實價課稅？一般民眾免緊張！

實價課稅一直是個頗具爭議的議題，沒房子的民眾希望靠著它讓房價下跌而撿便宜，有屋者則擔憂實施後每年要繳交的稅金會因此增加，因此也讓政府非常的兩難。但是其實問題並沒有這麼複雜，怎麼說呢？先看一下以下這則新聞！



張金鶚：3成6民眾挺實價課稅2012-03-01 01:01 工商時報 【記者于國欽／台北報導】

政大教授張金鶚昨（29）日指出，去年底對「欲購置住宅者」的調查顯示，在不增加自用住宅者稅賦的前提下，贊同實價課徵土增稅者達36％，無意見者也占34％，而不贊同及非常不贊同者僅26.4％，顯示只要細心的設計稅制，實價課稅是可行的。

張金鶚表示，依實價課稅則稅基必然會擴大（實價比公告現值高），因此在設計新稅制時，可以讓自用住宅者享有比現在更低的土增稅率，而對非自用自宅者則課以較高的稅率，如此一來，即可降低民眾的疑慮。

張金鶚表示，去年底住宅動向需求調查，曾詢問民眾在不增加自用住宅稅賦下實施實價課稅的看法，「新購屋者」贊同及非常贊同者的比例52.4％，而「欲購屋者」贊同及非常贊同者36.2％。張金鶚認為，欲購屋者可能擔心因租稅轉嫁而增加賦稅負擔，因此贊同比例較低，但表示無意見者也達34.5％，而不贊同及非常不贊同者僅26.4％，這項調查結果說明，只要細心設計稅制，實價課稅仍是可行的。

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實價登錄的目的，筆者在之前的文章已經有明確的說明，就是政府希望靠著房屋實際成交價的登錄，讓公告現值的稅基逐漸調漲以接近市價，並因此徵收到較高的稅收，彌補政府的財政赤字。

但是對於房屋用途僅為自用的一般大眾來說，這樣的加稅措施對他們來說顯然不太公平，因為在萬物齊漲，唯獨薪水不漲的年代裡，這樣公然的加稅對老百姓來說負擔會過於沉重，而且一般民眾通常也不會炒作房地產。

因此為了避免錯殺無辜，筆者也認同張教授的看法，就是針對房屋用途為自用的一般民眾，在調高稅基的同時，政府應該會適時地調降稅率以維持一定的稅賦水準，使老百姓的負擔控制在較低的水平！

不過以上狀況是針對一般住宅為主，對於高總價的豪宅市場就不同了。

因為豪宅除了是有錢人身分地位的象徵之外，它同時存在著一個更重要的功能：就是資產移轉時的節稅功能！

有錢人通常到了一定的歲數後，都會想把財產轉移給自己的子女使用，而此時房地產的公告現值與市價差異就提供了一個將稅基降低的機會，並可因此省下大筆的花費，尤其是馬政府上台後將遺贈稅從40%調降至10%後，此風氣更是大大地成長！

所以假設政府真的將公告現值提升到與市價差不多水準的話，有錢人利用房地產節稅的風氣可能會因此而減緩，畢竟若用現金贈與跟房地產贈與稅率差不多，那買房子就變成了一件不必要的事，而在需求減少之下，對於高總價的豪宅市場必然會產生一定程度的衝擊！

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建商大舉炒作陸資題材，炒真的炒假的？

"媽宗痛"連任的第二任期都還沒開始，建商卻早已開始大炒特炒陸資來台的投資題材了，到底要如何區分真偽呢？


每坪百萬建案 北市就有43個

【MyGoNews 林承志/台北報導】馬英九連任總統，兩岸的『和平紅利』繼續往前，加上中國大陸調降銀行存款準備率刺激放貸市場，使熱錢再度鎖定房地產為投資標的，住展雜誌表示，特別是豪宅產品，隨著台商的回流與兩岸題材發酵，成為房市最火紅的產品之一。

住展雜誌發佈台北市開價每坪百萬元的銷售中建案，統計顯示，目前台北市銷售中的預售與新成屋個案，開價超過100萬元的就有43個，占台北市總銷售中個案數158個的27.2%，也就是說，100個建案中約有27個的開價都超過百萬元，顯示台北市高房價時代的來臨。

