到底是因為買屋賣屋所遇到的怪事太多，還是大多數人關於房地產的專業太少？
讀者大聲說－房市怪譚
2011-12-01 01:16 工商時報 陳子寧
最近與朋友聊房市，幾個案例聽下來，不禁對推動市場交易的那雙手，深感戒慎恐懼，如果不動產買賣都是如此運作，雙北市的房價當然愈追愈高，永遠回不去了，而時下年輕人微薄的收入，最終只能望屋興嘆，永遠也趕不上節節高漲的房價。
事情是這樣發展的：
甲君今年3月間，在永和的一個公園附近買了一戶公寓，20坪出頭，雖是一樓但受限環境，只是純住家不能營業，當時仲介開出的總價是1,300萬，十多年的小房子，要這樣的價格，驚人吧！
這段時間歐債危機橫掃，媒體報導都說房市急縮，交易量大跌，房價有鬆動現象，但乙君就在兩個星期前，買了一戶31坪，屋齡17年的房子，七層華廈的二樓，一般人較為排斥的樓層，地處新北市，勉強算是台北市外圍第一圈，但近捷運、近公園，加上一個坡道機械車位，付了佣金之後，總成交價近1,800萬 元。
故事還沒說完，甲君的房子，因緣際會，家人認識了屋主，雙方最後以822萬元成交，原來當時賣方心中期待的賣價是900萬元，1,300萬是仲介開給買方殺價用的，當然仲介的心態是賣得愈高愈好。
乙君買房的過程就沒有甲君幸運了，非但沒能認識屋主，還因為房仲哄抬價格，警告賣方賣太便宜了，搞得乙君與賣方交易的談判過程，費力費時，成交價又拉了一節。
時下仲介促成交易的手法，雖然讓買賣雙方見面談，但到了仲介特定的交易室，卻是把買賣雙方分隔兩室，由仲介穿梭其間，說好聽的，是要賣方降價、買方抬價，促成交易，實則是在捍衛自己的仲介費。在房價混亂的現在，購屋者實在更要多方比較，才不至於被欺騙。
(http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20111201000051&cid=5060045)
簡評：
其實這則新聞所描述甲、乙兩人的遭遇來說，乙君所遇到的狀況才是購屋的真實議價過程，而如何預防仲介在買賣雙方之間做手腳可參考筆者的文章房地產投資專題 - 見面談的藝術
至於甲君的瘋狂下殺58折 (1300-822)/822=0.58 ，一般來說只會有三個原因：
1. 賣方非常非常的缺錢
2. 甲君非常非常的會談判
3. 仲介的開價距離屋主底價太遠
而本案例的原因很明顯是出在第三個。
一般來說仲介的開價大概會高於底價的一到兩成左右給買方殺價，但是像本案例開價高於底價高達五成的離譜狀況，真的是跟遇到無良仲介有很大的關係。
筆者認為這個仲介應該本身案源不少才敢這樣玩，因為把開價拉高固然可以把成交價守的比較高(服務費也高)，但卻會造成與行情價落差太大，除非真的是很稀有或裝潢很頂級的物件，不然大多數買方看到這種偏離行情太遠的價格可能連考慮都不會考慮就直接打槍，賣方也會因為仲介的貪心而間接錯失很多的成交機會，不可不慎。
雖然是的之前影片，但是對於歐債危機以及往後國際經濟局勢的影響做了很深入的探討，非常值得一看！
在這邊筆者稍微作一下重點整理︰
1. 西班牙、義大利、葡萄牙、希臘、愛爾蘭等歐洲國家的債務金額加總已經超過2008年金融海嘯的美國金融業者債務總額的好幾倍。
單就義大利的國債金額已高達2兆美元，就算其中80%的債權是掌握在國內，但剩餘的20%還是高達近5000億美元，一旦發生債務違約會對歐洲的銀行以及全球各國的主權基金產生負面影響。
再加上歐元區因為核心國家在政治上的互相猜忌以及援助資金的短缺，會導致明天到後年這段時間全球經濟的動盪，甚至可能會有負成長的出現。
2. 對美國本身的影響會在跨國企業的歐洲市場獲利縮水、持有大量歐洲債券的銀行業壞帳增加以及一般民眾的信心不足等因素。
以美國Fed宣佈要將超低利率的狀態維持到2013年中的決定，已暗示全球經濟動盪與不穩的狀態將持續相當長的一段時間。
