新聞簡評 - 房市交易量縮的解讀

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新北市10月買賣移轉僅6178件 交易量探底

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-11-04  20:40　

奢侈稅上路後，新北市買賣移轉件數10月再探底。根據新北市地政局統計，10月的房市交易案件量較9月下滑11.8%，10月買賣移轉件數僅剩下6178件，比過去高檔時單月約萬件的移轉量，量縮將近4成，甚至較2009年第一季金融海嘯時，平均單月6278件還差。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，新北市10月房市交易件數呈現下滑，主要是反映9月房市交易狀況欠佳的市況，影響主因除了奢侈稅後市場短投需求退場外，9月國際金融情勢不穩也是影響原因之一。

信義房屋新莊中平店店長許智翔指出，奢侈稅上路之後，新莊地區投資買盤明顯退場，買氣大概少了3成左右，但自住客購屋力道維持穩定，只要屋主開價與行情相當，成交狀況都相當穩定。

簡評：

筆者認為本文所提到的房市交易量縮應該分為兩種：
1. 買方縮手
2. 賣方縮手

而就筆者對新北市房屋交易量縮的實際了解為：

新北市第一圈(永和、板橋、新店等)的房屋供給量較稀有、價位也高，大多是賣方在縮手，買方想買還不一定買的到；

而新北市第二圈(新莊、蘆洲、三峽、中和、林口等)因為房屋供給量較大而且投資客的比例也較高，所以都是賣方在急，買方則是好整以暇等待好價位的出現。

所以新北市的屋主看到這則新聞其實並不需要太恐慌，買方也不要太高興。因為新北市其實很大一片，每一區的狀況也都不盡相同。所以應該要先了解該區域的實際狀況為何再做相關的決策會較妥當！

台灣不動產論壇：買房子，區位的選擇真的很重要！

 

 

 

 

 

 

 

 

台灣不動產論壇：明年大台北最外環 房價恐修正1-2成

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-05  18:15　 

百年房市出現SARS後新低的買賣移轉戶數，是否代表寒冬將至？究竟明年不動產市場春燕來不來？
台灣不動產投資協會今(27日)舉辦 2011年CCIM台灣不動產論壇，並發表明年房市看法，就經濟變局、市場供給與需求對應，以及政策因素的推估，認為大台北地區住宅市場明年將出現環狀價格帶1-2成漲跌互見的現象，但不至出現泡沫化危機。


房地產專業人士估計 2012房市量縮價穩

對於2012年台灣不動產投資市場的展望，台灣不動產投資協會創會理事長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示，根據協會內專業人士問卷調查統 計結果，依總體物業投資來看，高達57%建議可繼續持有，34%表示應加碼買進。其中商用投資標的如精華地段店面、土地及A辦的表現值得期待。

本次論壇住宅組召集人中信房屋副總劉天仁表示，根據協會內部35位平均不動產年資高達12年的專業人士，對明年房市變化，進行多面向的沙盤推演、討 論及問卷調查的結果，2012年不動產市場交易，將出現量縮價穩的走勢。就價格面而言，商用不動產增減幅大約在正負1成之間；大台北住宅產品的價格增減幅，則約在漲1成與修正2成之間。

大台北住宅市場最外環 房價恐修正1-2成

針對大台北住宅市場將出現環狀價格帶的盤整，劉天仁進一步說明，以北市都心由內而外，分為四大環狀區： 

第一環，以信義、大安、中山、中正及松山區為核心，房價變化漲幅在正負10%以內

第二環，以文山、內湖、士林、北投、大同、蘆洲及永和區為範疇，有正負5%的價格調整機會

第三環，以南港、萬華、 三重、新店、中和、板橋、新莊區為主，房價預估將下修5至10%

居於最外圍的大外環，如淡水、泰山、汐止、林口，則可能修正的幅度會有1至2成。
  

實價登錄與課稅進程 影響未來房市走向

住宅組簡報人森磊不動產總經理林光宗指出，受到全球景氣不明及復甦動能未見的影響，明年不動產投資的風險，相對較今年來得高，但就GDP及經濟成長預估的基本面來看，並不至於出現盤崩或通膨導致房價大幅上漲的可能。

