年輕人的購屋四象限！

在《窮爸爸、富爸爸》相關書籍中，作者羅伯特．清崎常引用窮人與富人的四個象限來作為投資致富的參考指標，也成了很多人在財富自由道路上的重要依據。

而同樣的，筆者也常在思考為什麼很多台灣的年輕人會買不起房子？
是因為房價太貴嗎？還是財團壟斷房價？
其實以上都不對，因為這些都是屬於外在的條件因素。

筆者認為，如果真的有心想要買到增值屋的話，需要做的只有三件事︰
1. 徹底地了解自身狀況

2. 確認目標

3. 制定策略以達到目標

只有真正了解自身的需求，並且把目標制定在策略的規劃上，才有成功的可能。


而何謂策略的規劃？
很簡單，筆者先把一般年輕購屋族群的收入＆資金狀況按照《富爸爸》的做法簡單設為四個象限給大家參考。

根據這張圖表，大家會看到四種不同類型的人，他們分別的收入＆資金現況。
而基本上這四個象限應該可以包涵所有狀況在內，因此這章圖表除了可以掌握自己簡單的財務狀況外，關鍵是可以藉此思考如何改善、並期待因此能達到實際購屋所需的能力。

象限一，有工作也有存款︰
為這四者裡面最有條件購屋的人。這類型的人基本上資金不是最大的問題，而是要思考如何將自身的購屋需求與市場實務面結合在一起，才有機會買到增值屋。

現象二，有工作但沒存款︰
這類型的人不是薪水太低，就是月光族居多。因此想要買到理想中的房子，首要任務就是要思考頭期款的來源，是要增加收入並節省支出呢？ 還是要透過槓桿化的方式籌集頭期款？都是可以思考的方向。

現象三，沒工作但有存款︰ 
這類型的年輕人筆者認為應該不會太多，除非是小開或是靠運氣贏得一大筆錢的人才有可能。
因此這類人若有購買房地產的需求，在需要房貸才能完成的情況下最好去找份工作以培養收入證明，不然可能會在房貸這一關卡住。

現象四，沒工作也沒存款︰ 
最後，如果沒工作也沒存款，那就幾乎是最糟糕的狀況。筆者認為在這種狀況下沒什麼必要思考購買房地產這件事，如何靠自己的能力活下去才重要！



以上四個象限就是筆者認為，在現階段要購買房地產的年輕人對自己的重要認知。

畢竟買房子需要的就是頭期款 + 房屋貸款，以銀行的角度就是財力證明 + 收入證明，如何增加個人的收入與財力，才是你現階段要做的。

希望這篇文章能夠對有興趣跨入有屋階級的年輕人有所幫助，只要對自己的收入狀況有個簡單的了解，再加上正確的策略規劃，筆者相信距離成功的增值人生也就不遠了！


更多精彩的房地產內容請參見"罵有錢人，不如做有錢人！" 粉絲專頁。

房地產投資產品簡介（二）

介紹完住宅市場之後，緊接著要介紹的就是在近年來備受關注的收益型產品。此類型產品對於有閒錢可以進行資產配置的族群來說非常重要，讓我們看下去吧。


店面
 
簡介： 
簡單來說就是店家作生意的固定場所，因同時具有穩定收入與高增值性的特點，所以一直以來都是口袋較深投資客的最愛。

而為什麼店面具有穩定投報與高增值性呢？
原因就是因為承租店面的租客其目的是做生意而不是單純的居住。

做生意的目的就是為了賺錢，將場地租給以賺錢為目的的人會收取的租金回報絕對值一定會較高。只要選對商圈，長期來看該店面的價值與價格也會被墊高。
 
商圈的不同與行業別的差異也會導致店面的投報率與增值性的差異。例如台北市東區的精華店面因為房價與租金升高，原來的店家為了成本考量則會搬遷到租金較低的地方，而有較高成本轉嫁能力高毛利的行業例如精品店或是高級餐廳等就會進駐，也導致了商圈行業的轉移。換了租客的房東他的租金回報絕對值會因此增加，造成店面價格的上漲。
 
這也是為什麼台北市精華區域的店面投報率雖然不高但還是需求強烈。就是因為進駐商圈的店家品質不斷提昇，房客的高穩定度與高租金回報絕對值使房東放心所致。
 
而欲投資店面其資金實力也是有一定要求，不只是店面的價格高昂，主要是因為店面的貸款不易。一般來說貸款成數約在5~6成左右，跟住宅第二間房的條件差不多，因此也提高了進入障礙。

