中國房地產底部到了嗎？外資開始大舉屯地

 

港外資大陸圈地搶灘 業內：明年1-2季或現樓市谷底

鉅亨網編輯查淑妝 台北綜合報導 2011-12-13  15:25

《南方日報》消息，今年以來，調控政策步步緊逼，國內標桿房企不約而同地選擇了「現金為王」模式，一方面加大銷售力度，另一方面則在拿地上更加謹慎，各地土地市場底價出讓、流拍頻頻出現。

然而，就在內地房企小心翼翼的同時，港資和外資房地產開發商卻紛紛選擇此時一擲千金「跑馬圈地」。值得注意的是，外資企業購置和擴張的重點均瞄向了帶有商業屬性的項目，業內人士預計，明年 1 、 2 季有可能是樓市調整的谷底，更多的外資企業將在明年搶灘入市。

香港文匯網訊報導， 12 月 2 日，李嘉誠旗下企業和記黃埔發佈公告稱，長實 (0001-HK) 及和黃 (0013-HK) 各出資 50% 組成寶立發展有限公司，該公司斥資 19 億元 (人民幣，下同) 拿下大連西崗區黑咀子碼頭一宗用地，該地塊總面積為 143034 平方米，收購後將發展成住宅及商用物業。

該地塊建築規模達 50.5 萬平方米。按照這一數據推算，該地塊的樓面價只有 376 元／平方米。業內資深人士指出，如果這一數據屬實，儘管今年土地市場冷清，底價成交，甚至「流拍」已演變成土地市場常態，但這一樓面價格也稱得上非常低了，是「抄底」價了。

值得注意的是，今年 11 月初，長江實業及和記黃埔曾斥資 8 億元在佛山拿下一塊商業用地，而該地塊也是底價成交。11月末，同樣是李嘉誠的長江實業在廣州宣佈，明年上半年將推出兩個項目，總投資額超過 100 億。

樓市調控下，房價下跌已從預期演變成了現實。近日，央行發佈報告稱，認為房價拐點已出現，並稱能夠承受房價下跌 20% 到 30% 帶來的衝擊。而市場的冷淡，使得萬科、中海、保利等大型房企的拿地計劃也日趨謹慎。數據顯示， 11 月全國主要 35 個熱點城市的土地出讓陷入低谷，流標的地塊總計達到 117 宗，環比 10 月份的 22 宗翻了 4 倍多，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市。

然而，以李嘉誠為代表的港資企業卻樂得藉機逆市擴張。去年 11 月 26 日，和記黃埔就通過競拍方式以 13.1 億元的價格競得重慶兩江新區一幅住宅用地。28天后，和黃出擊上海，首進大連和南京，一月之間斥資逾 73.8 億元連拿 4 幅地塊。

事實上，近幾個月以來，除李嘉誠旗下企業，其他港資企業也在集體發力。 9 月，恆隆地產 (0101-HK) 以 34.97 億元拿下原昆明市政府兩宗商業地塊，製造了今年昆明的總價「地王」。 10 月，仁恆置地以 30 億元拿下珠海市兩宗商住地塊，創下珠海單價「地王」。

此外，新加坡嘉德置地集團旗下的凱德中國也在 11 月 28 日斥資 65 億，獲得了重慶市中心兩江交匯處一商業地塊。該地塊正位於繁華的朝天門廣場與解放碑之間，引發了業界關注。粗略計算，最近3個月來，外資房企在內地投資超過 200 億元。　

對於外資近來的動作，高力國際、第一太平戴維斯等機構則認為，外資房企在內地拿地的速度加快，最核心的問題還在於他們長期看好內地房地產市場。

此外，業內人士分析認為，外資融資渠道多，資金鏈相對比較寬鬆，現金流情況較好，有能力在熊市時頻繁圈地。戴德梁行就分析稱，港資與新加坡企業頻頻抄底內地房地產市場，與其融資成本較低這一因素密不可分。

而值得注意的是，近來外資購得的項目有一個共同點，就是帶有商業屬性的土地。例如凱德的重慶項目，地塊靠近重慶最繁華的城市中心及 CBD 核心區域解放碑，規劃將建一座包含酒店、公寓、寫字樓、商場在內的綜合體項目，總建築面積超過 81 萬平方米，總投資將超過 210 億元人民幣。

業內人士認為，如此大體量的商業綜合體項目對於多數靠賣住宅發家致富的內地開發商來說，仍面臨經營模式和管理不足的瓶頸。而新加坡或港資企業則有開發運營來福士等商業廣場的成功經驗，使其在內地擴張時，將商業項目作為首選。

外資企業發展注重的是穩定的回報，很少會賭博式大量買地，大量開發。對於內地房企與外資的不同，新加坡華業集團投資與策略發展總經理甘鎮城認為，外企一般都是長期性的開發收益，把住宅賣掉，將商業物業持有，通過經營和管理，使這些長期收益隨著經濟的增長而增長，回報率就比較可觀了。

新加坡華業集團為新加坡最大的開發商之一，其位於天津的海河華鼎項目是首次涉足內地的綜合體項目。整個海河華鼎包括四棟全精裝混合型公寓、兩棟寫字樓、五星級的泛太平洋國際酒店以及商業購物中心。該項目營銷總經理黃錦華表示，對於商業綜合體的打造和新商圈的建立，正是新加坡開發商的優勢，商業屬性項目也成為其在內地擴張的「敲門磚」。

全球資金的乾坤大挪移

全球四大市場的走勢圖

1. 歐元

歐元維持空頭走勢，資金持續流出。

2. 新興市場(以中國為首)

代表中國股市的上證指數破底，資金持續流出。

3. 避險市場(以黃金為首)

代表市場避險指標的黃金，收斂三角形的型態已被跌破，即將展開一段開頭走勢，代表資金從黃金市場抽離。


最後，這些市場流出的資金都跑到哪去了呢？
沒錯，就是美國！

美元指數又創新高，代表資金持續流入美國，這是要特別注意的趨勢。

新聞簡評 - 美國的把戲

 

歐盟峰會波瀾不驚 美聯儲議息或有新動向

（轉自钜亨網新聞中心）　

節錄文章︰

經過上週五（12月9日）整夜的談判之後，參加布魯塞爾峰會的歐盟領袖最終同意將歐元區救援基金規模擴大2000億歐元，以擴充對抗危機的武器庫，並且強化反赤字規定。歐洲央行行長德拉吉表示，歐盟峰會的成果“是個很好的結果”。

經濟數據面，美國商務部宣佈，10月美國的貿易赤字為435億美元。據調查，經濟學家對此的平均預期為434億美元。9月的貿易赤字為431億美元。密歇根大學宣佈，12月美國消費者信心指數的初值為67.7點。據調查，經濟學家對此的平均預期為66.0點。11月消費者信心指數的終值為64.1 點。

據瞭解，伯南克在11月貨幣政策會議中仍舊對未來是否實施QE3措施報以曖昧態度，他表示仍準備在適當的時候採取行動刺激經濟增長。伯南克明確表示，若實施新一輪措施，將大量購買抵押擔保債券(MBS)，以進一步推動美國房地產復甦。

簡評︰

歐債事件就目前看來好像已經告一個段落，雖然這個暫時的結局讓人不甚滿意，但起碼全球的投資人可以鬆口氣先。

先前的文章有提過歐債危機的美國因素，簡單來說就是美國為了本身經濟發展所需要的資金，進而對歐元區進行的一場有計劃性的經濟攻擊所致，不清處的地方可參考筆者之前的文章從新聞找真相 - 歐債危機的本質。

歐債風暴發展至今美國已經有收到初步的成效，幾個目的也都差不多達成，因此以美國的立場也不能讓資產大於負債的歐洲因流動性問題擴大成為全球經濟的絆腳石，若演變至此對美國其實也沒什麼好處，因此筆者推測美國對歐洲的經濟攻擊基本上已經告一個段落。