而在供給與需求端的對應上，大台北地區仍有不足的缺口數額，加上貸款利率仍低、收益率穩定，未見導致需求萎縮的利空條件。

就政策面來看，大選僅為短期觀望的牽制反應，奢侈稅打擊短期投機獲利者完全退場、中長期理財投資者卻步觀望，但未來影響層面較深遠的，將是實價登錄及實價課稅的政策。

誠品會計師事務所賴明陽則認為，在政府未來將採取實價登錄及實價課稅的制度下，投資者為降低奢侈稅的影響，可考慮轉換所得類別，例如以證券化方式持有不動產，來降低租稅負擔。在配合政府政策前提下，投資者將不動產的持有期間拉長，以長期持有之合理資本利得取代短期炒作利潤，也不失為影響較小的策略。

非自願性離職、靈骨塔 排除奢侈稅課稅範圍

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

財政部奢侈稅解釋令 靈骨塔、非自願離職排除課稅

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-05 10:40　

財政部日前針對特種貨物及勞務稅條例(慣稱奢侈稅，以下簡稱特銷稅條例)發布解釋令，明示特銷稅條例第5條第1款，及第2款規定所有權人 或其配偶及未成年直系親屬，持有房屋及其坐落基地，不包括持有骨灰(骸)存放設施在內；同時，因為「非自願性離職」而必須出售房屋者，排除奢侈稅課徵的範圍之內

財政部說明，為抑制不動產短期投機炒作，同時避免殃及無辜，特銷稅條例第5條訂有排除課稅規定，其中，包括所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1 戶房地，辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用者。近期，國稅局稽徵實務上個案之所有權人，與其配偶及未成年直系親屬除有1戶自住房地外，另有骨灰(骸)存放設施，而產生可否適用該排除規定之疑義。

財政部因考量骨灰(骸)存放設施，為放置已歿者骨灰之用，非可供居住，自非屬該條款規定範疇，因此特發布解釋令，指出所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房地，不包括骨灰(骸)存放設施。

另外，特銷稅條例第5條第2款所稱「非自願離職出售新房地」，依同條例施行細則第10條規定，應由該部公告，並刊登政府公報。

稽徵機關日前陳報1案例，某君於1997年間即持有新北市1房地，符合特銷稅條例第5條第1款規定；2000年間，於工作地點新竹縣另購置1新房 地，至共持有2戶房地，其後該君因遭公司依勞動基準法規定資遣，而欲出售該新房地。符合該條款規定之因「非自願離職」出售新房地，財政部爰依上開施行細則 規定公告上述適用情形。

買房下殺58折，搞懂仲介的數字遊戲了嗎？

 

 

 

 

 

 

 

到底是因為買屋賣屋所遇到的怪事太多，還是大多數人關於房地產的專業太少？

 

讀者大聲說－房市怪譚

2011-12-01 01:16 工商時報  陳子寧 

最近與朋友聊房市，幾個案例聽下來，不禁對推動市場交易的那雙手，深感戒慎恐懼，如果不動產買賣都是如此運作，雙北市的房價當然愈追愈高，永遠回不去了，而時下年輕人微薄的收入，最終只能望屋興嘆，永遠也趕不上節節高漲的房價。

事情是這樣發展的：
甲君今年3月間，在永和的一個公園附近買了一戶公寓，20坪出頭，雖是一樓但受限環境，只是純住家不能營業，當時仲介開出的總價是1,300萬，十多年的小房子，要這樣的價格，驚人吧！
　
這段時間歐債危機橫掃，媒體報導都說房市急縮，交易量大跌，房價有鬆動現象，但乙君就在兩個星期前，買了一戶31坪，屋齡17年的房子，七層華廈的二樓，一般人較為排斥的樓層，地處新北市，勉強算是台北市外圍第一圈，但近捷運、近公園，加上一個坡道機械車位，付了佣金之後，總成交價近1,800萬 元。
　
故事還沒說完，甲君的房子，因緣際會，家人認識了屋主，雙方最後以822萬元成交，原來當時賣方心中期待的賣價是900萬元，1,300萬是仲介開給買方殺價用的，當然仲介的心態是賣得愈高愈好。
　
乙君買房的過程就沒有甲君幸運了，非但沒能認識屋主，還因為房仲哄抬價格，警告賣方賣太便宜了，搞得乙君與賣方交易的談判過程，費力費時，成交價又拉了一節。
　
時下仲介促成交易的手法，雖然讓買賣雙方見面談，但到了仲介特定的交易室，卻是把買賣雙方分隔兩室，由仲介穿梭其間，說好聽的，是要賣方降價、買方抬價，促成交易，實則是在捍衛自己的仲介費。在房價混亂的現在，購屋者實在更要多方比較，才不至於被欺騙。
(http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20111201000051&cid=5060045)