 
商辦
 
簡介： 
為商業公司行號的辦公室。

投資商辦主要也是賺取租金回報與房價增值性。但因為台灣產業結構的問題導致台灣的商辦需求有限，只有特定的幾個區域有需求例如高科技為主的內湖科學園區或是以金融業和百貨業為主的信義計畫區與南京東西路等有其需求。
 
因此若要投資除了一定的資金實力之外，更要對投報率有所要求，不然很容易被其他投資商品所替代。
 
在國內投資商辦者大多以壽險、銀行業等法人為主。

 
收租套房
 
簡介： 
收租套房顧名思義就是以5~8坪為主的產品，租給學生或上班族居住。

其中又分為以舊公寓、大樓、透天重新隔間的隔間套房，和每間皆有獨立門牌的獨立套房為主。

隔間套房的投報率通常會較獨立套房為高。這是因為獨立套房多為建商建造，主要訴求以全新大樓與專人管理，賣給想當現成包租公的獨立套房大樓。但因價位偏高，所以投報率通常不會太高。
 
而隔間套房則以舊公寓或大樓所重新改建隔間而成，取得成本通常不高，只要花一些錢將它改建成室內全新的套房即可達到比獨立套還要高的投報率。
 
近年來因為台灣房地產的蓬勃發展與富爸爸的被動收入觀念深植人心，也讓專攻這類套房產品的投資客大賺了一筆。

但即便如此隔間套房真正實行起來卻有許多困難點需克服，最重要的有三點：

1. 各縣市建築法規的問題，最重要的是舊公寓因砌磚造成載重與因拆除或陽台外推所造成漏水的問題。

2. 鄰居的觀感問題，尤其是正樓下的鄰居會特別難處理。

3. 後續房客的管理問題。
此三點之後會做專文探討，因此要當包租公或包租婆一定要先瞭解隔間套房的風險才是正確的觀念。

 
法拍屋
 
簡介： 
法院拍賣房屋（常簡稱法拍屋），指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行抵押合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋。 （轉自維基百科）
 
法拍屋也是一門相當複雜的學問，之後也會專文探討，在這邊只強調兩個重點觀念：

1.   大部分人一直都認定法拍屋市場是一個可以撿便宜的市場，在景氣低迷時可能如此，但在房地產上漲時它卻是價格的創造者（尤其是北部區域），以最近兩年法拍市場的物件價格屢創新高就可瞭解到這個原則。

而法拍資訊的透明程度更是讓這個原則越來越明顯，很多好物件不用到二拍三拍，可能在一拍之前就先被人找到屋主債務協商搶走了。這個現象是很多人在投標之前必須要知道的。
 
2.  標到房子後，是不是會有海蟑螂佔屋或是種種疑難雜症一直是很多人的顧慮。其實問題沒有那麼複雜，只要投標點交的物件，避免投標產權複雜、持分或是有租約不點交的物件的話，一般人所擔心的問題都會在點交時由事務官與警察一起幫你解決。雖然很多問題必須由得標者與原屋主親自協調，但不太容易發生不法佔屋等麻煩事。

房地產投資產品簡介（一）

跟其他投資商品一樣，房地產可投資的產品項目也非常多樣化，只要抓對一種產品的屬性與方法即可帶進源源不絕的財富。以下就為各位介紹各種產品的基本概念與投資方式：
 
預售屋
 
簡介：
預售屋建築物領得建造執照後，但尚未開始動工或者是正在施工中，而預先銷售買賣的房屋，稱為預售屋。

預售屋制度是台灣獨特的房屋銷售產品，主要目的是為了減輕購屋者的經濟負擔，當然也相對減輕建築開發業者在施工期間的財務負擔與資金流量需求，但是也造成了許多購屋者與建商間的工程或購屋糾紛。（轉自money DJ財經知識庫）。

預售屋有著類似期貨的特性，透過契約取得房屋的權利，並不需要貸款與過戶，成本是相對其他產品為低。

而建商對預售屋掌有推案的主控權，在上漲時推案在下跌時封盤，加上低成本的特性也導致預售屋成為房地產多頭時的領頭羊
 
在交易過程中如果沒有跟代銷或是建商的關係取得較低成本的物件時，其實也可透過評估建商的過往信譽、基地位置、換約與付款方式與對比相同條件其他物件的價格等方式取得不錯條件的物件