 

以美國的經濟結構來看，要復甦的話一定要靠內需市場中的民間消費來支撐。 因為在美國的GDP比重裡面消費就佔了70％左右，所以簡單來說，內需消費基本上幾乎左右了美國的經濟成長。

若要使內需暢旺，美國必須要做到三件事︰

1. 奪回製造業的全球主導權。這也是為什麼身為世界工廠的中國一直是美國的大箭靶。

2. 發展新產業與產業再造。這部份直接與歐債危機相關，請參閱之前文章。

3. 改善人民收入中的負債結構。

數據顯示，在美國人的平均收入負債比中，房貸的負擔就佔了70％左右（其實跟台灣差不多），已經嚴重的排擠到其他項目的消費，因此一定要將這個比重壓低再壓低，才能使人民有餘裕進行其他的消費。而這也是為什麼伯南克明確表示，若實施QE3，將大量購買抵押擔保債券(MBS)的原因。

什麼是MBS？ 

MBS是指一種與不動產抵押貸款債權證券化相關，並以自用住宅為主要標的的商品。 

以經濟學的基本原理來說，購買該債券或證券化商品會使它的價格上漲，而債券價格與利率一直是呈現反向的關係，因此相關的自用住宅的房貸利率就會下跌，利率一旦開始下跌的話，民眾在房貸中的月付金也會跟著下降，間接地減輕了人民的貸款負擔，而多出來的錢就可以進行消費活動進而帶動美國的經濟成長。

所以就以上三點可以大概看出，關於前兩點措施比較貼近於創造就業機會並降低失業率，而第三點則是就業市場穩定之後，如何調整人民的收入負債比，刺激內需消費市場帶動美國的經濟成長。

看完以上的分析大概就可以推測出美國在這段時間實施QE3的機率極高，因為一方面可以增強國內的消費力道，讓不斷下滑的房市達到止穩的效果，另一方面在歐債危機暫時告一個段落的時候實施QE3，也比較不會稀釋該貨幣政策的效果，對美國是一石二鳥之計。

有沒有感覺到，美國會強盛還真的不是沒有理由，擅用綿密的經濟思考邏輯，並利用政治、貨幣、利率、戰爭等武器為達目的不擇手段的行為真的是很可怕。所以筆者建議，在分析不管是歐債危機、亞洲金融風暴或是中國資產泡沫等議題時，千萬不要忽略美國的影響力，畢竟全球真正的老大還是那位山姆叔叔呢！

歐洲財政同盟，對邦聯制的歐盟經濟會有幫助嗎？

名家觀點：歐洲財政同盟 中看不中用

【經濟日報╱陶冬】2011/12/12 11:07

歐洲領袖終於邁出了歷史性的一步，在貨幣同盟的基礎上，尋求建立財政同盟。

12月10日，歐元區17國及另外九個歐盟成員國領袖，於布魯塞爾簽署財政公約，在「法律執行的框架下」，增強財政紀律，藉此消弭歐洲的債務危機，振奮市場信心。

此次峰會的幾項主要安排如下：

（1） 各國政府承諾平衡財政預算，每年結構性財政赤字不得超過GDP的0.5%。

（2） 一旦某國財政赤字突破3%的紅線，政府將被「自動罰款」。

（3） 歐盟嚴格監督和評估財政紀律的執行情況，歐洲法庭也擁有強制執法權。

（4） 歐洲穩定機制（ESM）提早至2012年成形，運用5,000億歐元穩定市場。

（5） 各國央行向國際貨幣基金（IMF）提供2,000億歐元貸款，由IMF負責歐債援救。

德國總理梅克爾稱此計畫為「邁向穩定同盟的突破性一步」；法國總統沙克吉更直言，歐洲以堅實、全面的措施，向世界表明了解決危機的意願和能力。

這是歐洲領袖一年中第四次、對歐債危機做出緊急救援行動，每一次不是「決定性的」便是「最終的」方案，每一次都以失敗收場，迎來更大的危機。筆者相信，這一次也不例外。

公平而論，這次歐債解決方案，與過去的「頭痛醫頭、腳痛醫腳」有所不同。領袖們試圖通過財政同盟，解決貨幣一統與財政分散之間的結構性錯位，並在憲法框架下將其固定。這種錯位，在過去曾經帶來了成員國「吃免費午餐」的心態，導致南歐國家債務暴漲，最終失控釀成危機。

然而，財政同盟不僅僅是財政紀律和懲罰制度，更必須包括財政收入的跨國再分配。這一點在方案中根本沒有提及。

歐洲各國的經濟競爭力不同，增長速度不同，稅率與徵稅效率不同。同時各國的福利水準、基建開支不同，經濟周期也不同，自然財政狀況一定不同。如果弱國無法通過匯率來調整經濟動力，長此以往必然會產生結構性財政赤字。解決方案：要嘛允許匯率調節，或是強國補貼弱國。

當年美國曾有13個州，各有各的政府、財政與貨幣。當國家統一後，財長傑佛遜便安排了資金調配（payment transfer），經濟強州紐約通過聯邦政府在資金上補貼弱州卡裏蘭納。唯有如此，貨幣統一與財政統一才能長期維持，經濟平衡才能長期維持。美國是聯邦國家，聯邦政府有能力、有義務、有權威在各州之間做出必要的資金調配。

可是歐洲是邦聯，歐盟無權在資金上跨國調動，而各國政治家是由本國選民選出，對本國納稅人和稅金負責。歐元區的長期穩定與均衡，不能缺少資金的必要調配，不然經濟一統不過是空談。目前歐洲領袖所謀求的財政一統（其實只是財政紀律），根本沒有涉及政治上的一統，資金上的互通有無，也無意將歐盟或歐元區提升為聯邦時的主權架構。

其他救援計畫細節，就更禁不起推敲了。歐洲金融穩定機制（EFSF）是暫時性的安排，於是這次推出ESM作為永久性市場干預機制。可是如果4,400億歐元的EFSF解不了重債國集資成本高企的難題，5,000億的ESM也無能為力。

法國生怕因直接干預市場而主權評級遭到降級，於是各國出資2,000億歐元請IMF充當槍手，但是這種掩耳盜鈴的把戲怎麼能瞞得過世人呢？

歐洲央行推出一系列非常規措施，向市場和銀行注入流動性。但是歐洲貨幣當局拒絕了直接、無限量地、無條件地買入歐豬債，將債務貨幣化。為揮霍無度的政府埋單，只會鼓勵其不當行為，最終導致貨幣發行失控和通貨膨脹。

歐洲央行的拒絕，在筆者看來符合經濟學原理和監管準則。可是沒有歐洲央行的鼎力配合，歐洲領袖連穩定今後幾個月的債市都做不到，遑論重建財政機制，有序地化解歐債危機。

筆者並未看到清晰的歐洲走出危機的路線圖，也未看到歐洲銀行與債務危機之間出現防火牆，更未看到如何修復歐元機制中政治與經濟利率錯位的先天性缺陷。歐洲重陷危機，只是時間的問題。

（作者是瑞士信貸亞洲首席經濟分析師。本文為其個人觀點，絕非投資建議或勸誘。
轉自聯合新聞網 http://money.udn.com/report/storypage.jsp?f_ART_ID=253106）

人民幣、歐債、經濟硬著陸？ 貨幣戰爭作者 - 宋鴻兵專訪

 

 

 

 

 

 

 

大公報專訪宋鴻兵：中國經濟待發第三級火箭--農村第二次工業化

鉅亨網編輯查淑妝　台北綜合報導　　2011-12-08  17:05　 

被譽為「貨幣教父」的著名財經作家宋鴻兵接受《大公報》獨家專訪時說，未來中國經濟增長只有啟動「第三級火箭」，才能繼續保持持續穩定發展。第三級火箭必須也只能是農村的第二次工業化，以信息化、集約化、高科技化、城鎮化為核心的新的農業經濟爆發，才是中國擺脫即將出現的經濟困境的正確選擇。農業增長是下一輪經濟的主要突破方向。

