美國聯準會與台灣房市

(圖片轉自今週刊)

今天白天跟一組不太熟的仲介去看一間公寓時聽到一個很兩光的論點，在這邊跟大家分享一下。


仲介A：大哥，這間案子你看了覺得如何？現在一坪才XX萬的公寓三房物件真的很稀有耶。


筆者： 你見鬼了喔，這裡行情才XX萬一坪，坪數太大這樣總價也會拉太高，我是要賣給誰？


仲介A： 唉唷大哥你評估的太謹慎了啦，這樣買不到房子的喔。


筆者： (這什麼理由)…哈哈，如果這樣我也沒輒囉！


仲介B： 不會拉，大哥你的顧慮是多餘的。


筆者： 怎麼說呢？請開釋一下。


仲介B： 你有看新聞嗎？美國聯準會已經聲明會維持超低利率到2013年了喔，你看喔如果是這樣的話你認為房價難道不會大漲嗎？！所以買這間不用擔心啦。


筆者：  ...........................................



經過這次無俚頭的對話之後，筆者之後已經完全不打算跟這兩位兩光先生繼續配合下去了。
大家要知道一件事，仲介會用話術說服你是正常的行為，但如果從一開始的邏輯就狗屁不通的話，那後續會發生多少鳥事差不多就是可以預期的了。


其實這些都不是重點，關於仲介的話術與應對筆者會在之後的文章再分享。
今天的重點在於聯準會的維持低利率聲明到底會不會讓台灣的房價大漲？

大家要有一個正確的觀念，就是除了紐約、倫敦、香港或是新加坡這些國際性大都會之外，大部分區域的房地產需求都是來自於內需市場，也就是買方大部分都是本國人的意思，因此才會說房地產是一種區域性極強的內需型產品。


筆者所認識最賺錢的投資客大都是在他所經營的區域採取深耕策略，因為只有深耕幾個較熟悉的區域才會熟悉行情、知道哪裡的物件之前成交多少、賣多久、哪裡又創新高、哪棟房子的素質高哪棟低、哪間加盟店的開發能力強、哪間比較會銷售等等，這些都是只有長期深耕某些區域的人才做得到。


國際事件的重要性是有，但還是要看產品的屬性為何，以及該產品的影響因素有哪些才是重點。

像如果美國維持低利率，對黃金及美國國債的影響一定會高於台灣房地產，而且還要判定對台灣央行的相對應動作，這些才是對於低利率的正確趨勢判斷。

奢侈稅影響到哪些人

就如同標題，大家都不清楚奢侈稅實施之後會打到哪些人、哪些人會毫髮無傷？

在這邊為大家做個整理。

1. 建商

如果有看到奢侈稅條文或是細則的話，就會知道奢侈稅對大型建商幾乎是毫無影響的，只會影響到現金部位不足的中小型建商。因為現金不足的建商通常會採用預售的方式推案，而購買預售屋的人就會面臨到兩年不能轉手的問題，再加上土建融的緊縮，就會造成對中小型建商的負面影響。

而現金部位足夠的建商主要會採用先建後售的方式推案，主要客群大多是長期投資客或是一般自住者，影響較為有限。

2. 短線投資客

一般人通常會以為短線投資客的做法就是簡單的買進物件，稍微裝潢一下就轉手賣出如此而已。

其實事實上沒那麼簡單。 

單價行情評估、物件產品搭配總價的考量、銀行貸款、裝潢走向、獲利投報率以及出場策略等，都是專業投資客一開始就要考量的重點。
   

因此專業度、經驗的累積再加上口袋的深度，使專業投資客與業餘投資客之間馬上高下立現，像筆者就有看過某一位大咖投資客，在奢侈稅風聲鶴唳的3、4、5月之間用現金橫掃了十幾個物件，價位都買得相當便宜，讓他在一開始就占有不敗之地。

