新聞簡評 - 房子難買不見得是壞事！

 

 

 

 

 

 

 

37.3歲才有「窩」 都會成家 北市難 竹市易

鉅亨網新聞中心 (來源：中廣新聞網) 2011-11-29  11:00　

金融海嘯過後的房價飆太快！根據房仲業者調查近三年來全台六大都會區的購屋資料，發現民眾購屋預算明顯跟不上房價漲幅，而平均購屋年齡也往後遞延，其中又以台北市成家最困難，平均要到三十七點三歲才能擁有一個家。但六大都會區當中也出現唯一購屋預算成長幅度超越漲幅的城市「新竹市」，讓新竹成為全台成家最簡單的都市。（何庭歡報導）

而從房價數據來看，近三年全台六大城市中，北市房價漲了87.5%最多，其次是新北市漲了60.5%，而高雄的漲幅最小，只有42.5%。由此看來，首都、精華地段、就業率高的地方，住宅需求也高，房價表現當然相對搶眼。


簡評：
在這邊跟大家分享一個不同的思考角度。

若一個地方的房子不好買，代表了什麼？ 代表了房價貴。
那為什麼房價會貴呢？ 因為供不應求的關係。

那一個地方的房子為什麼會好買呢？ 因為房價相對便宜嘛。
那為什麼房價會便宜呢？ 因為供需平衡或是供過於求的關係。

那哪一個型態的房子才會保值或增值呢？ 當然是供不應求的地方囉。

因此一個地方的房子不好買不見得是壞事，它其實代表了對當地房價的一種保證不是嗎！

新聞簡評 - 中國為何持續調控房價？

 

 

 

 

 

 

 

中國副總理李克強：明年持續房地產業調控

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-28  09:56　

中國國營媒體周日報導，中國副總理李克強說，政府明年將維持房地產業的緊縮措施，並持續興建大眾負擔得起的住房。

中國民眾一直對高房價不滿，中國政府視之為社會不穩定的潛在來源。自2010年4月，中國當局已提出多項遏阻房價的措施，包括提高頭期款、限制個人持有房屋數、部分城市實行房地產稅等。

李克強同時呼籲地方政府，確保可負擔住房的興建，及其品質。他說，建造大眾負擔得起的房屋，將可大大推動消費及投資，這是中國抵抗全球經濟放緩的關鍵。


簡評：
中國政府為了十二五規畫的最終目標：擴大內需市場的推動，可說是不遺餘力。 

諸如打房、打通膨等降低購買成本的動作，以及拉高基本工資、社保五險合一等等拉高購買力的政策都進行得如火如荼，為的就是讓老百姓的可支配所得能夠快速的成長，進而讓內需市場蓬勃發展，擺脫中國對歐美日等強國的貿易依賴。

因此在這些目的達成之前，既有的政策除非碰到類似2008年的金融海嘯，不然要改變方向都不太可能。

明年台灣的景氣影響！

 

 

 

 

 

 

 

 

明年外冷格局 影響股市及房市

鉅亨網新聞中心 2011-11-28 08:52　

最壞的日子究竟是已經過去，還是根本還沒到來?

行政院主計處24日公布最新經濟預測，再度下修今、明兩年經濟成長率，今年微幅下修至4.51%，明年下修至4.19%。明年出口成長率腰斬，預測只有5.27%，不及今年一半，主計處表示，明年經濟將市是「外冷」格局。

 

從景氣循環看，谷底向後推遲兩季，主計處10月預測谷底落在今年第三季，昨天修正落在明年第一季，景氣從明年第二季開始回升。谷底延後顯然不是個好消息 ，更何況明年第一季充滿變數，景氣回升的時間，可能還要再向後遞延。

預測明年第一季經濟成長率為2.67%，第二季回升至3.64%，第三季上升到4.99%，第四季拉升到5.31%，逐季回升。主計處說，目前景氣應該處於景氣循環的收縮期，甚至是滑向谷底的衰退期，景氣高峰可能落在今年上半年。

其實就今年第三季經濟成長率初步統計來看並不悲觀，台塑8月出口333億元、9月出口447億元，10月幾乎回復，回升到695億元，加上日本觀光客來台大幅成長，第四季經濟成長率如預期回升至3.69%。可惜歐洲情勢比預期惡化，出口成長將持續下滑，會到成長幾近停滯地步，預測明年第一季出口成長低到3.86%，第二季只有2.60%。

最壞的日子看來是還沒有過去，從產業面看，面板、DRAM、LED與太陽能四大產業，還無法很快擺脫生產過剩、出口衰退情況。

台灣股市對電子業的依賴度高達六成以上，如果電子業景氣無法好轉，預料台股的表現也不會有好臉色，這已經不是國安基金是否進場護盤的單一問題了。台股若是表現不佳，連帶也會影響到消費信心及購屋意願，想要換屋買屋的民眾變少，日子一久，建商可能就會重新思考是否要重新調整價格。

根據住展房屋網調查，從奢侈稅到第三季股災，降價的現象並未出現，但是新進廠的建案，已經出現開價價格回歸市場面的狀況，開價氣勢已經大不如前，不再像過去一直衝衝衝，期待這種較為收斂的價格，能夠穩住市場買氣，保持區域客的看屋意願。策略是否能奏效，就得要看這幾個月的民眾反應了。

新聞提供：住展房屋網http://www.myhousing.com.tw/

從新聞找真相 - 歐債危機的本質

最近歐債危機鬧得全球沸沸揚揚，先來了解一下它到目前為止的現況以及對經濟所造成的傷害為何？

經濟學人：歐元區 真的走到盡頭？

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-25  14:20　
歐元越來越接近崩解除非德國和歐洲央行快行動

多數人仍盼望，歐洲領袖將窮盡一切救歐元，因為歐元崩潰的後果太可怕，有理性的政治人物不會讓它發生。

歐元崩潰造成的全球衝擊，恐大過 2008-2009 年金融海嘯。歐元區將遭債務違約、銀行垮台及資本管制給分解，變成不同的碎塊。 

投資人對歐元崩潰的恐懼，導致資金從弱國資產大舉外流，政府難以阻止。最近例子是西班牙，即使勝選的人民黨承諾改革、撙節支出，公債殖利率仍持續上漲。意大利情況類似，德國本周發債的認購意願也比往低。

歐洲銀行業也有警訊，批發融資市場乾涸，銀行間拒絕彼此融資，拆款市場也壓力加重。企業正將儲蓄從邊陲國撤出，迫使銀行賣資產及緊縮放款──歐洲面臨的信用緊縮，可能比雷曼兄弟破產時還糟。

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為什麼歐債危機在這次會特別嚴重呢，主要有兩個原因：

1. 事實上歐元區的資產長期是大於負債的，但因為它的資產缺乏短期變現能力，再加上歐洲央行或是EFSF都沒有自主印鈔的能力，因此若發生臨時性的大筆支出就可能面臨到流動性風險。