宋鴻兵，現任環球財經研究院院長，著名財經作家，長期關注和研究美國歷史和世界金融史。在 2007 年出版《貨幣戰爭》，準確預言了 2008 年的金融危機，被譽為「貨幣教父」、「金融預言家」。

2010 年末，宋鴻兵正閉關撰寫他的第三本《貨幣戰爭》。宋鴻兵接受大公報獨家專訪時表示，炒作人民幣升值議題目的在於「剪羊毛」，國際銀行家首先是擴大信貸，將泡沫吹起來，等人民的財富大量投入投機狂潮後，然後抽走銀根，製造經濟衰退與資產暴跌，再出手以超級低廉的價格收購。而升值解決不了美國出口翻番、就業增 長等問題。 2011 年，「貨幣戰爭」硝煙更加瀰漫，歐債危機、美債危機背景下，人民幣升值腳步近期出現了波動。

剛剛完成第四本《貨幣戰爭》的宋鴻兵再次接受《大公報》專訪。

大公報：人民幣兌美元 12 月 7 日午盤微幅上漲，盤中連續第6個交易日觸及跌停。與此同時，中國央行外匯資產 10 月份比 9 月份減少了近 900 億元 (人民幣，下同) ，這是央行近 8 年來外匯佔款月度餘額首次下降。有評論認為，當下歐債危機加劇情況下，美元熱錢開始從中國大舉撤離，來拯救歐洲。

宋鴻兵：當前確實存在熱錢外流趨勢，這一點跟歐美對中國經濟未來會出現所謂「硬著陸」的擔心有關。過去一段時間，美國在拚命迫使人民幣升值，那時歐債危機並不像現在這樣到了一個非常關鍵的時候，所以大家對經濟增長本身還是偏樂觀的，但現在歐債危機已經到了很危險的關頭了。

而中國現在 CPI 增幅呈現下降趨勢，表明經濟冷卻速度在加速，再加上這一輪嚴格的房地產調控，國際金融市場對中國未來經濟的轉型或者「軟著陸」能否成功，充滿了不確定性。 這些因素導致了熱錢的外流。

但是從目前為止來看，還不能確定是人民幣升值過程中出現了決定性反轉。當前的波動更多是心態上的波動造成的。但如果這一趨勢持續下去，譬如12 月份和明年 1 月份，如果中國經濟數據越來越多地表明經濟是在冷卻，而且外流的資金都超過向中國進入的資金，那說明趨勢確實出現了反轉，那就值得高度警惕了。

大公報：中央經濟工作會議召開在即，當前外界對中國經濟是否能順利實現「軟著陸」比較擔心。

宋鴻兵：在改革開放的 30 年裡，中國經濟曾依靠兩級火箭的推動而發展到今天。前 15 年的第一級火箭就是中國農村的工業化，包括鄉鎮企業和農村經濟增長，帶領農業整體生產力的提升。後 15 年的第二級火箭是中國製造的全球化，出口成為了強勁的發動機，特別是 2001 年入市以後，中國出口行業整個生產體係倍增，使中國財富創造獲得極大飛躍。

但第一級火箭在 1990 年代中熄火，結果導致了 1990 年代末的經濟冷卻和通貨緊縮，市場蕭條，消費疲軟。實際上說明，當一個國家經濟喪失所謂經濟增長火箭的時候，就會自然處在一種市場交易冷清、投資機會減少、價格下跌這樣一個惡性循環中。

現在，由於外部環境特別是歐美市場在未來 10 年以上的時間內會處於不景氣狀態，所以中國的第二級火箭正在熄火的過程中。在這種情況下，未來中國如果政府不干預，有可能再現 1999 年那樣的局面，機會在減少，市場在疲軟，利潤在下降。

中國今年以來一直對通脹問題很頭疼，現在可能會有一種通縮的恐懼，因為經濟變緩導致貨幣流動速度下降，雖然現在規模可能擴張，但如果貨幣流動速度下降過快的話，同樣會導致物價下降，這是明年中國碰到的一種可能。

為了應對這種可能性，政府必須有所作為。但如果政府 2009 年那種刺激經濟的方式，可能不會奏效，大筆的基礎設施投資很難產生期待的回報，壞帳問題、債務問題會變得更加尖銳。如果政府實施了正確的刺激措施，中國經 濟可能會進入下一輪的高成長的階段，有可能維持 10 年以上的增長週期。

未來中國經濟增長必須啟動第三級火箭，才能繼續保持經濟的發展。第三級火箭必須也只能是農村的第二次工業化，以信息化、集約化、高科技化、城鎮化為核心的新的農業經濟爆發，才是中國擺脫即將出現的經濟困境的正確選擇。

能成為第三級火箭需具備三個條件：
第一，一定要涉及到大部分人，大多數人口要受用；
第二，在這個行業或領域中生產效率一定要獲得一種非常高的成長速度；
第三，一定要拉動足夠多的產業，產業鏈條要足夠長。

能同時滿足這三個條件的就是農業，因為中國農業人口佔農村人口的一大半，而且農村的生產效率非常低，如果在一個很低的情況下，它的增長潛力和空間自然就會很大。農業全面啟動之後，未來農村城鎮化會拉動未來經濟幾乎所有生產鏈條，所以說我把此級火箭稱作農村的第二次工業化。

這種經濟振興比較像 1979 年。 1979 年啟動中國經濟增長的就是農村經濟改革，現在可能輪迴一圈，再次回到農業這個問題上。如果中國人口中的大多數農民收入不提高，想提高內需、振興消費，都是空談。所以無論從哪個方面講，農業增長都應該是下一輪經濟的主要突破方向。

大公報：歐債危機會不會導致歐元體系崩潰？美債危機下一步走向是怎樣的？

宋鴻兵：歐債危機最後導致的結果不是歐盟崩潰，而是歐盟的權力更大了。歐債危機在我看來並不是經濟危機，而是個政治危機。假設一下，美聯儲和中央銀 行其實都可以通過印鈔票來購買國債，如果歐洲中央銀行能像美聯儲一樣印刷鈔票買國債，危機不就結束了麼？為什麼不這麼做？這才是問題的焦點。

歐洲中央銀行被賦予的責任中沒有貸款人角色，只有單純的反通脹責任。所以在這種情況下，德國提出條件就是修改歐盟條約，賦予歐洲中央銀行相應的職責，而代價是歐盟國家把財政主權交上來。這實際是一個政治談判和政治籌碼博弈的過程。所以歐債危機不是一個經濟上不可以解決的問題，而是政治上必須交出財政主權，歐洲銀行才能救你，這就是在談判和博弈過程中的這樣一個環節。

美國 8 月份國債達到 14.2 兆美元，現在大約突破 15 兆， 3 個多月又漲了 8000 億，所以毫無疑問，明年美國國債會再次突破法定上限。為什麼會出現這種現象？

這是美元發行制度本身決定的。由於美元是世界儲備貨幣，它向全世界提供交易和儲備，對它來說貨幣是輸出的，世界經濟發展會要求美國輸出越來越多的貨幣，而這些貨幣的抵押是什麼呢？

這些貨幣必須要依靠國債才能創造出來，這就要求隨經濟發展，美國國債必須上升。換句話說，美國國債是不能下降的，它一下降美元就會收縮，經濟發展就會受限。所以說為什麼美國長期赤字，這是美元發行制度本身決定的。

