明年台灣的景氣影響！

 

 

 

 

 

 

 

 

明年外冷格局 影響股市及房市

鉅亨網新聞中心 2011-11-28 08:52　

最壞的日子究竟是已經過去，還是根本還沒到來?

行政院主計處24日公布最新經濟預測，再度下修今、明兩年經濟成長率，今年微幅下修至4.51%，明年下修至4.19%。明年出口成長率腰斬，預測只有5.27%，不及今年一半，主計處表示，明年經濟將市是「外冷」格局。

 

從景氣循環看，谷底向後推遲兩季，主計處10月預測谷底落在今年第三季，昨天修正落在明年第一季，景氣從明年第二季開始回升。谷底延後顯然不是個好消息 ，更何況明年第一季充滿變數，景氣回升的時間，可能還要再向後遞延。

預測明年第一季經濟成長率為2.67%，第二季回升至3.64%，第三季上升到4.99%，第四季拉升到5.31%，逐季回升。主計處說，目前景氣應該處於景氣循環的收縮期，甚至是滑向谷底的衰退期，景氣高峰可能落在今年上半年。

其實就今年第三季經濟成長率初步統計來看並不悲觀，台塑8月出口333億元、9月出口447億元，10月幾乎回復，回升到695億元，加上日本觀光客來台大幅成長，第四季經濟成長率如預期回升至3.69%。可惜歐洲情勢比預期惡化，出口成長將持續下滑，會到成長幾近停滯地步，預測明年第一季出口成長低到3.86%，第二季只有2.60%。

最壞的日子看來是還沒有過去，從產業面看，面板、DRAM、LED與太陽能四大產業，還無法很快擺脫生產過剩、出口衰退情況。

台灣股市對電子業的依賴度高達六成以上，如果電子業景氣無法好轉，預料台股的表現也不會有好臉色，這已經不是國安基金是否進場護盤的單一問題了。台股若是表現不佳，連帶也會影響到消費信心及購屋意願，想要換屋買屋的民眾變少，日子一久，建商可能就會重新思考是否要重新調整價格。

根據住展房屋網調查，從奢侈稅到第三季股災，降價的現象並未出現，但是新進廠的建案，已經出現開價價格回歸市場面的狀況，開價氣勢已經大不如前，不再像過去一直衝衝衝，期待這種較為收斂的價格，能夠穩住市場買氣，保持區域客的看屋意願。策略是否能奏效，就得要看這幾個月的民眾反應了。

新聞提供：住展房屋網http://www.myhousing.com.tw/

從新聞找真相 - 歐債危機的本質

最近歐債危機鬧得全球沸沸揚揚，先來了解一下它到目前為止的現況以及對經濟所造成的傷害為何？

經濟學人：歐元區 真的走到盡頭？

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-25  14:20　
歐元越來越接近崩解除非德國和歐洲央行快行動

多數人仍盼望，歐洲領袖將窮盡一切救歐元，因為歐元崩潰的後果太可怕，有理性的政治人物不會讓它發生。

歐元崩潰造成的全球衝擊，恐大過 2008-2009 年金融海嘯。歐元區將遭債務違約、銀行垮台及資本管制給分解，變成不同的碎塊。 

投資人對歐元崩潰的恐懼，導致資金從弱國資產大舉外流，政府難以阻止。最近例子是西班牙，即使勝選的人民黨承諾改革、撙節支出，公債殖利率仍持續上漲。意大利情況類似，德國本周發債的認購意願也比往低。

歐洲銀行業也有警訊，批發融資市場乾涸，銀行間拒絕彼此融資，拆款市場也壓力加重。企業正將儲蓄從邊陲國撤出，迫使銀行賣資產及緊縮放款──歐洲面臨的信用緊縮，可能比雷曼兄弟破產時還糟。

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為什麼歐債危機在這次會特別嚴重呢，主要有兩個原因：

1. 事實上歐元區的資產長期是大於負債的，但因為它的資產缺乏短期變現能力，再加上歐洲央行或是EFSF都沒有自主印鈔的能力，因此若發生臨時性的大筆支出就可能面臨到流動性風險。