3. 而對台灣的影響層面則更大，因為占國內經濟比重相當高的高科技代工業與品牌業者的終端市場很多都是在歐洲，如果歐洲國家因為經濟負成長、失業率增加等狀況使市場規模縮水的話，台灣的廠商因為不賺錢，縮減開支或宣佈倒閉都是必要的手段，而3年前無薪假的風暴很有可能就會再度發生！
4. 之後的投資方向以美元、美債、黃金等避險資產為主。
美元會成為避險貨幣主要是因為沒有更好的標的使然，再加上美國政府往後的政策發展也會需要大量的資金供應，才會撐起美元的多頭趨勢（美元與歐元其實是呈現蹺蹺板的關係，美元漲歐元一定跌反之亦然。所以如果美國政府希望美元升值，作空歐元或讓歐洲出事也是方法之一）。
投資美債則是因為流動性高，以及相對歐債安全，再加上政府全力作多美國長天期債券的結果。
而被稱為貨幣之王的黃金被作為避險的管道就不用筆者多說了！
因此綜合以上原因，明後年的景氣寒冬看來是擋不住了，目前的零星無薪假事件看來只是這場風暴的序幕而已，要如何全身而退甚至從中獲利，你準備好了嗎？
鎖定房屋類型 偏好區域 換屋不怕錯過好物件
鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-01 16:20
許多人總希望能夠換到更符合現在生活習慣的住宅，但由於價格考量，「不知從何換起？」成為最大的問題。專家建議，鎖定房屋類型、挑選合適居住區域，就能快狠準，篩選出好物件。
就產品類別來說，各類產品各有長才，公寓有坪數實在優勢，未來改建對地主較為有利；而大樓的便利性與管理佳，是許多人的最愛。對許多換屋者來說，房子類型看太多，最後變成無感，反而容易與真正的好房子擦身而過。
也因此，可以先就價格部分擇定區域，再乘以坪數推算出總價是否符合預算，如果總價低於區域推薦物件行情，可以將物件下修一級，如電梯大樓改買華廈或公寓。
如果預算總價已經到了該區域公寓的底限，建議可以前進其他行政區，一樣能夠完成在台北市築巢的夢想。
簡評：
其實不管首購或是換屋，重點是要了解本身的預算與欲購買的產品搭配為何？ 才能正確的選擇購買的區域，這樣買房子的過程才有效率！
首先可以試算一下，月薪5萬元的上班族，若可接受月薪的一半2萬5作貸款月付金，則可貸金額大約會落在500萬左右（這裡先不考慮其他負債比的問題），再加上兩成的頭期款，可購買的物件總價差不多在600多萬左右。
600多萬可購買的標的為台北市第二排以及新北市第一牌的兩房物件，若到新北市第二排則可買到三房的物件，但因為太外圈物件通常增值不易，所以還是建議從較接近市中心的兩房物件入手較好。
但要特別注意物件的總坪數不要小於15坪，主建物加陽台坪數也不要小於12坪，不然貸款會較困難，之後也不好轉手。
*在這邊大概提供一下目前大台北地區總價行情與產品的相對搭配與大家分享。
1000萬以下的房子在台北市第一圈(大安、信義、中正、中山、松山)可購買有夾層的中古套房產品。
台北市第二圈(木柵、北投、東湖、大同、萬華)可購買公寓三房或電梯兩房的產品。
新北市第一圈(永和、板橋、新店、三重)一樣可購買公寓三房或電梯兩房的產品。
新北市第二圈(安坑、土城、樹林、蘆洲、中和四號公園以外區域)可購買電梯三房(帶車位)產品。
以上提供給大家參考(這邊提供的區域不包括房屋供量過大相關區域)*
居家裝潢一直是一件讓人很頭痛的事情，不但事情瑣碎而且糾紛也很多，因此本文藉著購物天后斯容的裝潢經驗談，教導大家在與工頭或設計師配合時如何取代主導權，讓你快樂入厝。
【名人談房產】斯容的「斯密處」大曝光
節錄文章：
回憶起裝潢的點點滴滴，斯容表示，除了預算從150萬一直追加到250萬，感到措手不及以外，她幾乎對於裝潢進度，鮮少意見。主要是，她的工作時間都在晚上，少有時間來施工的地方察看，不然就是造訪工地時，看不出個全貌，所以，後來，她也就漸漸地對原本的堅持，採取了讓步。
