政府的住宅政策，真的適合年輕人嗎？

行政院長陳沖在15日提出了關於台灣住宅政策的基本內容，將對台灣的住宅市場產生長遠的影響，值得關注！

其實大家可以很明顯的看到，不論是郊區造鎮計畫、活化蚊子館、增加容積獎勵與增加合宜住宅等政策，都是從增加房屋供給，並期待運用之後興建的交通網絡將年輕人往郊區疏散，以平抑市區的高房價問題。

這些住宅政策看起來好像很有用沒錯，筆者也很肯定政府相關部門對平抑房價的努力，但是他們卻忽略了一個很重要很重要的問題，以及它所附加的影響。是什麼呢？ 沒錯，就是人口少子化的問題！

少子化這個問題會對台灣房地產以及住宅政策產生什麼影響呢？

1. 因為人口減少，所以會導致家庭結構變化！
從2000年開始，台灣家戶的平均人口數還有3~4人的水準，但是經過了10年，家戶人口已減少為平均每戶2~3人。

這種現象也反映了房屋需求正式的從3~4房，轉變為精簡2~3房的大勢所趨，也是為什麼當今低總價住宅如此搶手的原因！

大家可以想一想，如果離台北市中心車程10分鐘的地方就買得到你所需要的兩房產品，那為什麼還要接受車程30分鐘才能到達市中心的郊區四房呢？ 這個問題才是關鍵！

2. 少子化，人口反而更往都會區集中！
這很弔詭吧，但卻是事實，所以千萬不要忽略群聚效應的威力，這也是為什麼筆者會一直認為之後五年台灣房市會呈現強者恆強、弱者恆弱的原因！

3. 就業機會可能會往都會區集中！
因為人口往都會區集中，所以自然而然商機與就業機會也會往人多的地方移動！

4. 郊區房屋給量大爆炸！
所以如果筆者以上預測皆成真的話，那政府在郊區蓋的一大堆住宅到底是誰要買？買了會有增值空間嗎？

這個問題就留給各位聰明的年輕人來思考了！


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年輕人的換屋致富學！

筆者最近偶然在yahoo房地產的網站上，看到一篇關於伊林模特兒經紀公司陳婉若小姐的成功換屋，並坐擁價值7000萬房產的文章，讓筆者對於上班族買屋致富的議題產生一些想法，並透過這篇文章與大家一起分享！ 


文章重點節錄：
陳婉若剛與老公交往時，花了450萬買了一間位於新店的20坪舊公寓，屋齡約16年，雖然居住品質不理想，但窩在小公寓裡頭，生活還是很開心。不過新店距離工作地點太遠了，陳婉若不想浪費時間在通勤上，於是有了換屋的念頭，一年後將新店的公寓賠錢賣掉。

2003年陳婉若趁著SARS期間房市大跌，加上兒子出生，家中多了新成員，需要更大的生活空間，因此以1200萬的低價住進民生社區50坪的房子，她說民生社區大小公園很多，住戶素質整齊，因為兒子那時沒升學壓力，民生東路的美味小餐館很多，她和兒子都很懷念住在民生社區的時光。

2009年的金融海嘯讓許多人的財產瞬間縮水，但陳婉若卻認為這是機不可失的買房時機，當時他重回伊林並接掌明星藝能學院，最大考量是遷就兒子就讀仁愛學區，所以她將民生社區的房子以兩倍價格2400萬賣出，買下仁愛路4000萬、70坪的頂樓樓中樓，現在市值已翻漲兩倍、高達7000萬。

從租房子到擁有自己的家，從郊區搬到市區，房子也從最早的20坪換到70坪，還擁有東區的燙金門牌！陳婉若說自己換屋全因生活考量，剛結婚時只想離工作的地方近一些，婚後有了小孩，重心就移到小孩身上，希望小孩有較好的成長空間，而現在居住的仁愛路、國父紀念館這一帶算是鬧中取靜，滿足一家三口的需求。

陳婉若的買屋、換屋經驗算是成功，她常跟新進公司的小模特兒說，買名牌包選定幾個基本款就好，況且模特兒的工作收入不穩定，把錢存下來買房子比較實在，甚至可以找幾個朋友共同投資。

原文出處：http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120131/81/31jp.html
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很多人都想知道，為什麼陳婉若小姐可以如此成功的換屋呢？有購屋需求的年輕人也可以比照辦理嗎？

