買屋可以抗通膨，當真？ (2)

三、台灣的房地產的怪異現象：郊區房子太多，市區房子太貴！

大家都說買屋獲利的三個祕訣就是1.地段 2.地段 3.還是地段，但是對於絕大多數人來說，好地段同時也代表著1.買不起 2.買不起 3.還是買不起。

也因此帶動了台北外環區域的購屋需求，而建商逮到了這個機會，就開始在郊區蓋了大量的房子，以滿足這些預算不足的民眾他們購屋的夢。但也因為真的蓋太多了，所以導致嚴重的供過於求，使房價增值不易，這點從重劃區晚上的點燈戶數都只有小貓兩三隻就可以看得出來！

真正保值的地段，在經過這幾十年來已經漲到一般民眾承受不起的程度；而市郊的超額供給地段根本就不保值。所以說不定抗通膨這個題材只會成為少數資本家的遊戲而已！

四、通膨的真實性
最近各位朋友應該都有感受到百物齊漲的威力吧，便當也漲、紅茶也漲、咖啡也漲，就連號稱一律39元的日系生活百貨也要漲到49元！
所以這次通膨應該是來真的吧？

其實不一定喔！我們看一下被視為通膨指標的油價、與保值指標的黃金價格近期表現如何。

本波原油的價位並不是歷史新高，目前只有前波金融海嘯的三分之二而已！

 
代表保值指標的金價目前面臨到了月線層級的回檔修正，會不會步入空頭還需觀察。若步入空頭則代表著市場避險的需求強度不高，通膨的影響並不大！

由以上兩張圖表可以觀察國際市場的通膨威脅，其實並沒有台灣來的如火如荼，再加上歐債危機、中國經濟泡沫與美國復甦的不確定性，說不定還有通貨緊縮的可能！

所以我們由以上的條件可以驗證，在早期買屋抗通膨這招也許會有用，但在現今這個年代可能已毫無意義。由以下這則報導可以看出一些改變！

通膨怪獸 建商緩漲
自由時報自由時報 – 2012年5月5日 上午4:29
記者簡明葳／專題報導．攝影

油電雙漲，不少人擔心通膨來臨，房價也將出現變化。根據預測，台灣今年全年通貨膨脹率不會超過2%，仍屬溫和通膨，民眾卻對物價上漲，感受極大壓力，「抗通膨、要買房」，專家為您剖析。

東森房屋董事長王應傑說，台灣經濟環境曾在民國62年、68年曾隨著當時石油大漲而引發通膨，但是當時經濟環境封閉，與現在簽定許多貿易協定如ECFA等，以時代背景上就不能相提並論，且目前全球油價穩定，台灣電價、油價調漲，屬管理層面出了問題，物價隨之反應，應該只是出現「假性通膨」。

許多企業調整售價反應成本，民眾不一定要買單，因為一定也會有企業，在這種環境下「逆向操作」推出平價、優質的產品搶攻商機，台灣市場如此自由，民眾有權選擇所需要的商品。

至於房地產市場，房價攀升至歷史新高點，就算鋼鐵等建材成本微幅調整，市場上見到部分建商釋放漲價風聲。不過，只要基層民眾經濟問題沒有改善，薪水結構沒有改變，「多數建商應該是默默吃下些許成本，壓縮利潤，也不願讓房價持續高漲，影響買氣。」

 
所以購屋這件事，筆者認為一定要認清自己的目的是什麼最重要。如果要自住，什麼時機都可以進場，只要事前做好各方面評估就ok！

但如果是為了抗通膨而買房，可能現在就不一定適合，反而可以趁這個時機點好好地思考一下，有沒有什麼商品或商機可以取代房地產，而有真正抗通膨效益的呢？

一起想想吧！

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買屋可以抗通膨，當真？ (1)