 
新成屋
 
簡介：
新成屋建築工程完竣後並且已取得使用執照，但在三年內並未轉手買賣的房屋，稱之為新成屋。（轉自money DJ財經知識庫）。

新成屋ㄧ般來說因為已經沒有預售屋的低成本優勢，而且不論是外觀的建材、室內的設計、大樓的管理等都較為新穎，因此價格也較貴。對筆者來說除非有便宜的案源釋出，不然通常是不加以考慮的。
 
而新成屋有個特點，如果該建商是採取先建後售的方式，也就是直接以成屋的方式推案的話，就代表該建商財務體質較健全，換句話說就是價格也很硬，這個部份如果愛殺價的人要特別注意。

 
中古屋
 
簡介： 
中古屋房屋已經經過一次以上的轉手買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋，稱為中古屋。（轉自money DJ財經知識庫）。

中古屋在市場上又以下列四種產品為主要呈現：

1. 華廈：為10層以下的電梯住宅，屋齡大概為10~20年之間。公設部份只會有簡單的走道、梯間等，因此公設比低。不一定有附車位。
 
2. 大樓：為超過10層樓的電梯住宅，屋齡通常較華廈為低。公設部份較華廈多樣化，中庭花園、警衛室、健身房、游泳池等。大多有附車位。
 
3. 舊公寓：為4-5層樓沒有電梯的住宅，屋齡約為20-40年。幾乎無公設，因此室內坪數大。沒有管理員無須繳交管理費，但也會衍生出治安問題。土地持分也比其他產品為高。
 
4. 透天厝：在都會區較為少見，一般來說為包括土地在內的全面產權獨立式獨棟建築。一般常見的有三樓透天和四樓透天，屋齡通常高達40年（在此不討論新型態的連棟別墅）。

這幾種產品中又有房型的區別，一般來說市場的主流房型為2~4房，而以單價來說通常是 大樓 > 華廈 > 公寓（透天則因為較少見需從個案評估）。
 
因此購屋者可用收入來做產品區隔。若公寓在當地的單價行情為20萬/p，大樓為30萬/p，因此要買600萬的房子就可以從兩房（20P）大樓或三房(30P)公寓做優劣評估的選擇。

這也是成功投資客擅長的市場區隔法，有機會會做進一步講解。

小資女＆小資男的房地產增值人生

 

 

 

 

 

 

 

對購屋族來說，如何兼顧投資與自住的立場是一件很困難的任務，但真的有那麼困難嗎？其實也還好，只是在於你有沒有下功夫而已。

筆者其實一直在強調一個觀念，如果有買房的需求，又想要買到增值屋的話，一定要跟著大多數人的需求走才是王道，因此在這個架構下該如何判斷大眾的購屋需求為何，並挑選往後購屋的不敗地點呢？

在近年來，由於少子化所導致的家戶人口減少，再加上高房價使得中年人口換屋不力，以及社會新鮮人起薪越來越低等三種社會趨勢之下，追求房屋小而美的年輕首購族逐漸為購屋的主力，對台灣房地產也形成了一定的影響。

一般來說首購族的年紀差不多會落在26歲~35歲， 月薪為2萬5到5萬之間，購屋的目的通常是為了結婚用，因此將兩位新婚小夫妻的薪水加總就會知道他們每月的實際收入為5萬到10萬之間。

如果可接受以每月薪水的一半用來支付房貸的話，房貸的月付金就會落在2萬5到5萬，換算下來房貸可貸款金額就是500萬到1000萬。


而通常首購族因為家庭人口數不多，大概是一對夫妻或是一對夫妻加一個小孩為主，人數約2~3人，因此可接受房型就會以20坪左右的兩房為大宗。

再把500萬~1000萬乘以兩成左右的自備款，就可以推算出來首購族的預算區間會落在600萬～1200萬之間。


600萬到1200萬可以買哪些具備好的交通、生活機能、生活環境的兩房物件呢？

從圖中可以看到一個紅色跟一個藍色的圈圈，紅色圈圈內所代表的就是台北市房價最高、最精華的大安、中正、中山、信義與松山區。而在紅圈以外，籃圈以內的區域涵蓋範圍就是房價相對親民的台北市第二圈以及新北市弟一圈。

台北市第一圈內的物件首購族當然想都不用想，這個預算一定買不起。

但是沒關係。若以約15年左右，坪數約20坪的中古電梯兩房來看，在藍色圈圈以內的各區域（咖啡色框框處）除了士林以外，大多數地區的房屋單價行情都不會超過60萬一坪的極限值（1200萬 / 20坪 = 60萬/坪）。因此很多人會突然發現，以20坪的電梯兩房來看，首購族還是有很多地方是買得起的。

