有錢人果然想的不一樣！從林堉璘先生的專訪觀察未來房市的動向！

這一陣子台灣的房市多空持續膠著，繼興富發建設在之前拋出降價25%的市場震撼彈後，有台灣地產首富的宏泰建設董事長林堉璘先生，也提出了房市降價說，這番言論對台灣房市會帶來什麼影響？還是背後有什麼目的呢？


文章節錄：
〈今周刊〉台灣地產首富林堉璘：少年，要買厝擱等一下！

總統選舉結束後，去年受奢侈稅嚴重衝擊的房市買氣，終於在長達九天的春節長假爆發，讓不少營建大老對今年景氣回溫充滿信心。但有「台灣地產首富」之稱的三重幫宏泰集團董事長林堉璘卻保守認為，「今年房市停頓是難免的，」龍年營建業仍將籠罩在不景氣陰霾之中。

林堉璘在接受本刊詢問今年房地產景氣走勢時，直截了當地說，「少年?，要買厝擱等一下！今年房市會稍微停一下」最主要還是受到「政策」衝擊很大，包括奢侈稅、實價登錄、實價課稅等對房市不利的政策，都會影響買氣。

記者追問下半年房地產買氣是否會明顯好轉？林堉璘口氣停頓了一會兒後說，「應該不會那麼快就好轉！」他話鋒一轉主動提到，「房價下修是不可避免的趨勢。」

林堉璘說，雖然房價開始緩步修正，但土地價格卻一點都沒有降，儘管已經身為「千億地王」，他卻看著身旁兒子們無奈地說，「現在土地都還在別人的口袋裡面(台語)，」因此地主姿態仍然很高，建商只好將成本反映在售價上，但消費者不見得會買單，所以買賣雙方還是會有一段拉鋸戰。

或許觀察到市場氛圍已由多轉空，林堉璘看衰今年房市，對景氣審慎保守的看法，也與興富發建設董事長鄭欽天日前發表的「降價論」不謀而合，兩人甚至連手合作推出平價住宅。

林堉璘看準低總價的首購市場，去年十二月底，林堉璘的宏泰人壽與興富發建設簽訂合建契約，七月將在淡海新市鎮三萬坪土地，推出百億元造鎮案，不讓政府推出的合宜住宅專美於前，台灣地產首富與獵地王鄭欽天將連手打造「民間版的青年住宅」，每坪售價僅十九萬元，總銷金額高達一一○億元。

一手打造台灣第一豪宅「宏盛帝寶」的林堉璘，隨著房市風向球大轉彎，如今竟轉向擁抱低總價的年輕族群，從他的推案動作不難看出，回歸務實路線，才是今年房市的王道！

/撰文/梁任瑋
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筆者費話不多說，看了這篇報導才知道，原來之前興富發的降價策略與林老先生的這番言論都是在替未來的推案鋪路！

這些大老闆果然還是厲害，不但藉此宣傳手法宣傳自己的建案與想法，也讓小老百姓上了一課，了解到未來的房地產趨勢，就是擁抱低總價的年輕族群，才是今年房市的王道！


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華南銀拒貸小套房，銀行雨天收傘？

華南銀拒貸12坪小套房 銀行收傘抑制投資客
鉅亨網記者詹宜軒 台北 2012-02-01  11:06　   

針對日前媒體報導華南銀行拒貸實坪12坪以下小套房，且其他行庫可能跟進一事，外界解讀為銀行看淡房市後勢，對此，房仲業者認為，各行庫對小套房物件核貸一事本就較為審慎，但多少也可由此事件嗅出大型行庫對投資型產品收傘的意味。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，小套房產品原本就不為行庫所喜，因此近幾年來不只放貸成數差，利率也比一般標的高，此次華銀拒貸傳聞除顯示大型行庫對投資型商品收傘外，也某種程度展現銀行看淡房市後勢的態度。

