三大重點，讓你成為成功包租公(婆)！

少子化的壓力，連武功高強的包租婆都撐不下去了嗎？到底該怎麼做，才能找到屬於自己的被動收入呢？


新聞重點節錄：
少子化，連包租公、包租婆也受影響！根據調查，大專院校的外宿生，從前年的32萬，減少到去年不到30萬人；房東為了留住學生房客，除了降價，還有人提供獎學金及獎金，而其中以都會區學校旁的校外宿舍，促銷搶客最為明顯。

就怕房子沒人租，房東不敢喊漲，還主動釋出利多，有房東打出續租享折扣，還有人提供獎學金，或是10台腳踏車抽獎，因為有人看屋，就有機會降低空房率。

經濟不景氣，擔心沒搶到學生房客，空屋一學期鐵定賠本，房東降價求租，也有人提升硬體設施，議價空間大，但學生們也得多看多比較，租屋安全比低價更重要。

 
新聞簡評：
其實不只是少子化現象使房子越來越難租，投資客為了躲避奢侈稅而轉賣為租也是原因之一。

筆者在之前的文章有提到，這10年來因為房市持續上漲，使房地產投資這門學問已成為了一門顯學。只要到了餐廳、咖啡廳等地方，用心聆聽大概都可以聽到很多人口模橫飛的談論著房地產投資怎樣怎樣的，好像不懂就落伍了一樣。

而在進入者不斷增加的趨勢之下，這個行業會越來越難做、競爭越來越激烈、投資報酬率越來越低也就成為了必然會發生的現實。

那這些問題該怎麼解決呢？難道房地產投資或置產以後都不能碰了嗎？
當然不是！不過一定要更加地"專業化"，才不容易被市場所淘汰！

何謂專業化？
以本新聞所指的內容來說，如果想當個不受景氣影響的包租公，那就一定要先設定好心目中理想的投資報酬率！

通常筆者會抓起碼6%左右，才不至於會被利率政策所影響。

抓好了之後，接著要找到有龐大需求的地方，例如：如果專做學生市場，那可以上行政院主計處搜尋學生總數最多的學校，然後再進行實地勘查。

實地勘查要勘察些什麼呢？
除了合理的租金行情、生活機能、交通等因素之外，最重要的就是當地房屋供給量到底多不多？容不容易破壞當地的房價或投報率？這些重點都必須要考慮進去才行。

接下來最重要的就是客群的切割！
就像開餐廳一樣，有泰國料理、有川菜、有牛排館等各式不同的主題，而不同主題會吸引到不同的客群上門用餐，同時業者也會因應客群的不同，推出不同的客製加值化服務，這就是差異化所在！

收租套房也是一樣，我們的客戶就是房客，怎麼樣在合理的價格內，為客戶創造最大的加值化服務才能創造最大的獲利！

例如：有的包租公只租房子給女房客，那他就可以在有限的空間內做一個女用的更衣間，除了可以放置衣物之外，還可以擺上一面全身鏡，讓房客彷彿置身於伸展台的感覺；而若租給男生的話，可以將上網的頻寬拉到最大，讓房客可以無限制地下載那些有的沒的(在說什麼啦，我聽不懂= = )！

其實還有很多創意可以玩，而提供這些加值服務的收租套房在市場上都是屬於相對稀有的產品，在價格上(租金)都可以比同業高一些，同時也增加套房的市場競爭力，讓你在不景氣的時候還是可以獨占鰲頭。

這，才是專業化的不動產經營之道！

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房市近日重大標案時間表

近日大台北地區有許多市場餘屋有待標售，而標售的結果對市場的供需有一定的代表意義。因此有意購屋者，一定要對於這些訊息有相當的了解才行喔！

第一場是在二月15、16連兩日登場的標售會，由台北市捷運局舉辦，標售標的為先嗇宮站共構住宅案「美麗新境」。

該案處興穀國小學區，距離IKEA、家樂福商圈不遠，開車5分鐘內可達，生活機能尚算便利。建物規劃為地上17樓、地下4樓產品，地上1樓即為捷運站出口，預售時開價每坪35至43萬元，而捷運局共計將釋出5至17樓的106戶，坪數在14至26坪間，底價總價420萬元起，換算每坪約28至34萬元，低於市價約一成。

