投資客轉進日本房地產，其實風險更高！

 

 

 

 

 

 

 

最近筆者看到不管是新聞媒體或是投資客，都對於在日本投資房地產的高投報率非常趨之若騖，好像不投資就退流行了一樣，但是事實真的是如此嗎？ 先給大家看一則相關新聞介紹。

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台灣打房動作大 轉投日本房市增142%  

鉅亨網新聞中心　(來源：網路地產王)　2011-12-22  14:10　 

 

奢侈稅實施後，房市交易劇降，據指出，近來為避奢侈稅，有部分投資人轉往日本投資房地產，租金投資報酬率平均在6%左右，這讓不少手握資金的投資客，刮起日本房市投資潮！

根據日本信義統計2011年營運資料，今年1~11月成交量，較去年同期大幅成長142%，平均每月約13組客戶在日本購屋；就交易分布來看， 尤其在奢侈稅上路後，台灣投資熱錢明顯轉移海外置產，今年6月奢侈稅實施，日本信義成交量創新高，單月成交21戶，每月看屋維持50組左右。

由於台灣房地產租金投報率只有2%左右，但在日本以日幣2000萬元（約台幣778萬）以下的套房產品佔日本信義總成交的33%，其中有半數客戶以現金購屋，若作出租用途，租金收入以6%（平均投報率）計算，月收日幣10萬（約台幣4萬），投資效益頗高。

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如果筆者沒記錯的話在大台北地區(除了台北市中心以外)要找到投報率有5%以上的收租產品好像並不會太難（隔間套房），甚至在新北市第二圈還可以到7%~8%左右的收益，所以為什麼一定要到日本去當包租公包租婆呢？

還是其實大家都忽略了投資的根本關鍵是在於賺取價差，而不只是單純的賺取被動收入而已呢？

日本長期以來有兩個根本性的結構問題一直讓當局很頭痛，分別是人口老化與通貨緊縮，這些經濟結構性的隱憂一直是房價增值的最大問題，因此這兩個問題只要一日不解決，房地產在日本就不可能是一項保值的商品，這也是華人比較難理解的觀念。

再加上近期日圓的強勢升值走勢也會吃掉一部份的投資獲利，所以投資日本房地產的最大風險很有可能會陷入賺到租金卻賠掉價差與匯差。

 

 

 

 

 

 

 

 （圖表為日圓近五年來對美元的強勁走勢，而台幣對美元又呈現貶值的趨勢，因此台幣對日圓的升貶關係可想而知）

因此筆者建議，除非是資本雄厚的置產族群欲尋求多元化的資產配置，不然到日本投資房地產其實並沒有想像中的那麼安全與穩定，這是在哈日的同時也必須了解的真相！