年輕人的購屋四象限！

在《窮爸爸、富爸爸》相關書籍中，作者羅伯特．清崎常引用窮人與富人的四個象限來作為投資致富的參考指標，也成了很多人在財富自由道路上的重要依據。

而同樣的，筆者也常在思考為什麼很多台灣的年輕人會買不起房子？
是因為房價太貴嗎？還是財團壟斷房價？
其實以上都不對，因為這些都是屬於外在的條件因素。

筆者認為，如果真的有心想要買到增值屋的話，需要做的只有三件事︰
1. 徹底地了解自身狀況

2. 確認目標

3. 制定策略以達到目標

只有真正了解自身的需求，並且把目標制定在策略的規劃上，才有成功的可能。


而何謂策略的規劃？
很簡單，筆者先把一般年輕購屋族群的收入＆資金狀況按照《富爸爸》的做法簡單設為四個象限給大家參考。

根據這張圖表，大家會看到四種不同類型的人，他們分別的收入＆資金現況。
而基本上這四個象限應該可以包涵所有狀況在內，因此這章圖表除了可以掌握自己簡單的財務狀況外，關鍵是可以藉此思考如何改善、並期待因此能達到實際購屋所需的能力。

象限一，有工作也有存款︰
為這四者裡面最有條件購屋的人。這類型的人基本上資金不是最大的問題，而是要思考如何將自身的購屋需求與市場實務面結合在一起，才有機會買到增值屋。

現象二，有工作但沒存款︰
這類型的人不是薪水太低，就是月光族居多。因此想要買到理想中的房子，首要任務就是要思考頭期款的來源，是要增加收入並節省支出呢？ 還是要透過槓桿化的方式籌集頭期款？都是可以思考的方向。

現象三，沒工作但有存款︰ 
這類型的年輕人筆者認為應該不會太多，除非是小開或是靠運氣贏得一大筆錢的人才有可能。
因此這類人若有購買房地產的需求，在需要房貸才能完成的情況下最好去找份工作以培養收入證明，不然可能會在房貸這一關卡住。

現象四，沒工作也沒存款︰ 
最後，如果沒工作也沒存款，那就幾乎是最糟糕的狀況。筆者認為在這種狀況下沒什麼必要思考購買房地產這件事，如何靠自己的能力活下去才重要！



以上四個象限就是筆者認為，在現階段要購買房地產的年輕人對自己的重要認知。

畢竟買房子需要的就是頭期款 + 房屋貸款，以銀行的角度就是財力證明 + 收入證明，如何增加個人的收入與財力，才是你現階段要做的。

希望這篇文章能夠對有興趣跨入有屋階級的年輕人有所幫助，只要對自己的收入狀況有個簡單的了解，再加上正確的策略規劃，筆者相信距離成功的增值人生也就不遠了！


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房地產投資產品簡介（二）

介紹完住宅市場之後，緊接著要介紹的就是在近年來備受關注的收益型產品。此類型產品對於有閒錢可以進行資產配置的族群來說非常重要，讓我們看下去吧。


店面
 
簡介： 
簡單來說就是店家作生意的固定場所，因同時具有穩定收入與高增值性的特點，所以一直以來都是口袋較深投資客的最愛。

而為什麼店面具有穩定投報與高增值性呢？
原因就是因為承租店面的租客其目的是做生意而不是單純的居住。

做生意的目的就是為了賺錢，將場地租給以賺錢為目的的人會收取的租金回報絕對值一定會較高。只要選對商圈，長期來看該店面的價值與價格也會被墊高。
 
商圈的不同與行業別的差異也會導致店面的投報率與增值性的差異。例如台北市東區的精華店面因為房價與租金升高，原來的店家為了成本考量則會搬遷到租金較低的地方，而有較高成本轉嫁能力高毛利的行業例如精品店或是高級餐廳等就會進駐，也導致了商圈行業的轉移。換了租客的房東他的租金回報絕對值會因此增加，造成店面價格的上漲。
 
這也是為什麼台北市精華區域的店面投報率雖然不高但還是需求強烈。就是因為進駐商圈的店家品質不斷提昇，房客的高穩定度與高租金回報絕對值使房東放心所致。
 
而欲投資店面其資金實力也是有一定要求，不只是店面的價格高昂，主要是因為店面的貸款不易。一般來說貸款成數約在5~6成左右，跟住宅第二間房的條件差不多，因此也提高了進入障礙。

 
商辦
 
簡介： 
為商業公司行號的辦公室。

投資商辦主要也是賺取租金回報與房價增值性。但因為台灣產業結構的問題導致台灣的商辦需求有限，只有特定的幾個區域有需求例如高科技為主的內湖科學園區或是以金融業和百貨業為主的信義計畫區與南京東西路等有其需求。
 
因此若要投資除了一定的資金實力之外，更要對投報率有所要求，不然很容易被其他投資商品所替代。
 
在國內投資商辦者大多以壽險、銀行業等法人為主。

 
收租套房
 
簡介： 
收租套房顧名思義就是以5~8坪為主的產品，租給學生或上班族居住。

其中又分為以舊公寓、大樓、透天重新隔間的隔間套房，和每間皆有獨立門牌的獨立套房為主。

隔間套房的投報率通常會較獨立套房為高。這是因為獨立套房多為建商建造，主要訴求以全新大樓與專人管理，賣給想當現成包租公的獨立套房大樓。但因價位偏高，所以投報率通常不會太高。
 
而隔間套房則以舊公寓或大樓所重新改建隔間而成，取得成本通常不高，只要花一些錢將它改建成室內全新的套房即可達到比獨立套還要高的投報率。
 
近年來因為台灣房地產的蓬勃發展與富爸爸的被動收入觀念深植人心，也讓專攻這類套房產品的投資客大賺了一筆。

但即便如此隔間套房真正實行起來卻有許多困難點需克服，最重要的有三點：

1. 各縣市建築法規的問題，最重要的是舊公寓因砌磚造成載重與因拆除或陽台外推所造成漏水的問題。

2. 鄰居的觀感問題，尤其是正樓下的鄰居會特別難處理。

3. 後續房客的管理問題。
此三點之後會做專文探討，因此要當包租公或包租婆一定要先瞭解隔間套房的風險才是正確的觀念。

 
法拍屋
 
簡介： 
法院拍賣房屋（常簡稱法拍屋），指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行抵押合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋。 （轉自維基百科）
 
法拍屋也是一門相當複雜的學問，之後也會專文探討，在這邊只強調兩個重點觀念：

1.   大部分人一直都認定法拍屋市場是一個可以撿便宜的市場，在景氣低迷時可能如此，但在房地產上漲時它卻是價格的創造者（尤其是北部區域），以最近兩年法拍市場的物件價格屢創新高就可瞭解到這個原則。

而法拍資訊的透明程度更是讓這個原則越來越明顯，很多好物件不用到二拍三拍，可能在一拍之前就先被人找到屋主債務協商搶走了。這個現象是很多人在投標之前必須要知道的。
 
2.  標到房子後，是不是會有海蟑螂佔屋或是種種疑難雜症一直是很多人的顧慮。其實問題沒有那麼複雜，只要投標點交的物件，避免投標產權複雜、持分或是有租約不點交的物件的話，一般人所擔心的問題都會在點交時由事務官與警察一起幫你解決。雖然很多問題必須由得標者與原屋主親自協調，但不太容易發生不法佔屋等麻煩事。

房地產投資產品簡介（一）

跟其他投資商品一樣，房地產可投資的產品項目也非常多樣化，只要抓對一種產品的屬性與方法即可帶進源源不絕的財富。以下就為各位介紹各種產品的基本概念與投資方式：
 
預售屋
 
簡介：
預售屋建築物領得建造執照後，但尚未開始動工或者是正在施工中，而預先銷售買賣的房屋，稱為預售屋。

預售屋制度是台灣獨特的房屋銷售產品，主要目的是為了減輕購屋者的經濟負擔，當然也相對減輕建築開發業者在施工期間的財務負擔與資金流量需求，但是也造成了許多購屋者與建商間的工程或購屋糾紛。（轉自money DJ財經知識庫）。

預售屋有著類似期貨的特性，透過契約取得房屋的權利，並不需要貸款與過戶，成本是相對其他產品為低。

而建商對預售屋掌有推案的主控權，在上漲時推案在下跌時封盤，加上低成本的特性也導致預售屋成為房地產多頭時的領頭羊
 
在交易過程中如果沒有跟代銷或是建商的關係取得較低成本的物件時，其實也可透過評估建商的過往信譽、基地位置、換約與付款方式與對比相同條件其他物件的價格等方式取得不錯條件的物件