大公報：金融行業與房地產業，與國民經濟各個行業聯繫都很密切，最近中央高層也多次提出要注重防範金融風險。

宋鴻兵：理論上說，中國永遠不會發生西方式的金融危機，這是由中國政治結構決定的。換句話說，什麼是經濟危機？

經濟危機的本質實際上是一個負債問題，負債會導致資金斷裂，這叫金融危機。在歐美資本主義國家，憲法和整個國家體係是用來保證債務債權關係，這就是財產權神聖不可侵犯的原理。對於政府而言，債務債權關係出現嚴重偏差的時候，老百姓還不上錢，政府不能迫使銀行放棄債權，也就是不能把債務銷毀。

在中國，大量銀行是國家的，負債的老百姓，如果政府願意，他有權重新調整債務債權關係，也就是不讓銀行再追款，所有債務一筆勾銷，抵償債務。現在西方學者對中國所謂金融危機、銀行倒閉的判斷，顯然是不了解中國的政治結構。

中國不會爆發典型的類似雷曼公司破產的這種金融危機，我認為這是永遠不可能爆發的。所以就這點而言，不存在金融危機問題。存在的不是金融破產這種急性病爆發出來，而是以通貨膨脹，或資產配置不合理這種形式變成一種慢性病，這是中國所出現的所謂經濟上出現「硬著陸」或「軟著陸」，是指這方面的問題。

大公報：由於有對通縮的恐慌，貨幣政策會不會有所鬆動？

宋鴻兵：貨幣政策鬆動不一定會使物價進一步上漲，這是我的基本結論。像美聯儲搞了量化寬鬆政策之後，並沒有出現高通脹，物價不但沒增長甚至還在下跌。

在正常貨幣流動速度之下，貨幣擴張會導致高通脹。但美國為何沒出現高通脹，這取決有是否有足夠多的投資機會，貨幣是否有足夠的流動速度。明年中國的貨幣政策走向，重點要看貨幣流通速度。

(http://news.cnyes.com/Content/20111208/ke0xv5lz4y28e_3.shtml)

陶冬：別只拍手卻忘了風險 央行招數難治本

 

 

 

 

 

 

 

 

 

陶冬：別只拍手卻忘了風險 央行招數難治本

鉅亨網新聞中心 2011-12-07  11:10　

如果看到消防直升機，對著過熱和失控的核反應爐狂噴海水，你會感到安全，還是在第一時間選擇逃離？連白癡都知道，關閉核反應爐才能制止災難的發生，澆水只可以略微紓緩形勢，絕非最終的解決方案。

股市最近也遇到類似的情況，資金卻只顧著爲消防員拍手，忘記了風險。１１月３０日，六國央行連手干預市場，通過美元掉期和調低央行美元借貸利率，爲銀行提供後備的流動性安排。

此舉明顯是針對陷入流動性危機的歐洲銀行。消息傳出，股市暴漲８％，創下２００９年３月（ＱＥ１）以來最大的單周升 幅，人們似乎看到了解決歐債危機的曙光。

不要忘記，爲什麽央行會突然出手。六行聯手行動的背景，是歐債危機急劇惡化，市場對歐洲銀行的償債能力産生懷疑，基金拒絕向歐洲銀行拆借美元，導致 歐洲銀行頭寸短絀，３月期歐元兌美元掉期急跌至－１６０基點，這基本上是２００８年１０月雷曼倒閉時的情形。

擔心歐洲銀行抛售美國國債套現，將歐洲危機引 向美國，聯儲在緊急會議上，以９：１投票決定向歐洲銀行投放救生圈，其他國家央行也作出了類似的決定。

歐洲銀行的吸收儲蓄能力較差，借貸資金中有４０％以上依靠同業拆借，即依靠短期資金市場上的供應。然而，隨著歐洲債務危機的深化和蔓延，歐洲銀行遭受牽連的風險日益增高，銀行違約的可能日益增高，這使美國貨幣基金（美元拆借市場的主力）大幅削減對歐貸款，令歐洲銀行面臨流動性衰竭的困境。這種情況不僅威脅歐洲的金融穩定，而且可能觸發類似雷曼事件的全球金融海嘯，大國央行被迫出手維持秩序。

此舉有利於提振市場情緒，對紓緩歐洲銀行的流動性危機亦有幫助。不過央行的流動性窗口，過去從來不是銀行資金的主要來源，以後也不應該是。當所有銀行均擔心對手風險，只願意和央行打交道時，現代資本主義便在生命維持儀器下生活了。銀行的基石是信用，當銀行信用遭到普遍懷疑時，銀行的短儲長貸的經營模式便無以爲繼。

更重要的是，歐洲銀行的風險來自歐債國家的潛在違約。一且歐豬違約出現骨牌效應，歐洲銀行的資産質量勢必遭到重創，甚至面臨倒閉風險。歐債危機沒有根本性解決方案，歐洲銀行的風險便難消除，他們在資金市場上遭到歧視，就難有根本性改觀。

歐洲銀行今天面對的，不僅是流動性枯竭，更是潛在的倒閉風險。這種風險植根于歐債危機，歐洲領袖的無能進一步放大了這種風險。央行的美元流動性安排，無法消除市場對歐債的恐慌，無法拉低歐債的集資成本，也無法增強歐洲銀行的資本充足率，更無法改變歐洲的結構性財政赤字。充其量各國央行所爲，不過是 爲過熱失控的核反應爐灑一點水而已。

陶冬的部落格：http://blog.cnyes.com/My/taodong/

2011/11/07 文茜的財經故事 - 歐債危機重點整理

雖然是的之前影片，但是對於歐債危機以及往後國際經濟局勢的影響做了很深入的探討，非常值得一看！

在這邊筆者稍微作一下重點整理︰

1. 西班牙、義大利、葡萄牙、希臘、愛爾蘭等歐洲國家的債務金額加總已經超過2008年金融海嘯的美國金融業者債務總額的好幾倍。

單就義大利的國債金額已高達2兆美元，就算其中80%的債權是掌握在國內，但剩餘的20%還是高達近5000億美元，一旦發生債務違約會對歐洲的銀行以及全球各國的主權基金產生負面影響。

再加上歐元區因為核心國家在政治上的互相猜忌以及援助資金的短缺，會導致明天到後年這段時間全球經濟的動盪，甚至可能會有負成長的出現。

2. 對美國本身的影響會在跨國企業的歐洲市場獲利縮水、持有大量歐洲債券的銀行業壞帳增加以及一般民眾的信心不足等因素。

以美國Fed宣佈要將超低利率的狀態維持到2013年中的決定，已暗示全球經濟動盪與不穩的狀態將持續相當長的一段時間。

3. 而對台灣的影響層面則更大，因為占國內經濟比重相當高的高科技代工業與品牌業者的終端市場很多都是在歐洲，如果歐洲國家因為經濟負成長、失業率增加等狀況使市場規模縮水的話，台灣的廠商因為不賺錢，縮減開支或宣佈倒閉都是必要的手段，而3年前無薪假的風暴很有可能就會再度發生！

4. 之後的投資方向以美元、美債、黃金等避險資產為主。
美元會成為避險貨幣主要是因為沒有更好的標的使然，再加上美國政府往後的政策發展也會需要大量的資金供應，才會撐起美元的多頭趨勢（美元與歐元其實是呈現蹺蹺板的關係，美元漲歐元一定跌反之亦然。所以如果美國政府希望美元升值，作空歐元或讓歐洲出事也是方法之一）。

投資美債則是因為流動性高，以及相對歐債安全，再加上政府全力作多美國長天期債券的結果。

而被稱為貨幣之王的黃金被作為避險的管道就不用筆者多說了！

因此綜合以上原因，明後年的景氣寒冬看來是擋不住了，目前的零星無薪假事件看來只是這場風暴的序幕而已，要如何全身而退甚至從中獲利，你準備好了嗎？

歐債危機指標 - 公債殖利率

 

 

 

 

 

 

 