但華南銀行也提出澄清，並非所有12坪以下小套房都不予以核貸，只是該類型物件審查，採總行審理，考量條件較多，但核貸成數仍會綜合考量標的坐落區域及客戶還款能力而定。


新聞簡評：
其實銀行業一直以來對於小套房等風險性較高的產品都存在著較嚴格的授信條件，只要主建物+陽台的坪數小於12坪就會被歸類為小套房，不但利率高達3%以上，而且貸款成數通常不會高於7成！

這種相對嚴格的貸款條件不只存在於華南銀行等公股行庫，連私銀對小套房的貸款都很保守，而且銀行業也不是直到現在才對小套房信用緊縮，而是一直存在於銀行業的內部控管規則。

因此買房子的時候，不管物件資料表上是寫著1+1房或是兩房，若權狀坪數小於15坪，或是主建物+陽台的坪數小於12坪，你的房子就會被銀行歸類為小套房，房貸的條件也會瞬間被調降，不可不慎阿！

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下一波的房市增值保證！

國泰房地產指數是國內一份關於台灣房地產市場供需的權威報告。從這幾天關於2011年第四季的調查結果，可觀察到一個筆者一直在強調的趨勢現象！

新聞節錄：
玄奘大學財務金融系副教授花敬群解讀國泰房地產指數調查結果：

2011年第4季台北市推案量減少8.8%、30天銷售率減少53.14%；

新北市推案量減少31.05%、30天銷售率為44.82%；

桃竹地區推案量萎縮33.77%、30天銷售率萎縮49.44%。

從第4季與第3季推案量與銷售率可看出買賣雙方態度！

1. 台北市建商未縮手仍積極推案，但買方存有疑慮而觀望，銷售率下降幅度超過5成。

2. 新北市則是建商開始保守推案，市場量縮超過3成，但買氣仍然強勁，銷售率下降幅度未超過1成，明顯強過台北市買氣。 
3. 桃竹區域則是建商與購屋者都保守許多，推案量及銷售率都萎縮超過3成。

由這現象可解讀：城鄉移民現象在第4季還是存在於新北市，但桃竹區域的輕移民現象在第4季則不復見到。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】


購屋族群的移動，一直都左右著台灣房地產的區域漲跌！
而台北市中心因為高房價的問題，已成功地驅使購屋族往外遷移，但遷移的範圍又不宜往太外圍的桃竹苗一帶，一方面上班交通不方便、二方面生活機能與環境尚不齊全，可能使房價增值不易，因此位於中間位置的新北市就成為了購屋族的首選，也使得新北市幾個區域極有可能成為下一個房屋增值的保證，你感受到了嗎？


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少子化 = 房價崩盤 ？

近年來因為少子化的因素在台灣持續的發酵，也對房地產市場產生重大的影響！

根據機構統計，台灣在2014~2015年左右，勞動力人口就會開始呈現負成長，也就等於宣告了在將來的二十年左右，購屋需求最大宗的青壯年人口將會持續下降的事實！

但這是否代表台灣的房地產市場即將全面崩盤呢？ 筆者認為還言之過早！

以人口移動的慣性來說，不管是少子化或嬰兒潮世代，都會自動地往就業機會與機能最完整的地方持續遷移，尤其是少子化年代。因此，才會使現階段城鄉的房價差距越來越大！

簡單來說，以後就是強者恆強、弱者恆弱的態勢會越來越明顯！凡是能提供充分就業機會的地方，就會不斷地把其他地方的人口吸過來，使都會區的購屋需求始終存在，而鄉村的房價相對來說就會被擠壓！


【MyGoNews廖賢龍/台北報導】 
2006年1月至2011年12月底止，區域別社會增加累計數以北部淨遷入19萬8千人最多，中部、南部及東部仍呈淨遷出趨勢，顯示人口持續朝北部集中；各縣市則以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市為人口遷入集中主要縣市，近6年累計淨遷出以彰化縣及屏東縣較多。 

內政部調查顯示縣市人口遷移趨勢：近6年累計社會增加正成長人數以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市等均超過萬人，為目前人口淨遷入較多的主要縣市；累計負成長超過萬人者依序為彰化縣、屏東縣、雲林縣、嘉義縣、南投縣及基隆市，為目前人口淨遷出較多之主要縣市。