 
新成屋
 
簡介：
新成屋建築工程完竣後並且已取得使用執照，但在三年內並未轉手買賣的房屋，稱之為新成屋。（轉自money DJ財經知識庫）。

新成屋ㄧ般來說因為已經沒有預售屋的低成本優勢，而且不論是外觀的建材、室內的設計、大樓的管理等都較為新穎，因此價格也較貴。對筆者來說除非有便宜的案源釋出，不然通常是不加以考慮的。
 
而新成屋有個特點，如果該建商是採取先建後售的方式，也就是直接以成屋的方式推案的話，就代表該建商財務體質較健全，換句話說就是價格也很硬，這個部份如果愛殺價的人要特別注意。

 
中古屋
 
簡介： 
中古屋房屋已經經過一次以上的轉手買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。（轉自money DJ財經知識庫）。

中古屋在市場上又以下列四種產品為主要呈現：

1. 華廈：為10層以下的電梯住宅，屋齡大概為10~20年之間。公設部份只會有簡單的走道、梯間等，因此公設比低。不一定有附車位。
 
2. 大樓：為超過10層樓的電梯住宅，屋齡通常較華廈為低。公設部份較華廈多樣化，中庭花園、警衛室、健身房、游泳池等。大多有附車位。
 
3. 舊公寓：為4-5層樓沒有電梯的住宅，屋齡約為20-40年。幾乎無公設，因此室內坪數大。沒有管理員無須繳交管理費，但也會衍生出治安問題。土地持分也比其他產品為高。
 
4. 透天厝：在都會區較為少見，一般來說為包括土地在內的全面產權獨立式獨棟建築。一般常見的有三樓透天和四樓透天，屋齡通常高達40年（在此不討論新型態的連棟別墅）。

這幾種產品中又有房型的區別，一般來說市場的主流房型為2~4房，而以單價來說通常是 大樓 > 華廈 > 公寓（透天則因為較少見需從個案評估）。
 
因此購屋者可用收入來做產品區隔。若公寓在當地的單價行情為20萬/p，大樓為30萬/p，因此要買600萬的房子就可以從兩房（20P）大樓或三房(30P)公寓做優劣評估的選擇。

這也是成功投資客擅長的市場區隔法，有機會會做進一步講解。

小資女＆小資男的房地產增值人生

 

 

 

 

 

 

 

對購屋族來說，如何兼顧投資與自住的立場是一件很困難的任務，但真的有那麼困難嗎？其實也還好，只是在於你有沒有下功夫而已。

筆者其實一直在強調一個觀念，如果有買房的需求，又想要買到增值屋的話，一定要跟著大多數人的需求走才是王道，因此在這個架構下該如何判斷大眾的購屋需求為何，並挑選往後購屋的不敗地點呢？

在近年來，由於少子化所導致的家戶人口減少，再加上高房價使得中年人口換屋不力，以及社會新鮮人起薪越來越低等三種社會趨勢之下，追求房屋小而美的年輕首購族逐漸為購屋的主力，對台灣房地產也形成了一定的影響。

一般來說首購族的年紀差不多會落在26歲~35歲， 月薪為2萬5到5萬之間，購屋的目的通常是為了結婚用，因此將兩位新婚小夫妻的薪水加總就會知道他們每月的實際收入為5萬到10萬之間。

如果可接受以每月薪水的一半用來支付房貸的話，房貸的月付金就會落在2萬5到5萬，換算下來房貸可貸款金額就是500萬到1000萬。


而通常首購族因為家庭人口數不多，大概是一對夫妻或是一對夫妻加一個小孩為主，人數約2~3人，因此可接受房型就會以20坪左右的兩房為大宗。

再把500萬~1000萬乘以兩成左右的自備款，就可以推算出來首購族的預算區間會落在600萬～1200萬之間。


600萬到1200萬可以買哪些具備好的交通、生活機能、生活環境的兩房物件呢？

從圖中可以看到一個紅色跟一個藍色的圈圈，紅色圈圈內所代表的就是台北市房價最高、最精華的大安、中正、中山、信義與松山區。而在紅圈以外，籃圈以內的區域涵蓋範圍就是房價相對親民的台北市第二圈以及新北市弟一圈。

台北市第一圈內的物件首購族當然想都不用想，這個預算一定買不起。

但是沒關係。若以約15年左右，坪數約20坪的中古電梯兩房來看，在藍色圈圈以內的各區域（咖啡色框框處）除了士林以外，大多數地區的房屋單價行情都不會超過60萬一坪的極限值（1200萬 / 20坪 = 60萬/坪）。因此很多人會突然發現，以20坪的電梯兩房來看，首購族還是有很多地方是買得起的。

在這個前提之下可以得出一個結論，就是在大家都買不起台北市中心的房子以及小坪數產品當道的趨勢下，若在台北市第二圈與新北市第一圈內，能夠找到具備完整的交通、生活機能、生活環境與低總價特性的優質物件，一定會崛起成為市場的新寵、增值的保證。

筆者建議首購族可以先選擇幾個比較喜歡的區域開始密集看屋，審慎的評估當地行情如何，並搭配交通便利性、生活機能方便性以及是否有好的生活環境與學區來做總體評估， 這樣才能快速的從無殼蝸牛晉升有屋一族，享受不動產的增值人生！

投資客轉進日本房地產，其實風險更高！

 

 

 

 

 

 

 

最近筆者看到不管是新聞媒體或是投資客，都對於在日本投資房地產的高投報率非常趨之若騖，好像不投資就退流行了一樣，但是事實真的是如此嗎？ 先給大家看一則相關新聞介紹。

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台灣打房動作大 轉投日本房市增142%  

鉅亨網新聞中心　(來源：網路地產王)　2011-12-22  14:10　 

 

奢侈稅實施後，房市交易劇降，據指出，近來為避奢侈稅，有部分投資人轉往日本投資房地產，租金投資報酬率平均在6%左右，這讓不少手握資金的投資客，刮起日本房市投資潮！

根據日本信義統計2011年營運資料，今年1~11月成交量，較去年同期大幅成長142%，平均每月約13組客戶在日本購屋；就交易分布來看， 尤其在奢侈稅上路後，台灣投資熱錢明顯轉移海外置產，今年6月奢侈稅實施，日本信義成交量創新高，單月成交21戶，每月看屋維持50組左右。

由於台灣房地產租金投報率只有2%左右，但在日本以日幣2000萬元（約台幣778萬）以下的套房產品佔日本信義總成交的33%，其中有半數客戶以現金購屋，若作出租用途，租金收入以6%（平均投報率）計算，月收日幣10萬（約台幣4萬），投資效益頗高。

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如果筆者沒記錯的話在大台北地區(除了台北市中心以外)要找到投報率有5%以上的收租產品好像並不會太難（隔間套房），甚至在新北市第二圈還可以到7%~8%左右的收益，所以為什麼一定要到日本去當包租公包租婆呢？

還是其實大家都忽略了投資的根本關鍵是在於賺取價差，而不只是單純的賺取被動收入而已呢？

日本長期以來有兩個根本性的結構問題一直讓當局很頭痛，分別是人口老化與通貨緊縮，這些經濟結構性的隱憂一直是房價增值的最大問題，因此這兩個問題只要一日不解決，房地產在日本就不可能是一項保值的商品，這也是華人比較難理解的觀念。

再加上近期日圓的強勢升值走勢也會吃掉一部份的投資獲利，所以投資日本房地產的最大風險很有可能會陷入賺到租金卻賠掉價差與匯差。

 

 

 

 

 

 

 

 （圖表為日圓近五年來對美元的強勁走勢，而台幣對美元又呈現貶值的趨勢，因此台幣對日圓的升貶關係可想而知）

因此筆者建議，除非是資本雄厚的置產族群欲尋求多元化的資產配置，不然到日本投資房地產其實並沒有想像中的那麼安全與穩定，這是在哈日的同時也必須了解的真相！

新聞簡評 - 實價登錄 = 實價課稅？

實價登錄的相關政策日前已在立法院三讀通過，有人說之後緊接著就是實價課稅的來臨，也有人說政府為了往後的選舉考量應該不敢對全台數以百萬計的屋主加稅。

所以到底該如何判讀實價登錄政策背後的考量呢？

不動產交易低稅時代 漸入歷史   
【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

新聞重點節錄︰
從事保險業的李俊德認為，實價課稅只是早晚的問題，未來民眾稅負成本增加，會影響購屋意願，只怕房價沒降，稅還增加。

信義房屋說，目前課稅雖然不以「實價」為基礎，但長期來看，國內不動產「低稅」時代將逐漸走入歷史，未來持有稅、交易稅的課徵基礎會更貼近市價。

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，實價登錄是好事，可提供民眾交易資訊讓其判斷，但是資訊透明不等於房價合理化，政府將來還是會朝實價課稅邁進，不然就是笨蛋。