也就是說，在政策緊縮的年代裡，有專業、有方法、有資金的投資客會把很多小咖都幹掉，造成大者行大的局面。  

3. 包租型投資客

所謂包租型投資客，通常是指直接購買獨立套房或是購買舊公寓重新隔間進行收租為主的投資客。

這類投資客通常持有期間較長，而且著重被動收入而不是短線的價差（雖然出售後的價差也是相當驚人）。

但當奢侈稅實施之後，只要有奢侈稅問題的投資客通常會轉賣為租，把物件隨便出租撐過這兩年，因此也有人認為這種行為會嚴重衝擊租屋市場，造成租金下滑，影響到原本包租公包租婆的收入。

但筆者認為這只對了一半。

因為轉賣為租的投資客會影響租屋市場沒錯，但這些情況只會影響到那些不著重裝潢與管理的陽春型收租套房或雅房而已。

所以如果有一定裝潢風格的隔間套房，再加上嚴謹的管理與安全監控等附加價值的話，租金一定會較市場行情為高，也就是說高租金已經自動做了市場區隔的意思。

這種高價值的收租產品目前在市場上還不算多，因此只要租金不要高到離譜，基本上這種產品的需求並不會受到影響。

4. 市場週邊業者

所謂市場週邊業者就是指仲介、代書、裝潢業、家具家電業等等。

筆者認為這些是受奢侈稅影響最深的一群人。
在筆者之前的文章有特別提過，因為成交量能萎縮的關係造成以上業者的業績越來越差，尤其是房屋仲介業者因為前幾年展店過剩，造成競爭者眾多的現象，因此受傷也最為慘重。


所以即便是同一個政策或議題，有人受害就一定會有人受益，只要能夠成功掌握受益那一方的優勢為何，就一定可以站在對的趨勢上獲利。

政府打房後的多空消息判讀

 

 

 

 

 

 

  

 

以下為最近幾則房市新聞，看完後筆者對台灣房市持續保持審慎樂觀態度，畢竟行情總在多空認知分歧時成長，趨於一致時崩落。

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(1) 7月大台北地區房屋委售量萎縮

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕 

新聞重點節錄：

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從奢侈稅議題發酵後，台北市在3月一度出現委售量高峰期，相較今年1月大增58％後，隨即持續萎縮至今，7月減少24％，而新北市在3月相較1月委售量縮減6％，之後一路下滑，至7月已經銳減45％，修正幅度已經大於台北市。

新北市委售降幅較大，但是區域分佈平均，台北市則以大安、信義、中正、南港、內湖等區，屋主惜售心態較明顯。而市場上1000萬元以下物件依然熱銷，導致惜售物件也以高價產品比例較高。

簡評：

奢侈稅的實施其實最考驗的其實是仲介公司，因為既然量縮是事實，要達到成交的目的更是難上加難。

最近筆者有一間六百多萬的物件賣出，該仲介公司(加盟店)買方跟我們的服務費加總不到2%，真的很慘。

以前這種低總價的物件拿個3%多是很正常的，也證明了仲介為了成交是多麼的流血殺價競爭。

(2) 大台北預售新成屋 投資客退場

（中央社記者馮昭台北2日電）

新聞重點節錄：
房仲業者統計，台北市市中心預售屋及2年內新成屋成交佔比，由5月奢侈稅前「逃命潮」13%，滑落至6月的6%；市郊區跌幅更明顯，由33.1%跌至8.9%；新北市6區也由24%降至9.8%。

永慶房仲指出，雖然7月份預售屋及2年內新成屋佔比稍有提升，但台北市市中心中古屋成交佔比仍高達92.6%，台北市郊區及新北市6區各有90.2%及90.1%的比重。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，受到奢侈稅和對投資客炒作預售屋查稅的影響，房屋市場主力買盤轉向首購及換屋族群。在買賣雙方投資客都大量退場後，首當其衝受影響的是受投資客喜愛的預售屋及新成屋，其中屋齡2年內的新成屋，因符合奢侈稅課稅條件，影響最大。

簡評：

大台北地區除了幾個供給量大或開發中的區域之外，投資客本來就是以中古屋交易為主，所以並沒有改變什麼事實，看到這則新聞其實不必過於緊張。

(3) 奢侈稅陰霾消 7月房市回穩

工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】

新聞重點節錄：

信義房屋昨天公佈7月中古屋市場統計，顯示已較6月增加約17％；房價部分，主要都會區中古屋房價仍維持高檔盤整的格局，首善之都的台北市，因為平價區的交易量增加，拉低整體平均房價，較上月減少約3％。