最近物價越來越高，房價會不會更高呢？
鈔票越來越薄，是不是該買間房來保值、抗通膨呢？
相信以上這些問題最近應該讓不少民眾覺得苦惱吧！
 
其實買房可抗通膨的概念在早期普遍性行得通，但時空移轉至現在，這個概念的效果卻已大不如前。
為什麼會有這樣的不同結果呢？

一、首先，房地產之所以會增值，完全是建構在人口不斷地成長，而土地這種不可進口的原料又無法被替代，才產生了土地與房屋因為長期的供不應求產生的上漲現象。
因此這種現象也使房地產成為人們所根深蒂固的保值指標(起碼很多老一輩的都這麼認為)！

近年來台灣因為少子化現象發酵，使得歷年來龐大的首購與換屋潮等實質需求逐年地下滑，但因低利率與經濟不景氣的關係，產生了一波房地產的炒作熱潮。這股熱潮雖然助長了房價，但卻創造了房屋史無前例的巨大供給量，例如著名的林三淡等區域皆是如此，也讓長期的房屋供不應求現象遭到逆轉！

二、房地產有太多的隱藏成本，包括利率、折舊與五花八門的稅率都有很大的可能會吃掉房價增值所產生的獲利！

我們舉個例子好了：
假設筆者買了一間1000萬的房子，貸款700萬，以每年2%與通膨率打平的速度上漲，在10年後約可以1200萬賣出獲利了結！

雖然帳面上有獲利感覺蠻不錯的，但是在這之中隱含了多少的成本與機會成本呢？

首先，貸款700萬，每年的純利息是1萬7左右，繳了10年約為17萬。
而最讓人頭痛的土增稅，我們以實際的買賣價差課10%，則是約20萬左右的稅額(假設10年後實價課稅已實施，不要說不可能喔)。
仲介費買進抓1%為10萬，賣出抓3%為36萬左右。
然後其他雜支抓獲利的百分之一，就是10萬左右。

最後，將以上的數字加總為93萬，賣屋的獲利馬上縮水為107萬，而且這還是房屋每年穩定增值的前提下喔！

然而若以目前市面上壽險公司所推出的外幣增額保單而言，大約都可保持在3.5%左右的複利增值，300萬的頭款經過10年約可增值為423萬，獲利為123萬，比賣屋所得還多了16萬。到底誰比較抗通膨呢？


待續...

庶民經濟學3 — 從遠百事件看國營事業民營化

遠東集團董事長徐旭東(2012.5.7)：
「遠東關係企業暫停一切在台灣的投資，我們不繼續再投資下去。」
一天之內，八支股票六支跌，就跌掉68億…
SOGO員工10號更打算先發起小規模上街抗議…
遠東集團目前在國內將有總計超過200億元投資案面臨停擺…
第3天，徐旭東再出招，投書報紙「感慨SOGO的未來只能無語問蒼天」，還說要轉投資大陸湖北…

來源：http://tw.news.yahoo.com/%E9%9B%86%E5%9C%98%E8%82%A1%E8%92%B8%E7%99%BC68%E5%84%84-%E9%81%A0%E6%9D%B1%E7%88%ADsogo-%E8%82%A1%E6%85%98-051739731--finance.html

讓我們轉換一下場景……

台灣X油公司自XX年完成民營化後，因油價回歸市場機制，
95汽油漲至每公升36元，民眾抱怨連連，
政府因此決定對X油公司於台灣油品銷售獲利科徵30％暴利稅，並調查是否有壟斷市場之嫌…

X油公司董事長表示：

「X油公司將暫停台灣所有正興建之加油站，並於一個月內關閉偏遠地區發油量不足之虧損加油站及暫停各類補貼用戶之油料供應，我們未來主力將轉戰外銷市場。」

一天之內，物價飛漲、各地區加油站人滿為患…

X油員工與股東更打算發起大規模上街抗議…

X油公司目前於國內市占率約七成，配合政府政策於偏遠地區設立加油站方便當地居民，並給予漁船、計程車、客運、發電廠等特定用戶用油補貼以穩定物價；
若未來停止此類補貼，將造成偏遠地區地下油行猖獗及物價飆漲…