年輕人當然可以比照辦理，但前提是必須具備以下三項條件才有可能辦到：
1. 工作或賺錢的能力要夠強！
文中有提到陳購買第一間房子時總價是450萬，換算頭期款大約將近100萬，但是當她購入第二間房時總價一下就提升到了1200萬，頭期款大概是兩百五十萬左右。

試問，如果沒有相當的賺錢能力，如果在短短幾年內擠出這多餘的150萬頭期款呢？更何況她還有小孩要養，當然也有可能家裡有資助一些啦，但這不在本文的討論範圍內。
 
2. 雙薪家庭
買了房子之後，房貸就成了最大的支出。所以如果老公也有在賺錢，並分擔一些家庭開銷與支出的話，一般人就會比較有勇氣進行一些投資理財，或是購屋的行為！

3. 購屋時機的掌握
陳婉若小姐的第二與第三間房買入的時機分別是sars與2008年金融海嘯期間，這點就不用再多說了吧。這樣的時機點少之又少，但所賺進的增值空間是大之又大！

所以筆者認為陳婉若小姐是靠著自己與老公共同努力地賺錢、買房，才有機會把三宅一生這個名詞發揮到淋漓盡致，並不是對於房地產的專業知識或趨勢判斷到底有多麼深入的學問或了解！

那現在的年輕人還有這樣的機會嗎？
很困難，但還是有！

因為房地產已經成為了社會大眾的顯學，所以進入門檻會變得越來越低，如果你沒有很強的賺錢能力讓你當靠山的話，要像陳婉若小姐這樣順利地換到台北市蛋黃區的房子確實不容易。

所以學習專業的房地產知識就成了現在年輕人的唯一管道，因此身為年輕人的你，是不是該好好開始準備了呢？！

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三大重點，讓你成為成功包租公(婆)！

少子化的壓力，連武功高強的包租婆都撐不下去了嗎？到底該怎麼做，才能找到屬於自己的被動收入呢？


新聞重點節錄：
少子化，連包租公、包租婆也受影響！根據調查，大專院校的外宿生，從前年的32萬，減少到去年不到30萬人；房東為了留住學生房客，除了降價，還有人提供獎學金及獎金，而其中以都會區學校旁的校外宿舍，促銷搶客最為明顯。

就怕房子沒人租，房東不敢喊漲，還主動釋出利多，有房東打出續租享折扣，還有人提供獎學金，或是10台腳踏車抽獎，因為有人看屋，就有機會降低空房率。

經濟不景氣，擔心沒搶到學生房客，空屋一學期鐵定賠本，房東降價求租，也有人提升硬體設施，議價空間大，但學生們也得多看多比較，租屋安全比低價更重要。

 
新聞簡評：
其實不只是少子化現象使房子越來越難租，投資客為了躲避奢侈稅而轉賣為租也是原因之一。

筆者在之前的文章有提到，這10年來因為房市持續上漲，使房地產投資這門學問已成為了一門顯學。只要到了餐廳、咖啡廳等地方，用心聆聽大概都可以聽到很多人口模橫飛的談論著房地產投資怎樣怎樣的，好像不懂就落伍了一樣。

而在進入者不斷增加的趨勢之下，這個行業會越來越難做、競爭越來越激烈、投資報酬率越來越低也就成為了必然會發生的現實。

那這些問題該怎麼解決呢？難道房地產投資或置產以後都不能碰了嗎？
當然不是！不過一定要更加地"專業化"，才不容易被市場所淘汰！

何謂專業化？
以本新聞所指的內容來說，如果想當個不受景氣影響的包租公，那就一定要先設定好心目中理想的投資報酬率！

通常筆者會抓起碼6%左右，才不至於會被利率政策所影響。

抓好了之後，接著要找到有龐大需求的地方，例如：如果專做學生市場，那可以上行政院主計處搜尋學生總數最多的學校，然後再進行實地勘查。

實地勘查要勘察些什麼呢？
除了合理的租金行情、生活機能、交通等因素之外，最重要的就是當地房屋供給量到底多不多？容不容易破壞當地的房價或投報率？這些重點都必須要考慮進去才行。

接下來最重要的就是客群的切割！
就像開餐廳一樣，有泰國料理、有川菜、有牛排館等各式不同的主題，而不同主題會吸引到不同的客群上門用餐，同時業者也會因應客群的不同，推出不同的客製加值化服務，這就是差異化所在！

收租套房也是一樣，我們的客戶就是房客，怎麼樣在合理的價格內，為客戶創造最大的加值化服務才能創造最大的獲利！

例如：有的包租公只租房子給女房客，那他就可以在有限的空間內做一個女用的更衣間，除了可以放置衣物之外，還可以擺上一面全身鏡，讓房客彷彿置身於伸展台的感覺；而若租給男生的話，可以將上網的頻寬拉到最大，讓房客可以無限制地下載那些有的沒的(在說什麼啦，我聽不懂= = )！