2. 美國因素，也是最大的原因。

美國總統歐巴馬在2009年年初時在美國國會發表了一篇演講

。
他在這邊提出了往後國家的產業發展計畫，分別要發展高科技、再生能源、醫療、汽車、教育等具高度競爭力的產業，期待將美國的國力再次推上高峰！

重點來了，若美國需要發展以上產業大概需要數以兆計的大量資金投入，但是錢要從哪來呢？

美國政府已債台高築，又沒有理由貿然的推出QE3等印鈔策略，因此Fed就想出了扭轉操作(Operation Twist)這一招壓低長期利率，使美國的長期借款成本下降，減少房貸等長期債務對民眾的負擔以藉此提振房市；同時拉高短期利率，吸引全球的資金回流美國，並緊縮全球的資金流動。

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扭轉操作的“陰謀”－讓美元、美債從全球危機中受益

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-09-30  15:00　

美聯儲每一次調整貨幣政策，其實都是財富分配和利益分配的再調整，美元和美債屢屢成為全球危機的最大受益者。

上周美聯儲在FOMC會議上宣布執行“扭轉操作OT(Operation Twist)”——將在2012年6月底前購買4000億美元六年期至30年期國債，同時出售相同規模的三年期或更短期的國債。

大多數人據此以為，伯南克 “黔驢技窮”了，然而有分析人士指出，扭轉操作絕不簡單，并非僅著眼於刺激經濟本身。
 

1、美債價格大漲，降低美國融資成本
美聯儲扭轉操作壓低長期國債收益率，而避險資金的涌入也使得短期國債收益率保持低位，美國國債以最低廉的融資成本獲得超額認購。

2、制造美元短缺，保證美元強勢

美聯儲賣短買長的“扭轉操作”，使全球金融市場短期美元流動性吃緊，并進一步加大了歐洲債務融資的壓力。美國正試圖扭轉“美元過剩”的局面，制造人為的“美元短缺”。
 

3、改變全球資本流向和資源配置 

新興經濟體需要警惕發生危機次生災害的風險，特別是那些金融體系較為脆弱、經常項目赤字、對外部需求和外部資本過度依賴的國家，資本撤退、本幣貶值等現象的產生已拉響了風險警報。

總之，全球債權人沒有理由因美國不推QE3而松口氣，美聯儲單方面的“扭轉操作”，不僅扭曲了全球的資本流向，加劇了全球金融失衡，新興經濟體也會因歐債危機而在“美債陷阱”中越陷越深。

(丁可樂 綜合編輯)

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而在扭轉操作實施後因為短期利率的提高，全球的資金流通開始出現了緊縮的現象，使得用以衡量歐元區銀行的信用指標"歐元Libor-ois利差"開始大幅上升。代表了銀行之間互相拆款(也就是銀行間的資金借調)的利息成本開始大幅上升，若利息成本太高的話，就很有可能出現因為融資不易所產生的流動性風險現象，相關的債務也會面臨違約的風險，進而衍生了這次的歐債風暴。

 

  

扭轉操作實施後美元與歐元的指數變化：

 

因為在美元指數中，歐元就占了50%左右的權重，所以美元與歐元其實互為翹翹板的關係，只要美元上漲就代表歐元會跟著下跌；而一個國家的匯率漲跌，代表了資金的流入與流出情形。

搞清楚這樣的邏輯之後，就可以了解美國的目的是為了讓資金回流美國並使美元升值，而歐元為了這個目的就必須要面臨貶值的命運。

但是要讓歐元貶值也要有個正當理由，因此由美國政府、聯準會與華爾街共同主導的一齣"一石四鳥"的歐債危機大戲即將上演。
 

所謂的一石四鳥代表了美國政府、聯準會與華爾街三者在這場經濟危機中所分別獲得的四項利益。其中分別有：

1.  資金回流美國產業、並改善美國國內經濟現況

2.  美國金融機構先行在歐元區大佈空單，並搭配綿密的利空新聞與不利於歐元區國家的信評等著大賺一筆。

3.  利用歐元區國家亟欲將資產變現還債的心理，大舉低價收購歐洲資產。

4.  最後進而控制歐洲政局，將親美的歐洲領導人換上台(例如義大利的新總理據說是高盛的人馬)