反觀受奢侈稅影響有限的桃竹地區，房市交易狀況相當平穩。

此外，在中古屋市場主要客層結構中，自住客已成為撐盤主力。7月除一部分置產型的客戶外，成交的買方大部分都屬於自住需求。至於台北市整體中古屋房價表現方面，7月每坪平均約54萬元，較6月的每坪55.6萬元，罕見的小幅回跌3％。

簡評：

為什麼第一個新聞與這則新聞會有這麼大的差異呢？

1. 第一則新聞說的是委託量，這則是買賣成交量。若先不論統計數據是否反應事實，委託量縮但成交量增就表示：雖然買方能選擇的標的減少但還是持續購屋，可見其需求之強烈。

2. 第二是各別仲介公司的統計數字差異。信義房屋本來就是大台北地區房仲業的龍頭，在這個渾沌不明的狀況下，一般買賣方更是會選擇值得信賴的大品牌來完成交易，因此信義房屋的業績表現與數字自然就會較第一則新聞中的住商不動產為佳，也因此衍生出不同的結論(即使現在住商的大股東與信義是同一批人也是一樣)。

特種貨物及勞務稅條例施行細則條文

(本圖片轉自中視) 

筆者截取此細則與房地產有相關項目供各位參考

第六條

依本條例第三條第三項規定計算持有期間，因強制執行於登記前已取得不動產所有權者，其起算日以所有權人領得權利移轉證書之日為準；因區段徵收領回抵價地者，其起算日以所有權人原取得被徵收土地之日為準。

第十條

因本條例第五條第二款規定之非自願離職或其他非自願性因素出售新房地者，所有權人應檢附相關證明文件及說明，向主管稽徵機關申請認定。前項非自願離職及其他非自願性因素，由財政部公告，並刊登政府公報。

第十一條

本條例第五條第四款所稱經核准不課徵土地增值稅者，指符合農業發展條例第三十七條第一項、第三十八條之一或其他依法得申請不課徵土地增值稅之規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者。

第十二條

本條例第五條第七款所稱營業人興建房屋完成後第一次移轉，指符合下列各款情形之一者：

一、營業人銷售以其自有土地興建之房屋及其坐落基地。

二、營業人銷售合建分屋所分得之房屋及其坐落基地。

三、營業人銷售與土地所有權人合作興建之房屋及併同該房屋銷售之坐落基地。

四、營業人銷售與其他營業人合建分屋經約定附買回條件而依約買回之房屋及其坐落基地。

五、營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地。

第十三條
本條例第五條第十款所定所有權人以其自住房地與營業人合建分屋銷售，包括所有權人移轉土地與營業人及所有權人銷售所分得之房屋及其坐落基地之情形。

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以上為特銷稅(奢侈稅)的施行細則，相關重點如下：

1. 第十條有關非自願離職及其他非自願性因素，由財政部公告，並刊登政府公報，意即若有難以用客觀標準衡量的豁免因素，則須請示國稅局並由財政部裁決公告之。

也就是說如果要使用非自願離職或非自願性因素來規避此稅法，就要有認知權不在己的心理準備。

2. 第十一條簡單來說是指該農地若符合農業耕種使用，或是法律變更為非農地使用無論變更完成與否，移轉時皆不課徵土增稅。而奢侈稅的課徵是跟著土增稅走的，因此土增稅的免徵同時也代標奢侈稅的免徵。

3. 第十二條以及其所有細項幾乎代表了所有建商的開發與銷售行為，因此奢侈稅實質上跟建商是沒什麼關係的，大家可以瞭解吧 !