歐債炸彈何時引爆？盯著公債收益率就知道了  

鉅亨網 陳怡君 綜合外電 2011-11-30 21:15　

幾個月前，歐債可能只是個聽來遙遠的財經名詞，現在卻成為可能隨時引爆燒得你我遍體麟傷的炸彈。這顆炸彈威力到底有多危險？第一，歐元貨幣岌岌可危，不過，歐洲政府正在極力挽救；第二，因為歐洲政府正在極力挽救，所以可能推升全球經濟陷入二次衰退。

現在的情勢看來，炸彈引爆看來不可避免。

《時代雜誌》報導，預測炸彈引爆時機，你得緊盯全球政府公債。
歐洲各國領袖信誓旦旦擔保歐元性命，不過銀行已經開始準備應對歐元區崩潰的可能性。

他們的舉措帶來的影響之一是全球債券收益率分歧。倘若銀行大舉拋售債券，各國就得負擔更高的收益率；相反來說，如果銀行願意購買國債做為資金避風港，政府就不必支付高昂的收益率。

影響之二，銀行降低借貸意願。銀行必須具備一定資產才得以支持特定規模的貸款組合。如果政府債券成了無用蠹蟲反而啃噬資產，銀行就可能得藉由出售股份來募集更多資金，但是如此一來，反將削弱股市表現。

因此，銀行寧可縮減貸款規模到合乎他們資產足以支持的程度，借貸 者的原有貸款到期，銀行可能不再同意繼續貸款。這將導致信貸緊縮，引發或至少惡化經濟衰退。

一般而言，只要 10 年期國債收益率升至 7% 以上，就代表這個國家岌岌可危。希臘債務收益率已經破表，意大利飆漲 7.8%，葡萄牙 12.6%，比利時 5.8%。相較之下，法國 3.5% 的收益率看似叫人鬆口氣，不過比起「安全國家」，這數字還是不夠低。

非歐元區國家是投資人找尋避險天堂的受益者。美國 10 年期國債收益率僅 2%，英國 2.3%，日本也只大概些微超過 1% 。不過別慶幸太早，這些國家的收益率維持低點，並非來自投資人對長期前景的信心，他們只不過是在撤出歐元區之際必須找個臨時避難所而已。

在這當中，德國最為特別。雖然德國是歐元區成員，收益率卻保持相對穩定的 2.3%。雖然最近微幅上漲，投資人對德國政府維持財政強韌的能力仍然深具信心。而且，即使歐元真的走入歷史，德國投資者搞不好還會因為終於甩開拖油瓶而額手稱慶。不過，上星期德國公債標售居然乏人問津，顯見德國無法免疫於歐債危機。

投資人因而面臨兩個令人消沉的可能性。其一為歐元可能在幾個月內崩潰，債務違約衝擊全球銀行體系。短期內，美國道瓊指數可能再度下探 2010 年低點 9686 點，不過吸取 08 年金融風暴的教訓，今日美國的企業體質相對健全，不太可能跌到 09 年谷底的 6626 點。

其二是想盡辦法拯救歐元，但卻推升全球陷入二衰的可能性。分析師已經預測英國 2012 年低迷無可避免，而美國同樣難逃萎縮厄運。

觀察政府債券收益率是追蹤這些潛在風險的最佳指標。只要意大利十年期收益率繼續僵滯在 7% 不動，歐元區就是麻煩大了；而如果西班牙或比利時收益率節節高升，歐元區可說命在旦夕；再來，法國收益率飆升是歐元區大難臨頭的徵象，倘若法國躲不過，歐元區，神仙也難救。

一旦夢魘成真，除了保持退守姿態，以及留存一部分的現金投資組合，也只能望天興嘆。不過，《時代雜誌》安慰投資人，如果短期內市場暴跌，你至少還可以利用多餘現金從廉價的股市和收益導向型基金撈個一筆。
(轉自http://news.cnyes.com/Content/20111130/KE0H5HYOLTK8X.shtml?c=headline)

全球五大央行聯手救市？

 

 

 

 

 

 

 

美聯儲同全球五大央行下調美元互換掉期利率 

鉅亨網新聞中心 (來源：財訊.COM) 2011-11-30  23:42　 

 

據新華社11月30日報導，美國聯邦儲備委員會30日發表聲明稱，美聯儲決定與加拿大銀行、英格蘭銀行、日本銀行、歐洲中央銀行以及瑞士國民銀行采取協調行動，向市場提供流動性，以支持全球金融體系。

 

聲明指出，將把幾大央行之間現有的臨時性美元流動性互換利率下調50個基點，該舉措將從2011年12月5日開始生效，目的是為了緩解市場流動性壓力給家庭和企業帶來的沖擊，從而刺激經濟復甦。 

 

分析人士認為，此舉旨在向海外金融機構提供所需的美元流動性，以緩解歐洲債務危機帶來的壓力。 

 

根據貨幣互換協議，美聯儲把某一額度的美元以一定匯率與其他央行的貨幣進行交換，同時約定在一段時間后，以相同匯率再將這些貨幣相互換回。

(劉冬花 編輯)



簡評：  
其實這則新聞所表達的只是全球央行正在操作的一種簡單到不行的外匯互換過程而已，主要的原因是歐洲因為歐債的問題導致歐元兌換美元的避險需求不斷地增加，美元被各大銀行不斷的兌換到庫存快不夠了，一旦美元的需求不能被滿足，歐洲各大銀行的業務以及歐元的流動性相對也會受到很大的影響，因此全球五大央行才會採取降低外匯交換成本的措施來因應這個狀況。

所以筆者認為這個消息與動作並不能代表全球經濟利空或利多，只能算是個中性的消息而已。

但是如果美元兌歐元的失衡狀況往後還是存在的話，就代表了歐債危機的根本因素還是持續影響著投資人對歐元的信心，對全球經濟的發展也會有相當不利的影響。

新聞簡評 - 中國為何持續調控房價？

 

 

 

 

 

 

 

中國副總理李克強：明年持續房地產業調控

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-28  09:56　

中國國營媒體周日報導，中國副總理李克強說，政府明年將維持房地產業的緊縮措施，並持續興建大眾負擔得起的住房。

中國民眾一直對高房價不滿，中國政府視之為社會不穩定的潛在來源。自2010年4月，中國當局已提出多項遏阻房價的措施，包括提高頭期款、限制個人持有房屋數、部分城市實行房地產稅等。

李克強同時呼籲地方政府，確保可負擔住房的興建，及其品質。他說，建造大眾負擔得起的房屋，將可大大推動消費及投資，這是中國抵抗全球經濟放緩的關鍵。


簡評：
中國政府為了十二五規畫的最終目標：擴大內需市場的推動，可說是不遺餘力。 

諸如打房、打通膨等降低購買成本的動作，以及拉高基本工資、社保五險合一等等拉高購買力的政策都進行得如火如荼，為的就是讓老百姓的可支配所得能夠快速的成長，進而讓內需市場蓬勃發展，擺脫中國對歐美日等強國的貿易依賴。

因此在這些目的達成之前，既有的政策除非碰到類似2008年的金融海嘯，不然要改變方向都不太可能。

明年台灣的景氣影響！

 

 

 

 

 

 

 

 

明年外冷格局 影響股市及房市

鉅亨網新聞中心 2011-11-28 08:52　

最壞的日子究竟是已經過去，還是根本還沒到來?