2. 美國因素，也是最大的原因。

美國總統歐巴馬在2009年年初時在美國國會發表了一篇演講

。
他在這邊提出了往後國家的產業發展計畫，分別要發展高科技、再生能源、醫療、汽車、教育等具高度競爭力的產業，期待將美國的國力再次推上高峰！

重點來了，若美國需要發展以上產業大概需要數以兆計的大量資金投入，但是錢要從哪來呢？

美國政府已債台高築，又沒有理由貿然的推出QE3等印鈔策略，因此Fed就想出了扭轉操作(Operation Twist)這一招壓低長期利率，使美國的長期借款成本下降，減少房貸等長期債務對民眾的負擔以藉此提振房市；同時拉高短期利率，吸引全球的資金回流美國，並緊縮全球的資金流動。

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扭轉操作的“陰謀”－讓美元、美債從全球危機中受益

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-09-30  15:00　

美聯儲每一次調整貨幣政策，其實都是財富分配和利益分配的再調整，美元和美債屢屢成為全球危機的最大受益者。

上周美聯儲在FOMC會議上宣布執行“扭轉操作OT(Operation Twist)”——將在2012年6月底前購買4000億美元六年期至30年期國債，同時出售相同規模的三年期或更短期的國債。

大多數人據此以為，伯南克 “黔驢技窮”了，然而有分析人士指出，扭轉操作絕不簡單，并非僅著眼於刺激經濟本身。
 

1、美債價格大漲，降低美國融資成本
美聯儲扭轉操作壓低長期國債收益率，而避險資金的涌入也使得短期國債收益率保持低位，美國國債以最低廉的融資成本獲得超額認購。

2、制造美元短缺，保證美元強勢

美聯儲賣短買長的“扭轉操作”，使全球金融市場短期美元流動性吃緊，并進一步加大了歐洲債務融資的壓力。美國正試圖扭轉“美元過剩”的局面，制造人為的“美元短缺”。
 

3、改變全球資本流向和資源配置 

新興經濟體需要警惕發生危機次生災害的風險，特別是那些金融體系較為脆弱、經常項目赤字、對外部需求和外部資本過度依賴的國家，資本撤退、本幣貶值等現象的產生已拉響了風險警報。

總之，全球債權人沒有理由因美國不推QE3而松口氣，美聯儲單方面的“扭轉操作”，不僅扭曲了全球的資本流向，加劇了全球金融失衡，新興經濟體也會因歐債危機而在“美債陷阱”中越陷越深。

(丁可樂 綜合編輯)

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而在扭轉操作實施後因為短期利率的提高，全球的資金流通開始出現了緊縮的現象，使得用以衡量歐元區銀行的信用指標"歐元Libor-ois利差"開始大幅上升。代表了銀行之間互相拆款(也就是銀行間的資金借調)的利息成本開始大幅上升，若利息成本太高的話，就很有可能出現因為融資不易所產生的流動性風險現象，相關的債務也會面臨違約的風險，進而衍生了這次的歐債風暴。

 

  

扭轉操作實施後美元與歐元的指數變化：

 

因為在美元指數中，歐元就占了50%左右的權重，所以美元與歐元其實互為翹翹板的關係，只要美元上漲就代表歐元會跟著下跌；而一個國家的匯率漲跌，代表了資金的流入與流出情形。

搞清楚這樣的邏輯之後，就可以了解美國的目的是為了讓資金回流美國並使美元升值，而歐元為了這個目的就必須要面臨貶值的命運。

但是要讓歐元貶值也要有個正當理由，因此由美國政府、聯準會與華爾街共同主導的一齣"一石四鳥"的歐債危機大戲即將上演。
 

所謂的一石四鳥代表了美國政府、聯準會與華爾街三者在這場經濟危機中所分別獲得的四項利益。其中分別有：

1.  資金回流美國產業、並改善美國國內經濟現況

2.  美國金融機構先行在歐元區大佈空單，並搭配綿密的利空新聞與不利於歐元區國家的信評等著大賺一筆。

3.  利用歐元區國家亟欲將資產變現還債的心理，大舉低價收購歐洲資產。

4.  最後進而控制歐洲政局，將親美的歐洲領導人換上台(例如義大利的新總理據說是高盛的人馬)

現在搞懂了歐債危機的本質了吧。

所有的國際經濟問題，包括歐債問題的本質，都是由大國之間政治的角力與經濟的利益交換所造成的結果。

但是請記住一件事，有能力主導並操控全球經濟問題的最終國家，只有美國！

新聞簡評 - 台灣房市強者恆強的邏輯

房地產冷熱兩樣情 兩房公寓炙手可熱 

北市暢銷屋22天成交 自住客為購屋主力
 
記者 郭幸宜報導 2011/11/25 
 
每年第四季一向是房地產的傳統旺季，不過在經濟走勢低迷與課稅政策的打擊下，讓房市陷入愁雲慘霧中。根據房仲業者觀察，有些房屋得拖延三個月以上才能「脫手」，也有部份物件「處於不敗之地」，可在30天內就售出，呈現「暢銷」、「滯銷」兩樣情。
 
住商不動產的調查發現，在奢侈稅與實價課稅的政策衝擊下，讓投資客們暫停市場炒作，反倒吸引許多自住客進場「獵屋」。一般而言，自住族其購屋預算多半有限，因此讓坪數較小兩房公寓的小宅產品，瞬間變得炙手可熱。
 
儘管第四季有不少房屋陸續釋出，不過市場上仍呈現「強者恆強，弱者恆弱」的態勢，賣方應依房價條件開出合理適切的售價，避免因錯估形勢，讓手上持有的不動產陷入「賣不出去」的惡性循環。
 
【2011/11/25 卡優新聞網】http://www.cardu.com.tw

簡評︰

每個地區的每種產品都會有對應的總價，例如在永和電梯兩房的總價差不多落在600~800萬，電梯三房則落在1000~1300萬左右，依坪數大小彈性伸縮。

因此只要是對的產品，再搭配上它應有的總價，除非這個物件有其他重大瑕疵，或是交通、機能、環境三者有不足之處，不然應該都不會太難賣。

新聞簡評 - 台北房市未來的主流產品為何？

 

 

 

 

 

 

 

 

王應傑：台北市2012年房市成交主力 店面、商辦最夯

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-11-25  17:25　 

王應傑認為，2012年，確定回歸自住市場，動輒70、80坪以上之大坪數產品將退位，市場主流為25至40坪的中古屋產品，而台北市將以總價2000萬元內、三房兩廳；新北市以1500萬元內，含車位之產品為主力。