簡評︰

在之前的文章新聞簡評 - 政府的稅務陷阱 裡面，筆者有提到政府需要維持高房價的誘因，就是希望能透過高房價將稅基墊高，並期望能從房地產項目課到高額的稅賦，以彌補國家財政赤字的不足現象。

實價登錄也因此誕生。
但是對於衍生出的實價課稅議題，輿論大概分為兩派，第一派認為政府為了選票考量不可能得罪80％以上的屋主，所以實價課稅不會實施；第二派人覺得"實價登錄"是"實價課稅"的前製作業，兩者密不可分，因此一定會實施實價課稅。

筆者認為兩者都對，但都不確實，為什麼呢？
實價登錄其實是挑戰了台灣房地產市場這幾十年來的根本運作原則，要大幅改變現況所需投入的人力物力並不低，一般的政府不太可能無緣無故搞一個實價登錄這種大工程， 一定是有背後目的性的考量，而實價課稅是之後最有可能的方向。


但是政府也不是笨蛋，它也知道以實價課稅之名大舉課稅會造成民眾多大的反彈，但房地產相關稅賦的確是很肥美的區塊，到底該如何取捨呢？

筆者認為政府最有可能的做法如下︰
1. 利用實價登錄實施後的數年時間廣泛、全面地蒐集全國各地的成交資訊。

2. 充分掌握資訊後，開始累進式的微調公告地價與公告現值等數據，慢慢拉近公告與實價的落差。

這是筆者最有邏輯以及最符合政府利益的調整方式，一來不會大張旗鼓地課稅使民眾反感，並且也達到了課稅、加稅的實質目的，是所謂一舉兩得。

低稅率的時代確實已經過去，但相關稅賦也不會短時間內漲太多，有屋階級不必過度恐慌。

但稅務慢慢在增加已是不爭的事實 ，因此在購屋時不妨將每年要繳交的稅費併入成本的考量範圍內，這樣才不至於高估了自己的購買力，造成買屋之後的困擾。

新聞簡評 - 少子化、台北人更多？

 

 

 

 

 

 

 

北市居大不易......但還是很多人想住 社會增加率穩居寶座

鉅亨網新聞中心　(來源：中廣新聞網)　2011-12-13  11:25　

台北市近幾年房價節節攀升，民眾甚至得十幾年不吃不喝才供得起一個「窩」，然而根據政府統計今年到十月底的數據，台北市的「社會增加率」仍然高達千分之六點六三，榮登五大都會區榜首，顯示儘管「台北居大不易」，還是有許多人前仆後繼想積極「住」進台北市。（何庭歡報導）

業者認為，台北市無論是就業、教育、交通、生活或購物商圈等資源的優勢，仍然是其他縣市難以取代的，因此在供不應求的情況下，自然成為經濟能力較好的換屋族積極想「住」進的首選地區。

至於新北市雖然社會增加率只有千分之零點八八，但自然增加率卻是全台最高，太平洋房屋總經理鄭念祖分析，台北市的優勢雖然難以取代，但一般的「新婚族」或「首購族」仍無法負擔高檔房價，因此初步都會先移入房價比較親和的新北市，讓以出生率減去死亡率計算的自然增加率高達千分之二點八三。

簡評︰

這則新聞點出了一個往後的現象與趨勢，那就是在少子化的年代裡，人口反而會越來越往都市集中，城鄉的差距也會越來越大，為什麼呢？原因有二︰

1. 都市所在地通常是就業機會與生活機能最方便的地方，輕壯年人口很難完全擺脫。

2. 因為少子化造成總需求的下跌，所以都市的生活成本除非國際原料大幅上漲，否則應會回歸到合理的範圍。

3. 政府因為選票考量，政策的最大受益者還是會以都會區為主。

筆者認為大家常說少子化之後，大台北地區的房價就會下跌甚至崩盤等論述其實都不夠完整，因為人口本身就不會呈現平均分佈，所以區域的強弱因應少子化只會更加地明顯，而都會區房價在這個趨勢之下雖然不至於像前幾年一樣無限制的飆漲，但要大幅下跌也不太可能。

所以筆者一直強調根據自己的薪水、財力找出合理總價，並搭配有增值潛力的產品的重要性，因為少子化這一趨勢可能會持續十幾二十年左右，也將改變台灣人對房地產的既有概念，因此如何在少子化的年代裡找到增值屋進而增加財富，是一個非常需要審慎思考的課題！

中國房地產底部到了嗎？外資開始大舉屯地

 

港外資大陸圈地搶灘 業內：明年1-2季或現樓市谷底

鉅亨網編輯查淑妝 台北綜合報導 2011-12-13  15:25

《南方日報》消息，今年以來，調控政策步步緊逼，國內標桿房企不約而同地選擇了「現金為王」模式，一方面加大銷售力度，另一方面則在拿地上更加謹慎，各地土地市場底價出讓、流拍頻頻出現。

然而，就在內地房企小心翼翼的同時，港資和外資房地產開發商卻紛紛選擇此時一擲千金「跑馬圈地」。值得注意的是，外資企業購置和擴張的重點均瞄向了帶有商業屬性的項目，業內人士預計，明年 1 、 2 季有可能是樓市調整的谷底，更多的外資企業將在明年搶灘入市。

香港文匯網訊報導， 12 月 2 日，李嘉誠旗下企業和記黃埔發佈公告稱，長實 (0001-HK) 及和黃 (0013-HK) 各出資 50% 組成寶立發展有限公司，該公司斥資 19 億元 (人民幣，下同) 拿下大連西崗區黑咀子碼頭一宗用地，該地塊總面積為 143034 平方米，收購後將發展成住宅及商用物業。

該地塊建築規模達 50.5 萬平方米。按照這一數據推算，該地塊的樓面價只有 376 元／平方米。業內資深人士指出，如果這一數據屬實，儘管今年土地市場冷清，底價成交，甚至「流拍」已演變成土地市場常態，但這一樓面價格也稱得上非常低了，是「抄底」價了。

值得注意的是，今年 11 月初，長江實業及和記黃埔曾斥資 8 億元在佛山拿下一塊商業用地，而該地塊也是底價成交。11月末，同樣是李嘉誠的長江實業在廣州宣佈，明年上半年將推出兩個項目，總投資額超過 100 億。

樓市調控下，房價下跌已從預期演變成了現實。近日，央行發佈報告稱，認為房價拐點已出現，並稱能夠承受房價下跌 20% 到 30% 帶來的衝擊。而市場的冷淡，使得萬科、中海、保利等大型房企的拿地計劃也日趨謹慎。數據顯示， 11 月全國主要 35 個熱點城市的土地出讓陷入低谷，流標的地塊總計達到 117 宗，環比 10 月份的 22 宗翻了 4 倍多，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市。

然而，以李嘉誠為代表的港資企業卻樂得藉機逆市擴張。去年 11 月 26 日，和記黃埔就通過競拍方式以 13.1 億元的價格競得重慶兩江新區一幅住宅用地。28天后，和黃出擊上海，首進大連和南京，一月之間斥資逾 73.8 億元連拿 4 幅地塊。

事實上，近幾個月以來，除李嘉誠旗下企業，其他港資企業也在集體發力。 9 月，恆隆地產 (0101-HK) 以 34.97 億元拿下原昆明市政府兩宗商業地塊，製造了今年昆明的總價「地王」。 10 月，仁恆置地以 30 億元拿下珠海市兩宗商住地塊，創下珠海單價「地王」。

此外，新加坡嘉德置地集團旗下的凱德中國也在 11 月 28 日斥資 65 億，獲得了重慶市中心兩江交匯處一商業地塊。該地塊正位於繁華的朝天門廣場與解放碑之間，引發了業界關注。粗略計算，最近3個月來，外資房企在內地投資超過 200 億元。　

對於外資近來的動作，高力國際、第一太平戴維斯等機構則認為，外資房企在內地拿地的速度加快，最核心的問題還在於他們長期看好內地房地產市場。

此外，業內人士分析認為，外資融資渠道多，資金鏈相對比較寬鬆，現金流情況較好，有能力在熊市時頻繁圈地。戴德梁行就分析稱，港資與新加坡企業頻頻抄底內地房地產市場，與其融資成本較低這一因素密不可分。

而值得注意的是，近來外資購得的項目有一個共同點，就是帶有商業屬性的土地。例如凱德的重慶項目，地塊靠近重慶最繁華的城市中心及 CBD 核心區域解放碑，規劃將建一座包含酒店、公寓、寫字樓、商場在內的綜合體項目，總建築面積超過 81 萬平方米，總投資將超過 210 億元人民幣。

業內人士認為，如此大體量的商業綜合體項目對於多數靠賣住宅發家致富的內地開發商來說，仍面臨經營模式和管理不足的瓶頸。而新加坡或港資企業則有開發運營來福士等商業廣場的成功經驗，使其在內地擴張時，將商業項目作為首選。