住展雜誌表示，隨著台北市精華地段的土地愈來愈難開發與取得，此外透過都市更新取得的成果也是緩不濟急，於是台北市好地段的產品愈來愈顯得稀有，豪宅主導下的台北市房市，在加碼開放陸客來台觀光，及開放陸資來台投資的加持下，仍將會是2012年最火紅的產品，且百萬級豪宅市場的份量有更加重的趨勢。

此外，油價持續高檔振盪，國際原物料價格也持續飆漲，具抗通膨保值題材的房地產，成為資金避風港的重要標的，加上馬英九續任總統後，將更加強兩岸經貿往來的力道，開價百萬以上的豪宅，成為兩岸三地頂尖客層關心的產品。


簡評：
這則新聞大概又會引起看多派跟看空派的論戰，爭議的重點不外乎每坪破百萬的住宅價格到底是建商炒作陸資題材呢？還是台北市的豪宅市場真有陸資購買的實質需求呢？

想知道答案，那就要回歸到兩個基本的問題！
1. 豪宅的定義到底是什麼？

根據信義房屋提供的豪宅定義，一般來說，在台灣，豪宅的廣義定義如下：
格局：至少70坪以上、4房以上
總價：至少5,000萬元以上
座落：市區精華及稀有地段
地段：黃金地段門牌
成本：每坪營造成本新台幣10萬元~30萬元間
管理：比照元首級的保全管理
設計：國際級知名建築設計師或建商
設施：精緻與低調奢華的公共設施 (招待所、2~5輛的停車位)
結構：能抗七級大地震的耐震、制震結構
名氣：知名度、指名度具一定水準
住戶：影視或政商名人入住
價格：較區域內房產價格相對抗趺


所以，大家認為一坪開價百萬就可以稱做豪宅嗎？
好像還不夠吼！畢竟有錢人對於品位的堅持一直都有待滿足，更何況如果目標對象是看遍"大江大海"的大陸客，那可能會更...


2. 陸資會來台灣買豪宅嗎？有可能會，但是筆者沒那麼樂觀就是了！
因為陸資如果真的要購置海外不動產，選擇其實出乎想像的多，例如香港、紐約、洛杉磯、雪梨、東京、倫敦、新加坡等，都可供選擇。

目前業者會提到陸資來台置產的理由大概有三：
一、台灣土地有所有權，大陸沒有。但是上述那些城市也都有阿，所以理由一不成立！

 二、來台買屋，他們可以驕傲地跟鄉親父老們炫耀，"爺在台北市中心有棟樓"之類的。這個理由看似有道理，但是筆者仔細想想，"爺在台北市中心有棟樓"跟"爺在紐約洛克斐勒中心有棟樓"或"娘在香港銅鑼灣買了個鋪子"相比，哪個會讓人感覺比較爽呢？呵呵

三、大陸人跟台灣有著血濃於水的感情，所以來台購屋對他們來說是種驕傲。那就來看看民進黨再度執政時他們還驕不驕傲囉！

而且，由於中國大陸目前也正面臨著嚴峻的經濟形勢，不但碰到了以出口外銷的經濟模式轉變為內需型市場的轉型陣痛期，而且中國人央因為擔憂資產泡沫化，而大幅拉高利率與存準率的資金斷鏈惡果也在前一陣子顯現了出來。

因此，筆者認為如果陸資對於國內經濟都已自顧不暇的情況來說，要飄洋過海"錢"進台灣置產的可能性應該會更微弱！

但筆者並不是說陸資的議題全然是建商炒作，一定還是有部分人士有來台置產的需要，只是以目前主客觀條件來看，要複製香港的房市經驗，可能還有很長的一段路要走！

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從"環遊郡"事件來看買屋的風險！

人家常說買房子是人生中最甜蜜的負荷，但這個負荷到底甜不甜蜜？還是會落個悽慘的下場呢？先看一下這則新聞！


住戶控 環遊郡公設不堪用
樺福老董張綱維辯稱：無點交義務

【馮牧群╱台北報導】樺福建設端出淡水小坪頂建案「環遊郡」采迭區38戶，以破盤行情5折價、底價每坪12萬元標售，昨日舉辦產品說明會，樺福建設看好標出價每坪逾20萬元。

