從"環遊郡"事件來看買屋的風險！

人家常說買房子是人生中最甜蜜的負荷，但這個負荷到底甜不甜蜜？還是會落個悽慘的下場呢？先看一下這則新聞！


住戶控 環遊郡公設不堪用
樺福老董張綱維辯稱：無點交義務

【馮牧群╱台北報導】樺福建設端出淡水小坪頂建案「環遊郡」采迭區38戶，以破盤行情5折價、底價每坪12萬元標售，昨日舉辦產品說明會，樺福建設看好標出價每坪逾20萬元。

不過當地住戶昨日指控，環遊郡公設問題多，樺福卻遲遲不願處理，管委會現已提告。新北市消保官建議，民眾購買成屋應依照契約逐項親自檢視設施，才可確保自身權益。

近半年環遊郡住戶與建商之間頻傳糾紛，包括去年10月環遊郡住戶控告該案公共設施不堪使用，廣告不實；捷運復興崗站外的「環遊郡」悠活館6層樓建物，原為住戶的公設會館，但去年11月樺福建設因積欠工程款而遭查封無法使用。

已購環遊郡「覓風」、「山妍」區各一戶的住戶翁小姐昨日指出，社區的SPA、超市、泳池、健身房等公共設施從4年前交屋至今都不堪使用，住戶向樺福反映，對方卻遲遲推託不願回應，有8成住戶不願再繳交管理費。

翁小姐說，曾心動想買采迭區，但是因為覺得建商不老實而作罷，如今底價剩5成不到太誇張，「建商很難跟現有住戶交代」。對於公共設施的糾紛，張綱維昨日辯解，出問題的公設是當初東隆五金的毛胚屋，樺福接手後並沒有點交的義務。

不過，新北市消保官表示，樺福建設當然有義務點交，買方應親自檢查每一項契約中的設施，以確保自身權益。
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買股票買錯了、賠錢了可以用市價停損殺出，但房地產卻不一樣，因為流動性較差的原因，除非賣得真的很便宜、或是物件本身非常優質，不然有時候就算想賣也不一定賣的掉！

這種情況對年輕人來說，很有可能會因為這間賠錢的房子而壓垮自己的人生，陷入欲哭無淚的狀況！

因此為了不讓這種情況發生在自己的身上，事前的預防就變得非常重要，如何評估一個房子的好壞？行情如何？好不好轉手？我負不負擔得起？等問題一定要好好地想一想！

畢竟買房子是人生大事，所以對於房地產的專業與正確的心態養成絕對不可馬虎，不然上述的新聞事件很可能會發生在你的身上！

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這，就是炒作！

拍賣競標果然是價商炒作房價的好方法，蘋果的這則新聞已經寫得再清楚不過了，之後若有想買房子的朋友要去競標房屋，一定要切記保持理性，事先做好功課，不然很容易被現場的投標氣氛左右，買到高於行情的房子！
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餘屋5折競標 「被騙」環遊郡突撤標16戶
多為低總價產品 競標民眾一半離席
2012年 02月19日

【蔡佩蓉╱台北報導】樺福建設委託戴德梁行以打5折，並採公開舉牌競標方式拍賣淡水小坪頂「環遊郡」38戶餘屋，昨日下午吸引100多位民眾，標脫率達86%，每坪均價15.4萬元，不過，由於臨時撤標16戶，包括最便宜的688萬元別墅，引發現場民眾不滿，大喊「根本是被騙了！」

山水資產管理公司執行副總丁建生指出，撤標案件多為低總價產品，包括2戶底價最便宜的670~675萬元別墅及288萬元的24.6坪大樓，等於昨日先拍賣較難標賣的高總價戶別試水溫。

也有專家認為，減少拍賣戶數，但投標民眾數量不變，可炒作單一戶價格。果然，僅有的2戶別墅底價1361萬元，競標者就以每次100萬元加價，拍賣官顏炳立更不斷喊話「不要放棄，舉牌才5萬元！」、「不要把林志玲錯當如花」、「錯過會後悔」，最後就以1790萬元脫標，溢價率達31%。