斯容表示，在居家裝潢中，挑選好的設計師工班，固然重要，但是，裝潢完工前，每個業主依然保有「最後確認」的權利，千萬不要跟她一樣，為了要省事，結果入住後，才發現「房事」纏身，交屋後的瑣事，一樁接一樁。
事實上，房屋裝潢初期，設計師、工班多會提供設計圖以及報價單作參考，但是，如果裝修期間不符業主要求，依然可以要求設計師，適時作修改，而多數人在裝修房子時，都怕麻煩，讓設計師自行決定，等到全部完成時，又不敢開口，只能自己默默吸收比當初估價單上，高出多倍的成本，真是得不償失。
(轉自Yahoo!奇摩編輯部 2011-02-09 文/ 蕭合儀 http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110125/81/1sip.html )
簡評：
簡單來說斯容在這邊有關房屋裝潢所產生的問題就是︰
1. 完工結果不如預期、2. 設計師中途追加預算。
其實因為房屋裝潢所衍生出的問題與糾紛實在是很多也很雜，像斯容遇到的這兩件事算是很常發生的問題，因此怎麼解決與預防就變得很重要。
在這邊筆者提出幾點裝潢前的注意事項給大家做個參考，希望對大家有所助益
1. 最好找3~5家設計公司或是裝潢公司比價。
2. 多參考之前的作品集與其他案場，了解設計師的作品風格。
3. 簽約前與業者對於裝潢風格與預算多做溝通。
4. 簽約時對於預算價金做最後確認，並註明若有追加部份業 者自行吸收 。
5. 最重要的是關於付款方式與流程的了解。
一般來說付款會分成如簽約款、拆除進料、水電、泥作、天花板衛浴、油漆、驗收款等好幾個項目依照總價款百分比進行付款。
價款由少付到多對業主最有利，也可以掌有對設計師的主控權；相反來說，如果一開使設計師就要求支付高額簽約金的話就要特別注意他的動機為何了，很多裝修詐騙案件也是由此而起。
6. 最後就是要定期監工，掌握進度。
可以藉由與現場工人或師傅的談話中，了解到對於這個案子不同於設計師的看法與實際作法，同時也讓設計師知道這個業主是有在盯進度的，進而產生一些嚇阻的作用。
歐債炸彈何時引爆？盯著公債收益率就知道了
鉅亨網 陳怡君 綜合外電 2011-11-30 21:15
幾個月前，歐債可能只是個聽來遙遠的財經名詞，現在卻成為可能隨時引爆燒得你我遍體麟傷的炸彈。這顆炸彈威力到底有多危險？第一，歐元貨幣岌岌可危，不過，歐洲政府正在極力挽救；第二，因為歐洲政府正在極力挽救，所以可能推升全球經濟陷入二次衰退。
現在的情勢看來，炸彈引爆看來不可避免。
《時代雜誌》報導，預測炸彈引爆時機，你得緊盯全球政府公債。
歐洲各國領袖信誓旦旦擔保歐元性命，不過銀行已經開始準備應對歐元區崩潰的可能性。
他們的舉措帶來的影響之一是全球債券收益率分歧。倘若銀行大舉拋售債券，各國就得負擔更高的收益率；相反來說，如果銀行願意購買國債做為資金避風港，政府就不必支付高昂的收益率。
影響之二，銀行降低借貸意願。銀行必須具備一定資產才得以支持特定規模的貸款組合。如果政府債券成了無用蠹蟲反而啃噬資產，銀行就可能得藉由出售股份來募集更多資金，但是如此一來，反將削弱股市表現。
因此，銀行寧可縮減貸款規模到合乎他們資產足以支持的程度，借貸 者的原有貸款到期，銀行可能不再同意繼續貸款。這將導致信貸緊縮，引發或至少惡化經濟衰退。
一般而言，只要 10 年期國債收益率升至 7% 以上，就代表這個國家岌岌可危。希臘債務收益率已經破表，意大利飆漲 7.8%，葡萄牙 12.6%，比利時 5.8%。相較之下，法國 3.5% 的收益率看似叫人鬆口氣，不過比起「安全國家」，這數字還是不夠低。
非歐元區國家是投資人找尋避險天堂的受益者。美國 10 年期國債收益率僅 2%，英國 2.3%，日本也只大概些微超過 1% 。不過別慶幸太早，這些國家的收益率維持低點，並非來自投資人對長期前景的信心，他們只不過是在撤出歐元區之際必須找個臨時避難所而已。