外資企業發展注重的是穩定的回報，很少會賭博式大量買地，大量開發。對於內地房企與外資的不同，新加坡華業集團投資與策略發展總經理甘鎮城認為，外企一般都是長期性的開發收益，把住宅賣掉，將商業物業持有，通過經營和管理，使這些長期收益隨著經濟的增長而增長，回報率就比較可觀了。

新加坡華業集團為新加坡最大的開發商之一，其位於天津的海河華鼎項目是首次涉足內地的綜合體項目。整個海河華鼎包括四棟全精裝混合型公寓、兩棟寫字樓、五星級的泛太平洋國際酒店以及商業購物中心。該項目營銷總經理黃錦華表示，對於商業綜合體的打造和新商圈的建立，正是新加坡開發商的優勢，商業屬性項目也成為其在內地擴張的「敲門磚」。

全球資金的乾坤大挪移

全球四大市場的走勢圖

1. 歐元

歐元維持空頭走勢，資金持續流出。

2. 新興市場(以中國為首)

代表中國股市的上證指數破底，資金持續流出。

3. 避險市場(以黃金為首)

代表市場避險指標的黃金，收斂三角形的型態已被跌破，即將展開一段開頭走勢，代表資金從黃金市場抽離。


最後，這些市場流出的資金都跑到哪去了呢？
沒錯，就是美國！

美元指數又創新高，代表資金持續流入美國，這是要特別注意的趨勢。

新聞簡評 - 美國的把戲

 

歐盟峰會波瀾不驚 美聯儲議息或有新動向

（轉自钜亨網新聞中心）　

節錄文章︰

經過上週五（12月9日）整夜的談判之後，參加布魯塞爾峰會的歐盟領袖最終同意將歐元區救援基金規模擴大2000億歐元，以擴充對抗危機的武器庫，並且強化反赤字規定。歐洲央行行長德拉吉表示，歐盟峰會的成果“是個很好的結果”。

經濟數據面，美國商務部宣佈，10月美國的貿易赤字為435億美元。據調查，經濟學家對此的平均預期為434億美元。9月的貿易赤字為431億美元。密歇根大學宣佈，12月美國消費者信心指數的初值為67.7點。據調查，經濟學家對此的平均預期為66.0點。11月消費者信心指數的終值為64.1 點。

據瞭解，伯南克在11月貨幣政策會議中仍舊對未來是否實施QE3措施報以曖昧態度，他表示仍準備在適當的時候採取行動刺激經濟增長。伯南克明確表示，若實施新一輪措施，將大量購買抵押擔保債券(MBS)，以進一步推動美國房地產復甦。

簡評︰

歐債事件就目前看來好像已經告一個段落，雖然這個暫時的結局讓人不甚滿意，但起碼全球的投資人可以鬆口氣先。

先前的文章有提過歐債危機的美國因素，簡單來說就是美國為了本身經濟發展所需要的資金，進而對歐元區進行的一場有計劃性的經濟攻擊所致，不清處的地方可參考筆者之前的文章從新聞找真相 - 歐債危機的本質。

歐債風暴發展至今美國已經有收到初步的成效，幾個目的也都差不多達成，因此以美國的立場也不能讓資產大於負債的歐洲因流動性問題擴大成為全球經濟的絆腳石，若演變至此對美國其實也沒什麼好處，因此筆者推測美國對歐洲的經濟攻擊基本上已經告一個段落。

 

以美國的經濟結構來看，要復甦的話一定要靠內需市場中的民間消費來支撐。 因為在美國的GDP比重裡面消費就佔了70％左右，所以簡單來說，內需消費基本上幾乎左右了美國的經濟成長。

若要使內需暢旺，美國必須要做到三件事︰

1. 奪回製造業的全球主導權。這也是為什麼身為世界工廠的中國一直是美國的大箭靶。

2. 發展新產業與產業再造。這部份直接與歐債危機相關，請參閱之前文章。

3. 改善人民收入中的負債結構。

數據顯示，在美國人的平均收入負債比中，房貸的負擔就佔了70％左右（其實跟台灣差不多），已經嚴重的排擠到其他項目的消費，因此一定要將這個比重壓低再壓低，才能使人民有餘裕進行其他的消費。而這也是為什麼伯南克明確表示，若實施QE3，將大量購買抵押擔保債券(MBS)的原因。

什麼是MBS？ 

MBS是指一種與不動產抵押貸款債權證券化相關，並以自用住宅為主要標的的商品。 

以經濟學的基本原理來說，購買該債券或證券化商品會使它的價格上漲，而債券價格與利率一直是呈現反向的關係，因此相關的自用住宅的房貸利率就會下跌，利率一旦開始下跌的話，民眾在房貸中的月付金也會跟著下降，間接地減輕了人民的貸款負擔，而多出來的錢就可以進行消費活動進而帶動美國的經濟成長。

所以就以上三點可以大概看出，關於前兩點措施比較貼近於創造就業機會並降低失業率，而第三點則是就業市場穩定之後，如何調整人民的收入負債比，刺激內需消費市場帶動美國的經濟成長。

看完以上的分析大概就可以推測出美國在這段時間實施QE3的機率極高，因為一方面可以增強國內的消費力道，讓不斷下滑的房市達到止穩的效果，另一方面在歐債危機暫時告一個段落的時候實施QE3，也比較不會稀釋該貨幣政策的效果，對美國是一石二鳥之計。

有沒有感覺到，美國會強盛還真的不是沒有理由，擅用綿密的經濟思考邏輯，並利用政治、貨幣、利率、戰爭等武器為達目的不擇手段的行為真的是很可怕。所以筆者建議，在分析不管是歐債危機、亞洲金融風暴或是中國資產泡沫等議題時，千萬不要忽略美國的影響力，畢竟全球真正的老大還是那位山姆叔叔呢！

歐洲財政同盟，對邦聯制的歐盟經濟會有幫助嗎？

名家觀點：歐洲財政同盟 中看不中用

【經濟日報╱陶冬】2011/12/12 11:07

歐洲領袖終於邁出了歷史性的一步，在貨幣同盟的基礎上，尋求建立財政同盟。

12月10日，歐元區17國及另外九個歐盟成員國領袖，於布魯塞爾簽署財政公約，在「法律執行的框架下」，增強財政紀律，藉此消弭歐洲的債務危機，振奮市場信心。

此次峰會的幾項主要安排如下：

（1） 各國政府承諾平衡財政預算，每年結構性財政赤字不得超過GDP的0.5%。

（2） 一旦某國財政赤字突破3%的紅線，政府將被「自動罰款」。

（3） 歐盟嚴格監督和評估財政紀律的執行情況，歐洲法庭也擁有強制執法權。

（4） 歐洲穩定機制（ESM）提早至2012年成形，運用5,000億歐元穩定市場。

（5） 各國央行向國際貨幣基金（IMF）提供2,000億歐元貸款，由IMF負責歐債援救。

德國總理梅克爾稱此計畫為「邁向穩定同盟的突破性一步」；法國總統沙克吉更直言，歐洲以堅實、全面的措施，向世界表明了解決危機的意願和能力。

這是歐洲領袖一年中第四次、對歐債危機做出緊急救援行動，每一次不是「決定性的」便是「最終的」方案，每一次都以失敗收場，迎來更大的危機。筆者相信，這一次也不例外。

公平而論，這次歐債解決方案，與過去的「頭痛醫頭、腳痛醫腳」有所不同。領袖們試圖通過財政同盟，解決貨幣一統與財政分散之間的結構性錯位，並在憲法框架下將其固定。這種錯位，在過去曾經帶來了成員國「吃免費午餐」的心態，導致南歐國家債務暴漲，最終失控釀成危機。

然而，財政同盟不僅僅是財政紀律和懲罰制度，更必須包括財政收入的跨國再分配。這一點在方案中根本沒有提及。

歐洲各國的經濟競爭力不同，增長速度不同，稅率與徵稅效率不同。同時各國的福利水準、基建開支不同，經濟周期也不同，自然財政狀況一定不同。如果弱國無法通過匯率來調整經濟動力，長此以往必然會產生結構性財政赤字。解決方案：要嘛允許匯率調節，或是強國補貼弱國。

當年美國曾有13個州，各有各的政府、財政與貨幣。當國家統一後，財長傑佛遜便安排了資金調配（payment transfer），經濟強州紐約通過聯邦政府在資金上補貼弱州卡裏蘭納。唯有如此，貨幣統一與財政統一才能長期維持，經濟平衡才能長期維持。美國是聯邦國家，聯邦政府有能力、有義務、有權威在各州之間做出必要的資金調配。