現在搞懂了歐債危機的本質了吧。

所有的國際經濟問題，包括歐債問題的本質，都是由大國之間政治的角力與經濟的利益交換所造成的結果。

但是請記住一件事，有能力主導並操控全球經濟問題的最終國家，只有美國！

新聞簡評 - 台灣房市強者恆強的邏輯

房地產冷熱兩樣情 兩房公寓炙手可熱 

北市暢銷屋22天成交 自住客為購屋主力
 
記者 郭幸宜報導 2011/11/25 
 
每年第四季一向是房地產的傳統旺季，不過在經濟走勢低迷與課稅政策的打擊下，讓房市陷入愁雲慘霧中。根據房仲業者觀察，有些房屋得拖延三個月以上才能「脫手」，也有部份物件「處於不敗之地」，可在30天內就售出，呈現「暢銷」、「滯銷」兩樣情。
 
住商不動產的調查發現，在奢侈稅與實價課稅的政策衝擊下，讓投資客們暫停市場炒作，反倒吸引許多自住客進場「獵屋」。一般而言，自住族其購屋預算多半有限，因此讓坪數較小兩房公寓的小宅產品，瞬間變得炙手可熱。
 
儘管第四季有不少房屋陸續釋出，不過市場上仍呈現「強者恆強，弱者恆弱」的態勢，賣方應依房價條件開出合理適切的售價，避免因錯估形勢，讓手上持有的不動產陷入「賣不出去」的惡性循環。
 
【2011/11/25 卡優新聞網】http://www.cardu.com.tw

簡評︰

每個地區的每種產品都會有對應的總價，例如在永和電梯兩房的總價差不多落在600~800萬，電梯三房則落在1000~1300萬左右，依坪數大小彈性伸縮。

因此只要是對的產品，再搭配上它應有的總價，除非這個物件有其他重大瑕疵，或是交通、機能、環境三者有不足之處，不然應該都不會太難賣。

新聞簡評 - 台北房市未來的主流產品為何？

 

 

 

 

 

 

 

 

王應傑：台北市2012年房市成交主力 店面、商辦最夯

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-11-25  17:25　 

王應傑認為，2012年，確定回歸自住市場，動輒70、80坪以上之大坪數產品將退位，市場主流為25至40坪的中古屋產品，而台北市將以總價2000萬元內、三房兩廳；新北市以1500萬元內，含車位之產品為主力。

一般住宅靠自住客撐場，交易量難有激烈漲跌，但反觀商用不動產市場，王應傑指出，店面在眾多產品中是最稀有的產品，同時因奢侈稅課徵，投資者無法短期買賣，進而會轉向稀有且高報酬率的產品，特別是特定商圈的店面。

除店面外，王應傑認為，北市精華區內整棟的商辦大樓，因土地供給稀少，整棟購買可減少都更整合的等待時間，加上若土地面積完整足夠，購買後可做指標豪宅、旅館等規劃。

至於新北市，王應傑指出，2012年決定的關鍵，將是陸續通車的捷運網絡。

簡評：

因應國內接連不斷的打房措施以及國際上的經濟衰退預期，投資國內不動產的資金紛紛轉往可長期持有不受奢侈稅影響，以及具有穩定收租效益的收益性產品為主。

這個現象可從台北市精華區店面平均投報率正式跌破2%看出端倪。因為這波的熱錢投資標的已不再是以單純的獲利為主，而是帶有更多的避險考量，再加上精華地段釋出的店面有限，因此才會造成店面價格大漲的現象。

