埔曾斥資 8 億元在佛山拿下一塊商業用地，而該地塊也是底價成交。11月末，同樣是李嘉誠的長江實業在廣州宣佈，明年上半年將推出兩個項目，總投資額超過 100 億。
樓市調控下，房價下跌已從預期演變成了現實。近日，央行發佈報告稱，認為房價拐點已出現，並稱能夠承受房價下跌 20% 到 30% 帶來的衝擊。而市場的冷淡，使得萬科、中海、保利等大型房企的拿地計劃也日趨謹慎。數據顯示， 11 月全國主要 35 個熱點城市的土地出讓陷入低谷，流標的地塊總計達到 117 宗，環比 10 月份的 22 宗翻了 4 倍多，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市。
然而，以李嘉誠為代表的港資企業卻樂得藉機逆市擴張。去年 11 月 26 日，和記黃埔就通過競拍方式以 13.1 億元的價格競得重慶兩江新區一幅住宅用地。28天后，和黃出擊上海，首進大連和南京，一月之間斥資逾 73.8 億元連拿 4 幅地塊。
事實上，近幾個月以來，除李嘉誠旗下企業，其他港資企業也在集體發力。 9 月，恆隆地產 (0101-HK) 以 34.97 億元拿下原昆明市政府兩宗商業地塊，製造了今年昆明的總價「地王」。 10 月，仁恆置地以 30 億元拿下珠海市兩宗商住地塊，創下珠海單價「地王」。
此外，新加坡嘉德置地集團旗下的凱德中國也在 11 月 28 日斥資 65 億，獲得了重慶市中心兩江交匯處一商業地塊。該地塊正位於繁華的朝天門廣場與解放碑之間，引發了業界關注。粗略計算，最近3個月來，外資房企在內地投資超過 200 億元。
對於外資近來的動作，高力國際、第一太平戴維斯等機構則認為，外資房企在內地拿地的速度加快，最核心的問題還在於他們長期看好內地房地產市場。
此外，業內人士分析認為，外資融資渠道多，資金鏈相對比較寬鬆，現金流情況較好，有能力在熊市時頻繁圈地。戴德梁行就分析稱，港資與新加坡企業頻頻抄底內地房地產市場，與其融資成本較低這一因素密不可分。
而值得注意的是，近來外資購得的項目有一個共同點，就是帶有商業屬性的土地。例如凱德的重慶項目，地塊靠近重慶最繁華的城市中心及 CBD 核心區域解放碑，規劃將建一座包含酒店、公寓、寫字樓、商場在內的綜合體項目，總建築面積超過 81 萬平方米，總投資將超過 210 億元人民幣。
業內人士認為，如此大體量的商業綜合體項目對於多數靠賣住宅發家致富的內地開發商來說，仍面臨經營模式和管理不足的瓶頸。而新加坡或港資企業則有開發運營來福士等商業廣場的成功經驗，使其在內地擴張時，將商業項目作為首選。
外資企業發展注重的是穩定的回報，很少會賭博式大量買地，大量開發。對於內地房企與外資的不同，新加坡華業集團投資與策略發展總經理甘鎮城認為，外企一般都是長期性的開發收益，把住宅賣掉，將商業物業持有，通過經營和管理，使這些長期收益隨著經濟的增長而增長，回報率就比較可觀了。
新加坡華業集團為新加坡最大的開發商之一，其位於天津的海河華鼎項目是首次涉足內地的綜合體項目。整個海河華鼎包括四棟全精裝混合型公寓、兩棟寫字樓、五星級的泛太平洋國際酒店以及商業購物中心。該項目營銷總經理黃錦華表示，對於商業綜合體的打造和新商圈的建立，正是新加坡開發商的優勢，商業屬性項目也成為其在內地擴張的「敲門磚」。
