房地產投資專題 - 如何避開斡旋書的陷阱

上一篇講完議價基本原則（房地產投資專題 - 與房仲議價基本要點）之後就開始進入議價的程序，其中以斡旋與要約書等議價書面程序最為重要，卻也是最多爭議點的地方。若是處理的好，這是一個對買方而言相當有利的武器，但若不了解相關的要點與規則的話，反而會使自己本身的金錢與時間權益受到損害。

斡旋書基本簡介

一、何謂斡旋金:

買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。

依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

二、斡旋金的功用：

斡旋金制度對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：
(1)買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理 （業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

(2)不成交時，斡旋金如何處理？
若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。 

換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。

以上內容轉自聯晟法網 - 法學補給站
http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=5536

斡旋金容易發生爭議事項

通常仲介收取斡旋金最常發生的爭議在早期通常都是在於斡旋金能否實際回收，也就是說假設今天你付給仲介10萬斡旋，但是當物件沒有成交時仲介可能會用各種名目費用扣除你的斡旋金，可能是服務費或是跑路費等，所以收回的金額可能變成只有9萬。

而這種現象經過一段時間至今靠著定型化契約的出現及各家劣質業者不斷地被淘汰已有顯著改善。

至於目前最常發生的斡旋金糾紛就屬買方支付斡旋金後反悔不買，仲介會以賣方已接受買方出價，並已將斡旋金轉為訂金的手法強制成交。 
若是買方堅持反悔，則買方須支付仲介服務費作為報酬等等手法。

若要避免在斡旋金上面產生糾紛，很多人會建議採取填寫不需預付現金或支票的要約書形式取代預付現金或支票的斡旋書進行議價。
但是現在很多屋主因為怕遇到來亂的買方與自身因素的考量所以沒看到現金的話與買方進行下一步的意願並不高，所以若堅持使用要約書也不是不行，但能接受此形式的屋主本身就不多，也可能會白白錯失很多物件的機會。

以筆者的做法來說還是會支付斡旋金議價，但是有很多眉眉角角筆者就會特別注意以防止糾紛的發生。

填寫斡旋書要點

第一張圖填寫的是基本資料：

（1）立委託書人，也就是買方的名字。這裡所指的買方不一定與簽約人同一人，可自行斟酌。

（2）斡旋金額，一般來說金額要在五萬以上。如果金額在五萬以下的話，可以自行詢問配合仲介可行性，但筆者是還沒有聽過就是了。

（3）買賣標的坐落地址。

第二張圖的重點在第二條及第四條：

（1）第一個紅框的內容是承購總價，填寫的金額是買方欲購買的金額，仲介會用這個較低的金額與賣方進行議價。

（2）第二個紅框是買方其他承購條件。筆者認為這相當重要，因為買方有許多疑難雜症例如購買本物件爸媽要同意啦、風水師同意啦、貸款要到八成啦、買方中途可無條件解約等一些有的沒的都可以寫在上面。
當然這些條件也要賣方接受才算數，但很多對買方有利的條件都可以寫在上面，對買方而言也是一個保障。

（3）委託期限，意思是本契約書到幾月幾號案子還沒成交斡旋金就無條件退還。切記重點在於斡旋金需無息退還買方，若斡旋書沒帶到這點需在其他承購條件上面補足。

第三張圖是關於契約審閱權的問題。若不需自行審閱契約在第一條打勾，需要將契約攜回審閱則在第二條打勾。

此項目視消費者本身對房地產相關契約的了解程度以及該仲介的專業度而定。一般來說仲介為了方便性考量都會直接在第一條打勾，但是若你覺得不妥想勾選第二條則直接告知仲介即可。

本項目的上方選項是給仲介勾選的，該物件有成交勾選第一項，未成交則勾選第二項。

而下方選項為買方價格經過議價有調整過後的價格。

筆者建議若價格有調整的話最好是重簽一份斡旋書較安全，因為勾選了此選項如果反悔不買的話很可能會消除之前所寫下但書的權益而產生購屋糾紛。

其實斡旋書是一份對買方非常有力的武器，因為讓屋主看到錢也就代表看到了買方的誠意，這點對屋主來說有一定的作用，但還是需要好的仲介業者配合才能發揮他應有的效力。

因此筆者建議在下斡旋時請要求仲介不厭其煩的將斡旋書項目從頭到尾解釋一遍，千萬不要為了怕麻煩而省略這道步驟，再輔以筆者提供給各位的資訊，相信大家以後就不會在斡旋書上面吃虧。