簡評：

其實這則新聞所描述甲、乙兩人的遭遇來說，乙君所遇到的狀況才是購屋的真實議價過程，而如何預防仲介在買賣雙方之間做手腳可參考筆者的文章房地產投資專題 - 見面談的藝術

至於甲君的瘋狂下殺58折 (1300-822)/822=0.58 ，一般來說只會有三個原因：
1. 賣方非常非常的缺錢
2. 甲君非常非常的會談判
3. 仲介的開價距離屋主底價太遠

而本案例的原因很明顯是出在第三個。
一般來說仲介的開價大概會高於底價的一到兩成左右給買方殺價，但是像本案例開價高於底價高達五成的離譜狀況，真的是跟遇到無良仲介有很大的關係。

筆者認為這個仲介應該本身案源不少才敢這樣玩，因為把開價拉高固然可以把成交價守的比較高(服務費也高)，但卻會造成與行情價落差太大，除非真的是很稀有或裝潢很頂級的物件，不然大多數買方看到這種偏離行情太遠的價格可能連考慮都不會考慮就直接打槍，賣方也會因為仲介的貪心而間接錯失很多的成交機會，不可不慎。

2011/11/07 文茜的財經故事 - 歐債危機重點整理

雖然是的之前影片，但是對於歐債危機以及往後國際經濟局勢的影響做了很深入的探討，非常值得一看！

在這邊筆者稍微作一下重點整理︰

1. 西班牙、義大利、葡萄牙、希臘、愛爾蘭等歐洲國家的債務金額加總已經超過2008年金融海嘯的美國金融業者債務總額的好幾倍。

單就義大利的國債金額已高達2兆美元，就算其中80%的債權是掌握在國內，但剩餘的20%還是高達近5000億美元，一旦發生債務違約會對歐洲的銀行以及全球各國的主權基金產生負面影響。

再加上歐元區因為核心國家在政治上的互相猜忌以及援助資金的短缺，會導致明天到後年這段時間全球經濟的動盪，甚至可能會有負成長的出現。

2. 對美國本身的影響會在跨國企業的歐洲市場獲利縮水、持有大量歐洲債券的銀行業壞帳增加以及一般民眾的信心不足等因素。

以美國Fed宣佈要將超低利率的狀態維持到2013年中的決定，已暗示全球經濟動盪與不穩的狀態將持續相當長的一段時間。

3. 而對台灣的影響層面則更大，因為占國內經濟比重相當高的高科技代工業與品牌業者的終端市場很多都是在歐洲，如果歐洲國家因為經濟負成長、失業率增加等狀況使市場規模縮水的話，台灣的廠商因為不賺錢，縮減開支或宣佈倒閉都是必要的手段，而3年前無薪假的風暴很有可能就會再度發生！

4. 之後的投資方向以美元、美債、黃金等避險資產為主。
美元會成為避險貨幣主要是因為沒有更好的標的使然，再加上美國政府往後的政策發展也會需要大量的資金供應，才會撐起美元的多頭趨勢（美元與歐元其實是呈現蹺蹺板的關係，美元漲歐元一定跌反之亦然。所以如果美國政府希望美元升值，作空歐元或讓歐洲出事也是方法之一）。

投資美債則是因為流動性高，以及相對歐債安全，再加上政府全力作多美國長天期債券的結果。

而被稱為貨幣之王的黃金被作為避險的管道就不用筆者多說了！

因此綜合以上原因，明後年的景氣寒冬看來是擋不住了，目前的零星無薪假事件看來只是這場風暴的序幕而已，要如何全身而退甚至從中獲利，你準備好了嗎？

精算可負擔總價與產品 上班族也能輕鬆購屋

 

 

 

 

 

 

 

 

鎖定房屋類型 偏好區域 換屋不怕錯過好物件

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-01 16:20　

許多人總希望能夠換到更符合現在生活習慣的住宅，但由於價格考量，「不知從何換起？」成為最大的問題。專家建議，鎖定房屋類型、挑選合適居住區域，就能快狠準，篩選出好物件。 

就產品類別來說，各類產品各有長才，公寓有坪數實在優勢，未來改建對地主較為有利；而大樓的便利性與管理佳，是許多人的最愛。對許多換屋者來說，房子類型看太多，最後變成無感，反而容易與真正的好房子擦身而過。