可是歐洲是邦聯，歐盟無權在資金上跨國調動，而各國政治家是由本國選民選出，對本國納稅人和稅金負責。歐元區的長期穩定與均衡，不能缺少資金的必要調配，不然經濟一統不過是空談。目前歐洲領袖所謀求的財政一統（其實只是財政紀律），根本沒有涉及政治上的一統，資金上的互通有無，也無意將歐盟或歐元區提升為聯邦時的主權架構。

其他救援計畫細節，就更禁不起推敲了。歐洲金融穩定機制（EFSF）是暫時性的安排，於是這次推出ESM作為永久性市場干預機制。可是如果4,400億歐元的EFSF解不了重債國集資成本高企的難題，5,000億的ESM也無能為力。

法國生怕因直接干預市場而主權評級遭到降級，於是各國出資2,000億歐元請IMF充當槍手，但是這種掩耳盜鈴的把戲怎麼能瞞得過世人呢？

歐洲央行推出一系列非常規措施，向市場和銀行注入流動性。但是歐洲貨幣當局拒絕了直接、無限量地、無條件地買入歐豬債，將債務貨幣化。為揮霍無度的政府埋單，只會鼓勵其不當行為，最終導致貨幣發行失控和通貨膨脹。

歐洲央行的拒絕，在筆者看來符合經濟學原理和監管準則。可是沒有歐洲央行的鼎力配合，歐洲領袖連穩定今後幾個月的債市都做不到，遑論重建財政機制，有序地化解歐債危機。

筆者並未看到清晰的歐洲走出危機的路線圖，也未看到歐洲銀行與債務危機之間出現防火牆，更未看到如何修復歐元機制中政治與經濟利率錯位的先天性缺陷。歐洲重陷危機，只是時間的問題。

（作者是瑞士信貸亞洲首席經濟分析師。本文為其個人觀點，絕非投資建議或勸誘。
轉自聯合新聞網 http://money.udn.com/report/storypage.jsp?f_ART_ID=253106）

新聞簡評 - 難道人人都可以是包租公(婆)？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

民眾租屋意願暴增近5倍 租屋頻道訪客創近兩年新高

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-07  11:05　 

六月一號上路的奢侈稅，讓全台房市交易量縮，在缺乏投資與置產型買盤之下，房市「冰原期」不斷拉長，根據好房網的最新統計，一連串的效應讓租屋頻道進站訪客指數，創下近兩年新高，其中租屋客戶留言指數，更較10月暴增近5倍。

觀察好房網所調查的網友，在YAHOO搜尋引擎關鍵字搜尋，其中，尋屋的網友輸入最多次的關鍵字為「租屋」，1個月間高達 84000多筆，位居第1，甚至以「租屋」為搜尋目的的，居然是買屋的11.72倍，更是賣屋的91倍，顯見近來買不如租的氛圍持續擴散。

至於在租轉售的案件中，同樣以2010年1月為基期100計算，今年從6月以後到11月，已經連續五個月指數呈現下滑，11月的指數32，比10月的35，成長率下滑8.5％，更是來到今年的新低。顯示包租公、包租婆打消求售獲利的念頭，越發明顯。

李建興進一步指出，未來只要大選因素朝樂觀方向發展，房市價量雙修的局面，將有另一個截然不同的格局。建議目前手上有多餘資金的民眾，不妨趁機挑選優良地區的物件，從中長期的投資角度入手，無論是價格的調升，或是租金的漲幅都相對可期，這個時間倒是個當起包租公、包租婆的好時機。

簡評：

現在的時間點真的是當包租公、包租婆的好時機嗎？

首先，要成為包租公、包租婆，最重要的是要會看兩個公式。
1. 投報率 = 總租金*12 / 總投入成本
2. 現金回報率 = (總租金 - 貸款利息)*12 / 總投入現金

在這兩個公式中可以看到三個要素影響著報酬率，分別是租金、房價、貸款利率與成數。

而在房價、貸款利率與成數不易有大幅差異化的情況下，租金的高低便左右了投報率的高低。


由於本文的最大論點指出：租屋客戶成長曲線，明顯高於房東賣屋成長曲線，所以包租公、包租婆會因租屋需求的持續增加而獲利。

但在這邊並沒有考慮到因為奢侈稅實施的緣故，導致許多投資客由賣轉租，造成更大量的包租公、包租婆跑出來搶生意，結果很有可能會變成殺價競爭，造成租金反而不易拉高的現象。

因此在現階段的收租市場上，筆者認為只有能徹底了解投報率威力的人，也就是能夠以最有效益的裝修成本，達到最大美化、裝修效果的人才有獲利的可能。


為什麼呢？
試想一種狀況，假設一間原始屋況的15坪兩房物件，房屋總價為500萬，月租金1萬5千元，換算投報率為 1.5萬*12 / 500萬 = 3.6%。

但是同樣的物件，屋主若多花了50萬元將室內重新裝修，並把租金拉高到一個月2萬元，這樣投報率變成多少？ 2萬*12 / 
 550萬 = 4.4%，整整多出了0.8%左右。

雖然是小小的0.8%，但就是這微小的差異造就了市場上贏家與輸家的區別。

而包租市場上的贏家，通常都會具備以下兩項專業：
1. 精準的估算出在該區域租屋的房客可負擔的最高租金。
2. 具備裝修、裝飾物件的美感以及成本控制能力。


以上這兩點其實都是專業投資客所擅長的部分。
因此想要成為包租公、包租婆，真的沒有想像中那麼容易，尤其是在這個時空環境下，一定要具備更多的專業知識與時間，才能夠在包租市場上生存並享有利潤。

新聞簡評 - 奢侈稅後，收益性產品的投資方向！

 

 

 

 

 

 

 

 

奢侈稅上路收租當道 店面商辦交易量大增

鉅亨網新聞中心　(來源：中廣新聞網)　2011-12-07  10:14　

從奢侈稅開徵至今，房市專家大多認為，大台北都會區雖然房價仍有支撐，但交易量明顯下跌；有房仲業者進行購屋需求分析，發現自六月以來， 台北市住宅交易量下滑一到兩成不等，然而店面交易量卻逆勢成長百分之三十五點七，辦公室更是暴增百分之七十五。

業者分析，這是由於店面商辦產品大都有租金收益的吸引力，從此可以看出，在低利率時代，還是有許多投資人寧可選擇有投報率的產品。（何庭歡報導）

然而，在住宅方面卻不像店面商辦這樣樂觀，台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，奢侈稅上路後不少投資客「由售轉租」規避奢侈稅，導致市場待售物件少了四成以上，住宅的交易量直直落，「惜售」就是造成交易量縮的最大原因。

簡評：

奢侈稅開始實施後，因為很多投資物件購買交屋後都必須被迫放兩年才能出售，物件會有兩年左右的空置期，加上利率仍低，不動產的投資優勢還在，所以為了不想白白付房貸，很多有直接性收益的產品例如店面、商辦、套房等等就開始浮上檯面。

但這並不是指所有的收益性產品都有辦法創造出高收益，畢竟景氣動向不明，真正賺錢的企業或店家有限，因此反應在投資上就是除了大型的連鎖企業或是跨國企業外，大多數企業都無法承受租金的大幅上漲，導致物件的租金無法大幅的調高。

因此在投報率無法拉高的情況下，為了能夠與通膨與低利率抗衡，精華地段、租約期夠長並擁有優質穩定租戶的商辦與店面就成了物件選擇的首選，這也是大型法人在挑選投資物件時最重要的因素。

新聞簡評 - 小宅為什麼會流行？ 用算的就知道！

 

 

 

 

 

 

 

 

總價低 2房小宅熱賣 

2011年12月09日

【林帝佑、周承諺╱台北報導】下半年房市不旺，但小宅脫穎而出，2房產品銷售更勝套房。業者說，除房屋總價較低，因現代人孩子生得少，2房產品適合現代小家庭需求，是「進可攻、退可守」的產品。

家庭人數逐年下降，據內政部統計的家戶人數，從2008年3.01人，到2009年正式低於3人，到今年10月為2.88人，家庭走「小」趨勢，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，2房產品適合3人小家庭的空間需求，總價較3房省下不少，空間使用也靈活。

全國不動產董事長葉春智也表示，現代裝潢技術提升、液晶電視輕薄化，讓房子「少了2坪都沒感覺」，且入住高房價地區，「由小換大」的換屋策略讓小宅熱起來。

(轉自頻果日報 http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33874906/IssueID/20111209)

簡評：

少子化，薪水低以及不得不選擇離工作地點較近的大台北地區等三因素之下，產生了在大台北地區前所未有的兩房產品超強需求。


以年輕雙薪家庭平均一個人2萬5 ~ 5萬的月薪來說，一個月的薪資加總差不多是5萬 ~ 10萬之間，若支付1/3到1/2的金額支付房貸的話，可貸的金額會落在334萬 ~ 1000萬之間，再加上一成五到兩成的頭期款可購買物件的總價區間會在417萬 ~ 1250萬。