第3天，X由公司投書報紙：

「感慨X油公司的未來只能無語問蒼天」，
還說因大陸油品價格較佳，將轉戰大陸市場，

[大陸93#汽油每公升人民幣8.06元(約新台幣37.8元)，97#汽油每公升人民幣9.59元(約新台幣45元)]  (2012/5/10資料)

預估將今年對大陸投資額將由原本200億元提高為800億元…

國內油價真的比國外貴？

與民生密切相關的油品公司民營化真的比較好？
好到民眾或是好到財團、股東？

By 威廉皮

買屋買在重劃區，房價一定會漲嗎？

重劃區真的有這麼威嗎？我們來驗證一下吧！

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】信義計劃區、大直重劃區、新板特區、新莊副都心、頭前重劃區房價發展史，都印證「重劃區房地產、先買先贏」的事實，錯過前5個致富機會，不要錯過第6個~洲子洋重劃區，依照重劃區致富公式，現在進場最划算。

台北市信義計劃區花了20年時間，在重大公共建設帶動下，房價漲幅14倍;大直重劃區過去10年時間房價漲幅7倍。受到新北市政府遷移新板特區帶動，7年房價漲幅近3倍;新莊副都心、頭前重劃區3年房價漲幅也超過1倍。重劃區致富賺錢的公式其實很簡單明瞭擺在眼前，那就是「長期投資、先買先贏。」

重劃區新起，是投資最佳時間點
所以，「選擇公共建設推動的重劃區，進場投資房地產，長時間持有，是一定會賺錢的。」上面的5個重劃區成功案例都是如此，把握公共建設帶來的房地產增值，是一個很好的投資賺錢方式。重劃區買房致富的經驗是「一個重劃區的新起之際，通常都是房地產投資最佳時間點。」

所以，當這種重劃區致富成功經驗與賺錢公式被認同之後，2012年剛起步的洲子洋重劃區就值得注意。
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好，新聞接下來就是有關洲子洋重劃區的介紹了，有興趣的朋友可以在google搜尋關於他的資訊。

重點是，到底在往後的時間裡，重劃區還是不是房地產增值的保證呢？
筆者認為可以從兩個面向來探討：

1. 市場的實質需求面
我們一般來說，購屋的需求面不外乎是人口、資金兩種，而通常人口的量與質決定了資金是否進駐該區的房市。只有在兩著的強度大於房屋的供給量時房地產才有增值的可能！

之前法意group的Joe有提到人口紅利問題對台灣房市的負面影響，筆者也認為這會是台灣未來房市最大的長期利空因素。因為在少子化的影響下，購屋的需求一定會減少，簡單來說就是買房的人越來越少，大筆的資金也無法持續挹注的情況下，台灣房市尤其是重劃區所受到的衝擊只會更大！

新聞中所提到的信義計畫區、大直重劃區、新板特區等區域為什麼房市這麼熱？為什麼會漲這麼多？
除了環境的改善與交通的便利性之外，筆者認為重點是在區內的建案推出時，台灣的人口紅利因素還存在，大家都還有購屋需求、資金也因此可以購買這些物件的原因所造成。而時至今日，洲子洋重劃區還能不能複製這樣的成長？筆者抱持著懷疑的態度！

2. 消費者的預期心理
簡單來說，因為大家對於重劃區這個題材已經非常熟悉，再加上前面又有幾個成功的案例在眼前，因此在預期上漲的心理下，建商取得的土地價格，抑或房屋建成時的售價，很有可能都已炒過一波、甚至好幾波，消費者的增值空間也會因此被壓縮！

其實筆者不看好的原因還有很多，包括該重劃區的定位、地理位置等都有探討的空間，但是整個大環境的供需問題，以及炒家看到重劃區的嗜血因素，都會置購屋者於危險之境，這是必須要三思的問題，分享給大家！