在這當中，德國最為特別。雖然德國是歐元區成員，收益率卻保持相對穩定的 2.3%。雖然最近微幅上漲，投資人對德國政府維持財政強韌的能力仍然深具信心。而且，即使歐元真的走入歷史，德國投資者搞不好還會因為終於甩開拖油瓶而額手稱慶。不過，上星期德國公債標售居然乏人問津，顯見德國無法免疫於歐債危機。
投資人因而面臨兩個令人消沉的可能性。其一為歐元可能在幾個月內崩潰，債務違約衝擊全球銀行體系。短期內，美國道瓊指數可能再度下探 2010 年低點 9686 點，不過吸取 08 年金融風暴的教訓，今日美國的企業體質相對健全，不太可能跌到 09 年谷底的 6626 點。
其二是想盡辦法拯救歐元，但卻推升全球陷入二衰的可能性。分析師已經預測英國 2012 年低迷無可避免，而美國同樣難逃萎縮厄運。
觀察政府債券收益率是追蹤這些潛在風險的最佳指標。只要意大利十年期收益率繼續僵滯在 7% 不動，歐元區就是麻煩大了；而如果西班牙或比利時收益率節節高升，歐元區可說命在旦夕；再來，法國收益率飆升是歐元區大難臨頭的徵象，倘若法國躲不過，歐元區，神仙也難救。
一旦夢魘成真，除了保持退守姿態，以及留存一部分的現金投資組合，也只能望天興嘆。不過，《時代雜誌》安慰投資人，如果短期內市場暴跌，你至少還可以利用多餘現金從廉價的股市和收益導向型基金撈個一筆。
(轉自http://news.cnyes.com/Content/20111130/KE0H5HYOLTK8X.shtml?c=headline)
美聯儲同全球五大央行下調美元互換掉期利率
鉅亨網新聞中心 (來源：財訊.COM) 2011-11-30 23:42
據新華社11月30日報導，美國聯邦儲備委員會30日發表聲明稱，美聯儲決定與加拿大銀行、英格蘭銀行、日本銀行、歐洲中央銀行以及瑞士國民銀行采取協調行動，向市場提供流動性，以支持全球金融體系。
聲明指出，將把幾大央行之間現有的臨時性美元流動性互換利率下調50個基點，該舉措將從2011年12月5日開始生效，目的是為了緩解市場流動性壓力給家庭和企業帶來的沖擊，從而刺激經濟復甦。
分析人士認為，此舉旨在向海外金融機構提供所需的美元流動性，以緩解歐洲債務危機帶來的壓力。
根據貨幣互換協議，美聯儲把某一額度的美元以一定匯率與其他央行的貨幣進行交換，同時約定在一段時間后，以相同匯率再將這些貨幣相互換回。
(劉冬花 編輯)
簡評：
其實這則新聞所表達的只是全球央行正在操作的一種簡單到不行的外匯互換過程而已，主要的原因是歐洲因為歐債的問題導致歐元兌換美元的避險需求不斷地增加，美元被各大銀行不斷的兌換到庫存快不夠了，一旦美元的需求不能被滿足，歐洲各大銀行的業務以及歐元的流動性相對也會受到很大的影響，因此全球五大央行才會採取降低外匯交換成本的措施來因應這個狀況。
所以筆者認為這個消息與動作並不能代表全球經濟利空或利多，只能算是個中性的消息而已。
但是如果美元兌歐元的失衡狀況往後還是存在的話，就代表了歐債危機的根本因素還是持續影響著投資人對歐元的信心，對全球經濟的發展也會有相當不利的影響。
審視4要點 戳破信貸糖衣
(轉自http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=44934&p=1)
節錄文章：
表妹接到銀行寄來的信用卡帳單，裡頭夾了張DM，她看了嚇一跳：信用貸款利率不到2%，比存款利率還低，借出來再放進定存也有得賺。但真有這麼好的事嗎？
8月以來，先因股市大跌，不失利的投資人急需現金周轉；接著碰到開學季，暴增的開銷，讓手頭緊的家庭也需要應急資金。見需求增加，便有部分銀行積極推出低利率的小額信貸，最低的利率居然只有0.99%。
要點1》低利率的期間有多久？
最多僅6個月，過優惠期便不適用。