可能有人會覺得這個結果是如何得出？

這裡面有個很重要的公式：每貸款100萬 利率3% 年限20年 = 月付金5546元
在這邊筆者把它全部假設為5000元，才會得出這個417萬 ~ 1250萬的區間。


而417萬 ~ 1250萬這個總價在台北市與新北市這些房屋單價較高的區域來說能夠買的產品坪數自然會比較小，小宅才會因此成為年輕人的購屋主流；大家也可以根據自己的條件試算看看，就可以知道自己的可負擔區間在哪，進而增進買房子的效率喔。

*417萬 = 月薪5萬 除以 房貸月付金占月薪的1/3 = 每月房貸月付金1.67萬

1.67萬 除以 5千元 乘以 100萬 = 房貸可貸總額 334萬

334萬 除以 貸款成數8成 = 購屋總價417萬

*1250萬 = 月薪10萬 除以 房貸月付金占月薪的1/2 = 每月房貸月付金5萬

5萬 除以 5千元 乘以 100萬 = 房貸可貸總額 1000萬

1000萬 除以 貸款成數8成 = 購屋總價1250萬

居住正義真的不能只靠"殺雞儆猴"來完成

 

 

 

 

 

 

 

抄勇哥以宣示居住正義？制度殺人更需深究

鉅亨網新聞中心　(來源：住展房屋網)　2011-12-08  15:02　
這陣子大概因為房市買氣低迷，主流媒體可能迫於『壓力』，因此最近房地產相關新聞既沒喜，也不報憂。不過，今天房市新聞再度占據重要版面，因為各報都大陣仗報導國內知名炒房大咖『三黃一劉』之一的勇哥，遭檢調單位大舉搜索，並約談超過40名疑似人頭戶的事情(筆者按：稍晚據稱其妻已遭移 送)。中國時報更用『宣示居住正義 大快人心』為分析稿標題，好似房市秩序頓時獲得導正。

就『納稅是國民應盡義務』的角度，勇哥被抄須補繳巨額稅款，這當然是好消息；不過居住正義是否真的獲得伸張？住展企研室則認為，仍須打上一個大大的問號。要知道，三黃一劉中，確實是勇哥所持物件量體最大、人頭戶也最多，因此當然有殺雞儆猴的意味；而且要不是據傳他苛扣房仲佣金遭檢舉，恐怕檢調單位要辦他，還沒那麼容易。

此外，此時檢調出招，動機也可議。正如部分媒體分析，今年房市炒作風氣，自奢侈稅實施後，氣焰就降低許多，不少大咖炒房客早就事先脫手離場。這時候才大舉查察，恐怕為時嫌晚；再者，大選投票日在即，此時大舉搜索，肯定也會被外界解讀為有政治意圖。尤其同一時間，馬英九所謂實踐居住正義之住 宅五法，本屆立院會期過關機會渺茫；對比之下更顯諷刺，居住正義的真實性遭疑。

然而請別誤會，住展企研室以上論述，並不是替這些大咖炒房客喊冤抱不平。就導正房市交易秩序、抑制不當炒作的角度，三黃一劉或其他大小咖炒房客，藉人頭戶、逃漏營業稅等行為，肯定違法、不容懷疑；炒高房價，致使有需要者背負更大負擔，也有情及理上的重大瑕疵。但別忘了，這些人之所以能如此近乎為所欲為，除了稅官可能的怠忽職守外，根本因素更在於，制度本身大有問題。

是的，因為稅制漏洞及問題，也就是房地分離課稅加上交易資訊不透明，導致稅基偏離實價，持有及交易成本過低，才讓這些人有可承之機，才讓資產階級大買不動產避稅，結果導致房價不合理墊高，這就叫做制度殺人！同樣(更)該被撻伐的，其實是那些實際操弄，及為制度辯護的官員及既得利益者！
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

人民幣、歐債、經濟硬著陸？ 貨幣戰爭作者 - 宋鴻兵專訪

 

 

 

 

 

 

 

大公報專訪宋鴻兵：中國經濟待發第三級火箭--農村第二次工業化

鉅亨網編輯查淑妝　台北綜合報導　　2011-12-08  17:05　 

被譽為「貨幣教父」的著名財經作家宋鴻兵接受《大公報》獨家專訪時說，未來中國經濟增長只有啟動「第三級火箭」，才能繼續保持持續穩定發展。第三級火箭必須也只能是農村的第二次工業化，以信息化、集約化、高科技化、城鎮化為核心的新的農業經濟爆發，才是中國擺脫即將出現的經濟困境的正確選擇。農業增長是下一輪經濟的主要突破方向。

宋鴻兵，現任環球財經研究院院長，著名財經作家，長期關注和研究美國歷史和世界金融史。在 2007 年出版《貨幣戰爭》，準確預言了 2008 年的金融危機，被譽為「貨幣教父」、「金融預言家」。

2010 年末，宋鴻兵正閉關撰寫他的第三本《貨幣戰爭》。宋鴻兵接受大公報獨家專訪時表示，炒作人民幣升值議題目的在於「剪羊毛」，國際銀行家首先是擴大信貸，將泡沫吹起來，等人民的財富大量投入投機狂潮後，然後抽走銀根，製造經濟衰退與資產暴跌，再出手以超級低廉的價格收購。而升值解決不了美國出口翻番、就業增 長等問題。 2011 年，「貨幣戰爭」硝煙更加瀰漫，歐債危機、美債危機背景下，人民幣升值腳步近期出現了波動。

剛剛完成第四本《貨幣戰爭》的宋鴻兵再次接受《大公報》專訪。

大公報：人民幣兌美元 12 月 7 日午盤微幅上漲，盤中連續第6個交易日觸及跌停。與此同時，中國央行外匯資產 10 月份比 9 月份減少了近 900 億元 (人民幣，下同) ，這是央行近 8 年來外匯佔款月度餘額首次下降。有評論認為，當下歐債危機加劇情況下，美元熱錢開始從中國大舉撤離，來拯救歐洲。

宋鴻兵：當前確實存在熱錢外流趨勢，這一點跟歐美對中國經濟未來會出現所謂「硬著陸」的擔心有關。過去一段時間，美國在拚命迫使人民幣升值，那時歐債危機並不像現在這樣到了一個非常關鍵的時候，所以大家對經濟增長本身還是偏樂觀的，但現在歐債危機已經到了很危險的關頭了。

而中國現在 CPI 增幅呈現下降趨勢，表明經濟冷卻速度在加速，再加上這一輪嚴格的房地產調控，國際金融市場對中國未來經濟的轉型或者「軟著陸」能否成功，充滿了不確定性。 這些因素導致了熱錢的外流。

但是從目前為止來看，還不能確定是人民幣升值過程中出現了決定性反轉。當前的波動更多是心態上的波動造成的。但如果這一趨勢持續下去，譬如12 月份和明年 1 月份，如果中國經濟數據越來越多地表明經濟是在冷卻，而且外流的資金都超過向中國進入的資金，那說明趨勢確實出現了反轉，那就值得高度警惕了。

大公報：中央經濟工作會議召開在即，當前外界對中國經濟是否能順利實現「軟著陸」比較擔心。

宋鴻兵：在改革開放的 30 年裡，中國經濟曾依靠兩級火箭的推動而發展到今天。前 15 年的第一級火箭就是中國農村的工業化，包括鄉鎮企業和農村經濟增長，帶領農業整體生產力的提升。後 15 年的第二級火箭是中國製造的全球化，出口成為了強勁的發動機，特別是 2001 年入市以後，中國出口行業整個生產體係倍增，使中國財富創造獲得極大飛躍。

但第一級火箭在 1990 年代中熄火，結果導致了 1990 年代末的經濟冷卻和通貨緊縮，市場蕭條，消費疲軟。實際上說明，當一個國家經濟喪失所謂經濟增長火箭的時候，就會自然處在一種市場交易冷清、投資機會減少、價格下跌這樣一個惡性循環中。

現在，由於外部環境特別是歐美市場在未來 10 年以上的時間內會處於不景氣狀態，所以中國的第二級火箭正在熄火的過程中。在這種情況下，未來中國如果政府不干預，有可能再現 1999 年那樣的局面，機會在減少，市場在疲軟，利潤在下降。

中國今年以來一直對通脹問題很頭疼，現在可能會有一種通縮的恐懼，因為經濟變緩導致貨幣流動速度下降，雖然現在規模可能擴張，但如果貨幣流動速度下降過快的話，同樣會導致物價下降，這是明年中國碰到的一種可能。

為了應對這種可能性，政府必須有所作為。但如果政府 2009 年那種刺激經濟的方式，可能不會奏效，大筆的基礎設施投資很難產生期待的回報，壞帳問題、債務問題會變得更加尖銳。如果政府實施了正確的刺激措施，中國經 濟可能會進入下一輪的高成長的階段，有可能維持 10 年以上的增長週期。