一般住宅靠自住客撐場，交易量難有激烈漲跌，但反觀商用不動產市場，王應傑指出，店面在眾多產品中是最稀有的產品，同時因奢侈稅課徵，投資者無法短期買賣，進而會轉向稀有且高報酬率的產品，特別是特定商圈的店面。

除店面外，王應傑認為，北市精華區內整棟的商辦大樓，因土地供給稀少，整棟購買可減少都更整合的等待時間，加上若土地面積完整足夠，購買後可做指標豪宅、旅館等規劃。

至於新北市，王應傑指出，2012年決定的關鍵，將是陸續通車的捷運網絡。

簡評：

因應國內接連不斷的打房措施以及國際上的經濟衰退預期，投資國內不動產的資金紛紛轉往可長期持有不受奢侈稅影響，以及具有穩定收租效益的收益性產品為主。

這個現象可從台北市精華區店面平均投報率正式跌破2%看出端倪。因為這波的熱錢投資標的已不再是以單純的獲利為主，而是帶有更多的避險考量，再加上精華地段釋出的店面有限，因此才會造成店面價格大漲的現象。

再來針對自住市場來說，如果要購買可保值甚至增值的物件，筆者並不建議選擇文中所提及的新北市"即將通車"的"新北市第二圈"捷運沿線住宅。

原因有三點：
1. 建商因為題材而一窩蜂的蓋房子，造成供應量過大供過於求的現象。

2. 房價相對於較接近台北市的新北市第一圈具有高度可取代性。例如蘆洲新成屋40萬/p的價格就可選購包括中永和、新店、板橋等地的15年內中古電梯大樓，取代性很高。

3. 距離台北市中心路途遙遠，取生活機能、生活環境等素質較差，新住民可能較無法接受。

因此綜合以上三點，再加上少子化、精華區高房價現象以及上班族長期低薪等趨勢下，將來長期可保值的物件可能就會落在新北市第一圈(永和、新店、板橋、汐止、三重等)，具有交通方便、生活機能便利、不錯的學區以及優質生活環境的1500萬以內電梯三房帶車位住宅，或是1000萬以下的電梯兩房物件。

這兩種產品很有可能成為往後5年大台北地區的主流標的！

巴菲特的贏家秘訣 - 要和大贏家在一起

 

 

 

 

 

 

 

 

巴菲特忠告:要和大贏家在一起

鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊) 2011-11-23 16:39:02　　     

投資大師巴菲特經常和自己的子女交談，多次到大學發表演講，每年會接待大學生團體來訪長談交流，最近兩年還親自參與拍攝兒童理財教育動畫片，傳授了很多投資理財成功和人生幸福的忠告。

21世紀網特約巴菲特研究專家劉建位推出一系列專欄文章，此篇作為該系列的第六篇，與你分享巴菲特的忠告。

三國演義中有句名言：良禽擇木而棲，賢臣擇主而事。
一次好的選擇，勝過一生的折騰。

巴菲特的忠告是：要想成為大贏家，很簡單，只要和大贏家在一起。

巴菲特只和最優秀的公司經理人合作，只投資最優秀的超級明星公司，所以他才會更賺錢更成功也更輕松。

對於求職的畢業生，一定要牢記，要想成為大贏家，很簡單，只要你是為大贏家工作。
我的體會是：最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

第一，最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

工作了20多年，最大的體會是：最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

想一想，我們的同學，我們的朋友，彼此之間的體力智力能力差別并不大，為什么彼此之間收入財富名聲幸福程度非常巨大嗎？

最重要的因素是：工作不同，更準確地說是，工作的服務對象不同。

巴菲特記得，有一次，像貝比·魯斯與盧·格里格這樣的運動員提議他們的球童和他們分享完全相同的世界系列大賽獎金：
“生活中的關鍵是要弄清作為球童你是在為誰工作。”

想想看，你給每年多次記得大賽獎金收入上億的世界冠軍當球童，和你給每年一敗再敗收入僅僅能養活自己的球員當球童，盡管一樣累，但你的小費收入會天差地別。

想想看，你的同學和你的朋友，每天工作可能并不比你辛苦，工資收入卻高得多，為什么？因為他們工作的公司是行業內的大贏家，公司賺錢越多，員工賺錢越多。

準備求職的畢業生們，你準備去為之工作的老板和公司是真正的大贏家嗎？

你為誰工作，這一點非常重要。盡管你的付出完全相同，但選擇為什么樣的人工作，你為誰工作會你的人生有很大很大的不同。

第二，在大贏家合作才能成為大贏家。

巴菲特在2002年報致股東的信中說：
 “在管理上我的偶像是一個叫做埃迪·貝內特（Eddie Bennett）的球童，1919年，年僅19歲的埃迪在芝加哥白襪隊開始做球童，結果那一年白襪隊就打進世界大賽。第二年埃迪跳槽到布魯克林道奇隊，結 果道奇隊就贏得了1920年美國職業棒球大聯盟冠軍。

可是我們這位傳奇球童嗅出苗頭不對，於是再次改換門庭，1921年來到紐約揚基隊。結果揚基隊在 1921年贏得隊史上的美國職業棒球大聯盟冠軍。埃迪仿佛知道未來會發生什么，從此安安心心呆在揚基隊。此后7年間揚基隊5次贏得美國棒球聯賽冠軍。“

“可能有人會問，這跟管理有什么關係?要想成為贏家很簡單，就是與贏家在一起。

例如，1927揚基隊贏得世界大賽8分之1決賽，當時傳奇巨星Ruth和 Gehrig也在隊中，埃迪就得到700美元的獎金。埃迪只干了4天就拿到這700美元(因為當年度揚基隊四連勝橫掃對手)，這筆錢大約相當於其它球童為 普通的球員工作整整一年才能賺到的收入。

埃迪非常明白：如何拎球棒并不重要，而重要的是給誰拎球棒，一定要和球場上的贏家緊密聯系在一起。我從埃迪身上學 到了這個成功秘訣。在伯克希爾公司，我經常把球棒遞給美國商界最重量級的擊球手。”

巴菲特從埃迪身上學到的秘訣總結為：成功秘訣很簡單，要想成為大贏家，就要與大贏家在一起。

請牢記，最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

求職的時候，一定要想清楚，你為之工作的公司、機構、老板是真正的大贏家嗎？

新聞簡評 - 歐債危機開始擴散了嗎？

 

 

 

 

 

 

歐債恐慌跨過大西洋 美銀行業CDS成本飆升

 
鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-24  11:25　

美國銀行業曝險歐債危機的恐懼擴大，周三美國商銀(Bank of America)的信用違約交換(CDS)成本竄上歷史新高。

Markit資料指出，美國商銀的CDS周三最高來到495基點，超越10月4日所創的456基點。這代表，美國商銀每1000萬美元債務，未來5年間每年保險成本要49.5萬美元。