不過當地住戶昨日指控，環遊郡公設問題多，樺福卻遲遲不願處理，管委會現已提告。新北市消保官建議，民眾購買成屋應依照契約逐項親自檢視設施，才可確保自身權益。

近半年環遊郡住戶與建商之間頻傳糾紛，包括去年10月環遊郡住戶控告該案公共設施不堪使用，廣告不實；捷運復興崗站外的「環遊郡」悠活館6層樓建物，原為住戶的公設會館，但去年11月樺福建設因積欠工程款而遭查封無法使用。

已購環遊郡「覓風」、「山妍」區各一戶的住戶翁小姐昨日指出，社區的SPA、超市、泳池、健身房等公共設施從4年前交屋至今都不堪使用，住戶向樺福反映，對方卻遲遲推託不願回應，有8成住戶不願再繳交管理費。

翁小姐說，曾心動想買采迭區，但是因為覺得建商不老實而作罷，如今底價剩5成不到太誇張，「建商很難跟現有住戶交代」。對於公共設施的糾紛，張綱維昨日辯解，出問題的公設是當初東隆五金的毛胚屋，樺福接手後並沒有點交的義務。

不過，新北市消保官表示，樺福建設當然有義務點交，買方應親自檢查每一項契約中的設施，以確保自身權益。
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買股票買錯了、賠錢了可以用市價停損殺出，但房地產卻不一樣，因為流動性較差的原因，除非賣得真的很便宜、或是物件本身非常優質，不然有時候就算想賣也不一定賣的掉！

這種情況對年輕人來說，很有可能會因為這間賠錢的房子而壓垮自己的人生，陷入欲哭無淚的狀況！

因此為了不讓這種情況發生在自己的身上，事前的預防就變得非常重要，如何評估一個房子的好壞？行情如何？好不好轉手？我負不負擔得起？等問題一定要好好地想一想！

畢竟買房子是人生大事，所以對於房地產的專業與正確的心態養成絕對不可馬虎，不然上述的新聞事件很可能會發生在你的身上！

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這，就是炒作！

拍賣競標果然是價商炒作房價的好方法，蘋果的這則新聞已經寫得再清楚不過了，之後若有想買房子的朋友要去競標房屋，一定要切記保持理性，事先做好功課，不然很容易被現場的投標氣氛左右，買到高於行情的房子！
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餘屋5折競標 「被騙」環遊郡突撤標16戶
多為低總價產品 競標民眾一半離席
2012年 02月19日

【蔡佩蓉╱台北報導】樺福建設委託戴德梁行以打5折，並採公開舉牌競標方式拍賣淡水小坪頂「環遊郡」38戶餘屋，昨日下午吸引100多位民眾，標脫率達86%，每坪均價15.4萬元，不過，由於臨時撤標16戶，包括最便宜的688萬元別墅，引發現場民眾不滿，大喊「根本是被騙了！」

山水資產管理公司執行副總丁建生指出，撤標案件多為低總價產品，包括2戶底價最便宜的670~675萬元別墅及288萬元的24.6坪大樓，等於昨日先拍賣較難標賣的高總價戶別試水溫。

也有專家認為，減少拍賣戶數，但投標民眾數量不變，可炒作單一戶價格。果然，僅有的2戶別墅底價1361萬元，競標者就以每次100萬元加價，拍賣官顏炳立更不斷喊話「不要放棄，舉牌才5萬元！」、「不要把林志玲錯當如花」、「錯過會後悔」，最後就以1790萬元脫標，溢價率達31%。

記者發現，昨有民眾索取多支競標牌，每戶平均2~3人舉牌出價，競標者多為北投居民，整體成交率達8成6，其中3戶流標。對於競標成績，顏炳立認為，「雖不滿意，但還可接受，1天成交總額達1.2億元，樺福建設是最大贏家。」

原文出處︰http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/34035454/IssueID/20120219