在這個前提之下可以得出一個結論，就是在大家都買不起台北市中心的房子以及小坪數產品當道的趨勢下，若在台北市第二圈與新北市第一圈內，能夠找到具備完整的交通、生活機能、生活環境與低總價特性的優質物件，一定會崛起成為市場的新寵、增值的保證。

筆者建議首購族可以先選擇幾個比較喜歡的區域開始密集看屋，審慎的評估當地行情如何，並搭配交通便利性、生活機能方便性以及是否有好的生活環境與學區來做總體評估， 這樣才能快速的從無殼蝸牛晉升有屋一族，享受不動產的增值人生！

投資客轉進日本房地產，其實風險更高！

 

 

 

 

 

 

 

最近筆者看到不管是新聞媒體或是投資客，都對於在日本投資房地產的高投報率非常趨之若騖，好像不投資就退流行了一樣，但是事實真的是如此嗎？ 先給大家看一則相關新聞介紹。

-------------

台灣打房動作大 轉投日本房市增142%  

鉅亨網新聞中心　(來源：網路地產王)　2011-12-22  14:10　 

 

奢侈稅實施後，房市交易劇降，據指出，近來為避奢侈稅，有部分投資人轉往日本投資房地產，租金投資報酬率平均在6%左右，這讓不少手握資金的投資客，刮起日本房市投資潮！

根據日本信義統計2011年營運資料，今年1~11月成交量，較去年同期大幅成長142%，平均每月約13組客戶在日本購屋；就交易分布來看， 尤其在奢侈稅上路後，台灣投資熱錢明顯轉移海外置產，今年6月奢侈稅實施，日本信義成交量創新高，單月成交21戶，每月看屋維持50組左右。

由於台灣房地產租金投報率只有2%左右，但在日本以日幣2000萬元（約台幣778萬）以下的套房產品佔日本信義總成交的33%，其中有半數客戶以現金購屋，若作出租用途，租金收入以6%（平均投報率）計算，月收日幣10萬（約台幣4萬），投資效益頗高。

----------------------------------------------------------------------------------


如果筆者沒記錯的話在大台北地區(除了台北市中心以外)要找到投報率有5%以上的收租產品好像並不會太難（隔間套房），甚至在新北市第二圈還可以到7%~8%左右的收益，所以為什麼一定要到日本去當包租公包租婆呢？

還是其實大家都忽略了投資的根本關鍵是在於賺取價差，而不只是單純的賺取被動收入而已呢？

日本長期以來有兩個根本性的結構問題一直讓當局很頭痛，分別是人口老化與通貨緊縮，這些經濟結構性的隱憂一直是房價增值的最大問題，因此這兩個問題只要一日不解決，房地產在日本就不可能是一項保值的商品，這也是華人比較難理解的觀念。

再加上近期日圓的強勢升值走勢也會吃掉一部份的投資獲利，所以投資日本房地產的最大風險很有可能會陷入賺到租金卻賠掉價差與匯差。

 

 

 

 

 

 

 

 （圖表為日圓近五年來對美元的強勁走勢，而台幣對美元又呈現貶值的趨勢，因此台幣對日圓的升貶關係可想而知）

因此筆者建議，除非是資本雄厚的置產族群欲尋求多元化的資產配置，不然到日本投資房地產其實並沒有想像中的那麼安全與穩定，這是在哈日的同時也必須了解的真相！

新聞簡評 - 實價登錄 = 實價課稅？

實價登錄的相關政策日前已在立法院三讀通過，有人說之後緊接著就是實價課稅的來臨，也有人說政府為了往後的選舉考量應該不敢對全台數以百萬計的屋主加稅。

所以到底該如何判讀實價登錄政策背後的考量呢？

不動產交易低稅時代 漸入歷史   
【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

新聞重點節錄︰
從事保險業的李俊德認為，實價課稅只是早晚的問題，未來民眾稅負成本增加，會影響購屋意願，只怕房價沒降，稅還增加。

信義房屋說，目前課稅雖然不以「實價」為基礎，但長期來看，國內不動產「低稅」時代將逐漸走入歷史，未來持有稅、交易稅的課徵基礎會更貼近市價。

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，實價登錄是好事，可提供民眾交易資訊讓其判斷，但是資訊透明不等於房價合理化，政府將來還是會朝實價課稅邁進，不然就是笨蛋。