歐洲金融業的CDS保險成本周三也升至新高，追蹤25家歐洲銀行優先債的Markit iTraxx指標，攀升22基點至341基點。

美國銀行業股價今年大跌，尤其美國商銀，已使增資難度提高。除了外患，美國商銀還面臨有毒資產和不當放款等內憂，外界格外關注。

簡評：

首先先跟大家解釋一下何謂CDS：

CDS全名叫Credit default swap，中文稱為信用違約互換交易，指的是一種可讓「信用提供者(放款人)」移轉信用風險的衍生性金融商品。

例如，A銀行放款三億元給某公司，A銀行為了降低違約風險便與B銀行簽訂CDS合約，支付B銀行相當於保險費的價金，日後若發生違約情形，B銀行就需負擔A銀行的損失。違約風險由原本的A銀行轉移給B銀行，故稱「信用違約交換」。

2008年雷曼倒閉所引發金融風暴後，希臘的CDS由2009年3月底的322bps（3.22%）劇升到2010年5月時的838bps（8.38%）。

簡單說，在2010年5月時，100萬的希臘債，要付8.38萬，才能移轉手上希臘的信用風險；但在2009年3月底時，只需要付3.22萬，也就是信用風險大幅增加。

若是希臘債務問題持續，信用風險持續，則CDS會越來越高，反之則會越來越低。

(轉自MoneyDJ 財經知識庫)

歐債風暴其實不只是歐洲的問題， 世界上有許多國家包括美國、中國、日本等等都大量持有為數不少的歐元區國家債券，或是持有相關的衍生性金融商品。

所以如果今天歐元區有任何一個國家發生債務違約的話，不只是相關的債權銀行因為被倒債而面臨到資金的流動性風險外，有更多持有金融衍生商品(例如CDS等)替發債國做債務金額數倍擔保的銀行，它的危險性其實更大。

因此今天美國銀行平均CDS指數飆高是在歐債問題發生時就可預見的。

第二個歐債危機的影響就是，若歐洲國家因為債務問題而進行持續的政策與貨幣緊縮的話，當地的景氣與消費水準勢必會受影響，而對台灣為數眾多終端市場在歐洲的消費性電子廠商來說，獲利受到衝擊是一定的，而接下來會發生的事情如電子股長線空頭、電子產業無薪假等台灣民眾與執政黨最擔心的問題也可能會一 一出現。

為什麼永和的房價那麼貴？

一捷二快緊鄰北市，永和房市黑馬大躍進

HouseFun好房誌 2011/10/13

永和區域內擁有頂溪、永安市場二個捷運站，與台北市僅相隔新店溪，跨過橋即到中正、大安和萬華區，加上成熟完整的生活機能、明星學區等條件下，讓這裡成為許多人想要移居的地區…
 
【文／孫施茹 攝影／羅挺倬】

永和面積僅6平方公里，人口卻超過25萬人，密度相當驚人，也因此造成永和區域內房市穩定的需求量，讓房價穩中透堅。永和近年持續吸引外來人口移入，主要有下列幾個原因。

緊鄰北市，移入人口支撐房價

第一，永和緊鄰台北市，僅相隔新店溪，擁有3座橋與北市精華地段相連，中正橋可達中正區博愛特區，永福橋可達台大公館商圈，福和橋可達大安敦南商圈、信義商圈，以及環河快速道路、八里新店快速道路（64號快速道路）……等，搭配原有的捷運頂溪站、永安市場站，不管是開車族或捷運族都相當方便。

第二，房價行情相較北市，較為親民。以鄰近的中正區房價來說，即便是中古公寓，每坪動輒50～60萬元的行情，而頂溪捷運站周邊中古公寓每坪約30萬元，僅北市一半的房價，讓購屋族的房貸壓力相對減輕。

此外，近年不少建商看中永和外來人口的購屋潛力，頂溪捷運站周邊新建案「雍河院」，每坪行情在65萬元上下，秀朗路一段的「漢皇極品．喬治五世」，每坪行情約60～65萬元，讓永和新成屋房價站穩6字頭，但和台北市區相比，仍然便宜一大截。

第三，永和是新北市中唯一沒有設置工業區的區域，提供單純的住宅品質。區域內擁有知名的樂華夜市、永和豆漿等美食，傳統市場、家樂福、大潤發、SOGO百貨商圈等，提供便利的採買機能，而大型綠化公園也不少，福和運動公園、中正河濱公園、仁愛公園等，民生、休閒一應俱全，生活機能完善成熟。

而沿著環河西路、環河東路的河岸景觀住宅，也是永和的一大特色。可媲美大直的景觀住宅，眺望新店溪，坐擁福和、中正河濱公園，大片綠地景色、寬闊的河岸視野，享受城市之中難能可貴的水岸樂活生活氛圍。

此外，韓國街、樂華夜市等熱鬧的逛街購物區，皆是開車10分鐘以內可達。當地房仲表示，遠雄建設在華中橋旁推出的新建案「遠雄左岸」，門牌為中和區，每坪開價已達70萬元，比價效應下，也帶動永和區環河西路一帶住宅行情。

捷運萬大線，疏解當地交通

以未來性來說，近期宣布預計於今年年底動工的捷運萬大線，未來將在永和仁愛公園保生路、仁愛路口設站，將連結台北市中正、萬華、以及新北市永和、中和、土城、樹林及新莊等區域，串連北市與新北市之間的交通脈絡，可疏解當地交通，對人口多的永和來說，無疑是打了一劑強心針。

而喊了許久的「大陳義胞社區」都更案，經過公開招標後，決定由永和在地建商開晟建設進行開發。

「大陳義胞社區」位在永和區保安路、保生路與環河西路之間，因早年從大陳島撤退來台的義胞，受到政府安置而取其名，面積約9.56公頃，公有土地占53%，約5公頃，鄰近未來捷運萬大站、新店溪，也是水岸景觀住宅的絕佳地點。

但由於戶數多，整合困難，直到今年4月二度招標，終於由開晟建設順利得標。建商目前規畫興建地上30～32層樓住宅，住戶約1,500戶，預估未來完工後，對當地市容必有相當大的改觀與幫助。

新聞簡評 - 賣豪宅被課奢侈稅該怎麼辦？

創中區紀錄 賣豪宅課奢侈稅4650萬2011/11/22

全國最大一筆 台中市民半年內買賣台北中正區房屋【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

全國最大一筆炒房奢侈稅收落在中部，總額將近5,000萬元。這筆炒房稅為台中市民今年5月買下台北中正區上億元豪宅，持有不到半年即賣出，遭到課稅。

據指出，這名納稅人今年5月買下台北市中正區的著名豪宅，持有不到半年，同年9月以3.1億元的價格賣出，由於持有到出售時間，未達一年，按售價的15%，繳出4,650萬元奢侈稅。