第二場則為二月18日登場的競標會，由樺富建設委託戴德梁行舉辦，競標標的為新北市淡水區「環遊郡」社區。

將端出26件大樓及12件別墅物件，底價在每坪12至16萬元間，據了解，大樓分有2房及樓中樓格局、別墅則有4至5房，大樓總價288萬元起、別墅總價則688萬元起，僅有周圍行情的 6成。

第三場則預計將端出台北市文山區福興路「春之樹」、與南京東路「藏富」等案，代銷公司甲山林所舉辦，時間未定。

戶數則仍在評估中，據了解前者最低底價每坪29萬元、後者底價則暫定每坪69萬元，兩案皆為屋齡一年左右的新成屋，且底價皆低於附近行情價至少2成，「藏富」案更有屋主求售開出三位數價碼，若標售結果貼近底價，恐衝擊當地行情，但據傳該案最終可能停標。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，以低底價公開標售住宅儼然成風，除了行銷考量外，也和目前賣方無法捉摸買方態度有關，這樣的作法一方面可以測試市場水溫，二方面也解決餘屋問題，對於解決買賣膠著狀況不無幫助，只是由於開價低，即便釋出物件條件不佳，也很難不讓屋主心生影響房價疑慮。


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有錢人果然想的不一樣！從林堉璘先生的專訪觀察未來房市的動向！

這一陣子台灣的房市多空持續膠著，繼興富發建設在之前拋出降價25%的市場震撼彈後，有台灣地產首富的宏泰建設董事長林堉璘先生，也提出了房市降價說，這番言論對台灣房市會帶來什麼影響？還是背後有什麼目的呢？


文章節錄：
〈今周刊〉台灣地產首富林堉璘：少年，要買厝擱等一下！

總統選舉結束後，去年受奢侈稅嚴重衝擊的房市買氣，終於在長達九天的春節長假爆發，讓不少營建大老對今年景氣回溫充滿信心。但有「台灣地產首富」之稱的三重幫宏泰集團董事長林堉璘卻保守認為，「今年房市停頓是難免的，」龍年營建業仍將籠罩在不景氣陰霾之中。

林堉璘在接受本刊詢問今年房地產景氣走勢時，直截了當地說，「少年?，要買厝擱等一下！今年房市會稍微停一下」最主要還是受到「政策」衝擊很大，包括奢侈稅、實價登錄、實價課稅等對房市不利的政策，都會影響買氣。

記者追問下半年房地產買氣是否會明顯好轉？林堉璘口氣停頓了一會兒後說，「應該不會那麼快就好轉！」他話鋒一轉主動提到，「房價下修是不可避免的趨勢。」

林堉璘說，雖然房價開始緩步修正，但土地價格卻一點都沒有降，儘管已經身為「千億地王」，他卻看著身旁兒子們無奈地說，「現在土地都還在別人的口袋裡面(台語)，」因此地主姿態仍然很高，建商只好將成本反映在售價上，但消費者不見得會買單，所以買賣雙方還是會有一段拉鋸戰。

或許觀察到市場氛圍已由多轉空，林堉璘看衰今年房市，對景氣審慎保守的看法，也與興富發建設董事長鄭欽天日前發表的「降價論」不謀而合，兩人甚至連手合作推出平價住宅。

林堉璘看準低總價的首購市場，去年十二月底，林堉璘的宏泰人壽與興富發建設簽訂合建契約，七月將在淡海新市鎮三萬坪土地，推出百億元造鎮案，不讓政府推出的合宜住宅專美於前，台灣地產首富與獵地王鄭欽天將連手打造「民間版的青年住宅」，每坪售價僅十九萬元，總銷金額高達一一○億元。