高國興說，一般小額信貸的金額上限是借款人月收入的22倍，借款年期則最長是7年。
但業者強打的低利率，不可能整整7年都適用，而是只有貸款的前幾個月， 才享有廣告上所寫的優惠低利率。目前市場推出的低利小額信貸，利率約在1.66%～3%，而優惠期間多半只有3～6個月。
要點2》過優惠期，利率怎麼算？
採浮動利率，通常每季調整一次。
而利率的浮動頻率，通常是每季調整一次，但也有銀行每月做調整。高永和建議，在升息趨勢下，選擇利率調整頻率愈低的小額信貸，對貸款人最有利；但若在降息時期，就宜選每月調整的浮動利率。而要特別注意的是，選季調的貸款戶，不得申請改為月調，這一點與房貸很不同，因此申請前應特別注意。
要點3》還有哪些成本？
認列手續費、月調違約金等費用。
實質年利率計算條件：
實質年利率＝利率（指標利率＋加碼利率）＋總費用成本（開辦費／帳戶管理費／手續費）
就手續費而言，高永和表示，過去申請貸款手續費名目很多，但自今年8月開始，金管會要求銀行統一小額信貸手續費，且規定費用上限。所以，以銀行公會公布的資料來看，各家銀行的信貸手續費最高為9,000元。
要點4》提前還款，還要罰錢嗎？
綁約期內提前清償，需付違約金。
各家銀行違約金的計算方式不一樣，有的用貸款本金的一定比例為違約金，有的則以未清償金額固定比例作為違約金，有的根本沒限制，盡量選沒違約金，或是罰則比例低、以未清償為計價基礎的小額信貸為主，節省手續費。
評簡：
現在各家銀行紛紛推出低利率的信用貸款，號稱借款利率只要0.99％。其實只要問清楚幾個重點就可以瞭解這個方案適不適合自己：
1. 優惠期間以及優惠後的利率。目前銀行優惠的時間通常都在三個月到半年。
以我本身的例子而言，只要電話打過來說：「我們是XX銀行，現在有推出一個前半年1.99％的優惠信貸」，我會直接問對方說，那半年後是11.99％嗎？通常對方就會閃避著回答說：「這要看您的條件而定，…」當然他說的也沒錯，只是他並沒有告訴你，半年後可能都是10％起跳。
2. 實質貸款利率。
A方案：前半年1.99％，後面10.99％。B方案：一率到底8.99％。如果是你，會選哪一個？
通用貸款試算（http://www.masterhsiao.com.tw/ToolsForFP/MortgageSchedule/Schedule.htm）可以算出我們的實質貸款利率，貸款金額設定十萬，期限七年，第一段利率1.99％，第七個月起10.99％，按下開始試算後，就會出現每個月的月付金跟剩餘本金，上面也有顯示一段式等值年利率：9.6218％，很明顯高於B方案的8.99％。
3. 綁約期以及違約金。
你們可能會想，那是不是我們半年內還掉就可以享受到低利率的優惠呢，當然銀行也有想到這一點，優惠信貸的綁約期通常都是一年至一年半，讓借款者一定可以享受到前半年的優惠利率，跟後面的「優惠」利率（對銀行而言）。
違約金的部份各家不一，1％～4％皆有，也有以先加1％手續費換不綁約的，需考量自己的使用期限。
4. 手續費（開辦費、信保費）。
這點之前也是銀行很容易作手腳的一塊，利率低於其他業者，但是手續費高達3-5％，所以金管會今年有針對這一點做規定，最高為九千元，不過變成銀行可能不論貸款費用高低都會收取固定的金額，貸款二十萬元收九千塊，等同於4.5％的手續費，不可忽略。
5. 貸款期數與額度。
這兩點當然也是很重要的，可以簡單告訴銀行自己的職業、薪水及負債狀況，請對方評估看看有沒有辦法作到自己的需求；期數的話，相同金額期數越長月付金越低，但是總負擔金額相對的就變高，依照自己的負擔能力考量。
（貸款金額十萬元，七年期月付金1608元，總利息為35,105元，五年期月付金2075元，總利息為24,521元。）
問清楚以上各點，再詳細的算清楚自己的需求金額跟負擔金額，就不會再被銀行的各種包裝給欺騙了。