依據特種貨物及勞務稅的課徵特性，因為接近交易稅，賣方不論賺賠都要繳稅，持有不到一年內出售者，按出售實價的15%稅率繳稅；持有一年以上，不到二年者，則按10%稅率繳交奢侈稅。
 
這類異常案件多數是有短期買賣不動產的事實，但卻未按實價辦理申報繳稅，並自認買賣行為屬於非自願性，不在奢侈稅課徵範圍。不過國稅局認為其行為無法構成「非自願性出售房地產」的條件，不但要開單補稅，另還要加計三倍以下的罰鍰。
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=251531#ixzz1eWrrTTIb


簡評：
奢侈稅實施後最大筆的課稅金額終於出現，遭課稅的物件是位於台北市中正區精華地段的一品苑豪宅。

新聞指出這個案子之所以會被課稅的原因是該屋主認定買屋後因為長輩不喜歡這個房子，導致他迫於無奈才不得以在持有不到2年就售出物件，這個行為應符合奢侈稅豁免條款第十條"其他經財政部核定者"中所提及的"合理、常態及非自願性移轉"所包含的內容。

但是這位可愛的屋主他忽略了一件最重要的事情，關於"合理、常態及非自願性"的認定權是在誰身上？
當然是在主管機關，也就是財政部的身上嘛！

因此比較保險的做法應該是只要售屋的狀況特殊，無法確定是否符合豁免條款第十條的規定時，應該就要主動諮詢相關稅務機關或主管機關可否成立，而不是自己認定就算數。

雖然這樣做的話過程會比較麻煩而且時間相對冗長，但是起碼相關的認定都清清楚楚，也不至於會產生賣屋的獲利還不夠補稅這樣的麻煩事。

中國房地產宏觀 - 索羅斯的野心

 

 

 

 

 

 

 

房企融資難 索羅斯抄底炒樓？

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-11-15 08:12:22　

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

據21世紀經濟報導，近日有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產開發商以及地產代理秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機投資中中國地以及香港的優質地產項目。

 

“近年來，外資投資中國房地產行業限制很多，舉步維艱，替內房企業融資是其開拓中國市場的新途徑。”海通證券中國業務部副總裁郭家耀對本報記者表示，在借貸利率受控的情況下，房地產投資基金運作與樓價高低不存在直接聯系。

目前收益率較穩定的商業地產是房地產投資基金的主要投資對象。

索羅斯旗下對沖基金公司SorosFundManagement(下稱SFM)的香港分支SFMHKManagement，今年初時就開始籌劃成立房地產基金，目前基金客戶包括多名內地與香港的富豪，希望可以在中國及香港買賣物業，可能替內房企業融資賺取高息或入股。

放貸賺取高息？

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”

海通國際房地產行業分析師侯凌中對本報記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。

侯凌中說，由於傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，本土項目管理和投資者缺位仍然是其需要面對的問題。外資的私募基金一般不會參與管理，即便是絕對控股，它們也會把項目管理權交給一線的房地產企業。

一位業內人士向記者介紹，開發商的原始想法是為自己融資，而不是致力於基金投資者的利益最大化。因此，開發商收到項目資金后，有可能將好的項目留給自己，不好的項目放到基金里，這樣必定造成投資者信心缺失。

“傳統的外資房地產投資基金以投資實物為主，但這些基金在中國的表現并不好。索羅斯基金可能會以通過放貸賺取高息的方式來運作，是對投資實物所產生問題的規避。”中原地產研究部聯席董事黃良升對本報記者透露。

黃良升表示，商業地產是眾投資者爭搶的焦點，外資要想搶到好項目阻力更大。比如，新加坡豐樹集團自2005年進入中國市場以來，拳腳一直放得不大，今年在內地和香港最大的投資，是7月份以188億港元收購太古股份有限公司旗下的九龍塘大型購物商場“又一城”。此外，此基金并無更多項目去向投資者譜寫出動人的故事。

基金經理與內地富豪相熟

相比其他房地產投資基金，索羅斯香港基金SFMHKManagement的管理層背景，無疑為其在進入中國房地產市場的路上掃清了許多障礙。

SFMHKManagement由美林交易部前董事總經理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國調來駐港的海歸高層戴霽昕，據說都與內地富豪及基金業界非常熟悉。

今年7月，索羅斯突然關閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注於家族業務，不但避開美國當局的監管，更成功避開9月開始的全球股災。

因此，索羅斯也贏得了內地和香港的富豪，以及內地保險業和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因為明年的大環境不容樂觀，手上資產必定會嚴重縮水。如果將部分資金投向對沖基金，有機會在逆市中賺錢。

“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對他充滿信心，融資絕不會成為這一房地產投資基金的問題。”郭家耀認為，通過替內房企業融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡單的債權人。

樓價升跌，項目利潤與貸款利息不存在直接聯系，因此在內地房企出現融資難的狀況下，這是一個非常好盈利項目。預計索羅斯會通過分散投資，定期評估投資回報率及項目風險等方式，去減輕房地產企業高債務比率帶來的風險。

海通國際策略師黃薰輝則對上述項目提出質疑，“相信信貸問題和資金跨境流動會成為此項目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無法自由進出中中國地的情況下，索羅斯可能會通過購買在香港上市的房地產企業的公司債去解決資金跨境流動的難題。
(朱文達 編輯)

北京地產一哥：SOHO中國潘石屹

北京地產一哥：房市測溫 看租金回報率(2011/11/21)

北京SOHO董座潘石屹 看出不合理 提前抽離住宅市場 手握900億現金 伺機出擊

【經濟日報／記者林則宏／專題報導】
 SOHO中國董事長潘石屹擅長危機處理。

股神巴菲特有句名言，「當潮水退去後，才知道誰在裸泳。」這句話已經印證在今天熱潮逐漸退去的中國大陸房地產市場，裸泳者正在逐一現身中。

不過，面對大陸房市急凍，身為北京最大地產開發商的SOHO 中國董事長潘石屹，卻顯得老神在在。

相對於許多地產商目前正身陷資金緊缺的困境中，上周在上海一場論壇，潘石屹略顯囂張地表示，「目前SOHO帳面還有近（人民幣）200億（約新台幣960億元）現金，資金充裕」。
他開玩笑說，「公司現在手裡有200億現金花不出去，誰有項目，來找我。」

嗅出危機 轉攻商辦

潘石屹之所以能在房市反轉之際仍不受影響，甚至保有大量足以過冬的現金，關鍵之一是，他早已看出大陸房價的不合理，提前抽離住宅市場。潘石屹說，看房地產市場得看其租金回報率。