其實還有很多創意可以玩，而提供這些加值服務的收租套房在市場上都是屬於相對稀有的產品，在價格上(租金)都可以比同業高一些，同時也增加套房的市場競爭力，讓你在不景氣的時候還是可以獨占鰲頭。

這，才是專業化的不動產經營之道！

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房市近日重大標案時間表

近日大台北地區有許多市場餘屋有待標售，而標售的結果對市場的供需有一定的代表意義。因此有意購屋者，一定要對於這些訊息有相當的了解才行喔！

第一場是在二月15、16連兩日登場的標售會，由台北市捷運局舉辦，標售標的為先嗇宮站共構住宅案「美麗新境」。

該案處興穀國小學區，距離IKEA、家樂福商圈不遠，開車5分鐘內可達，生活機能尚算便利。建物規劃為地上17樓、地下4樓產品，地上1樓即為捷運站出口，預售時開價每坪35至43萬元，而捷運局共計將釋出5至17樓的106戶，坪數在14至26坪間，底價總價420萬元起，換算每坪約28至34萬元，低於市價約一成。

第二場則為二月18日登場的競標會，由樺富建設委託戴德梁行舉辦，競標標的為新北市淡水區「環遊郡」社區。

將端出26件大樓及12件別墅物件，底價在每坪12至16萬元間，據了解，大樓分有2房及樓中樓格局、別墅則有4至5房，大樓總價288萬元起、別墅總價則688萬元起，僅有周圍行情的 6成。

第三場則預計將端出台北市文山區福興路「春之樹」、與南京東路「藏富」等案，代銷公司甲山林所舉辦，時間未定。

戶數則仍在評估中，據了解前者最低底價每坪29萬元、後者底價則暫定每坪69萬元，兩案皆為屋齡一年左右的新成屋，且底價皆低於附近行情價至少2成，「藏富」案更有屋主求售開出三位數價碼，若標售結果貼近底價，恐衝擊當地行情，但據傳該案最終可能停標。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，以低底價公開標售住宅儼然成風，除了行銷考量外，也和目前賣方無法捉摸買方態度有關，這樣的作法一方面可以測試市場水溫，二方面也解決餘屋問題，對於解決買賣膠著狀況不無幫助，只是由於開價低，即便釋出物件條件不佳，也很難不讓屋主心生影響房價疑慮。


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有錢人果然想的不一樣！從林堉璘先生的專訪觀察未來房市的動向！

這一陣子台灣的房市多空持續膠著，繼興富發建設在之前拋出降價25%的市場震撼彈後，有台灣地產首富的宏泰建設董事長林堉璘先生，也提出了房市降價說，這番言論對台灣房市會帶來什麼影響？還是背後有什麼目的呢？


文章節錄：
〈今周刊〉台灣地產首富林堉璘：少年，要買厝擱等一下！

總統選舉結束後，去年受奢侈稅嚴重衝擊的房市買氣，終於在長達九天的春節長假爆發，讓不少營建大老對今年景氣回溫充滿信心。但有「台灣地產首富」之稱的三重幫宏泰集團董事長林堉璘卻保守認為，「今年房市停頓是難免的，」龍年營建業仍將籠罩在不景氣陰霾之中。

林堉璘在接受本刊詢問今年房地產景氣走勢時，直截了當地說，「少年?，要買厝擱等一下！今年房市會稍微停一下」最主要還是受到「政策」衝擊很大，包括奢侈稅、實價登錄、實價課稅等對房市不利的政策，都會影響買氣。

記者追問下半年房地產買氣是否會明顯好轉？林堉璘口氣停頓了一會兒後說，「應該不會那麼快就好轉！」他話鋒一轉主動提到，「房價下修是不可避免的趨勢。」

林堉璘說，雖然房價開始緩步修正，但土地價格卻一點都沒有降，儘管已經身為「千億地王」，他卻看著身旁兒子們無奈地說，「現在土地都還在別人的口袋裡面(台語)，」因此地主姿態仍然很高，建商只好將成本反映在售價上，但消費者不見得會買單，所以買賣雙方還是會有一段拉鋸戰。