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台灣101年3月份貨幣供給額追蹤

近幾個月台股受到證所稅的影響，股民怨聲載道，

成交量持續低迷；

到底目前台灣的資金足不足夠，是否有利於股市後勢呢？

從圖一我們可以觀察到，

M1B年增率為負數時(於0軸以下)，台股伴隨著會有相當可觀的跌幅，

但於0軸以上時並非完全正相關。

圖一、加權指數與M1B、M2年增率關係圖

從圖二我們則可以看到3月份的M1年增率為3.60％、M2年增率為5.13％；

較上月的M1年增率為3.28％、M2年增率為4.95％皆微幅上升，

但成長趨勢並不明顯。

圖二、M1B與M2金額及年增率數據

綜合以上兩點我們可以知道，

以目前來說，台灣的貨幣供給並無太大的變化，

尚無貨幣緊縮的問題；

也許股民信心是否恢復、全球經濟是否恢復成長，

才是左右台股後勢的關鍵。

財務分析-奇偶3356(下)

股本形成

由歷年來股本形成來看可以得知，該公司僅於甫成立前幾年現金增資比重較高，近十年來大部分股本皆來自公司營運的成果。

現金流量表

雖近兩年營運活動佔稅後純益比率下滑，但以歷年合計來看尚屬優良；另外自由現金流量八年以來皆為正值，更可印證該公司非資本競爭型的公司；由三大活動來看，可看出該公司屬盈餘品質優良、財務穩健保守的類型。

五大盈餘指標

100年第四季五大指標存貨、應收帳款及銷管費用皆為正向，而銷貨毛利及應付帳款為負向，未來需持續觀察後續狀況。

現金轉換循環

現金轉換天數於100年第三季以前不論是年或季皆逐步走高，主要是因為銷貨天數拉長，探究其原因主要是由於存貨增加的關係，不過於100年第四季已有相當的改善，與第四季營收成長有相當的關係。

結語

經由上述各項分析，可看出奇偶於財務上不僅僅相當穩健，近一年的表現也開始慢慢恢復成長，100年股東權益報酬率約32%，每股淨值29元，以市價130元來計算，外部股東權益報酬率約為7.14%，淨值比為4.5等資料，對比100年最高外部股東權益報酬率10.87%，最低外部外部股東權益報酬率6.94%以及100年最高淨值比4.72，最低淨值比3.02來看，目前似乎股價並非相當便宜；但請留意，一家公司的優劣在於未來對於股東所能提供的價值，若奇偶於未來營收、營益率及純益率仍能持續成長，而重獲各投資法人的關愛，該公司仍值得持續觀察。

 

好用資訊 ～ 各家銀行台幣高利定存比較

據人力銀行最新的調查，七成六企業大嘆無感景氣復甦，101年僅有兩成九企業在上半年有意為員工加薪，平均加薪幅度6.45%……

上班族看到這則新聞大概都要唉聲嘆氣了！
不過...

也不要氣餒！雖然老板不加薪，但更不能讓摳摳受到通貨膨脹的侵蝕 ; 因此我們特地整理了近期各家銀行所推出的台幣高利定存，給大家看看現在錢存在銀行利息到底有多高！

by~威廉皮

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輕鬆瞭財報2－毛利率與營業利益率(下)