大陸住宅市場經過十幾年的發展後，土地成本太高加上房地產炒作等因素，早已經導致大陸住宅市場房價太高、租金卻太低的不合理局面。

目前大陸許多城市住宅租金回報率只有2%左右，遠低於國際上公認合理水準，用通俗的話來說就是「買房不如租房」，而且現在的房價和一般民眾購買力的距離愈來愈大。

因此，四、五年前潘石屹就看壞中國住宅市場前景，SOHO中國也基本上不再介入住宅開發市場，轉而以發展北京及上海的商辦大樓為主。

另一個讓潘石屹得以無懼於景氣變化，至今仍保有充分流動性的原因，與他創業初期的一段經驗有關。

潘石屹說，他永遠記得SOHO中國成立不久，1997年4月某一天，財務突然跑過來告訴他，公司沒錢了、發不出工資了。

潘石屹沒有把這件事告訴任何一個員工，連老婆張欣都沒說。潘石屹一個人呆坐在辦公室的電腦前，苦思如何趕快籌措到應急資金。
之後他將這一天日期寫在一張黃色便利貼上，貼在電腦上時刻提醒自己，企業缺錢的可怕，「一分錢可難倒一個英雄漢。」

潘石屹表示，做企業非常困難，缺錢是最大壓力。現在他公司帳面上有近200億現金。「有錢，心裡就踏實了」，不用太擔心未來經濟會有什麼波動，而能安心參加論壇。

行政破壞 最不可取

對於大陸房地產市場前景，敢言善言的潘石屹在個人博客（部落格）指出，2011年對中國房地產行業來說將是非常複雜的一年，原因有二：一是3,600萬套保障性住房的計畫；二是一些大中城市對住宅實行的限購政策。

潘石屹說，「現在到了最後一季，所有的矛盾和問題都凸顯出來了，跳樓、跑路、砸售樓處等惡性事件集中爆發，住建部領導的一段講話、人民日報的一篇文章都可能讓房地產股價有10%以上的波動。市場、人心如驚弓之鳥。」

他表示，如房價出現大幅上漲，需政府調控，調控手段很多，最先應考慮的是增加土地供應。同時也可用貨幣政策去調控，如增加利率、提高存款準備率、增加自備款成數等。
但最不可取的是採取行政命令手段，這對市場和中國十幾年來培養起來的市場機制的破壞，短期內難以恢復。

如限購政策，開始實施時要組織一套機構、一批人馬，未來取消也很難，會給市場造成很大的混亂，讓一些人因政策的變化虧錢或賺錢，造成不公平。

對於大陸官方宣布，今年起三年內將興建3,600萬戶保障性住房，潘石屹質疑，他呼籲大陸官方應即使取消興建大量保障性住房規劃，改貨幣補貼方式進行，以免造成社會資源浪費。

潘幣 潘石屹拆地雷傑作：用幽默化解與蘋果迷的戰爭

【經濟日報／記者林則宏】 其為化解與蘋果迷的戰爭而發行的「潘幣」。
上周在上海一場由英國金融時報舉辦論壇中，潘石屹一出場，與會學者專家到採訪的媒體和來聆聽的民眾，許多人都爭相跟潘石屹索取「潘幣」。

何謂「潘幣」？「潘幣」又是怎麼出現的？「潘幣」並非真的貨幣，但潘石屹發行並到處派發「潘幣」，再次展現他的幽默及化解個人危機的功力。

「潘幣」是在賈伯斯過世的消息傳出後，潘石屹在個人微博調侃蘋果公司說，蘋果公司對賈伯斯最好的紀念是大量生產人民幣1,000元（約新台幣4,800元）以下的iPhone和iPad，讓更多人買得起蘋果的產品。

此言一出，立刻引發廣大蘋果迷的強烈反彈，有網友回應說，「潘總哪天要也去世，也請貴公司推每平米1,000元（約每坪新台幣1.6萬元）房子吧，十幾億人民都會紀念您的。」

這則留言被大陸網友瘋狂轉發，潘石屹也被網友謔稱為「潘一千」。還有網友製作「壹潘」的紙幣，並嘲諷說強烈要求大陸物價局備案，壹潘的價值等於一平方米人民幣1,000元。

面對網友的攻訐，潘石屹起初保持沉默，之後將微博上這則留言刪除並解釋說，他理解大家對賈伯斯的懷念和對中國高價房的不滿。他也是一名「果粉」（蘋果的粉絲）、賈伯斯粉絲，賈伯斯逝世他和大家一樣難過。

(udn房市情報 - 區域情報 - 大陸房市 - 北京地產一哥：房市測溫 看租金回報率
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=251455#ixzz1eWIW2G8c)

中國大陸最新調控方針與政策方向

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中國宏調發出三大轉變信號

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-11-21  07:52

如果你去美國街頭買一份《紐約時報》或者《華爾街日報》，很可能會看到這樣的標題：當心走火入魔的中國經濟或者房地產泡沫即將破裂，又或者是中國電子商務火爆背后的風險。從某種角度看，這確實令人心驚。拋開經濟環境不說，滬指本月又下跌了2.6%，將滿心希望開始一輪牛市的股民打得灰頭土臉、狼狽不堪。

但不管你是抱怨，還是憧憬，中國宏觀經濟的三大轉變已經悄然啟動。

向創新型增長轉變

經濟發展方式的轉變，是中國宏觀經濟轉變的第一步。而這一步，也許要到5年～10年后，人們才能更深刻地體會。

自上世紀90年代以來，中國經濟的高速發展產生了大量富豪。在過去10年中，富豪年輕化更成為了一種趨勢。這些富豪一個很大的共同點是，大多數來自房地產行業。以2009年胡潤富豪排行榜為例，前三名均被房地產富豪包攬：首富為世貿集團的許榮茂家族，財富300億元；第二名王健林，大連萬達集團掌門人，財富290億元；第三名，碧桂園的楊惠妍家族和新湖集團的黃偉、李萍夫婦并列，財富均為280億元。

房地產給予了這些人大量的財富。由於大家都知道投資房地產有如此高的回報，那么自然的，以投資房地產拉動經濟發展就成為各地的主要模式。據《中國證券報》報導，截至今年10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應，而消化這些“潛在供應”至少需要30個月以上的時間。

“囤地”是一個方面。據國土資源部數據顯示，截至今年10月，全國未開工房地產用地為21.3萬公頃。但另外一個問題是，隨著限購、限價等調控手段暴風驟雨般襲來，房地產幾乎集體出現了愁賣現象。

最明顯的一個跡象，就是房價終於開始停漲回落。據國家統計局公布的10月70個大中城市住宅售價情況，有34個城市環比下降，70個大中城市的價格平均環比指數首次負增長。更值得關注的是，全國房價平均環比指數下降0.14個百分點，為年內首次。種種跡象顯示，樓市拐點似乎已經到來。

在這種情況下，單純依靠投資房地產來拉動經濟看來已不太現實。《十二五規劃綱要》明確提出，要以重大技術突破和重大發展需求為基礎，促進新興科技與新興產業深度融合，在繼續做強做大高技術產業基礎上，把戰略性新興產業培育發展成為先導性、支柱性產業。據了解，七大戰略性新興產業包括節能環保產業、新一代信息技術產業、生物產業、高端裝備制造產業、新能源產業、新材料產業和新能源汽車產業等。