再來針對自住市場來說，如果要購買可保值甚至增值的物件，筆者並不建議選擇文中所提及的新北市"即將通車"的"新北市第二圈"捷運沿線住宅。

原因有三點：
1. 建商因為題材而一窩蜂的蓋房子，造成供應量過大供過於求的現象。

2. 房價相對於較接近台北市的新北市第一圈具有高度可取代性。例如蘆洲新成屋40萬/p的價格就可選購包括中永和、新店、板橋等地的15年內中古電梯大樓，取代性很高。

3. 距離台北市中心路途遙遠，取生活機能、生活環境等素質較差，新住民可能較無法接受。

因此綜合以上三點，再加上少子化、精華區高房價現象以及上班族長期低薪等趨勢下，將來長期可保值的物件可能就會落在新北市第一圈(永和、新店、板橋、汐止、三重等)，具有交通方便、生活機能便利、不錯的學區以及優質生活環境的1500萬以內電梯三房帶車位住宅，或是1000萬以下的電梯兩房物件。

這兩種產品很有可能成為往後5年大台北地區的主流標的！

巴菲特的贏家秘訣 - 要和大贏家在一起

 

 

 

 

 

 

 

 

巴菲特忠告:要和大贏家在一起

鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊) 2011-11-23 16:39:02　　     

投資大師巴菲特經常和自己的子女交談，多次到大學發表演講，每年會接待大學生團體來訪長談交流，最近兩年還親自參與拍攝兒童理財教育動畫片，傳授了很多投資理財成功和人生幸福的忠告。

21世紀網特約巴菲特研究專家劉建位推出一系列專欄文章，此篇作為該系列的第六篇，與你分享巴菲特的忠告。

三國演義中有句名言：良禽擇木而棲，賢臣擇主而事。
一次好的選擇，勝過一生的折騰。

巴菲特的忠告是：要想成為大贏家，很簡單，只要和大贏家在一起。

巴菲特只和最優秀的公司經理人合作，只投資最優秀的超級明星公司，所以他才會更賺錢更成功也更輕松。

對於求職的畢業生，一定要牢記，要想成為大贏家，很簡單，只要你是為大贏家工作。
我的體會是：最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

第一，最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

工作了20多年，最大的體會是：最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

想一想，我們的同學，我們的朋友，彼此之間的體力智力能力差別并不大，為什么彼此之間收入財富名聲幸福程度非常巨大嗎？

最重要的因素是：工作不同，更準確地說是，工作的服務對象不同。

巴菲特記得，有一次，像貝比·魯斯與盧·格里格這樣的運動員提議他們的球童和他們分享完全相同的世界系列大賽獎金：
“生活中的關鍵是要弄清作為球童你是在為誰工作。”

想想看，你給每年多次記得大賽獎金收入上億的世界冠軍當球童，和你給每年一敗再敗收入僅僅能養活自己的球員當球童，盡管一樣累，但你的小費收入會天差地別。

想想看，你的同學和你的朋友，每天工作可能并不比你辛苦，工資收入卻高得多，為什么？因為他們工作的公司是行業內的大贏家，公司賺錢越多，員工賺錢越多。

準備求職的畢業生們，你準備去為之工作的老板和公司是真正的大贏家嗎？

你為誰工作，這一點非常重要。盡管你的付出完全相同，但選擇為什么樣的人工作，你為誰工作會你的人生有很大很大的不同。

第二，在大贏家合作才能成為大贏家。

巴菲特在2002年報致股東的信中說：
 “在管理上我的偶像是一個叫做埃迪·貝內特（Eddie Bennett）的球童，1919年，年僅19歲的埃迪在芝加哥白襪隊開始做球童，結果那一年白襪隊就打進世界大賽。第二年埃迪跳槽到布魯克林道奇隊，結 果道奇隊就贏得了1920年美國職業棒球大聯盟冠軍。