經由毛利率與營業利益率1的說明，相信大家對於毛利率與營業利益率的意義應該有一定的瞭解了，但到底這兩個項目對投資來說的重要性為何呢？

簡單來說，毛利率代表公司產品在市場上的競爭力與承受物價波動的能力。

舉例來說：

目前市面上，口渴牌可樂500cc一瓶30元，萬事牌可樂500cc一瓶20元；

以成本皆為10元的狀況下，

口渴牌的毛利率為(30－10) / 30=67％，萬事牌的毛利率為(20－10) / 20=50％；

若兩家產品銷售量皆差不多，我們可以說口渴牌可樂較有競爭力，因為消費者願意花更高的價格來購買口渴牌可樂。

然而，因通貨膨脹，原物料上漲，兩家公司成本皆從原本的10元上漲為20元，

口渴牌的毛利率為(30－20) / 30=33％，萬事牌的毛利率為(20－20) / 20=0％；

兩家可樂公司皆受到原物料的上漲影響，口渴牌毛利降低但還能夠賺錢，但是萬事牌已接近虧損邊緣。

看完上述的介紹，相信讀者已經瞭解到毛利率的重要性了，但是如果毛利率那麼重要，那就觀察毛利率就好了，為什麼還需要營業利益率呢？

因為營業利益才是公司真正經由本業所賺到的利潤。

再以上述例子來看：

口渴牌可樂500cc一瓶30元，萬事牌可樂500cc一瓶20元，糖水等主要成本為10元，口渴牌為維持年輕時髦的品牌形象，需持續投入廣告費，廣告費平均分攤到每樣產品的費用為10元，而萬事牌無廣告費用，我們可以算出：

口渴牌的營利率為(30－10－10) / 30=33％，

萬事牌的營利率為(20－10) / 20=50％。

看到了嗎？雖然口渴牌的售價較高，但最後賺的卻比萬事牌要少，

這也是為什麼我們需要毛利率與營利率一起看的原因。

但如果就此斷定萬事牌公司賺得較多，所以未來將持續看好也太過武斷，

若未來口渴牌持續投入廣告費用進而提升知名度，因銷售數量增加使得每罐可樂所分攤的廣告費用降低而提升營利率，甚至成為市場領導品牌具有決定價格的能力，可使毛利率及營利率更進一步提升，獲取更大利潤。

相比之下，萬事牌可樂因為知名度較不佳，營收平平，甚至逐漸在飲品市場被邊緣化，導致必須降價促銷，最終使得毛利率及營利率走低，漸漸的被市場淡忘。

看了以上各種不同的例子，我們可以瞭解到：

財務數據比較時，不只要與同業公司相比，還需持續觀察一段時間的變化，才有辦法挑選出在變化多端的市場中能脫穎而出的真正贏家。

by~威廉皮

Easy儲蓄之案例分析：台北阿嘎篇！

在前兩篇文章分別談到了儲蓄的重要觀念、以及方法之後，接著就是實務面該如何應用囉！
存到第一桶金的重要觀念！
聰明儲蓄，其實很簡單！

之前筆者在部落格<數字空間>上看到有個叫阿嘎的年輕人在網路上寫了一篇給馬總統的信，內容大致在描述他每月約賺三萬元左右，但是因為台北的生活水平較高，所以每個月的開銷居然還比薪水多出一萬多元，讓這位阿嘎先生感覺非常"按"，也產生對前途茫茫，不知如何才能存到錢的感受！

最後還好在朋友的建議下，幫助他將不必要的開支去除，使每月支出從四萬餘元降到三萬出頭。  
感覺好像不錯，但是仔細一看才發現即便生活花費少了一萬塊，但也只是免強收支打平而以，並沒有辦法如願存到錢，更別提第一桶金了。

因此這篇文章也得到了廣泛的迴響與討論，相信不只是阿嘎，一定也有很多人有著類似的處境。
原文出處：[ 數說台灣 ] 月光族：給馬總統的一封信

 
筆者認為其實阿嘎的狀況是相當令人擔憂的，因為在這個低利率肆虐、以及物價水平越來越高的生存環境中，如果無法在還充滿幹勁的二十幾歲快速地擺脫這種 "支出 > 收入" 的負向循環，並累積第一桶金的話，若薪水一直不漲、創業的條件也無法提升的情況下，那到了三十、甚至四十歲時，大概大部分人都會選擇與現實妥協，並走向經濟的自我放逐之路吧？！就如同目前日本年輕人的情況一樣！