國海證券宏觀研究員鄒璐向《每日經濟新聞》表示，“十二五”就是在往這個方向推進，以往的傳統產業已經難以繼續給經濟帶來新的增長點，只有尋求新興產業發展才能創造新的需求，帶來新的增長動力。從政策面看，結構性減稅、推進知識產權保護、新興產業稅收優惠等，都是在支持這些產業發展。但這是一個較為漫長的過程。因為傳統產業升級，主要是改變以往高耗能及低技術的局面，根本仍在於加強自主創新能力，創造高效、低耗能、有品牌、高技術含量的東西。

“投資從房地產向新興產業轉移是一個方向，另外還需要依靠消費來拉動內需”，平安證券首席宏觀研究員孫方紅告訴《每日經濟新聞》記者，因為現在新興產業占GDP比重尚小，其容量有限。從新興產業本身看，節能環保、新能源開發利用以及跨消費投資，很可能是未來重心。但這些產業風險比較高，對技術和資金也有較高要求。所以最貼近民眾生活的，也就最可能先成功。”

通脹短期回落確定

事實上，相比於向創新產業傾斜的經濟增長方式，老百姓可能更關注通脹。通俗地說，就是菜能不能再便宜一點。

慶幸的是，今年以來一直居高不下的消費者物價指數（CPI），終於調頭向下了。數據顯示，今年10月，CPI為5.5%，為自5月以來新低。同期環比漲幅0.1%，為自今年6月以來最小環比漲幅。事實上，這已是CPI同比增速連續第4個月回落。今年7月，CPI曾攀升至6.5%的年內新高。

那么，未來通脹是否會持續下落？至少短期是這樣。國泰君安認為，10月CPI如期回落至5.5%，食品價格環比下降、預計趨勢還將繼續，非食品及居住價格同比明顯回落。由於經濟加速下滑，10月PPI大幅下滑至5.0%。預計11月CPI為4.4%，PPI為3.4%，11月通脹將繼續大降。記者發現，從分項數據看，10月食品價格環比下降0.2%，最重要的肉禽價格環比回落0.6%，漲幅連續4個月回落。鮮菜價格也環比下降達3.4%，肉禽、鮮菜的同比漲幅顯著回落，帶動了食品漲幅的下降。

值得一提的是，商務部公布的11月第1周食品價格環比下降2.9%。對此國泰君安認為，預計11月CPI食品環比將下跌0.5%，而去年同期環比漲幅甚至達到了2%，因此食品同比漲幅將會有顯著回落。此外，非食品價格漲幅將隨著經濟加速下滑進一步縮小。預測11月CPI同比漲幅為4.4%，其中食品環比為-0.5%，同比為9.2%；非食品環比為0.2%，同比為2.4%，維持2011年CPI前高后低走勢的判斷。

中信證券則指出，通脹在7月達到本輪頂點后，進入了下降通道。10月開始進入快速下降通道，預計未來通脹將快速回落。國內經濟增速回落與大宗商品價格下降，導致非食品價格有所回落。預計食品價格在11月漲幅很小，如果天氣不出意外變化，11月食品價格甚至可能環比下降。預計11月CPI為4.6%左右，四季度CPI將回落至4.8%左右，全年約5.5%。

貨幣政策漸見“松綁”

在3個月前，市場上幾乎沒人敢提下調存款準備金率；在1個月前，有人說，準備金率可能會在明年1季度正式下調；現在，有券商研究員表示，春節前就可能降。

這種態度上的轉變來自幾方面。首先也是最重要的，通脹出現拐點甚至回落速度超出預期，這使得央行將貨幣政策逐漸轉向適度寬松有了政策空間；其次，央行首次提出適時適度進行預調微調；再次，具有標桿意義的1年期央票利率罕見下降。從公開市場角度暗示存準率下調概率上升；最後，本周，作為首只自行招標發行的地方政府債券——上海地方債“熱銷”，其發行利率與同期國債利率倒掛，暗示機構對政策放松的預期強烈。

11月16日，央行發布第三季度貨幣政策執行報告，與二季度相比，央行仍對物價情況十分重視，但卻首次明確提出，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。此外，央行還表示保持貨幣信貸總量和社會融資規模合理適度增長，這也與此前“保持合理的社會融資規模”基調有所不同。

預調微調背后，到底隱含著怎樣的信息？對此，中投證券稱，對於下階段貨幣政策，央行總的基調未變，強調穩增長，對下階段貨幣政策總的判斷是“繼續實施穩健的貨幣政策”。可以看出，央行總基調仍為“穩健”，但在政策執行上，在通脹回落趨勢明確后，貨幣政策將著手平衡通脹與經濟增長間的關係。目前更強調穩增長，對於政策工具，預計未來央行將主要依靠數量型政策工具進行市場調節。預期12月下調準備金率可能性增大，但降息或在2012年中期前后。

坦白講，央行完全有使用數量型工具，特別是準備金率的可能，尤其是在1年期央票利率連續2周下行的情況下。據悉，本周央行在公開市場發行520億元1年期央票，發行利率為3.4875%，較上周下降近8.58個基點。上周，央行發行的100億元1年期央票利率下行1.07個基點。

傳統意義上，一旦1年期央票利率連續下調，都被認為是可能降息的前兆，但這一次卻有所不同。中金公司解讀稱，央票發行利率低於定存利率，并不表示央行會很快降息，相反央行通過降低市場利率使之低於法定利率，可促使居民資金從理財賬戶重新回流至存款賬戶，提高銀行的存款增速，從而有助於增加銀行的放貸能力。未來存在兩種可能：第一，央行停發1年期央票，公開市場保持中性或小幅凈回籠，等到12月下旬財政存款的投放；第二，央行為保持1年期央票利率不明顯低於1年期定存利率，繼續增加1年期央票的發行量，以此緩解中小銀行流動性。

孫方紅表示，1年期央票利率連續下調，是貨幣政策微調的一個表現形式，但這并不意味央行會迅速下調準備金率或者降息。主要因現在通脹預期還在，央行不敢貿然完全放松貨幣政策，否則可能引發通脹猛虎抬頭。未來貨幣微調仍將集中在公開市場上，特別是央票利率調整。另外，11月～12月的新增信貸也將增加一些。A股方面，隨著政策環境已改變很多，在明年1季度前大幅下行風險很小。但考慮到明年投資增速或下降，大盤仍有不確定性。

海通證券宏觀研究員李寧認為，未來實體經濟要感受到流動性，需要看到三點轉變：首先，貨幣政策總體寬松，這就需要調低準備金率。但預計這一步要等到明年春節前；其次，企業庫存增幅需要降低，預計今年年底、明年年初會發生；最後，房地產價格需要明顯回落，銷量需要反彈，這可能要等到明年第2～3季度。
(轉自每日經濟新聞 曹文明 編輯)