未來中國經濟增長必須啟動第三級火箭，才能繼續保持經濟的發展。第三級火箭必須也只能是農村的第二次工業化，以信息化、集約化、高科技化、城鎮化為核心的新的農業經濟爆發，才是中國擺脫即將出現的經濟困境的正確選擇。

能成為第三級火箭需具備三個條件：
第一，一定要涉及到大部分人，大多數人口要受用；
第二，在這個行業或領域中生產效率一定要獲得一種非常高的成長速度；
第三，一定要拉動足夠多的產業，產業鏈條要足夠長。

能同時滿足這三個條件的就是農業，因為中國農業人口佔農村人口的一大半，而且農村的生產效率非常低，如果在一個很低的情況下，它的增長潛力和空間自然就會很大。農業全面啟動之後，未來農村城鎮化會拉動未來經濟幾乎所有生產鏈條，所以說我把此級火箭稱作農村的第二次工業化。

這種經濟振興比較像 1979 年。 1979 年啟動中國經濟增長的就是農村經濟改革，現在可能輪迴一圈，再次回到農業這個問題上。如果中國人口中的大多數農民收入不提高，想提高內需、振興消費，都是空談。所以無論從哪個方面講，農業增長都應該是下一輪經濟的主要突破方向。

大公報：歐債危機會不會導致歐元體系崩潰？美債危機下一步走向是怎樣的？

宋鴻兵：歐債危機最後導致的結果不是歐盟崩潰，而是歐盟的權力更大了。歐債危機在我看來並不是經濟危機，而是個政治危機。假設一下，美聯儲和中央銀 行其實都可以通過印鈔票來購買國債，如果歐洲中央銀行能像美聯儲一樣印刷鈔票買國債，危機不就結束了麼？為什麼不這麼做？這才是問題的焦點。

歐洲中央銀行被賦予的責任中沒有貸款人角色，只有單純的反通脹責任。所以在這種情況下，德國提出條件就是修改歐盟條約，賦予歐洲中央銀行相應的職責，而代價是歐盟國家把財政主權交上來。這實際是一個政治談判和政治籌碼博弈的過程。所以歐債危機不是一個經濟上不可以解決的問題，而是政治上必須交出財政主權，歐洲銀行才能救你，這就是在談判和博弈過程中的這樣一個環節。

美國 8 月份國債達到 14.2 兆美元，現在大約突破 15 兆， 3 個多月又漲了 8000 億，所以毫無疑問，明年美國國債會再次突破法定上限。為什麼會出現這種現象？

這是美元發行制度本身決定的。由於美元是世界儲備貨幣，它向全世界提供交易和儲備，對它來說貨幣是輸出的，世界經濟發展會要求美國輸出越來越多的貨幣，而這些貨幣的抵押是什麼呢？

這些貨幣必須要依靠國債才能創造出來，這就要求隨經濟發展，美國國債必須上升。換句話說，美國國債是不能下降的，它一下降美元就會收縮，經濟發展就會受限。所以說為什麼美國長期赤字，這是美元發行制度本身決定的。

大公報：金融行業與房地產業，與國民經濟各個行業聯繫都很密切，最近中央高層也多次提出要注重防範金融風險。

宋鴻兵：理論上說，中國永遠不會發生西方式的金融危機，這是由中國政治結構決定的。換句話說，什麼是經濟危機？

經濟危機的本質實際上是一個負債問題，負債會導致資金斷裂，這叫金融危機。在歐美資本主義國家，憲法和整個國家體係是用來保證債務債權關係，這就是財產權神聖不可侵犯的原理。對於政府而言，債務債權關係出現嚴重偏差的時候，老百姓還不上錢，政府不能迫使銀行放棄債權，也就是不能把債務銷毀。

在中國，大量銀行是國家的，負債的老百姓，如果政府願意，他有權重新調整債務債權關係，也就是不讓銀行再追款，所有債務一筆勾銷，抵償債務。現在西方學者對中國所謂金融危機、銀行倒閉的判斷，顯然是不了解中國的政治結構。

中國不會爆發典型的類似雷曼公司破產的這種金融危機，我認為這是永遠不可能爆發的。所以就這點而言，不存在金融危機問題。存在的不是金融破產這種急性病爆發出來，而是以通貨膨脹，或資產配置不合理這種形式變成一種慢性病，這是中國所出現的所謂經濟上出現「硬著陸」或「軟著陸」，是指這方面的問題。

大公報：由於有對通縮的恐慌，貨幣政策會不會有所鬆動？

宋鴻兵：貨幣政策鬆動不一定會使物價進一步上漲，這是我的基本結論。像美聯儲搞了量化寬鬆政策之後，並沒有出現高通脹，物價不但沒增長甚至還在下跌。

在正常貨幣流動速度之下，貨幣擴張會導致高通脹。但美國為何沒出現高通脹，這取決有是否有足夠多的投資機會，貨幣是否有足夠的流動速度。明年中國的貨幣政策走向，重點要看貨幣流通速度。

(http://news.cnyes.com/Content/20111208/ke0xv5lz4y28e_3.shtml)

黎智英：我賭台灣長線大好

 

 

 

 

 

 

 

今周刊〉黎智英：股房市跌幅有限 明年觀望就好

鉅亨網新聞中心　(來源：今周刊)　2011-12-07  17:30　

壹傳媒旗下的壹電視新聞台，在闖關四次後，終於在七月二十日獲ＮＣＣ（國家通訊傳播委員會）審核通過，拿到得來不易的經營執照，讓黎智英放下心上的 大石頭。但黎智英近來最令人關注的動作，是他在七月底，壹電視取得執照後，隨即賣出玉山金，並在七月二十九日全部出清，總計賣出近三十萬張，套現高達六、 七十億元，這個大動作在股市與金融界同時丟下震撼彈。

銀行被迫吃下壞帳  未來很難做

美債、歐債危機在八月陸續爆發，台股跟著兵敗如山倒，玉山金也從二十元左右一路大跌至十三．三元，重挫逾三成。高點出脫的黎智英至少多套現十幾億元，讓人不得不佩服他的精準眼光。黎智英直率表示他已出清台股，而且未來一年內都不會買股票；至於外傳求售房地產的部分，他則特地澄清，表示他一間房、一 塊地都不會賣，儘管二○一二年房地產會調整，但長線他仍然賭台灣房地產大好。

黎智英（以下簡稱黎）對中、港、台兩岸三地都有深刻的了解，以下是他與財訊傳媒董事長謝金河（以下簡稱謝）的精采對談：

謝：大家都很關心你在七月底大筆出脫玉山金股票，你投資台灣銀行股很多年，現在突然殺光，為什麼？

黎：因為接下來銀行股不會好的。歐洲、美國的銀行都做得這麼爛，政府還用錯誤政策介入銀行的經營，銀行被迫吃下大量壞帳，銀行未來很難做。此 外，inflation（通膨）不來，整個世界recession（衰退）以後，反而可能是deflation（通貨緊縮），deflation時銀行怎 麼辦，全球銀行的經營會越來越困難。

其實不單只是銀行股，我把所有股票都賣掉，只剩PChome（網路家庭）還持有。PChome經營得很好，賺得很厲害（編按：網家二○一一年前三季 ＥＰＳ為四．七三元，法人估全年ＥＰＳ可超過七元，十一月十八日收盤價一八六元）。基本上我現在沒什麼股票，只剩下房地產，台灣地產我不怕。

謝：為什麼呢？如果全世界都調整，房地產一定也會受影響！

黎：有幾個原因，第一，台灣的地產其實並不貴，尤其是luxury（豪宅）；第二，大陸的地產接下來可能有問題，因為泡沫，香港的地產也跌了一、二 成。這兩個地方是連在一起的，但台灣沒有和它們連在一起，香港、中國漲的時候，台灣還沒有漲。我覺得將來大陸、香港的錢一定會來台灣，來了買什麼呢？買地 產啊！我相信十年以後，台灣房地產一定貴得很厲害！

謝：你對中國接下來的發展有什麼看法？大陸經過三十年的快速發展後，現在包括地產、物價、工資都高了，調整壓力越來越大。最近我們請教了很多大陸的 專家，其中郎咸平（香港中文大學財務學講座教授）是非常悲觀的，他認為中國將破產；謝國忠（玫瑰石顧問公司董事）認為中國房地產會跌五○％；陶冬[瑞士信 貸（香港）董事總經理]則形容「歐美趴下去、大陸是跪下來」。看來中國會有很大的調整，台灣一定也會受影響。