奢侈稅的衍生重點

因奢侈稅條文過長，因此筆者挑出跟房地產有關的條款
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第二條 本條例規定之特種貨物，項目如下
一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符闔第五條規定者，不包括之。

第三條 前條所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。
第四條 納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。

第五條 有下列情形之一，非屬本條例規定：
 

一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。

二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，且出售後仍符合前款規定者。
 

三、鎖售與各級政府或各級政府銷售者。
 

四、經核准不課微土地增值稅者。
 

五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
 

六、銷售因繼承或受遺贈取得者。
 

七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者。
 

八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者
 

九、依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。
 

十、其他經財政部核定者。

 

看完以上條文後筆者認為有4個衍生的重點如下：

1.  本條文確實達到了增加投資客人頭成本的效果。

2.  很多人會以國稅局的人力不足、且較擅長查核中小企業逃漏稅為理由，認為他們對於奢侈稅這種房屋買賣稅務並不會加以嚴查。
   
   其實抱持以上理由也沒錯。國稅局內部人手不足的問題時有所聞，中小企業查核的稅收好像對國庫也比較補，但若抱持這種想法的人其實疏忽了奢侈稅的政治意涵。

如果今天筆者是馬政府團隊，希望在明年選舉前做出一番政績來，而房價太高又剛好是民怨之首，因此即便打壓不易也會讓此政策發揮出最大的功效才是。

近期剛好某稽徵所的人員告訴筆者，近期國稅局成立了一支專案金檢小組，專門針對尤其是大台北地區的房屋以及相對應的金流做查核。雖然此消息真偽難辨，但不可否認政府對於高房價問題已越來越重視，若有相關需求的人一定要做好配套措施才是。

3.  若本身欲出售非自用住宅且持有期間不滿2年的物件，市面上目前主流的避稅做法大概不脫兩種形式：

(1)透過金融手段，如信託等

(2)動用民間手段，如辦理離婚、非自願性離職等做法


而以上兩點做法只是基礎中的基礎，還有更多暗黑兵法可以使用。

但是無論如何，筆者認為真正有用的做法除了遷戶籍並辦理地價房屋稅自用外，其他皆為沒意義之舉。

原因很簡單，辦理先信託持有後買賣等作法較難被市場所接受，買方被保障的程度很低，而其他做法的認定權更不在己，而是掌握在國稅局的手裡。

也就是說假如你辦理非自願性離職避奢侈稅，完整的做法必須以正式書面文件請示國稅局，讓他來調查並認定你的做法合不合理，對於房屋出售人本身相當不利。

4.   筆者認為如果堅持要在兩年內買賣屋且避免被課徵奢侈稅的話，最安全的方式為：遷戶籍 、辦理自用登記、注意金流的方向。

   所以如果欲出售的房屋不符合政府有關奢侈稅的相關規定的話，建議還是老老實實持有滿2年再出售吧，雖然大家都會有僥倖心理，但還是不要隨便挑戰國稅局的能耐，這是筆者的衷心提醒。

奢侈稅實施後的市場觀察

奢侈稅自從今年6月1號開始實施後，給台灣房市投下了一顆震撼彈，多空論述非常交雜。

看多者認為這是一種選舉考量的政策，提供的論點以香港、新加坡等地在類似政策實施後房價還是持續上漲為理由證明此為無效政策；而看空者則認為實施後短線投機客因為成本墊高的關係必定消失，而少了這群炒作者之後房價才會開始回歸正常。

其實這兩種想法都有其根據但也都欠缺客觀性，為什麼呢？
就讓筆者就實施後這兩個月所觀察到的現象做一些簡單的分享。

在6月1號之後，房地產市場大概會有三種現象：
1. 投資客把賣價直接墊高10~15%。但因為價格墊得太高會很難成交，筆者只有聽過一個在木柵的投資客用這種方式成交，其他都極為難賣。

2. 投資客轉賣為租，大部分物件會因此從買賣市場轉進租賃市場，進而衝擊租屋行情。

3. 如果投資客手上的物件沒有奢侈稅問題的話，等於幾乎不受影響，好賣的照樣賣得嚇嚇叫，難賣的一樣卡住。

 