或許觀察到市場氛圍已由多轉空，林堉璘看衰今年房市，對景氣審慎保守的看法，也與興富發建設董事長鄭欽天日前發表的「降價論」不謀而合，兩人甚至連手合作推出平價住宅。

林堉璘看準低總價的首購市場，去年十二月底，林堉璘的宏泰人壽與興富發建設簽訂合建契約，七月將在淡海新市鎮三萬坪土地，推出百億元造鎮案，不讓政府推出的合宜住宅專美於前，台灣地產首富與獵地王鄭欽天將連手打造「民間版的青年住宅」，每坪售價僅十九萬元，總銷金額高達一一○億元。

一手打造台灣第一豪宅「宏盛帝寶」的林堉璘，隨著房市風向球大轉彎，如今竟轉向擁抱低總價的年輕族群，從他的推案動作不難看出，回歸務實路線，才是今年房市的王道！

/撰文/梁任瑋
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筆者費話不多說，看了這篇報導才知道，原來之前興富發的降價策略與林老先生的這番言論都是在替未來的推案鋪路！

這些大老闆果然還是厲害，不但藉此宣傳手法宣傳自己的建案與想法，也讓小老百姓上了一課，了解到未來的房地產趨勢，就是擁抱低總價的年輕族群，才是今年房市的王道！


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華南銀拒貸小套房，銀行雨天收傘？

華南銀拒貸12坪小套房 銀行收傘抑制投資客
鉅亨網記者詹宜軒 台北 2012-02-01  11:06　   

針對日前媒體報導華南銀行拒貸實坪12坪以下小套房，且其他行庫可能跟進一事，外界解讀為銀行看淡房市後勢，對此，房仲業者認為，各行庫對小套房物件核貸一事本就較為審慎，但多少也可由此事件嗅出大型行庫對投資型產品收傘的意味。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，小套房產品原本就不為行庫所喜，因此近幾年來不只放貸成數差，利率也比一般標的高，此次華銀拒貸傳聞除顯示大型行庫對投資型商品收傘外，也某種程度展現銀行看淡房市後勢的態度。

但華南銀行也提出澄清，並非所有12坪以下小套房都不予以核貸，只是該類型物件審查，採總行審理，考量條件較多，但核貸成數仍會綜合考量標的坐落區域及客戶還款能力而定。


新聞簡評：
其實銀行業一直以來對於小套房等風險性較高的產品都存在著較嚴格的授信條件，只要主建物+陽台的坪數小於12坪就會被歸類為小套房，不但利率高達3%以上，而且貸款成數通常不會高於7成！

這種相對嚴格的貸款條件不只存在於華南銀行等公股行庫，連私銀對小套房的貸款都很保守，而且銀行業也不是直到現在才對小套房信用緊縮，而是一直存在於銀行業的內部控管規則。

因此買房子的時候，不管物件資料表上是寫著1+1房或是兩房，若權狀坪數小於15坪，或是主建物+陽台的坪數小於12坪，你的房子就會被銀行歸類為小套房，房貸的條件也會瞬間被調降，不可不慎阿！

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下一波的房市增值保證！

國泰房地產指數是國內一份關於台灣房地產市場供需的權威報告。從這幾天關於2011年第四季的調查結果，可觀察到一個筆者一直在強調的趨勢現象！

新聞節錄：
玄奘大學財務金融系副教授花敬群解讀國泰房地產指數調查結果：

2011年第4季台北市推案量減少8.8%、30天銷售率減少53.14%；

新北市推案量減少31.05%、30天銷售率為44.82%；

桃竹地區推案量萎縮33.77%、30天銷售率萎縮49.44%。

從第4季與第3季推案量與銷售率可看出買賣雙方態度！

1. 台北市建商未縮手仍積極推案，但買方存有疑慮而觀望，銷售率下降幅度超過5成。

2. 新北市則是建商開始保守推案，市場量縮超過3成，但買氣仍然強勁，銷售率下降幅度未超過1成，明顯強過台北市買氣。 
3. 桃竹區域則是建商與購屋者都保守許多，推案量及銷售率都萎縮超過3成。

由這現象可解讀：城鄉移民現象在第4季還是存在於新北市，但桃竹區域的輕移民現象在第4季則不復見到。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】


購屋族群的移動，一直都左右著台灣房地產的區域漲跌！
而台北市中心因為高房價的問題，已成功地驅使購屋族往外遷移，但遷移的範圍又不宜往太外圍的桃竹苗一帶，一方面上班交通不方便、二方面生活機能與環境尚不齊全，可能使房價增值不易，因此位於中間位置的新北市就成為了購屋族的首選，也使得新北市幾個區域極有可能成為下一個房屋增值的保證，你感受到了嗎？


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