買屋可以抗通膨，當真？ (1)

最近物價越來越高，房價會不會更高呢？
鈔票越來越薄，是不是該買間房來保值、抗通膨呢？
相信以上這些問題最近應該讓不少民眾覺得苦惱吧！
 
其實買房可抗通膨的概念在早期普遍性行得通，但時空移轉至現在，這個概念的效果卻已大不如前。
為什麼會有這樣的不同結果呢？

一、首先，房地產之所以會增值，完全是建構在人口不斷地成長，而土地這種不可進口的原料又無法被替代，才產生了土地與房屋因為長期的供不應求產生的上漲現象。
因此這種現象也使房地產成為人們所根深蒂固的保值指標(起碼很多老一輩的都這麼認為)！

近年來台灣因為少子化現象發酵，使得歷年來龐大的首購與換屋潮等實質需求逐年地下滑，但因低利率與經濟不景氣的關係，產生了一波房地產的炒作熱潮。這股熱潮雖然助長了房價，但卻創造了房屋史無前例的巨大供給量，例如著名的林三淡等區域皆是如此，也讓長期的房屋供不應求現象遭到逆轉！

二、房地產有太多的隱藏成本，包括利率、折舊與五花八門的稅率都有很大的可能會吃掉房價增值所產生的獲利！

我們舉個例子好了：
假設筆者買了一間1000萬的房子，貸款700萬，以每年2%與通膨率打平的速度上漲，在10年後約可以1200萬賣出獲利了結！

雖然帳面上有獲利感覺蠻不錯的，但是在這之中隱含了多少的成本與機會成本呢？

首先，貸款700萬，每年的純利息是1萬7左右，繳了10年約為17萬。
而最讓人頭痛的土增稅，我們以實際的買賣價差課10%，則是約20萬左右的稅額(假設10年後實價課稅已實施，不要說不可能喔)。
仲介費買進抓1%為10萬，賣出抓3%為36萬左右。
然後其他雜支抓獲利的百分之一，就是10萬左右。

最後，將以上的數字加總為93萬，賣屋的獲利馬上縮水為107萬，而且這還是房屋每年穩定增值的前提下喔！

然而若以目前市面上壽險公司所推出的外幣增額保單而言，大約都可保持在3.5%左右的複利增值，300萬的頭款經過10年約可增值為423萬，獲利為123萬，比賣屋所得還多了16萬。到底誰比較抗通膨呢？


待續...