行政院主計處24日公布最新經濟預測，再度下修今、明兩年經濟成長率，今年微幅下修至4.51%，明年下修至4.19%。明年出口成長率腰斬，預測只有5.27%，不及今年一半，主計處表示，明年經濟將市是「外冷」格局。

 

從景氣循環看，谷底向後推遲兩季，主計處10月預測谷底落在今年第三季，昨天修正落在明年第一季，景氣從明年第二季開始回升。谷底延後顯然不是個好消息 ，更何況明年第一季充滿變數，景氣回升的時間，可能還要再向後遞延。

預測明年第一季經濟成長率為2.67%，第二季回升至3.64%，第三季上升到4.99%，第四季拉升到5.31%，逐季回升。主計處說，目前景氣應該處於景氣循環的收縮期，甚至是滑向谷底的衰退期，景氣高峰可能落在今年上半年。

其實就今年第三季經濟成長率初步統計來看並不悲觀，台塑8月出口333億元、9月出口447億元，10月幾乎回復，回升到695億元，加上日本觀光客來台大幅成長，第四季經濟成長率如預期回升至3.69%。可惜歐洲情勢比預期惡化，出口成長將持續下滑，會到成長幾近停滯地步，預測明年第一季出口成長低到3.86%，第二季只有2.60%。

最壞的日子看來是還沒有過去，從產業面看，面板、DRAM、LED與太陽能四大產業，還無法很快擺脫生產過剩、出口衰退情況。

台灣股市對電子業的依賴度高達六成以上，如果電子業景氣無法好轉，預料台股的表現也不會有好臉色，這已經不是國安基金是否進場護盤的單一問題了。台股若是表現不佳，連帶也會影響到消費信心及購屋意願，想要換屋買屋的民眾變少，日子一久，建商可能就會重新思考是否要重新調整價格。

根據住展房屋網調查，從奢侈稅到第三季股災，降價的現象並未出現，但是新進廠的建案，已經出現開價價格回歸市場面的狀況，開價氣勢已經大不如前，不再像過去一直衝衝衝，期待這種較為收斂的價格，能夠穩住市場買氣，保持區域客的看屋意願。策略是否能奏效，就得要看這幾個月的民眾反應了。

新聞提供：住展房屋網http://www.myhousing.com.tw/

從新聞找真相 - 歐債危機的本質

最近歐債危機鬧得全球沸沸揚揚，先來了解一下它到目前為止的現況以及對經濟所造成的傷害為何？

經濟學人：歐元區 真的走到盡頭？

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-25  14:20　
歐元越來越接近崩解除非德國和歐洲央行快行動

多數人仍盼望，歐洲領袖將窮盡一切救歐元，因為歐元崩潰的後果太可怕，有理性的政治人物不會讓它發生。

歐元崩潰造成的全球衝擊，恐大過 2008-2009 年金融海嘯。歐元區將遭債務違約、銀行垮台及資本管制給分解，變成不同的碎塊。 

投資人對歐元崩潰的恐懼，導致資金從弱國資產大舉外流，政府難以阻止。最近例子是西班牙，即使勝選的人民黨承諾改革、撙節支出，公債殖利率仍持續上漲。意大利情況類似，德國本周發債的認購意願也比往低。

歐洲銀行業也有警訊，批發融資市場乾涸，銀行間拒絕彼此融資，拆款市場也壓力加重。企業正將儲蓄從邊陲國撤出，迫使銀行賣資產及緊縮放款──歐洲面臨的信用緊縮，可能比雷曼兄弟破產時還糟。

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為什麼歐債危機在這次會特別嚴重呢，主要有兩個原因：

1. 事實上歐元區的資產長期是大於負債的，但因為它的資產缺乏短期變現能力，再加上歐洲央行或是EFSF都沒有自主印鈔的能力，因此若發生臨時性的大筆支出就可能面臨到流動性風險。

2. 美國因素，也是最大的原因。

美國總統歐巴馬在2009年年初時在美國國會發表了一篇演講

。
他在這邊提出了往後國家的產業發展計畫，分別要發展高科技、再生能源、醫療、汽車、教育等具高度競爭力的產業，期待將美國的國力再次推上高峰！

重點來了，若美國需要發展以上產業大概需要數以兆計的大量資金投入，但是錢要從哪來呢？

美國政府已債台高築，又沒有理由貿然的推出QE3等印鈔策略，因此Fed就想出了扭轉操作(Operation Twist)這一招壓低長期利率，使美國的長期借款成本下降，減少房貸等長期債務對民眾的負擔以藉此提振房市；同時拉高短期利率，吸引全球的資金回流美國，並緊縮全球的資金流動。

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扭轉操作的“陰謀”－讓美元、美債從全球危機中受益

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-09-30  15:00　

美聯儲每一次調整貨幣政策，其實都是財富分配和利益分配的再調整，美元和美債屢屢成為全球危機的最大受益者。

上周美聯儲在FOMC會議上宣布執行“扭轉操作OT(Operation Twist)”——將在2012年6月底前購買4000億美元六年期至30年期國債，同時出售相同規模的三年期或更短期的國債。

大多數人據此以為，伯南克 “黔驢技窮”了，然而有分析人士指出，扭轉操作絕不簡單，并非僅著眼於刺激經濟本身。
 

1、美債價格大漲，降低美國融資成本
美聯儲扭轉操作壓低長期國債收益率，而避險資金的涌入也使得短期國債收益率保持低位，美國國債以最低廉的融資成本獲得超額認購。

2、制造美元短缺，保證美元強勢

美聯儲賣短買長的“扭轉操作”，使全球金融市場短期美元流動性吃緊，并進一步加大了歐洲債務融資的壓力。美國正試圖扭轉“美元過剩”的局面，制造人為的“美元短缺”。
 

3、改變全球資本流向和資源配置 

新興經濟體需要警惕發生危機次生災害的風險，特別是那些金融體系較為脆弱、經常項目赤字、對外部需求和外部資本過度依賴的國家，資本撤退、本幣貶值等現象的產生已拉響了風險警報。

總之，全球債權人沒有理由因美國不推QE3而松口氣，美聯儲單方面的“扭轉操作”，不僅扭曲了全球的資本流向，加劇了全球金融失衡，新興經濟體也會因歐債危機而在“美債陷阱”中越陷越深。

(丁可樂 綜合編輯)

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而在扭轉操作實施後因為短期利率的提高，全球的資金流通開始出現了緊縮的現象，使得用以衡量歐元區銀行的信用指標"歐元Libor-ois利差"開始大幅上升。代表了銀行之間互相拆款(也就是銀行間的資金借調)的利息成本開始大幅上升，若利息成本太高的話，就很有可能出現因為融資不易所產生的流動性風險現象，相關的債務也會面臨違約的風險，進而衍生了這次的歐債風暴。

 

  

扭轉操作實施後美元與歐元的指數變化：

 

因為在美元指數中，歐元就占了50%左右的權重，所以美元與歐元其實互為翹翹板的關係，只要美元上漲就代表歐元會跟著下跌；而一個國家的匯率漲跌，代表了資金的流入與流出情形。

搞清楚這樣的邏輯之後，就可以了解美國的目的是為了讓資金回流美國並使美元升值，而歐元為了這個目的就必須要面臨貶值的命運。

但是要讓歐元貶值也要有個正當理由，因此由美國政府、聯準會與華爾街共同主導的一齣"一石四鳥"的歐債危機大戲即將上演。
 

所謂的一石四鳥代表了美國政府、聯準會與華爾街三者在這場經濟危機中所分別獲得的四項利益。其中分別有：

1.  資金回流美國產業、並改善美國國內經濟現況

2.  美國金融機構先行在歐元區大佈空單，並搭配綿密的利空新聞與不利於歐元區國家的信評等著大賺一筆。

3.  利用歐元區國家亟欲將資產變現還債的心理，大舉低價收購歐洲資產。

4.  最後進而控制歐洲政局，將親美的歐洲領導人換上台(例如義大利的新總理據說是高盛的人馬)

現在搞懂了歐債危機的本質了吧。

所有的國際經濟問題，包括歐債問題的本質，都是由大國之間政治的角力與經濟的利益交換所造成的結果。

但是請記住一件事，有能力主導並操控全球經濟問題的最終國家，只有美國！

新聞簡評 - 歐債危機開始擴散了嗎？

 

 

 

 

 

 

