房地產投資專題 - 有關房仲的基本認識

房屋仲介一直在房地產買賣交易中扮演著極重要的角色，房屋仲介的存在不但增加了物件買賣方的撮合效率，若是遇到好仲介也可以幫助買賣雙方處理許多關於房地產的疑難雜症，是一相當大的助力。

但是近期隨著房價的水漲船高與從事房仲人員的大幅增加下，相關人員所衍生的糾紛開始層出不窮，包括服務費的收費合理性、與房市投資客一搭一唱炒高房價、不顧顧客需求只求本身業績等，因此也造成越來越多人對於房仲的存在價值產生嚴重的質疑。

筆者認為以上糾紛確實為市場上長期存在的現象沒錯，畢竟房地產行業被普遍認定的高風險高獲利特性一定會吸引許多形形色色的人投入其中，而房仲業因進入門檻相對較低，所以產生的負面影響一定最直接。

因此如果買房子或是賣房子是人生中的重大決定，筆者認為最重要的是如何增加與房仲打交道的判斷力與know how，畢竟仲介業者的龐大案源還是短時間內不可取代的，如果消極的避免與房仲接觸，可能會喪失掉很多買到好房子或在房地產獲利的機會。

以下筆者稍微簡單介紹一下房仲的體系與它的責任與權利以供讀者瞭解。

房仲體系

1.直營：

房仲的直營體系業者具代表性的有信義房屋（全省）、永慶房屋（大台北地區）、太平洋房屋等。

其特性為每間分店的權利都是屬於總公司所擁有，因此不論公司政策或是業務員的整體素質都較為一致，而旗下的房仲從業人員因為具有較完善的教育訓練，再加上通常直營店體系對於被客訴的業務都會採取較嚴格的處理方式，因此對於客戶服務的相對較嚴格與標準化，但缺點為對買賣方來說除了特殊情況之外則收取的服務費較高。

直營體系的物件都是採取聯賣系統來控管，所以網站上不太容易出現重複的物件。而只要是該公司的業務，都可以銷售任何一處屬於該公司的待售物件，對賣方來說也代表雖然是簽一般約，但整個體系中只能找一個業務來簽委託，這是賣方要特別注意的。

但是雖然該體系的業務資源較多，但是由於是屬於普專制，因此銷售的服務費抽佣也相對較少，也因此降低了業務員的銷售動機，除非是真得很會銷售的業務，不然其實很多業務的大筆收入都得靠年終獎金來獲得。

2.加盟：

而加盟店的體制基本上與直營店就大不相同，加盟主須支付予總部一筆費用以取得使用該房仲品牌招牌的權利。

但就僅只於此，每間加盟店都屬於一個獨立的個體，公司制度的決定權完全在加盟者身上，所以雖然兩間一樣品牌的加盟店，但他們骨子裡可能是屬於完完全全的兩家公司，這是消費者需多加注意的，代表性的品牌以21世紀、台灣房屋、住商不動產、中信房屋等。

通常加盟店的作法都是以組為單位將公司內部眾多的業務員分成好幾組，業績較好或是資格較老的業務擔任組長，帶領組員衝刺業績。
而因為每個房仲品牌的加盟者素質不一，因此旗下的業務員擁有的資源或是教育訓練差異非常大。

所以可以從以上兩點得知老闆安排的公司制度與業務主管的人格特質是該加盟店旗下業務素質的關鍵因素。

由於加盟店通常都是以高專店為主（當然也有部份普專店），因此銷售的服務費抽佣較高，筆者有聽聞某加盟店的抽佣高達服務費的百分之八十，相當可觀，因此也帶動了業務員的銷售積極度。

但因為高獎金也就代表著不保底(底薪)，所以使加盟體系的業務員會產生為了讓物件成交而稍微折讓服務費的現象出現。

買方經紀人的處理流程

1.      對購屋者的需求瞭解

2.      帶看

3.      複看

4.      出價＆議價

5.      收斡旋金或要約書

6.      見面談或直接打底（打底則不需見面談）

7.      成交並簽立買賣合約書

8.      協助買方進行代書流程

9.      協助買方驗屋

10.    完成交屋，鑰匙交與買方

11.    提供售後保固（通常是保固凶宅、海砂屋、輻射屋並提供漏水半年內之無償修復）

權利

向買方收取總價款的1%~2%作為服務報酬

賣方經紀人的處理流程

1.      簽委託（一般約與專任約）

2.      屋主開價＆底價與屋主實拿確認

3.      買方帶看並回報

4.      傳達已收斡旋訊息並議價

5.      見面談或直接打底（打底則不需見面談）

6.      成交並簽立買賣合約書

7.      協助賣方進行代書流程

8.      完成交屋

權利

向賣方收取2%~4%的服務報酬

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以上為關於房屋仲介的體系與責任流程的基本介紹

後續的文章會做更深入的探討與實務案例解說。