因此，還會有人覺得學會如何存錢、讓錢增值是件不重要的事嗎？

 
ok～ 回到本文，筆者在這裡先將阿嘎先前的支出明系列出如下：

而在經過了銀行朋友的建議之後，阿嘎的支出調整如下：



結果雖然省下了一萬餘元，但還是入不敷出。為什麼會這樣呢？阿嘎還有沒有忽略什麼重要的地方呢？

大家如果有看過原文應該會發現一件事，就是 －＞ 喔~原來阿嘎有女朋友耶，那就太好啦！該怎麼說呢？

大家要知道，夫妻同心、齊力斷金這句話可不是亂蓋的(如果他們是以結婚為前提交往的話)。若阿嘎的女友願意與他一起打造一個愛的小窩，共同分攤房租的話，那阿嘎的房租與水電費馬上就會現省一半！

因此，筆者認為阿嘎目前的首要任務並不是繼續錙銖必較還能節省多少，而是要開始極力說服與女友同居的相關事宜，如果考量到空間不夠的問題，租個稍微大一點的房子也是ok。

再加上若把三餐的伙食費降至每日210元(早餐50元、午餐加晚餐各80元)的話，每月開支馬上現省五千多塊(吃飯8000-210*31天、加上若房租維持每月7000元除以2人)，扣掉超支的1313元後，阿嘎不但解決了負現金流的問題，反倒還有三千餘元的盈餘，可以慢慢地小額儲蓄、投資，並展開讓金錢增值的正向循環！

這不也是另一種形式的開源嗎？

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聰明儲蓄，其實很簡單！

很多人都知道：儲蓄是人生理財規劃的起點，如果沒有存款，就沒有"財"可以"理"！

但是對於剛步入社會的小資男女來說，由於薪水不高，又要面對目前高消費、高房價、高通膨與低薪水的惡劣環境，除了日常生活開源節流、精打細算之外，到底要如何快速滾出人生的第一桶金呢？

雖然現在市面上有很多如何儲蓄的相關書籍、甚至連手機APP友都類似內容，但筆者認為真正有用的儲蓄方法只有兩個原則：
1. 夠簡單
2. 適合自己
就ok了，並不需要太多花拳繡腿的方式來達到儲蓄的目的！

因此筆者在這邊引用了<贏家時代雜誌第七期-- 跨越股災、一出手就要賺>的相關內容給大家做個參考，希望透過這些儲蓄基本功，讓大家快速的存到第一桶金！
(出處：http://mag.udn.com/mag/newsstand/storypage.jsp?f_MAIN_ID=253&f_SUB_ID=4520&f_ART_ID=369775)


掌握理財4原則與3帳戶
鑫好國際資產顧問副總經理施純玉強調，打造人生第一桶金或退休生活，並非遙不可及，掌握理財4大原則是首要工作。

1.正確財務觀念
(1) 改變消費的習慣：
要有資產、負債的概念，資產就是把錢放進你的口袋，負債就是把錢從你的口袋拿走。所以當你要消費時就要先想想這是買資產還是增加負債？買手機是資產還是負債？如果拿來跟朋友聊天那肯定是負債，若是用來談生意、開發客戶，創造收入那這支手機就是資產。 

(2)養成收入–(儲蓄+投資)=支出的習慣
養成正確的理財習慣，比賺多少錢還重要。首先開立儲蓄帳戶，當有收入時即先按計劃撥入儲蓄帳戶內，剩餘才是可花費的部份，養成儲蓄的好習慣，小錢也能滾出大錢。

(從藍線變成紅線的過程)

(3)養成記帳的習慣：
透過記帳可以清楚看到「想要」與「需要」的分別。有位竹科工程師向我抱怨老是存不到錢，建議他開始記帳，3個月後拿來檢視，在收支明細裡看到每個月都有幾千元是浪費的，原因是因為工作忙碌沒有時間陪小孩，在補償心態下總會在下班後去買玩具、衣服，家裡可能有一大半衣服沒穿過就已經太小了! 
所以記帳可以清楚的看到「想要」並不一定是你的「需要」，持續記帳3個月將會發現「想要」的比例越來越少了。