也因此，可以先就價格部分擇定區域，再乘以坪數推算出總價是否符合預算，如果總價低於區域推薦物件行情，可以將物件下修一級，如電梯大樓改買華廈或公寓。

如果預算總價已經到了該區域公寓的底限，建議可以前進其他行政區，一樣能夠完成在台北市築巢的夢想。

簡評：

其實不管首購或是換屋，重點是要了解本身的預算與欲購買的產品搭配為何？ 才能正確的選擇購買的區域，這樣買房子的過程才有效率！

首先可以試算一下，月薪5萬元的上班族，若可接受月薪的一半2萬5作貸款月付金，則可貸金額大約會落在500萬左右（這裡先不考慮其他負債比的問題），再加上兩成的頭期款，可購買的物件總價差不多在600多萬左右。

600多萬可購買的標的為台北市第二排以及新北市第一牌的兩房物件，若到新北市第二排則可買到三房的物件，但因為太外圈物件通常增值不易，所以還是建議從較接近市中心的兩房物件入手較好。

但要特別注意物件的總坪數不要小於15坪，主建物加陽台坪數也不要小於12坪，不然貸款會較困難，之後也不好轉手。

*在這邊大概提供一下目前大台北地區總價行情與產品的相對搭配與大家分享。 

1000萬以下的房子在台北市第一圈(大安、信義、中正、中山、松山)可購買有夾層的中古套房產品。 

台北市第二圈(木柵、北投、東湖、大同、萬華)可購買公寓三房或電梯兩房的產品。 

新北市第一圈(永和、板橋、新店、三重)一樣可購買公寓三房或電梯兩房的產品。

新北市第二圈(安坑、土城、樹林、蘆洲、中和四號公園以外區域)可購買電梯三房(帶車位)產品。

以上提供給大家參考(這邊提供的區域不包括房屋供量過大相關區域)*

6大步驟 與設計師共同打造理想的家

居家裝潢一直是一件讓人很頭痛的事情，不但事情瑣碎而且糾紛也很多，因此本文藉著購物天后斯容的裝潢經驗談，教導大家在與工頭或設計師配合時如何取代主導權，讓你快樂入厝。

【名人談房產】斯容的「斯密處」大曝光

節錄文章：
回憶起裝潢的點點滴滴，斯容表示，除了預算從150萬一直追加到250萬，感到措手不及以外，她幾乎對於裝潢進度，鮮少意見。主要是，她的工作時間都在晚上，少有時間來施工的地方察看，不然就是造訪工地時，看不出個全貌，所以，後來，她也就漸漸地對原本的堅持，採取了讓步。

斯容表示，在居家裝潢中，挑選好的設計師工班，固然重要，但是，裝潢完工前，每個業主依然保有「最後確認」的權利，千萬不要跟她一樣，為了要省事，結果入住後，才發現「房事」纏身，交屋後的瑣事，一樁接一樁。

事實上，房屋裝潢初期，設計師、工班多會提供設計圖以及報價單作參考，但是，如果裝修期間不符業主要求，依然可以要求設計師，適時作修改，而多數人在裝修房子時，都怕麻煩，讓設計師自行決定，等到全部完成時，又不敢開口，只能自己默默吸收比當初估價單上，高出多倍的成本，真是得不償失。

(轉自Yahoo!奇摩編輯部 2011-02-09 文/ 蕭合儀 http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110125/81/1sip.html )

簡評：

簡單來說斯容在這邊有關房屋裝潢所產生的問題就是︰
1. 完工結果不如預期、2. 設計師中途追加預算。 

其實因為房屋裝潢所衍生出的問題與糾紛實在是很多也很雜，像斯容遇到的這兩件事算是很常發生的問題，因此怎麼解決與預防就變得很重要。 

在這邊筆者提出幾點裝潢前的注意事項給大家做個參考，希望對大家有所助益
1. 最好找3~5家設計公司或是裝潢公司比價。

2. 多參考之前的作品集與其他案場，了解設計師的作品風格。

3. 簽約前與業者對於裝潢風格與預算多做溝通。 

4. 簽約時對於預算價金做最後確認，並註明若有追加部份業   者自行吸收 。

5. 最重要的是關於付款方式與流程的了解。
 一般來說付款會分成如簽約款、拆除進料、水電、泥作、天花板衛浴、油漆、驗收款等好幾個項目依照總價款百分比進行付款。

價款由少付到多對業主最有利，也可以掌有對設計師的主控權；相反來說，如果一開使設計師就要求支付高額簽約金的話就要特別注意他的動機為何了，很多裝修詐騙案件也是由此而起。

6. 最後就是要定期監工，掌握進度。
可以藉由與現場工人或師傅的談話中，了解到對於這個案子不同於設計師的看法與實際作法，同時也讓設計師知道這個業主是有在盯進度的，進而產生一些嚇阻的作用。