一手打造台灣第一豪宅「宏盛帝寶」的林堉璘，隨著房市風向球大轉彎，如今竟轉向擁抱低總價的年輕族群，從他的推案動作不難看出，回歸務實路線，才是今年房市的王道！

/撰文/梁任瑋
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筆者費話不多說，看了這篇報導才知道，原來之前興富發的降價策略與林老先生的這番言論都是在替未來的推案鋪路！

這些大老闆果然還是厲害，不但藉此宣傳手法宣傳自己的建案與想法，也讓小老百姓上了一課，了解到未來的房地產趨勢，就是擁抱低總價的年輕族群，才是今年房市的王道！


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華南銀拒貸小套房，銀行雨天收傘？

華南銀拒貸12坪小套房 銀行收傘抑制投資客
鉅亨網記者詹宜軒 台北 2012-02-01  11:06　   

針對日前媒體報導華南銀行拒貸實坪12坪以下小套房，且其他行庫可能跟進一事，外界解讀為銀行看淡房市後勢，對此，房仲業者認為，各行庫對小套房物件核貸一事本就較為審慎，但多少也可由此事件嗅出大型行庫對投資型產品收傘的意味。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，小套房產品原本就不為行庫所喜，因此近幾年來不只放貸成數差，利率也比一般標的高，此次華銀拒貸傳聞除顯示大型行庫對投資型商品收傘外，也某種程度展現銀行看淡房市後勢的態度。

但華南銀行也提出澄清，並非所有12坪以下小套房都不予以核貸，只是該類型物件審查，採總行審理，考量條件較多，但核貸成數仍會綜合考量標的坐落區域及客戶還款能力而定。


新聞簡評：
其實銀行業一直以來對於小套房等風險性較高的產品都存在著較嚴格的授信條件，只要主建物+陽台的坪數小於12坪就會被歸類為小套房，不但利率高達3%以上，而且貸款成數通常不會高於7成！

這種相對嚴格的貸款條件不只存在於華南銀行等公股行庫，連私銀對小套房的貸款都很保守，而且銀行業也不是直到現在才對小套房信用緊縮，而是一直存在於銀行業的內部控管規則。

因此買房子的時候，不管物件資料表上是寫著1+1房或是兩房，若權狀坪數小於15坪，或是主建物+陽台的坪數小於12坪，你的房子就會被銀行歸類為小套房，房貸的條件也會瞬間被調降，不可不慎阿！

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下一波的房市增值保證！

國泰房地產指數是國內一份關於台灣房地產市場供需的權威報告。從這幾天關於2011年第四季的調查結果，可觀察到一個筆者一直在強調的趨勢現象！

新聞節錄：
玄奘大學財務金融系副教授花敬群解讀國泰房地產指數調查結果：

2011年第4季台北市推案量減少8.8%、30天銷售率減少53.14%；

新北市推案量減少31.05%、30天銷售率為44.82%；

桃竹地區推案量萎縮33.77%、30天銷售率萎縮49.44%。

從第4季與第3季推案量與銷售率可看出買賣雙方態度！

1. 台北市建商未縮手仍積極推案，但買方存有疑慮而觀望，銷售率下降幅度超過5成。

2. 新北市則是建商開始保守推案，市場量縮超過3成，但買氣仍然強勁，銷售率下降幅度未超過1成，明顯強過台北市買氣。 
3. 桃竹區域則是建商與購屋者都保守許多，推案量及銷售率都萎縮超過3成。

由這現象可解讀：城鄉移民現象在第4季還是存在於新北市，但桃竹區域的輕移民現象在第4季則不復見到。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】


購屋族群的移動，一直都左右著台灣房地產的區域漲跌！
而台北市中心因為高房價的問題，已成功地驅使購屋族往外遷移，但遷移的範圍又不宜往太外圍的桃竹苗一帶，一方面上班交通不方便、二方面生活機能與環境尚不齊全，可能使房價增值不易，因此位於中間位置的新北市就成為了購屋族的首選，也使得新北市幾個區域極有可能成為下一個房屋增值的保證，你感受到了嗎？