歐債恐慌跨過大西洋 美銀行業CDS成本飆升

 
鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-24  11:25　

美國銀行業曝險歐債危機的恐懼擴大，周三美國商銀(Bank of America)的信用違約交換(CDS)成本竄上歷史新高。

Markit資料指出，美國商銀的CDS周三最高來到495基點，超越10月4日所創的456基點。這代表，美國商銀每1000萬美元債務，未來5年間每年保險成本要49.5萬美元。

歐洲金融業的CDS保險成本周三也升至新高，追蹤25家歐洲銀行優先債的Markit iTraxx指標，攀升22基點至341基點。

美國銀行業股價今年大跌，尤其美國商銀，已使增資難度提高。除了外患，美國商銀還面臨有毒資產和不當放款等內憂，外界格外關注。

簡評：

首先先跟大家解釋一下何謂CDS：

CDS全名叫Credit default swap，中文稱為信用違約互換交易，指的是一種可讓「信用提供者(放款人)」移轉信用風險的衍生性金融商品。

例如，A銀行放款三億元給某公司，A銀行為了降低違約風險便與B銀行簽訂CDS合約，支付B銀行相當於保險費的價金，日後若發生違約情形，B銀行就需負擔A銀行的損失。違約風險由原本的A銀行轉移給B銀行，故稱「信用違約交換」。

2008年雷曼倒閉所引發金融風暴後，希臘的CDS由2009年3月底的322bps（3.22%）劇升到2010年5月時的838bps（8.38%）。

簡單說，在2010年5月時，100萬的希臘債，要付8.38萬，才能移轉手上希臘的信用風險；但在2009年3月底時，只需要付3.22萬，也就是信用風險大幅增加。

若是希臘債務問題持續，信用風險持續，則CDS會越來越高，反之則會越來越低。

(轉自MoneyDJ 財經知識庫)

歐債風暴其實不只是歐洲的問題， 世界上有許多國家包括美國、中國、日本等等都大量持有為數不少的歐元區國家債券，或是持有相關的衍生性金融商品。

所以如果今天歐元區有任何一個國家發生債務違約的話，不只是相關的債權銀行因為被倒債而面臨到資金的流動性風險外，有更多持有金融衍生商品(例如CDS等)替發債國做債務金額數倍擔保的銀行，它的危險性其實更大。

因此今天美國銀行平均CDS指數飆高是在歐債問題發生時就可預見的。

第二個歐債危機的影響就是，若歐洲國家因為債務問題而進行持續的政策與貨幣緊縮的話，當地的景氣與消費水準勢必會受影響，而對台灣為數眾多終端市場在歐洲的消費性電子廠商來說，獲利受到衝擊是一定的，而接下來會發生的事情如電子股長線空頭、電子產業無薪假等台灣民眾與執政黨最擔心的問題也可能會一 一出現。

中國房地產宏觀 - 索羅斯的野心

 

 

 

 

 

 

 

房企融資難 索羅斯抄底炒樓？

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-11-15 08:12:22　

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

據21世紀經濟報導，近日有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產開發商以及地產代理秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機投資中中國地以及香港的優質地產項目。

 

“近年來，外資投資中國房地產行業限制很多，舉步維艱，替內房企業融資是其開拓中國市場的新途徑。”海通證券中國業務部副總裁郭家耀對本報記者表示，在借貸利率受控的情況下，房地產投資基金運作與樓價高低不存在直接聯系。

目前收益率較穩定的商業地產是房地產投資基金的主要投資對象。

索羅斯旗下對沖基金公司SorosFundManagement(下稱SFM)的香港分支SFMHKManagement，今年初時就開始籌劃成立房地產基金，目前基金客戶包括多名內地與香港的富豪，希望可以在中國及香港買賣物業，可能替內房企業融資賺取高息或入股。

放貸賺取高息？

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”

海通國際房地產行業分析師侯凌中對本報記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。

侯凌中說，由於傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，本土項目管理和投資者缺位仍然是其需要面對的問題。外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目管理權交給一線的房地產企業。

一位業內人士向記者介紹，開發商的原始想法是為自己融資，而不是致力於基金投資者的利益最大化。因此，開發商收到項目資金后，有可能將好的項目留給自己，不好的項目放到基金里，這樣必定造成投資者信心缺失。

“傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，但這些基金在中國的表現并不好。索羅斯基金可能會以通過放貸賺取高息的方式來運作，是對投資實物所產生問題的規避。”中原地產研究部聯席董事黃良升對本報記者透露。

黃良升表示，商業地產是眾投資者爭搶的焦點，外資要想搶到好項目阻力更大。比如，新加坡豐樹集團自2005年進入中國市場以來，拳腳一直放得不大，今年在內地和香港最大的投資，是7月份以188億港元收購太古股份有限公司旗下的九龍塘大型購物商場“又一城”。此外，此基金并無更多項目去向投資者譜寫出動人的故事。

基金經理與內地富豪相熟

相比其他房地產投資基金，索羅斯香港基金SFMHKManagement的管理層背景，無疑為其在進入中國房地產市場的路上掃清了許多障礙。

SFMHKManagement由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕，據說都與內地富豪及基金業界非常熟悉。

今年7月，索羅斯突然關閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注於家族業務，不但避開美國當局的監管，更成功避開9月開始的全球股災。

因此，索羅斯也贏得了內地和香港的富豪，以及內地保險業和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因為明年的大環境不容樂觀，手上資產必定會嚴重縮水。如果將部分資金投向對沖基金，有機會在逆市中賺錢。

“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資絕不會成為這一房地產投資基金的問題。”郭家耀認為，通過替內房企業融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡單的債權人。

樓價升跌，項目利潤與貸款利息不存在直接聯系，因此在內地房企出現融資難的狀況下，這是一個非常好盈利項目。預計索羅斯會通過分散投資，定期評估投資回報率及項目風險等方式，去減輕房地產企業高債務比率帶來的風險。

海通國際策略師黃薰輝則對上述項目提出質疑，“相信信貸問題和資金跨境流動會成為此項目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無法自由進出中中國地的情況下，索羅斯可能會通過購買在香港上市的房地產企業的公司債去解決資金跨境流動的難題。
(朱文達 編輯)

中國大陸最新調控方針與政策方向

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中國宏調發出三大轉變信號

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-11-21  07:52

如果你去美國街頭買一份《紐約時報》或者《華爾街日報》，很可能會看到這樣的標題：當心走火入魔的中國經濟或者房地產泡沫即將破裂，又或者是中國電子商務火爆背后的風險。從某種角度看，這確實令人心驚。拋開經濟環境不說，滬指本月又下跌了2.6%，將滿心希望開始一輪牛市的股民打得灰頭土臉、狼狽不堪。

但不管你是抱怨，還是憧憬，中國宏觀經濟的三大轉變已經悄然啟動。

向創新型增長轉變

經濟發展方式的轉變，是中國宏觀經濟轉變的第一步。而這一步，也許要到5年～10年后，人們才能更深刻地體會。

自上世紀90年代以來，中國經濟的高速發展產生了大量富豪。在過去10年中，富豪年輕化更成為了一種趨勢。這些富豪一個很大的共同點是，大多數來自房地產行業。以2009年胡潤富豪排行榜為例，前三名均被房地產富豪包攬：首富為世貿集團的許榮茂家族，財富300億元；第二名王健林，大連萬達集團掌門人，財富290億元；第三名，碧桂園的楊惠妍家族和新湖集團的黃偉、李萍夫婦并列，財富均為280億元。

房地產給予了這些人大量的財富。由於大家都知道投資房地產有如此高的回報，那么自然的，以投資房地產拉動經濟發展就成為各地的主要模式。據《中國證券報》報導，截至今年10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應，而消化這些“潛在供應”至少需要30個月以上的時間。

