新聞簡評 - 難道人人都可以是包租公(婆)？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

民眾租屋意願暴增近5倍 租屋頻道訪客創近兩年新高

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-07  11:05　 

六月一號上路的奢侈稅，讓全台房市交易量縮，在缺乏投資與置產型買盤之下，房市「冰原期」不斷拉長，根據好房網的最新統計，一連串的效應讓租屋頻道進站訪客指數，創下近兩年新高，其中租屋客戶留言指數，更較10月暴增近5倍。

觀察好房網所調查的網友，在YAHOO搜尋引擎關鍵字搜尋，其中，尋屋的網友輸入最多次的關鍵字為「租屋」，1個月間高達 84000多筆，位居第1，甚至以「租屋」為搜尋目的的，居然是買屋的11.72倍，更是賣屋的91倍，顯見近來買不如租的氛圍持續擴散。

至於在租轉售的案件中，同樣以2010年1月為基期100計算，今年從6月以後到11月，已經連續五個月指數呈現下滑，11月的指數32，比10月的35，成長率下滑8.5％，更是來到今年的新低。顯示包租公、包租婆打消求售獲利的念頭，越發明顯。

李建興進一步指出，未來只要大選因素朝樂觀方向發展，房市價量雙修的局面，將有另一個截然不同的格局。建議目前手上有多餘資金的民眾，不妨趁機挑選優良地區的物件，從中長期的投資角度入手，無論是價格的調升，或是租金的漲幅都相對可期，這個時間倒是個當起包租公、包租婆的好時機。

簡評：

現在的時間點真的是當包租公、包租婆的好時機嗎？

首先，要成為包租公、包租婆，最重要的是要會看兩個公式。
1. 投報率 = 總租金*12 / 總投入成本
2. 現金回報率 = (總租金 - 貸款利息)*12 / 總投入現金

在這兩個公式中可以看到三個要素影響著報酬率，分別是租金、房價、貸款利率與成數。

而在房價、貸款利率與成數不易有大幅差異化的情況下，租金的高低便左右了投報率的高低。


由於本文的最大論點指出：租屋客戶成長曲線，明顯高於房東賣屋成長曲線，所以包租公、包租婆會因租屋需求的持續增加而獲利。

但在這邊並沒有考慮到因為奢侈稅實施的緣故，導致許多投資客由賣轉租，造成更大量的包租公、包租婆跑出來搶生意，結果很有可能會變成殺價競爭，造成租金反而不易拉高的現象。

因此在現階段的收租市場上，筆者認為只有能徹底了解投報率威力的人，也就是能夠以最有效益的裝修成本，達到最大美化、裝修效果的人才有獲利的可能。


為什麼呢？
試想一種狀況，假設一間原始屋況的15坪兩房物件，房屋總價為500萬，月租金1萬5千元，換算投報率為 1.5萬*12 / 500萬 = 3.6%。

但是同樣的物件，屋主若多花了50萬元將室內重新裝修，並把租金拉高到一個月2萬元，這樣投報率變成多少？ 2萬*12 / 
 550萬 = 4.4%，整整多出了0.8%左右。

雖然是小小的0.8%，但就是這微小的差異造就了市場上贏家與輸家的區別。

而包租市場上的贏家，通常都會具備以下兩項專業：
1. 精準的估算出在該區域租屋的房客可負擔的最高租金。
2. 具備裝修、裝飾物件的美感以及成本控制能力。


以上這兩點其實都是專業投資客所擅長的部分。
因此想要成為包租公、包租婆，真的沒有想像中那麼容易，尤其是在這個時空環境下，一定要具備更多的專業知識與時間，才能夠在包租市場上生存並享有利潤。