記者發現，昨有民眾索取多支競標牌，每戶平均2~3人舉牌出價，競標者多為北投居民，整體成交率達8成6，其中3戶流標。對於競標成績，顏炳立認為，「雖不滿意，但還可接受，1天成交總額達1.2億元，樺福建設是最大贏家。」

原文出處︰http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/34035454/IssueID/20120219

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年輕人買房的現實，水果妹(柯以柔)的購屋模式探討！

繼上週介紹有關陳宛若小姐的成功換屋術之後，本週再來談談水果妹（現在是水果媽）柯以柔小姐的購屋經驗！


文章重點節錄︰
柯以柔剛開始找房子時是在同社區找房子，2008年初買下租屋的隔壁棟屋子，35坪標準3房2廳的中古屋，室內實際25坪，而且每1戶都能配到1個地下室車位，她在房價低點花不到800萬元買入，抱著自住的心情，很用心在裝潢，花80萬元弄得美觀舒適，現在市價已經拉高至1400萬元。


「大家都知道我工作的主軸是以出外景為主，後來節目越接越多，其實我在家的時間很少，當時我弟弟也結婚了，汐止的家只剩下爸媽兩個人住，於是09年底我就搬回汐止。剛好有藝人想要租房子，同是藝人也好溝通，就把內湖的房子租出去。」柯以柔就這樣開始用租金繳房貸的日子。


2009年金融風暴，政府釋出第2次優惠房貸，利率很低，銀行的朋友建議柯以柔先不要還買第一間屋的本金，轉投資比較划算，於是她興起買第2間房的念頭。


柯以柔碰巧在松山車站附近看了1間14坪的小套房，格局為1房1廳1衛還有陽台的中古屋。松山車站周邊生活機能佳，後面有南港運動中心，捷運正在施工，附近又有饒河街夜市，讓她決定買下第二間屋，她花不到30萬元重新裝修，以每月1萬6000元出租，房貸每月1萬3000 元，她頭期就付掉總價超過3分之1。


2011年1月柯以柔賣掉14坪松山小套房，以600萬賣出，獲利剛好補貼買的第三間屋。


柯以柔2010年年底在台北縣汐止市附近買房，「我是在地人，對汐止環境很熟悉，到內湖只要十多分鐘，到東區也很方便，又有台鐵跟捷運雙鐵共構。」加上她想幫父母換間有電梯的房屋，於是以1200多萬買下11年的中古電梯大樓，坪數40坪，3房2廳2衛，附1個地下室平面停車位，抱著自住的心態，短期之內不會脫手。


原文出處︰http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110407/81/1y8w.html
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大概很多人在看這篇文張時都會有一個疑問，就是為什麼感覺柯以柔可以從第一間內湖的房子開始，第二間、第三間的一直買呢？有什麼操作的秘訣嗎？還是要準備很多現金才可以做到呢？

其實會有這個疑問，是因為當時跟現在處於不同的授信時空背景所致！

這話是什麼意思呢？
大家應該都知道銀行在承做房貸時，除了借款人過去的信用條件之外，還會參考兩個非常重要的條件，分別是收入&財力證明與抵押品的優劣，以判斷能提供的貸款成數以及利率的高低！

撇開抵押品先不談，收入證明與財力證明對銀行來說代表了你的月收入有沒有能力cover貸款的月付金。而銀行為了風險控管考量，會用貸款月付金占了月收入多少個百分比(負債比)，來評估你的還款能力是否ok(最高為70%)。

一般來說月收入的形式大多是以來源最穩定的薪資為主，再來就是可供證明在六個月左右的時間能提供穩定收入的項目，例如房租、副業所得，股利等都可提供給銀行當作收入來源。

再加上幾年前因為房屋貸款的條件相對寬鬆，也比較有操作空間，因此也就產生了不一定要有實質的薪資收入，只要能提供等值的收入證明，例如房租收入，銀行也會放款的現象，這也是柯以柔小姐會什麼可以一直買房子的原因！

但是以目前的大環境來說，因應政府的打房政策，金管會已發函國內的銀行業者，為了避免投資客利用人頭戶操作假的收入證明來炒房，對於借款人的收入來源與查證的工作也越來越嚴密。因此，比較不能提供保障的房租收入等項目，採信的銀行自然就越來越少。