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年輕人買房的現實，水果妹(柯以柔)的購屋模式探討！

繼上週介紹有關陳宛若小姐的成功換屋術之後，本週再來談談水果妹（現在是水果媽）柯以柔小姐的購屋經驗！


文章重點節錄︰
柯以柔剛開始找房子時是在同社區找房子，2008年初買下租屋的隔壁棟屋子，35坪標準3房2廳的中古屋，室內實際25坪，而且每1戶都能配到1個地下室車位，她在房價低點花不到800萬元買入，抱著自住的心情，很用心在裝潢，花80萬元弄得美觀舒適，現在市價已經拉高至1400萬元。


「大家都知道我工作的主軸是以出外景為主，後來節目越接越多，其實我在家的時間很少，當時我弟弟也結婚了，汐止的家只剩下爸媽兩個人住，於是09年底我就搬回汐止。剛好有藝人想要租房子，同是藝人也好溝通，就把內湖的房子租出去。」柯以柔就這樣開始用租金繳房貸的日子。


2009年金融風暴，政府釋出第2次優惠房貸，利率很低，銀行的朋友建議柯以柔先不要還買第一間屋的本金，轉投資比較划算，於是她興起買第2間房的念頭。


柯以柔碰巧在松山車站附近看了1間14坪的小套房，格局為1房1廳1衛還有陽台的中古屋。松山車站周邊生活機能佳，後面有南港運動中心，捷運正在施工，附近又有饒河街夜市，讓她決定買下第二間屋，她花不到30萬元重新裝修，以每月1萬6000元出租，房貸每月1萬3000 元，她頭期就付掉總價超過3分之1。


2011年1月柯以柔賣掉14坪松山小套房，以600萬賣出，獲利剛好補貼買的第三間屋。


柯以柔2010年年底在台北縣汐止市附近買房，「我是在地人，對汐止環境很熟悉，到內湖只要十多分鐘，到東區也很方便，又有台鐵跟捷運雙鐵共構。」加上她想幫父母換間有電梯的房屋，於是以1200多萬買下11年的中古電梯大樓，坪數40坪，3房2廳2衛，附1個地下室平面停車位，抱著自住的心態，短期之內不會脫手。


原文出處︰http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110407/81/1y8w.html
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大概很多人在看這篇文張時都會有一個疑問，就是為什麼感覺柯以柔可以從第一間內湖的房子開始，第二間、第三間的一直買呢？有什麼操作的秘訣嗎？還是要準備很多現金才可以做到呢？

其實會有這個疑問，是因為當時跟現在處於不同的授信時空背景所致！

這話是什麼意思呢？
大家應該都知道銀行在承做房貸時，除了借款人過去的信用條件之外，還會參考兩個非常重要的條件，分別是收入&財力證明與抵押品的優劣，以判斷能提供的貸款成數以及利率的高低！

撇開抵押品先不談，收入證明與財力證明對銀行來說代表了你的月收入有沒有能力cover貸款的月付金。而銀行為了風險控管考量，會用貸款月付金占了月收入多少個百分比(負債比)，來評估你的還款能力是否ok(最高為70%)。

一般來說月收入的形式大多是以來源最穩定的薪資為主，再來就是可供證明在六個月左右的時間能提供穩定收入的項目，例如房租、副業所得，股利等都可提供給銀行當作收入來源。

再加上幾年前因為房屋貸款的條件相對寬鬆，也比較有操作空間，因此也就產生了不一定要有實質的薪資收入，只要能提供等值的收入證明，例如房租收入，銀行也會放款的現象，這也是柯以柔小姐會什麼可以一直買房子的原因！

但是以目前的大環境來說，因應政府的打房政策，金管會已發函國內的銀行業者，為了避免投資客利用人頭戶操作假的收入證明來炒房，對於借款人的收入來源與查證的工作也越來越嚴密。因此，比較不能提供保障的房租收入等項目，採信的銀行自然就越來越少。

所以我們可以得出一個結論：房地產其實就算身上沒有太多現金，只要放款條件夠寬鬆還是可以玩，但是因為提供財務槓桿的銀行業者們，他們的授信條件一直在變動，因此筆者認為房地產的專業化導向是不可避免的，畢竟很多狀況與條件是要隨著變動一起調整的，如果沒有專業在身的話很容易無所適從，這也是為什麼很多買屋致富的傳奇故事實行起來困難重重的原因所在！