新聞簡評 - 銀髮族真的需要住在醫院旁邊嗎？

 

 

 

 

 

 

 

 

台灣邁入老年化社會 醫院周邊宅行情趨熱

鉅亨網記者詹宜軒 台北2011-11-21  16:20

內政部統計，台灣65歲以上高齡銀髮族激增，已占總人口10％。對此，醫院周邊住宅需求日增，行情看漲。

內政部統計台灣出生率，在世界各國敬陪末座，該份統計也顯示，台灣65歲以上高齡銀髮族激增，已占總人口10％。對此，住商不動產指出，由於居家照護及醫療問題，是銀髮族生活非常重要的一環，近期也發現，醫院周邊住宅供給趨熱。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，銀髮族的身體狀況不如年輕人，行動上也不如年輕人方便，因此銀髮族對於生活機能要求更高，特別是大眾交通系統，包括醫療院所以及公園綠地等，都是老人在生活上所仰賴的。

除大環境之外，老人家體力差，家中人數不多，因此所需坪數較小，大概約為25坪內的兩房，較符合老人的需求。而膝蓋的退化，甚至於不少老人需要以柺杖和輪椅代步，因此，電梯成為老人買屋前首要的衡量之一。

徐佳馨認為，醫院宅雖然就醫便利，但因為醫院周邊人潮與車潮都多，相對也比較不安寧，因此，如果是怕吵的老人，最好是選擇醫院對面，或是與醫院一到兩巷之隔的住宅，同時可以享有住宅的安寧以及醫院的便利，對於老人家來說，是同時兼顧生活與醫療的好選擇。

簡評：

鄰近醫院的銀髮住宅這幾年因為台灣人口的老年化，一直被房地產業者視為未來購屋的主流，但事實上真的是如此嗎？

請大家仔細回想一下自己身邊的長輩，例如你的爸爸、媽媽或爺爺奶奶們，他們對於居家生活的傳統觀念有哪些？就筆者所了解的應該有以下幾點：

1. 念舊、不喜歡改變現狀。

2. 生活簡樸，不愛在自己身上花大錢。

3. 非常注重風水的重要性。

綜合以上三點，要老人家花大錢購屋進而改變既有的生活圈、離開他們相處了幾十年的老朋友，甚至要住在對他們來說非常不吉利的醫院附近，對他們來說都是非常難以接受的。

因此筆者才會對於銀髮住宅的實質需求抱持著如此懷疑的態度，因為即便是人口老化最嚴重的日本，銀髮住宅的需求都不見得這麼旺盛，更何況是相關配套措施都還相對不足的台灣呢！

筆者建議如果真的要賺取銀髮商機的話，比較好的做法還是要從老人家的安養、照護或是娛樂需求等方面著手，會比單純的在醫院周邊賣房子給老人家來的合適。 

新聞簡評 - 合宜住宅對當地房價的影響

 

 

 

 

 

 

 

 

 

日勝生蓋合宜宅 預計聯貸200-300億 台銀主辦

鉅亨網新聞中心　　2011-11-21  09:11

日勝生 (2547-TW) 已通過新北市板橋浮洲合宜住宅案投資計畫審查，取得第一區與第二區的標售案，預估所需資金將向銀行聯貸 200-300 億元，並確定由台灣銀行擔任主辦行。

「板橋浮洲合宜住宅」規劃興建 4618 戶，其中 4032 戶是合宜住宅，每坪售價不得超過 19.5 萬元。據指出，日勝生聯貸用途，是為了償還興建合宜住宅的過渡性融資，屬於土地建築融資，建案完工後，就會轉成購屋住宅貸款。


簡評：
社會住宅對於當地房價造成最大的衝擊並不是因為居民素質或環境髒亂等因素造成，而是因為規劃戶數過多會造成房屋供過於求，並使當地房價的增值或保值性受到嚴重傷害所致。

再加上規劃的房型太過於混雜，共計4種，包括有15坪型（2房2廳1衛浴）、27坪型（3房2廳2衛浴）、29坪型（3房2廳2衛浴）及35坪型（4房2廳2衛浴）。

這種各式產品兼具的集合式住宅"鄰居"的素質就會變成一個很大的未知數。所謂千金買屋、萬金買鄰；好的鄰居帶你上天堂、壞的鄰居讓你住套房就是如此。

新聞簡評 - 小套房的劣勢

 

 

 

 

 

 

 

 

 

景氣差小宅夯 小套房產品逆勢突圍

鉅亨網新聞中心　(來源：網路地產王)　2011-11-21  16:39

景氣不佳，小宅當道，就連枝前被視為票房毒藥的套房，也開始出現新的市場！房仲統計，從金融海嘯至今年第3季，北市小套房成交比例達2成，新北市佔1成4；其中北市以信義區、捷運淡水線的中山、大同區交易熱絡。

景氣不佳，小宅當道，就連枝前被視為票房毒藥的套房，也開始出現新的市場！房仲統計，從金融海嘯至今年第3季，北市小套房成交比例達2成，新北市佔1成4；其中北市以信義區、捷運淡水線的中山、大同區交易熱絡。

為了迎合單身族的需求，市場推出不少單身化與個人化的小宅商品。信義房屋發現，台北市2011年第3季套房產品成交比例高達2成，比例之高居所有行政區之冠，排名第二的新北市，套房成交佔比約13.6%。

蘇啟榮認為，都市化程度越高、人口密度高、房價水準高的區域，套房產品需求相對強勁，購買市中心套房產品的單身族，多以小空間換取通勤時間與生活品質，而這類的套房產品租賃容易，租金亦可維持一定水準，除了自住需求外，置產型買方也相當喜愛。

【網路地產王/綜合】




簡評： 

筆者認為這則新聞的觀點有點不合理，為什麼呢？

試想一下，現在銀行對於小套房的授信越來越緊縮(台北市12坪以下、新北市15坪以下被認定為小套房)，貸款成數通常落在總價的6~7成，而一般住宅的貸款成數一般落在總價的7~8成，有看出不合理的地方嗎？

如果今天你有150萬的自備款想要買屋，當地的單價行情為一坪50萬，你可以有兩個選擇：

1. 貸款7成購買總價500萬的小套房，每月月付金為1萬7，但室內空間只有10坪不到。

2. 貸款8成購買750萬的兩房產品，每月月付金近2萬5，但室內空間較大且較好轉手。

你會選哪一個？

正常人應該都會選2吧。
原因就在於小套房因為銀行的嚴格授信條件，造成它很容易就會被其他自備款相同的產品替代所致，這也是小套房的最大劣勢所在，欲購買或投資者不可不慎！