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少子化 = 房價崩盤 ？

近年來因為少子化的因素在台灣持續的發酵，也對房地產市場產生重大的影響！

根據機構統計，台灣在2014~2015年左右，勞動力人口就會開始呈現負成長，也就等於宣告了在將來的二十年左右，購屋需求最大宗的青壯年人口將會持續下降的事實！

但這是否代表台灣的房地產市場即將全面崩盤呢？ 筆者認為還言之過早！

以人口移動的慣性來說，不管是少子化或嬰兒潮世代，都會自動地往就業機會與機能最完整的地方持續遷移，尤其是少子化年代。因此，才會使現階段城鄉的房價差距越來越大！

簡單來說，以後就是強者恆強、弱者恆弱的態勢會越來越明顯！凡是能提供充分就業機會的地方，就會不斷地把其他地方的人口吸過來，使都會區的購屋需求始終存在，而鄉村的房價相對來說就會被擠壓！


【MyGoNews廖賢龍/台北報導】 
2006年1月至2011年12月底止，區域別社會增加累計數以北部淨遷入19萬8千人最多，中部、南部及東部仍呈淨遷出趨勢，顯示人口持續朝北部集中；各縣市則以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市為人口遷入集中主要縣市，近6年累計淨遷出以彰化縣及屏東縣較多。 

內政部調查顯示縣市人口遷移趨勢：近6年累計社會增加正成長人數以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市等均超過萬人，為目前人口淨遷入較多的主要縣市；累計負成長超過萬人者依序為彰化縣、屏東縣、雲林縣、嘉義縣、南投縣及基隆市，為目前人口淨遷出較多之主要縣市。

 
因此，只有挑選人口淨流入的縣市，房價才有增值的機會！

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房市降價潮來襲？

最近大台北地區的房屋降價真是一波為平一波又起，繼過年前甲山林代銷拋出了以每坪29萬的低底價，標售北市文山區餘屋的市場震撼彈之後，樺福建設在小坪頂的「環遊郡」，於今年2月18日起，也將以舉牌競標方式標售百餘戶大樓及別墅，原本一坪喊賣20萬元降到12萬元！


看到以上這些資訊，是不是有感覺大台北地區的房市已經準備要全面降價了呢？如果你開始這樣想的話，那恭喜你即將踏入建商與代銷的行銷陷阱中，為什麼呢？

理由一、以甲山林代銷的興富發建設「春之樹」為例，它的基地座落於木柵的福興路上，說到福興路大家可能沒啥感覺，但是離福興路最近的捷運站站名是文湖線的辛亥站，也就是傳說中的阿飄聚集地，這樣應該就懂了吧，此建案可是福地福人居與鄰近夜總會的最佳寫照阿！

所以說這也是為什麼可以降到一坪29萬的原因，因為周遭環境與地段的不佳所導致。

那位於小坪頂的「環遊郡」就更不用多說了，只要稍微懂一點台北縣市的地理位置，就可以知道他為什麼會降到這麼低了！

理由二、物件出價採取標售制。為什麼要採取標售而不用傳統的出價制度呢？

這就是行銷手法的運用！
因為公開標售的出價方式是採取自底價往上加價的做法，而不同於傳統議價的殺價模式，因此底價通常都會定的偏低，以爭取向上加價的空間，並藉由低底價來吸引買氣，運用現場氣氛的掌握來誘使買方不理性的出價！

理由三、其實這一陣子的降價案例都是以個案為主，並沒有看到群體的降價現象，這是因為需求仍然沒有降低所致。

如果今天一個沒什麼抗性的案子以低於平均行情的價格釋出，相信很快地就會被買走，這也是為什麼點的降價行為沒有演變成全面降價的原因！


因此，最近有購屋需求的人可以稍微觀察一下以上這幾個建案的動向，做點功課，觀察最後拍定的成交價格落在哪裡，以了解市場的現況如何，對購屋者來說會有意想不到的幫助喔！


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