可是我們這位傳奇球童嗅出苗頭不對，於是再次改換門庭，1921年來到紐約揚基隊。結果揚基隊在 1921年贏得隊史上的美國職業棒球大聯盟冠軍。埃迪仿佛知道未來會發生什么，從此安安心心呆在揚基隊。此后7年間揚基隊5次贏得美國棒球聯賽冠軍。“

“可能有人會問，這跟管理有什么關係?要想成為贏家很簡單，就是與贏家在一起。

例如，1927揚基隊贏得世界大賽8分之1決賽，當時傳奇巨星Ruth和 Gehrig也在隊中，埃迪就得到700美元的獎金。埃迪只干了4天就拿到這700美元(因為當年度揚基隊四連勝橫掃對手)，這筆錢大約相當於其它球童為 普通的球員工作整整一年才能賺到的收入。

埃迪非常明白：如何拎球棒并不重要，而重要的是給誰拎球棒，一定要和球場上的贏家緊密聯系在一起。我從埃迪身上學 到了這個成功秘訣。在伯克希爾公司，我經常把球棒遞給美國商界最重量級的擊球手。”

巴菲特從埃迪身上學到的秘訣總結為：成功秘訣很簡單，要想成為大贏家，就要與大贏家在一起。

請牢記，最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

求職的時候，一定要想清楚，你為之工作的公司、機構、老板是真正的大贏家嗎？

新聞簡評 - 歐債危機開始擴散了嗎？

 

 

 

 

 

 

歐債恐慌跨過大西洋 美銀行業CDS成本飆升

 
鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-24  11:25　

美國銀行業曝險歐債危機的恐懼擴大，周三美國商銀(Bank of America)的信用違約交換(CDS)成本竄上歷史新高。

Markit資料指出，美國商銀的CDS周三最高來到495基點，超越10月4日所創的456基點。這代表，美國商銀每1000萬美元債務，未來5年間每年保險成本要49.5萬美元。

歐洲金融業的CDS保險成本周三也升至新高，追蹤25家歐洲銀行優先債的Markit iTraxx指標，攀升22基點至341基點。

美國銀行業股價今年大跌，尤其美國商銀，已使增資難度提高。除了外患，美國商銀還面臨有毒資產和不當放款等內憂，外界格外關注。

簡評：

首先先跟大家解釋一下何謂CDS：

CDS全名叫Credit default swap，中文稱為信用違約互換交易，指的是一種可讓「信用提供者(放款人)」移轉信用風險的衍生性金融商品。

例如，A銀行放款三億元給某公司，A銀行為了降低違約風險便與B銀行簽訂CDS合約，支付B銀行相當於保險費的價金，日後若發生違約情形，B銀行就需負擔A銀行的損失。違約風險由原本的A銀行轉移給B銀行，故稱「信用違約交換」。

2008年雷曼倒閉所引發金融風暴後，希臘的CDS由2009年3月底的322bps（3.22%）劇升到2010年5月時的838bps（8.38%）。

簡單說，在2010年5月時，100萬的希臘債，要付8.38萬，才能移轉手上希臘的信用風險；但在2009年3月底時，只需要付3.22萬，也就是信用風險大幅增加。

若是希臘債務問題持續，信用風險持續，則CDS會越來越高，反之則會越來越低。

(轉自MoneyDJ 財經知識庫)

歐債風暴其實不只是歐洲的問題， 世界上有許多國家包括美國、中國、日本等等都大量持有為數不少的歐元區國家債券，或是持有相關的衍生性金融商品。

所以如果今天歐元區有任何一個國家發生債務違約的話，不只是相關的債權銀行因為被倒債而面臨到資金的流動性風險外，有更多持有金融衍生商品(例如CDS等)替發債國做債務金額數倍擔保的銀行，它的危險性其實更大。

因此今天美國銀行平均CDS指數飆高是在歐債問題發生時就可預見的。

第二個歐債危機的影響就是，若歐洲國家因為債務問題而進行持續的政策與貨幣緊縮的話，當地的景氣與消費水準勢必會受影響，而對台灣為數眾多終端市場在歐洲的消費性電子廠商來說，獲利受到衝擊是一定的，而接下來會發生的事情如電子股長線空頭、電子產業無薪假等台灣民眾與執政黨最擔心的問題也可能會一 一出現。