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捷運共構宅「美麗新境」全數標脫背後的意義！

農曆年後，首場測試房市水溫的指標大案，捷運新莊線先嗇宮站共構宅冠德「美麗新境」標售案。由於標售底價低於市場行情1~1.5成，現場投標非常踴躍，共有近600封標單搶標，平均每個標號5.77封標單，最後100%全數標脫。
 
這次捷運局標售共構宅，創下兩項紀錄，一項是捷運局標售共構宅史上一次釋出最多戶(111戶)的紀錄，也創下史上最多人投標的紀錄(近600封標單)。另外，這一次造成搶標的主因是低總價，加上距北市近、較新北市其他捷運共構宅便宜，因此吸引自住客及投資客搶進。

其中開標結果，第12標「三重區重新路5段513號6樓」投標人數較多，共12組搶標，權狀21.78坪，得標金額為739萬，得標單價33.93萬。

另外，第9標「三重區重新路5段513-3號6樓」投標單價最高，權狀14.6坪，得標金額562萬，換算每坪單價38.49萬，為這次投標單價最高。

普遍成交單價落在32~35萬之間居多。此外，得標單價最低的一筆，第11標「三重區重新路5段513-1號6樓」，權狀14.6坪，共七人搶標，得標金額448.6萬、每坪30.72萬，堪稱最「Lucky」。
【MyGoNews 林承志/台北報導】

簡評︰

這個結果已經再清楚不過了！房市的買氣低迷並不是因為買不起或是不想買，而是因為市場上低總價的自住產品真的太少、以及缺乏吸引人的行銷手法所致！


111戶全數脫標是個很可怕的紀錄，連筆者也嚇了一跳，畢竟這是個位於三重工業區住宅的標案雖然是捷運共構宅，具有便利的交通與生活機能，但畢竟小環境還是有待加強，所以這個結果真的是很嚇人，也體現了低總價自住產品極度缺乏的事實。


因此從這次「美麗新境」的標案中不但可以瞭解到因應台灣人口結構的變化，會導致台灣房地產的產品需求從3－4房改變為2－3房（低總價宅當道）的現實，也可以想像公開標售這種行銷手法之後可能會常常出現，說不定有一天會成為房地產銷售的主流也說不定！


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政府的住宅政策，真的適合年輕人嗎？

行政院長陳沖在15日提出了關於台灣住宅政策的基本內容，將對台灣的住宅市場產生長遠的影響，值得關注！

其實大家可以很明顯的看到，不論是郊區造鎮計畫、活化蚊子館、增加容積獎勵與增加合宜住宅等政策，都是從增加房屋供給，並期待運用之後興建的交通網絡將年輕人往郊區疏散，以平抑市區的高房價問題。

這些住宅政策看起來好像很有用沒錯，筆者也很肯定政府相關部門對平抑房價的努力，但是他們卻忽略了一個很重要很重要的問題，以及它所附加的影響。是什麼呢？ 沒錯，就是人口少子化的問題！

少子化這個問題會對台灣房地產以及住宅政策產生什麼影響呢？

1. 因為人口減少，所以會導致家庭結構變化！
從2000年開始，台灣家戶的平均人口數還有3~4人的水準，但是經過了10年，家戶人口已減少為平均每戶2~3人。

這種現象也反映了房屋需求正式的從3~4房，轉變為精簡2~3房的大勢所趨，也是為什麼當今低總價住宅如此搶手的原因！

大家可以想一想，如果離台北市中心車程10分鐘的地方就買得到你所需要的兩房產品，那為什麼還要接受車程30分鐘才能到達市中心的郊區四房呢？ 這個問題才是關鍵！

2. 少子化，人口反而更往都會區集中！
這很弔詭吧，但卻是事實，所以千萬不要忽略群聚效應的威力，這也是為什麼筆者會一直認為之後五年台灣房市會呈現強者恆強、弱者恆弱的原因！

3. 就業機會可能會往都會區集中！
因為人口往都會區集中，所以自然而然商機與就業機會也會往人多的地方移動！

4. 郊區房屋給量大爆炸！
所以如果筆者以上預測皆成真的話，那政府在郊區蓋的一大堆住宅到底是誰要買？買了會有增值空間嗎？

這個問題就留給各位聰明的年輕人來思考了！


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