 
因此，只有挑選人口淨流入的縣市，房價才有增值的機會！

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房市降價潮來襲？

最近大台北地區的房屋降價真是一波為平一波又起，繼過年前甲山林代銷拋出了以每坪29萬的低底價，標售北市文山區餘屋的市場震撼彈之後，樺福建設在小坪頂的「環遊郡」，於今年2月18日起，也將以舉牌競標方式標售百餘戶大樓及別墅，原本一坪喊賣20萬元降到12萬元！


看到以上這些資訊，是不是有感覺大台北地區的房市已經準備要全面降價了呢？如果你開始這樣想的話，那恭喜你即將踏入建商與代銷的行銷陷阱中，為什麼呢？

理由一、以甲山林代銷的興富發建設「春之樹」為例，它的基地座落於木柵的福興路上，說到福興路大家可能沒啥感覺，但是離福興路最近的捷運站站名是文湖線的辛亥站，也就是傳說中的阿飄聚集地，這樣應該就懂了吧，此建案可是福地福人居與鄰近夜總會的最佳寫照阿！

所以說這也是為什麼可以降到一坪29萬的原因，因為周遭環境與地段的不佳所導致。

那位於小坪頂的「環遊郡」就更不用多說了，只要稍微懂一點台北縣市的地理位置，就可以知道他為什麼會降到這麼低了！

理由二、物件出價採取標售制。為什麼要採取標售而不用傳統的出價制度呢？

這就是行銷手法的運用！
因為公開標售的出價方式是採取自底價往上加價的做法，而不同於傳統議價的殺價模式，因此底價通常都會定的偏低，以爭取向上加價的空間，並藉由低底價來吸引買氣，運用現場氣氛的掌握來誘使買方不理性的出價！

理由三、其實這一陣子的降價案例都是以個案為主，並沒有看到群體的降價現象，這是因為需求仍然沒有降低所致。

如果今天一個沒什麼抗性的案子以低於平均行情的價格釋出，相信很快地就會被買走，這也是為什麼點的降價行為沒有演變成全面降價的原因！


因此，最近有購屋需求的人可以稍微觀察一下以上這幾個建案的動向，做點功課，觀察最後拍定的成交價格落在哪裡，以了解市場的現況如何，對購屋者來說會有意想不到的幫助喔！


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東區新店王出現，店面價格又要漲了嗎？

位在忠孝東路四段的凌雲大廈一樓皮爾卡登店面，日前以1.95億元成交，以權狀18.45坪計算，每坪成交單價為1,057萬元，刷新全台店面新紀錄，成為全台新「店王」。

以單價來說，1057萬一坪的確實是夠資格成為全台灣的新店王，但是看一下總價，咦！才1.95億元，連兩億都不到，看起來好像又沒有那麼貴，到底是怎麼一回事呢？
 
沒錯！這就是以低總價掩蓋高單價的作法！

筆者在之前的文章房地產投資專題 - 總價搭配產品的評估 裡面有提到“看起來比較便宜”的重要性。
簡單來說，總價高的物件，因為坪數比較大，所以在銷售的時候為了不要讓人家感覺這間房子太貴，會將單價稍微壓低，以便吸引買氣 ； 但低總價的物件就不同了，因為坪數相對小，無論單價再怎麼高（不要高的太離譜的話），總價感覺起來都不會太貴，因此才會有低總價掩蓋高單價這個作法的出現。

東區凌雲大廈這個案子也是一樣，因為它不是正常坪數的產品，才18.45坪，算是小型的店面產品，單價當然很容易衝高，這也是筆者不認為在相同區域馬上就會有比價效應出現的原因（除非出現另一個潘仔不算），這也是那些有錢的貴太太、富哥哥要了解的喔！

年輕人的購屋大計

筆者這兩天看了一篇文章，名為七年級主播談購屋大計，文章主要是描述了劉盈秀、劉涵竹與莊雨潔( 她好像是我女朋友的大學同學 )等三位妙玲主播對於在高房價時代購置不動產的看法！