為什麼永和的房價那麼貴？

一捷二快緊鄰北市，永和房市黑馬大躍進

HouseFun好房誌 2011/10/13

永和區域內擁有頂溪、永安市場二個捷運站，與台北市僅相隔新店溪，跨過橋即到中正、大安和萬華區，加上成熟完整的生活機能、明星學區等條件下，讓這裡成為許多人想要移居的地區…
 
【文／孫施茹 攝影／羅挺倬】

永和面積僅6平方公里，人口卻超過25萬人，密度相當驚人，也因此造成永和區域內房市穩定的需求量，讓房價穩中透堅。永和近年持續吸引外來人口移入，主要有下列幾個原因。

緊鄰北市，移入人口支撐房價

第一，永和緊鄰台北市，僅相隔新店溪，擁有3座橋與北市精華地段相連，中正橋可達中正區博愛特區，永福橋可達台大公館商圈，福和橋可達大安敦南商圈、信義商圈，以及環河快速道路、八里新店快速道路（64號快速道路）……等，搭配原有的捷運頂溪站、永安市場站，不管是開車族或捷運族都相當方便。

第二，房價行情相較北市，較為親民。以鄰近的中正區房價來說，即便是中古公寓，每坪動輒50～60萬元的行情，而頂溪捷運站周邊中古公寓每坪約30萬元，僅北市一半的房價，讓購屋族的房貸壓力相對減輕。

此外，近年不少建商看中永和外來人口的購屋潛力，頂溪捷運站周邊新建案「雍河院」，每坪行情在65萬元上下，秀朗路一段的「漢皇極品．喬治五世」，每坪行情約60～65萬元，讓永和新成屋房價站穩6字頭，但和台北市區相比，仍然便宜一大截。

第三，永和是新北市中唯一沒有設置工業區的區域，提供單純的住宅品質。區域內擁有知名的樂華夜市、永和豆漿等美食，傳統市場、家樂福、大潤發、SOGO百貨商圈等，提供便利的採買機能，而大型綠化公園也不少，福和運動公園、中正河濱公園、仁愛公園等，民生、休閒一應俱全，生活機能完善成熟。

而沿著環河西路、環河東路的河岸景觀住宅，也是永和的一大特色。可媲美大直的景觀住宅，眺望新店溪，坐擁福和、中正河濱公園，大片綠地景色、寬闊的河岸視野，享受城市之中難能可貴的水岸樂活生活氛圍。

此外，韓國街、樂華夜市等熱鬧的逛街購物區，皆是開車10分鐘以內可達。當地房仲表示，遠雄建設在華中橋旁推出的新建案「遠雄左岸」，門牌為中和區，每坪開價已達70萬元，比價效應下，也帶動永和區環河西路一帶住宅行情。

捷運萬大線，疏解當地交通

以未來性來說，近期宣布預計於今年年底動工的捷運萬大線，未來將在永和仁愛公園保生路、仁愛路口設站，將連結台北市中正、萬華、以及新北市永和、中和、土城、樹林及新莊等區域，串連北市與新北市之間的交通脈絡，可疏解當地交通，對人口多的永和來說，無疑是打了一劑強心針。

而喊了許久的「大陳義胞社區」都更案，經過公開招標後，決定由永和在地建商開晟建設進行開發。

「大陳義胞社區」位在永和區保安路、保生路與環河西路之間，因早年從大陳島撤退來台的義胞，受到政府安置而取其名，面積約9.56公頃，公有土地占53%，約5公頃，鄰近未來捷運萬大站、新店溪，也是水岸景觀住宅的絕佳地點。

但由於戶數多，整合困難，直到今年4月二度招標，終於由開晟建設順利得標。建商目前規畫興建地上30～32層樓住宅，住戶約1,500戶，預估未來完工後，對當地市容必有相當大的改觀與幫助。