黎：影響一定會有！但我的想法是，中國有問題，台灣反而可能得好處。假如大陸有問題，大陸的人、錢要走哪裡去呢？一定走到同心同氣的台灣，除非我們 都不開放。實際上現在大陸富豪的錢已經一直往外移，根據調查，有四○％的富人想要移民，或至少拿個外國護照，可以把錢移到國外。

過去的繁榮把中國很多問題都蓋住了，但只要一有問題就會很大，到時候可能來台灣的錢會很多、人才也會很多。所以台灣應該對大陸更開放一點，尤其是一 二年總統大選後，一定要大膽開放，因為台灣是大陸人才、錢財最好的出口，所以台灣地產我還沒賣。像「頂高麗景」豪宅，我是一坪一四○萬元買的，最近有人出 價一七○萬元我也沒賣，另外像「吾疆」也有人出價，我也不賣。

房地產一定會升  所以不需要動

謝：所以外面傳聞你急著處理手中豪宅，其實你都沒賣，那土地部分呢？

黎：地產我不需要處理啊！沒有人聽說我賣過一塊地，我這麼多地在這裡，一塊都沒有賣。不論豪宅或土地，都不需要擔心，如果我現在把它賣光，要再買可能買不回來，就算一二年跌個一○％、一五％，也不代表我將來可以買得回來，所以幹嘛賣呢？我知道二、三年之後，房地產一定升上去的，所以不需要動，而且現 在賣還要奢侈稅。

謝：台灣一二年要選出新領導人，你怎麼看台灣一二年的展望？

黎：台灣只會更好，不會差的。香港、中國都曾經旺得不得了，但台灣還沒有真的旺過。這二、三年雖然好一點，但也只是好一點點而已，因為過去十年實在太差了。其實台灣有很好的人才、政治，社會基礎也很好；香港旺的時候像瘋了一樣，台灣只要瘋一點點就不得了。我覺得大陸如果調整，對台灣反而好。台灣需要做的，就是在一二年大選後，更大膽、更堅定地開放。

謝：兩岸三地你還是最看好台灣，那你會不會逢低把賣掉的股票買回來？

黎：股票我會再看，因為那些做代工的股票我不想買，銀行股我也不敢投資，往後五年、十年銀行的經營都不會好。台灣產業未來十年會變形，在變形之中，你買對股票會大賺，但若買錯就虧死。所以我主要是把錢存著，別花掉就好，我不是想發達的人（哈哈大笑）。

我最好的選擇還是買地。買地有什麼好處？第一，我不用管啊，放著就好，買股票你還要時常看一下，投資生意更慘；第二是買地只要放個十年、八年，一定會好的。因為大陸人、海外中國人來台灣的一定越來越多，台灣地產只會越來越好。

謝：你怎麼看歐洲、美國接下來的變化？歐洲危機的根源之一是社會福利支出太過浮濫龐大，但像風暴的核心希臘，從來沒有人討論說社會福利支出要怎麼縮減，這次危機將來要如何解決？

黎：美國的危機還沒過，歐洲的危機正開始，很多人以為歐、美的危機是經濟、金融的危機，其實不是，是政治的危機！過去幾十年，歐、美壟斷全世界，沒有人跟他們競爭，在這種環境下，歐、美把政府機構搞得又大又臃腫，又搞很多的社會福利；人民也習慣把責任都丟給政府，歐、美需要徹底的改革。

希臘一定會離開歐元區，因為沒有救的。現在你把它債務減半，但以後它還是借不到錢，沒人要借錢給它。而且希臘在這個制度下，它的貨幣是歐元，他們的生產力和他們的生活水準，相差了三○％至四○％；一直拖，沒有辦法進行改革，只會讓問題更惡化，最後還是要離開。但希臘離開後，整個歐洲怎麼辦呢？所以說現在股票、金融的危機根本還沒有過去。

謝：你之前很看好台灣股票市場，但現在態度明顯改變，你改變的主要關鍵是什麼？

黎：台灣整個產業快速變化，就像我剛講的，在變化中你很難投資。像我以前很看好銀行，但現在看起來銀行未來不會太好。現在看不到值得投資的產業，雖然以後可能會有，但現在我想也不去想，因為我知道整個大勢有很大的風暴還沒來。就好像這次義大利，一周之間，全世界不相信它了，公債沒人要買。我希望接下來法國不要出問題，若法國有問題就慘了；但法國之前，西班牙、葡萄牙、愛爾蘭更危險，所以風暴還沒結束。

明年是關卡  觀望就好、不用急

謝：接下來你會怎麼操作？你會給台灣人什麼建議？

黎：一年之內我什麼都不會動，就只是觀察！我現在就是什麼都不做，抱錢在手上。一二年是關卡，觀望就好、不用急。股票方面，反正現在已經七千點，你賣了，就算跌到六五○○點又怎麼樣呢，所以放著就好。我還是相信，有一天台灣股市會到三萬點，雖然我不知道是哪一天。另外，我也相信，台灣一定有一個很大 的boom（爆發、暴漲）會來。台灣只要更開放，以前開放是讓台灣過去，但現在開放是讓大陸過來，台灣要對自己有信心。

政府不要管這麼多，要信任人民，讓人民去建立他們的將來，而他們的將來就是台灣的將來。舉個例子，在台灣，股市不好政府就去買股票，但香港政府永遠不會去買，結果現在台股七千點、香港一萬八千點，政府插手做什麼呢？開放就好了！
（本文摘錄自《財金》雙月刊第二十四期）

陶冬：別只拍手卻忘了風險 央行招數難治本

 

 

 

 

 

 

 

 

 

陶冬：別只拍手卻忘了風險 央行招數難治本

鉅亨網新聞中心 2011-12-07  11:10　

如果看到消防直升機，對著過熱和失控的核反應爐狂噴海水，你會感到安全，還是在第一時間選擇逃離？連白癡都知道，關閉核反應爐才能制止災難的發生，澆水只可以略微紓緩形勢，絕非最終的解決方案。

股市最近也遇到類似的情況，資金卻只顧著爲消防員拍手，忘記了風險。１１月３０日，六國央行連手干預市場，通過美元掉期和調低央行美元借貸利率，爲銀行提供後備的流動性安排。

此舉明顯是針對陷入流動性危機的歐洲銀行。消息傳出，股市暴漲８％，創下２００９年３月（ＱＥ１）以來最大的單周升 幅，人們似乎看到了解決歐債危機的曙光。

不要忘記，爲什麽央行會突然出手。六行聯手行動的背景，是歐債危機急劇惡化，市場對歐洲銀行的償債能力産生懷疑，基金拒絕向歐洲銀行拆借美元，導致 歐洲銀行頭寸短絀，３月期歐元兌美元掉期急跌至－１６０基點，這基本上是２００８年１０月雷曼倒閉時的情形。

擔心歐洲銀行抛售美國國債套現，將歐洲危機引 向美國，聯儲在緊急會議上，以９：１投票決定向歐洲銀行投放救生圈，其他國家央行也作出了類似的決定。

歐洲銀行的吸收儲蓄能力較差，借貸資金中有４０％以上依靠同業拆借，即依靠短期資金市場上的供應。然而，隨著歐洲債務危機的深化和蔓延，歐洲銀行遭受牽連的風險日益增高，銀行違約的可能日益增高，這使美國貨幣基金（美元拆借市場的主力）大幅削減對歐貸款，令歐洲銀行面臨流動性衰竭的困境。這種情況不僅威脅歐洲的金融穩定，而且可能觸發類似雷曼事件的全球金融海嘯，大國央行被迫出手維持秩序。

此舉有利於提振市場情緒，對紓緩歐洲銀行的流動性危機亦有幫助。不過央行的流動性窗口，過去從來不是銀行資金的主要來源，以後也不應該是。當所有銀行均擔心對手風險，只願意和央行打交道時，現代資本主義便在生命維持儀器下生活了。銀行的基石是信用，當銀行信用遭到普遍懷疑時，銀行的短儲長貸的經營模式便無以爲繼。

更重要的是，歐洲銀行的風險來自歐債國家的潛在違約。一且歐豬違約出現骨牌效應，歐洲銀行的資産質量勢必遭到重創，甚至面臨倒閉風險。歐債危機沒有根本性解決方案，歐洲銀行的風險便難消除，他們在資金市場上遭到歧視，就難有根本性改觀。

歐洲銀行今天面對的，不僅是流動性枯竭，更是潛在的倒閉風險。這種風險植根于歐債危機，歐洲領袖的無能進一步放大了這種風險。央行的美元流動性安排，無法消除市場對歐債的恐慌，無法拉低歐債的集資成本，也無法增強歐洲銀行的資本充足率，更無法改變歐洲的結構性財政赤字。充其量各國央行所爲，不過是 爲過熱失控的核反應爐灑一點水而已。

陶冬的部落格：http://blog.cnyes.com/My/taodong/