“囤地”是一個方面。據國土資源部數據顯示，截至今年10月，全國未開工房地產用地為21.3萬公頃。但另外一個問題是，隨著限購、限價等調控手段暴風驟雨般襲來，房地產幾乎集體出現了愁賣現象。

最明顯的一個跡象，就是房價終於開始停漲回落。據國家統計局公布的10月70個大中城市住宅售價情況，有34個城市環比下降，70個大中城市的價格平均環比指數首次負增長。更值得關注的是，全國房價平均環比指數下降0.14個百分點，為年內首次。種種跡象顯示，樓市拐點似乎已經到來。

在這種情況下，單純依靠投資房地產來拉動經濟看來已不太現實。《十二五規劃綱要》明確提出，要以重大技術突破和重大發展需求為基礎，促進新興科技與新興產業深度融合，在繼續做強做大高技術產業基礎上，把戰略性新興產業培育發展成為先導性、支柱性產業。據了解，七大戰略性新興產業包括節能環保產業、新一代信息技術產業、生物產業、高端裝備制造產業、新能源產業、新材料產業和新能源汽車產業等。

國海證券宏觀研究員鄒璐向《每日經濟新聞》表示，“十二五”就是在往這個方向推進，以往的傳統產業已經難以繼續給經濟帶來新的增長點，只有尋求新興產業發展才能創造新的需求，帶來新的增長動力。從政策面看，結構性減稅、推進知識產權保護、新興產業稅收優惠等，都是在支持這些產業發展。但這是一個較為漫長的過程。因為傳統產業升級，主要是改變以往高耗能及低技術的局面，根本仍在於加強自主創新能力，創造高效、低耗能、有品牌、高技術含量的東西。

“投資從房地產向新興產業轉移是一個方向，另外還需要依靠消費來拉動內需”，平安證券首席宏觀研究員孫方紅告訴《每日經濟新聞》記者，因為現在新興產業占GDP比重尚小，其容量有限。從新興產業本身看，節能環保、新能源開發利用以及跨消費投資，很可能是未來重心。但這些產業風險比較高，對技術和資金也有較高要求。所以最貼近民眾生活的，也就最可能先成功。”

通脹短期回落確定

事實上，相比於向創新產業傾斜的經濟增長方式，老百姓可能更關注通脹。通俗地說，就是菜能不能再便宜一點。

慶幸的是，今年以來一直居高不下的消費者物價指數（CPI），終於調頭向下了。數據顯示，今年10月，CPI為5.5%，為自5月以來新低。同期環比漲幅0.1%，為自今年6月以來最小環比漲幅。事實上，這已是CPI同比增速連續第4個月回落。今年7月，CPI曾攀升至6.5%的年內新高。

那么，未來通脹是否會持續下落？至少短期是這樣。國泰君安認為，10月CPI如期回落至5.5%，食品價格環比下降、預計趨勢還將繼續，非食品及居住價格同比明顯回落。由於經濟加速下滑，10月PPI大幅下滑至5.0%。預計11月CPI為4.4%，PPI為3.4%，11月通脹將繼續大降。記者發現，從分項數據看，10月食品價格環比下降0.2%，最重要的肉禽價格環比回落0.6%，漲幅連續4個月回落。鮮菜價格也環比下降達3.4%，肉禽、鮮菜的同比漲幅顯著回落，帶動了食品漲幅的下降。

值得一提的是，商務部公布的11月第1周食品價格環比下降2.9%。對此國泰君安認為，預計11月CPI食品環比將下跌0.5%，而去年同期環比漲幅甚至達到了2%，因此食品同比漲幅將會有顯著回落。此外，非食品價格漲幅將隨著經濟加速下滑進一步縮小。預測11月CPI同比漲幅為4.4%，其中食品環比為-0.5%，同比為9.2%；非食品環比為0.2%，同比為2.4%，維持2011年CPI前高后低走勢的判斷。

中信證券則指出，通脹在7月達到本輪頂點后，進入了下降通道。10月開始進入快速下降通道，預計未來通脹將快速回落。國內經濟增速回落與大宗商品價格下降，導致非食品價格有所回落。預計食品價格在11月漲幅很小，如果天氣不出意外變化，11月食品價格甚至可能環比下降。預計11月CPI為4.6%左右，四季度CPI將回落至4.8%左右，全年約5.5%。

貨幣政策漸見“松綁”

在3個月前，市場上幾乎沒人敢提下調存款準備金率；在1個月前，有人說，準備金率可能會在明年1季度正式下調；現在，有券商研究員表示，春節前就可能降。

這種態度上的轉變來自幾方面。首先也是最重要的，通脹出現拐點甚至回落速度超出預期，這使得央行將貨幣政策逐漸轉向適度寬松有了政策空間；其次，央行首次提出適時適度進行預調微調；再次，具有標桿意義的1年期央票利率罕見下降。從公開市場角度暗示存準率下調概率上升；最後，本周，作為首只自行招標發行的地方政府債券——上海地方債“熱銷”，其發行利率與同期國債利率倒掛，暗示機構對政策放松的預期強烈。

11月16日，央行發布第三季度貨幣政策執行報告，與二季度相比，央行仍對物價情況十分重視，但卻首次明確提出，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。此外，央行還表示保持貨幣信貸總量和社會融資規模合理適度增長，這也與此前“保持合理的社會融資規模”基調有所不同。

預調微調背后，到底隱含著怎樣的信息？對此，中投證券稱，對於下階段貨幣政策，央行總的基調未變，強調穩增長，對下階段貨幣政策總的判斷是“繼續實施穩健的貨幣政策”。可以看出，央行總基調仍為“穩健”，但在政策執行上，在通脹回落趨勢明確后，貨幣政策將著手平衡通脹與經濟增長間的關係。目前更強調穩增長，對於政策工具，預計未來央行將主要依靠數量型政策工具進行市場調節。預期12月下調準備金率可能性增大，但降息或在2012年中期前后。

坦白講，央行完全有使用數量型工具，特別是準備金率的可能，尤其是在1年期央票利率連續2周下行的情況下。據悉，本周央行在公開市場發行520億元1年期央票，發行利率為3.4875%，較上周下降近8.58個基點。上周，央行發行的100億元1年期央票利率下行1.07個基點。

傳統意義上，一旦1年期央票利率連續下調，都被認為是可能降息的前兆，但這一次卻有所不同。中金公司解讀稱，央票發行利率低於定存利率，并不表示央行會很快降息，相反央行通過降低市場利率使之低於法定利率，可促使居民資金從理財賬戶重新回流至存款賬戶，提高銀行的存款增速，從而有助於增加銀行的放貸能力。未來存在兩種可能：第一，央行停發1年期央票，公開市場保持中性或小幅凈回籠，等到12月下旬財政存款的投放；第二，央行為保持1年期央票利率不明顯低於1年期定存利率，繼續增加1年期央票的發行量，以此緩解中小銀行流動性。

孫方紅表示，1年期央票利率連續下調，是貨幣政策微調的一個表現形式，但這并不意味央行會迅速下調準備金率或者降息。主要因現在通脹預期還在，央行不敢貿然完全放松貨幣政策，否則可能引發通脹猛虎抬頭。未來貨幣微調仍將集中在公開市場上，特別是央票利率調整。另外，11月～12月的新增信貸也將增加一些。A股方面，隨著政策環境已改變很多，在明年1季度前大幅下行風險很小。但考慮到明年投資增速或下降，大盤仍有不確定性。

海通證券宏觀研究員李寧認為，未來實體經濟要感受到流動性，需要看到三點轉變：首先，貨幣政策總體寬松，這就需要調低準備金率。但預計這一步要等到明年春節前；其次，企業庫存增幅需要降低，預計今年年底、明年年初會發生；最後，房地產價格需要明顯回落，銷量需要反彈，這可能要等到明年第2～3季度。
(轉自每日經濟新聞 曹文明 編輯)