因此只要最近有在持續看房子的朋友們就可以發現一件有趣的事情，第一種情況的物件幾乎很少出現，就算有看到大概也只會當作奇觀來觀賞。

而第二種物件則會直接從市場上消失，大概1~2年後才會再出現，這也是仲介最常掛在嘴邊說市場上物件減少的主要來源。

最後，才會發現普遍性在市場上流通的物件還是在奢侈稅實施前得那一批，也就是剛才所提到第三種情況的案源，而且好的物件價格還成交得更高、開價也更亂。

這些都不是筆者在危言聳聽，只要最近有在看房子的朋友都可以驗證我所說的。因此筆者可以大膽的論定 - 市場的現況並沒有任何的改變，反而因為奢侈稅的關係更為混亂。

是什麼原因造成這種結果呢？原因如下：

1. 奢侈稅並沒有影響到有實質購買需求的一般買方，以及可合法避稅的投資客買方，而這兩種人幾乎在市場上佔了絕大多數。

2. 賣方因為高額的稅賦成本，不是將物件鎖起來兩年，就是把價格開得更高，導致價格的混亂。

3. 資金成本的持續上升，讓資金被迫去尋找各方面條件更好的物件，以彌補因為資金成本提高所造成的損失，也間接造成物件的價格與周轉率強弱更加分明。

因此就以上的幾點就可大致理解為何成交量持續萎縮但房價卻還是鐵板一塊的原因了。

萬丈高樓平地起 - 認識房地產的基礎架構

房地產名詞定義
房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物。

(以上轉自維基百科)


也就是說房地產的基礎概念是奠基於人們的不安全感所創造的，對於居住的基本需求，再加上其他投資工具的價格不穩定性，導致此類附著於土地上的建築需求越形龐大。


購買房地產的動機與作用為何
房地產是一種剛性需求商品，不但看的到摸的到，而且可操作較其他商品高的財務槓桿，標的物也可在合法的框架下自由的操作例如轉賣、分割、合併、出租或節稅等。

因此除了居住需求外，也被當作一種進可攻退可守的投資理財、保值工具。


房地產操作的概念
透過仲介或屋主以現金or以總價款1~3成的現金購買，再搭配房屋貸款達成購屋行為。

操作方式隨著操作者需求有所不同，大概分為以下三種：
1. 短期短出的加價賣出策略。以取得行情價以下的物件，透過簡單裝修後以行情價或略高於行情價售出。

2. 長期持有的置產型投資者。若財力雄厚的話，可以空屋形式持有靜待增值；不然也可透過整層出租或隔間出租的方式賺取被動收入。將來在出售時可選擇以行情價或是以總價投資報酬率出售，端視個人選擇。

3. 高端節稅需求為主軸的操作。此種操作通常是以買進房地產作為贈遺稅、遺產稅等節稅行為為主，但此種需求在通常豪宅市場較為常見。


投資時間點與投資人門檻的限制
基本上投資理財行為並沒有所謂的門檻或名額限制，不論是何種學歷經歷只要你有賺錢的腦袋與堅定的意志皆可以成為贏家，這也是投資理財吸引人的地方。

在房地產業也是一樣，無論過去是什麼背景，只要有能力、一定的專業與運氣，都有機會賺取大把的鈔票。


而投資時間點則是因不同產品而異。
通常來說在利率週期為下降趨勢時，投資預售屋較為有利；利率週期為谷底時投資中古屋或新成屋較為安全；利率為上升趨勢時投資有較高投資報酬收租商品較為抗通膨。

大抵來說，一般人在投資房地產的時機點上會有很多顧慮，例如現在的房價所得比、少子化、利率上升等有的沒的。但是只要將所有的因素回歸到基本面來看，就可以了解到德國投機家"安德烈 - 科斯托蘭尼"所提出的公式：行情 = 資金 + 心理預期背後所代表的投資意涵為何！


投資房地產地點的選擇
地點的選擇通常以離能提供就業機會的中心點越近越好。

以北部來說以台北市中心最優，但如果預算不夠的話可前往台北市中心周邊衛星區域，而且生活機能、生活環境與交通機能較完整的區域進行評估。

例如台北市第二、三圈的北投木柵萬華大同區，新北市的中永和新店板橋土城三重等區域，該物件如果總價搭配產品合宜，單價合理的話則會是自住與投資獲利的保證。


最後提醒大家本文只是一篇對於房地產的簡介文章，在這中間有非常多的專業知識有待學習，也期待能透過本部落格能幫助大家解決所有關於房地產的疑難雜症。