看完這篇文章之後，筆者認為其實很多年輕人，尤其是七年級生都是有條件可以晉升有屋階級的，但是礙於專業的不足以及市場上多空消息的混雜，才導致對於購屋這事躊躇不前。

因此，筆者整理了三個重點，希望能藉此引導年輕人前往正確的購屋方向：

1. 確實地了解自己的能力與需求，並學會善用身邊的所有資源！
筆者之前在年輕人的購屋四象限！這篇文章提到，要先對自己的能力有所認知再來談買房這件事，因此一定要知道你的支付能力有什麼？有多少？ 才可以決定你的預算跟購買地點。
不然很多人眼高手低，明明月薪22K還想買帝寶，那只是在浪費時間而已！

再來就是有沒有辦法運作自己身邊所有的資源來買房！

最簡單的方式就是存錢，但是除非你的收入很多又很節儉，或是投資生財有道，不然都會有點困難。
因此如何尋求低成本的槓桿就變得很重要！

最完美的當然是父母直接出錢幫你買房，或是透過家裡的房子做再融資(轉增貸)的動作都不錯，再者可以透過對銀行授信準則的了解貸到低利率、高額度的信用貸款，就像在古早時代，很多人都會去標會籌集頭期款的道理一樣，端看個人如何選擇！

那如果沒有工作、家裡又沒辦法幫你出錢的人怎麼辦呢？

筆者有個朋友是擺路邊攤的，不但工作不穩定不說，而且還有積欠卡債。
但是這麼糟糕的情況，他竟然在前年以600多萬的價格順利的買了房子，而且還在去年以接近800萬的價格獲利了結，奇怪吧！！

筆者後來去問他是怎麼辦到的？他很淡定的告訴我：沒有阿，因為我說服我爸幫我當房貸借款人貸到八成約500萬，然後我再跟幾個朋友湊齊100萬，告知朋友們兩年內會以高於定存利率的利潤歸還，就湊到600萬啦！

真厲害阿這小子！！！
因此，善用集資也是一種方法。但是相對地，關於不動產的專業與風險控管就很變的更加重要，不然很容易就會翻船的！

2. 運用自己的能力購買大台北二級區域的好房子
所謂二級區域就是圖中藍框以內、紅框以外的地區，稱之為台北市第二圈與新北市第一圈。

為什麼要購買二級區域內的房子，而不以購買台北市精華區的房子為目標呢？

很簡單，因為台北市中心的房子因為價格昂貴，已超出大多數受薪階級的可負擔總價(相關總價可參考小資女＆小資男的房地產增值人生)，很容易產生有行無市，交易量能嚴重萎縮的現象，這對將來物件的轉手會形成很大的考驗！

因此若以年輕人2~3房的主流需求再搭配總價考量的話，在大台北二級區域是最適合的購屋地點所在，相信會有越來越多人前往這些地方購屋置產，也間接地形成未來購屋的大趨勢！


3. 了解台灣房地產的特性

台灣的房價(尤其是大台北地區)雖然長期來看一直在漲，但是這些只是平均數字的變化，真正要買到增值屋，最重要的是要了解一般大眾的需求才是王道！

筆者之前的文章指出，目前雙薪家庭的購屋總價大概落在600萬到1200萬之間，而一般的家庭人口數約為2~3人之間，可得出所需要的房型為2~3房左右。

可以藉此看出未來的趨勢就是以600萬~1200萬的2~3房為主要需求所在，若之後增值、上漲一定也是以這些物件為主，其他的產品增值性可能會相對遜色，這點一定要特別注意，否則很容易陷入房價上漲，但你的房子依然聞風不動的窘境中！


總而言之，購屋這件事需要許多專業與經驗的累積，也許很多人會覺得幹嘛懂那麼多東西累死自己？
但是等到你真正面臨需要購屋卻買不起、或是想賣房子卻賣不掉的時候，一切都已經來不及了，所以先確認自己的需求與能力，再配合市場的供需做調整，這樣的購屋結果才會是美好的，與大家共勉之！

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