所以我們可以得出一個結論：房地產其實就算身上沒有太多現金，只要放款條件夠寬鬆還是可以玩，但是因為提供財務槓桿的銀行業者們，他們的授信條件一直在變動，因此筆者認為房地產的專業化導向是不可避免的，畢竟很多狀況與條件是要隨著變動一起調整的，如果沒有專業在身的話很容易無所適從，這也是為什麼很多買屋致富的傳奇故事實行起來困難重重的原因所在！

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捷運共構宅「美麗新境」全數標脫背後的意義！

農曆年後，首場測試房市水溫的指標大案，捷運新莊線先嗇宮站共構宅冠德「美麗新境」標售案。由於標售底價低於市場行情1~1.5成，現場投標非常踴躍，共有近600封標單搶標，平均每個標號5.77封標單，最後100%全數標脫。
 
這次捷運局標售共構宅，創下兩項紀錄，一項是捷運局標售共構宅史上一次釋出最多戶(111戶)的紀錄，也創下史上最多人投標的紀錄(近600封標單)。另外，這一次造成搶標的主因是低總價，加上距北市近、較新北市其他捷運共構宅便宜，因此吸引自住客及投資客搶進。

其中開標結果，第12標「三重區重新路5段513號6樓」投標人數較多，共12組搶標，權狀21.78坪，得標金額為739萬，得標單價33.93萬。

另外，第9標「三重區重新路5段513-3號6樓」投標單價最高，權狀14.6坪，得標金額562萬，換算每坪單價38.49萬，為這次投標單價最高。

普遍成交單價落在32~35萬之間居多。此外，得標單價最低的一筆，第11標「三重區重新路5段513-1號6樓」，權狀14.6坪，共七人搶標，得標金額448.6萬、每坪30.72萬，堪稱最「Lucky」。
【MyGoNews 林承志/台北報導】

簡評︰

這個結果已經再清楚不過了！房市的買氣低迷並不是因為買不起或是不想買，而是因為市場上低總價的自住產品真的太少、以及缺乏吸引人的行銷手法所致！


111戶全數脫標是個很可怕的紀錄，連筆者也嚇了一跳，畢竟這是個位於三重工業區住宅的標案雖然是捷運共構宅，具有便利的交通與生活機能，但畢竟小環境還是有待加強，所以這個結果真的是很嚇人，也體現了低總價自住產品極度缺乏的事實。


因此從這次「美麗新境」的標案中不但可以瞭解到因應台灣人口結構的變化，會導致台灣房地產的產品需求從3－4房改變為2－3房（低總價宅當道）的現實，也可以想像公開標售這種行銷手法之後可能會常常出現，說不定有一天會成為房地產銷售的主流也說不定！


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政府的住宅政策，真的適合年輕人嗎？

行政院長陳沖在15日提出了關於台灣住宅政策的基本內容，將對台灣的住宅市場產生長遠的影響，值得關注！

其實大家可以很明顯的看到，不論是郊區造鎮計畫、活化蚊子館、增加容積獎勵與增加合宜住宅等政策，都是從增加房屋供給，並期待運用之後興建的交通網絡將年輕人往郊區疏散，以平抑市區的高房價問題。

這些住宅政策看起來好像很有用沒錯，筆者也很肯定政府相關部門對平抑房價的努力，但是他們卻忽略了一個很重要很重要的問題，以及它所附加的影響。是什麼呢？ 沒錯，就是人口少子化的問題！

少子化這個問題會對台灣房地產以及住宅政策產生什麼影響呢？

1. 因為人口減少，所以會導致家庭結構變化！
從2000年開始，台灣家戶的平均人口數還有3~4人的水準，但是經過了10年，家戶人口已減少為平均每戶2~3人。

這種現象也反映了房屋需求正式的從3~4房，轉變為精簡2~3房的大勢所趨，也是為什麼當今低總價住宅如此搶手的原因！

大家可以想一想，如果離台北市中心車程10分鐘的地方就買得到你所需要的兩房產品，那為什麼還要接受車程30分鐘才能到達市中心的郊區四房呢？ 這個問題才是關鍵！

2. 少子化，人口反而更往都會區集中！
這很弔詭吧，但卻是事實，所以千萬不要忽略群聚效應的威力，這也是為什麼筆者會一直認為之後五年台灣房市會呈現強者恆強、弱者恆弱的原因！