簡評︰

在之前的文章新聞簡評 - 政府的稅務陷阱 裡面，筆者有提到政府需要維持高房價的誘因，就是希望能透過高房價將稅基墊高，並期望能從房地產項目課到高額的稅賦，以彌補國家財政赤字的不足現象。

實價登錄也因此誕生。
但是對於衍生出的實價課稅議題，輿論大概分為兩派，第一派認為政府為了選票考量不可能得罪80％以上的屋主，所以實價課稅不會實施；第二派人覺得"實價登錄"是"實價課稅"的前製作業，兩者密不可分，因此一定會實施實價課稅。

筆者認為兩者都對，但都不確實，為什麼呢？
實價登錄其實是挑戰了台灣房地產市場這幾十年來的根本運作原則，要大幅改變現況所需投入的人力物力並不低，一般的政府不太可能無緣無故搞一個實價登錄這種大工程， 一定是有背後目的性的考量，而實價課稅是之後最有可能的方向。


但是政府也不是笨蛋，它也知道以實價課稅之名大舉課稅會造成民眾多大的反彈，但房地產相關稅賦的確是很肥美的區塊，到底該如何取捨呢？

筆者認為政府最有可能的做法如下︰
1. 利用實價登錄實施後的數年時間廣泛、全面地蒐集全國各地的成交資訊。

2. 充分掌握資訊後，開始累進式的微調公告地價與公告現值等數據，慢慢拉近公告與實價的落差。

這是筆者最有邏輯以及最符合政府利益的調整方式，一來不會大張旗鼓地課稅使民眾反感，並且也達到了課稅、加稅的實質目的，是所謂一舉兩得。

低稅率的時代確實已經過去，但相關稅賦也不會短時間內漲太多，有屋階級不必過度恐慌。

但稅務慢慢在增加已是不爭的事實 ，因此在購屋時不妨將每年要繳交的稅費併入成本的考量範圍內，這樣才不至於高估了自己的購買力，造成買屋之後的困擾。

新聞簡評 - 少子化、台北人更多？

 

 

 

 

 

 

 

北市居大不易......但還是很多人想住 社會增加率穩居寶座

鉅亨網新聞中心　(來源：中廣新聞網)　2011-12-13  11:25　

台北市近幾年房價節節攀升，民眾甚至得十幾年不吃不喝才供得起一個「窩」，然而根據政府統計今年到十月底的數據，台北市的「社會增加率」仍然高達千分之六點六三，榮登五大都會區榜首，顯示儘管「台北居大不易」，還是有許多人前仆後繼想積極「住」進台北市。（何庭歡報導）

業者認為，台北市無論是就業、教育、交通、生活或購物商圈等資源的優勢，仍然是其他縣市難以取代的，因此在供不應求的情況下，自然成為經濟能力較好的換屋族積極想「住」進的首選地區。

至於新北市雖然社會增加率只有千分之零點八八，但自然增加率卻是全台最高，太平洋房屋總經理鄭念祖分析，台北市的優勢雖然難以取代，但一般的「新婚族」或「首購族」仍無法負擔高檔房價，因此初步都會先移入房價比較親和的新北市，讓以出生率減去死亡率計算的自然增加率高達千分之二點八三。

簡評︰

這則新聞點出了一個往後的現象與趨勢，那就是在少子化的年代裡，人口反而會越來越往都市集中，城鄉的差距也會越來越大，為什麼呢？原因有二︰

1. 都市所在地通常是就業機會與生活機能最方便的地方，輕壯年人口很難完全擺脫。

2. 因為少子化造成總需求的下跌，所以都市的生活成本除非國際原料大幅上漲，否則應會回歸到合理的範圍。

3. 政府因為選票考量，政策的最大受益者還是會以都會區為主。

筆者認為大家常說少子化之後，大台北地區的房價就會下跌甚至崩盤等論述其實都不夠完整，因為人口本身就不會呈現平均分佈，所以區域的強弱因應少子化只會更加地明顯，而都會區房價在這個趨勢之下雖然不至於像前幾年一樣無限制的飆漲，但要大幅下跌也不太可能。

所以筆者一直強調根據自己的薪水、財力找出合理總價，並搭配有增值潛力的產品的重要性，因為少子化這一趨勢可能會持續十幾二十年左右，也將改變台灣人對房地產的既有概念，因此如何在少子化的年代裡找到增值屋進而增加財富，是一個非常需要審慎思考的課題！