3. 就業機會可能會往都會區集中！
因為人口往都會區集中，所以自然而然商機與就業機會也會往人多的地方移動！

4. 郊區房屋給量大爆炸！
所以如果筆者以上預測皆成真的話，那政府在郊區蓋的一大堆住宅到底是誰要買？買了會有增值空間嗎？

這個問題就留給各位聰明的年輕人來思考了！


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年輕人的換屋致富學！

筆者最近偶然在yahoo房地產的網站上，看到一篇關於伊林模特兒經紀公司陳婉若小姐的成功換屋，並坐擁價值7000萬房產的文章，讓筆者對於上班族買屋致富的議題產生一些想法，並透過這篇文章與大家一起分享！ 


文章重點節錄：
陳婉若剛與老公交往時，花了450萬買了一間位於新店的20坪舊公寓，屋齡約16年，雖然居住品質不理想，但窩在小公寓裡頭，生活還是很開心。不過新店距離工作地點太遠了，陳婉若不想浪費時間在通勤上，於是有了換屋的念頭，一年後將新店的公寓賠錢賣掉。

2003年陳婉若趁著SARS期間房市大跌，加上兒子出生，家中多了新成員，需要更大的生活空間，因此以1200萬的低價住進民生社區50坪的房子，她說民生社區大小公園很多，住戶素質整齊，因為兒子那時沒升學壓力，民生東路的美味小餐館很多，她和兒子都很懷念住在民生社區的時光。

2009年的金融海嘯讓許多人的財產瞬間縮水，但陳婉若卻認為這是機不可失的買房時機，當時他重回伊林並接掌明星藝能學院，最大考量是遷就兒子就讀仁愛學區，所以她將民生社區的房子以兩倍價格2400萬賣出，買下仁愛路4000萬、70坪的頂樓樓中樓，現在市值已翻漲兩倍、高達7000萬。

從租房子到擁有自己的家，從郊區搬到市區，房子也從最早的20坪換到70坪，還擁有東區的燙金門牌！陳婉若說自己換屋全因生活考量，剛結婚時只想離工作的地方近一些，婚後有了小孩，重心就移到小孩身上，希望小孩有較好的成長空間，而現在居住的仁愛路、國父紀念館這一帶算是鬧中取靜，滿足一家三口的需求。

陳婉若的買屋、換屋經驗算是成功，她常跟新進公司的小模特兒說，買名牌包選定幾個基本款就好，況且模特兒的工作收入不穩定，把錢存下來買房子比較實在，甚至可以找幾個朋友共同投資。

原文出處：http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120131/81/31jp.html
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很多人都想知道，為什麼陳婉若小姐可以如此成功的換屋呢？有購屋需求的年輕人也可以比照辦理嗎？

年輕人當然可以比照辦理，但前提是必須具備以下三項條件才有可能辦到：
1. 工作或賺錢的能力要夠強！
文中有提到陳購買第一間房子時總價是450萬，換算頭期款大約將近100萬，但是當她購入第二間房時總價一下就提升到了1200萬，頭期款大概是兩百五十萬左右。

試問，如果沒有相當的賺錢能力，如果在短短幾年內擠出這多餘的150萬頭期款呢？更何況她還有小孩要養，當然也有可能家裡有資助一些啦，但這不在本文的討論範圍內。
 
2. 雙薪家庭
買了房子之後，房貸就成了最大的支出。所以如果老公也有在賺錢，並分擔一些家庭開銷與支出的話，一般人就會比較有勇氣進行一些投資理財，或是購屋的行為！

3. 購屋時機的掌握
陳婉若小姐的第二與第三間房買入的時機分別是sars與2008年金融海嘯期間，這點就不用再多說了吧。這樣的時機點少之又少，但所賺進的增值空間是大之又大！

所以筆者認為陳婉若小姐是靠著自己與老公共同努力地賺錢、買房，才有機會把三宅一生這個名詞發揮到淋漓盡致，並不是對於房地產的專業知識或趨勢判斷到底有多麼深入的學問或了解！

那現在的年輕人還有這樣的機會嗎？
很困難，但還是有！

因為房地產已經成為了社會大眾的顯學，所以進入門檻會變得越來越低，如果你沒有很強的賺錢能力讓你當靠山的話，要像陳婉若小姐這樣順利地換到台北市蛋黃區的房子確實不容易。

所以學習專業的房地產知識就成了現在年輕人的唯一管道，因此身為年輕人的你，是不是該好好開始準備了呢？！

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三大重點，讓你成為成功包租公(婆)！

少子化的壓力，連武功高強的包租婆都撐不下去了嗎？到底該怎麼做，才能找到屬於自己的被動收入呢？


新聞重點節錄：
少子化，連包租公、包租婆也受影響！根據調查，大專院校的外宿生，從前年的32萬，減少到去年不到30萬人；房東為了留住學生房客，除了降價，還有人提供獎學金及獎金，而其中以都會區學校旁的校外宿舍，促銷搶客最為明顯。

就怕房子沒人租，房東不敢喊漲，還主動釋出利多，有房東打出續租享折扣，還有人提供獎學金，或是10台腳踏車抽獎，因為有人看屋，就有機會降低空房率。

經濟不景氣，擔心沒搶到學生房客，空屋一學期鐵定賠本，房東降價求租，也有人提升硬體設施，議價空間大，但學生們也得多看多比較，租屋安全比低價更重要。

 
新聞簡評：
其實不只是少子化現象使房子越來越難租，投資客為了躲避奢侈稅而轉賣為租也是原因之一。

筆者在之前的文章有提到，這10年來因為房市持續上漲，使房地產投資這門學問已成為了一門顯學。只要到了餐廳、咖啡廳等地方，用心聆聽大概都可以聽到很多人口模橫飛的談論著房地產投資怎樣怎樣的，好像不懂就落伍了一樣。

而在進入者不斷增加的趨勢之下，這個行業會越來越難做、競爭越來越激烈、投資報酬率越來越低也就成為了必然會發生的現實。

那這些問題該怎麼解決呢？難道房地產投資或置產以後都不能碰了嗎？
當然不是！不過一定要更加地"專業化"，才不容易被市場所淘汰！

何謂專業化？
以本新聞所指的內容來說，如果想當個不受景氣影響的包租公，那就一定要先設定好心目中理想的投資報酬率！

通常筆者會抓起碼6%左右，才不至於會被利率政策所影響。

抓好了之後，接著要找到有龐大需求的地方，例如：如果專做學生市場，那可以上行政院主計處搜尋學生總數最多的學校，然後再進行實地勘查。

實地勘查要勘察些什麼呢？
除了合理的租金行情、生活機能、交通等因素之外，最重要的就是當地房屋供給量到底多不多？容不容易破壞當地的房價或投報率？這些重點都必須要考慮進去才行。

接下來最重要的就是客群的切割！
就像開餐廳一樣，有泰國料理、有川菜、有牛排館等各式不同的主題，而不同主題會吸引到不同的客群上門用餐，同時業者也會因應客群的不同，推出不同的客製加值化服務，這就是差異化所在！

收租套房也是一樣，我們的客戶就是房客，怎麼樣在合理的價格內，為客戶創造最大的加值化服務才能創造最大的獲利！

例如：有的包租公只租房子給女房客，那他就可以在有限的空間內做一個女用的更衣間，除了可以放置衣物之外，還可以擺上一面全身鏡，讓房客彷彿置身於伸展台的感覺；而若租給男生的話，可以將上網的頻寬拉到最大，讓房客可以無限制地下載那些有的沒的(在說什麼啦，我聽不懂= = )！

其實還有很多創意可以玩，而提供這些加值服務的收租套房在市場上都是屬於相對稀有的產品，在價格上(租金)都可以比同業高一些，同時也增加套房的市場競爭力，讓你在不景氣的時候還是可以獨占鰲頭。

這，才是專業化的不動產經營之道！

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