在歐美被廣為運用的「帳戶管理法」，也就是專款專用管理法，小資男女可以自己設立短期、中期、長期3個帳戶，將可確保退休生活無虞。 

1.短期帳戶︰可隨進隨出的銀行戶頭，薪水進到這個帳戶後，每個月的生活開銷都經由這個帳戶支出，因為隨時可以動用，所以容易進出，也容易花光。

2.中期帳戶︰可進可出3-5年的投資帳戶，例如股票、基金、房地產、期貨等，不過投資沒有穩賺不賠的，是屬於不確定的帳戶與資產。 

3.長期帳戶︰只進不出的帳戶，就是比較長年期(10年以上)的儲蓄帳戶，把它歸類成像是子女教育金、退休金，因此不可以有任何的損失，所以這個戶頭是確定給付、保本、保值的帳戶。

第一桶金宜降至30萬
「小資男女人生的第一桶金，可能要靠省吃儉用，首先要戒掉衝動消費的習慣，養成儲蓄習慣」知名財經節目主持人夏韻芬表示，把收入減去儲蓄，其他的錢再來支出花費，再學會「以錢養錢」，才能達到財富自由，並且可採取「631」資金分配(6是指生活開銷；3為儲蓄、投資、現金；1則是保險費用)。

此外，現在媒體都把人生的第一桶金訂在100萬元，這讓許多年輕人怯步追求夢想，因此夏韻芬認為，第一桶金的目標應設在30萬元比較合理，有了這筆錢，要靠基金滾出財富就更容易。 

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財務分析-奇偶3356(上)

前言

奇偶是一家成立十多年的安全監控公司，提供硬體及軟體整合方案，同時也提供數位監控系統與銷售時點管理（POS）系統、自動化服務機器（ATM）系統等水平整合的解決方案並以自有品牌GeoVision行銷國際；它也是一家長期股價維持於百元並連續數年盈餘為正的公司，在目前全球景氣不明的環境下，對於這種穩健的公司，正適合拿出來看看是否有撿便宜的機會。

營收分析

由每月營收統計表以及營收累計年增率變動圖，奇偶於100年1月後由個位數成長率轉為20%左右之成長率，雖於101年1月累計年增率下滑，暫可再觀察幾個月。

由營收長短期趨勢變動更可清楚的看到，於100年3月短天期營收由下而上突破長天期營收後，差距持續拉大，101年營收雖有下降，可再觀察4月份能否恢復成長。

損益表分析

該公司連續八年毛利率皆維持在60%以上，可見其產品的獨特性，但於99年營益率卻出現較大幅的衰退且純益率更衰退至29.88%，此應為業外支出大增所影響。

以近8季的營業利益與營業利益率來看，於99年第4季到達低點後，即持續上升，若能持續維持，不僅僅盈餘提升，若投資法人對於公司價值衡量因子亦能予以提升，對於股價將會有加乘效果。

資產負債表分析

負債比率

從年的負債比率來看，由96年的13.3%驟升至97年的30.06%，乍看之下相當驚人，但細究其原因，主要是因為應付費用及長期負債所至，應付費用是為遵循「員工分紅及董監酬勞會計處理」之規定，認列紅利等相關費用；長期負債是因發行了兩年期的可轉換公司債，有效利率為2.96%，轉換價格為每股118.4元，不過以最近股價表現來看應有轉換的價值；整體來說該公司整體財務仍相當穩健。

流動比率及速動比率

流動比率及速動比率也維持再讓人放心的水準。

長期投資分析

長期投資占資產比率也讓人相當安心。

待續…by 威廉皮

存到第一桶金的重要觀念！

看完以上這則影片，除了有些人會覺得這位女性的要求有點...之外，
大部分人對於"人生的第一桶金"該如何儲蓄應該都有著搖頭興嘆的感觸吧！


存錢好辛苦，為了存錢而讓自己沒有生活品質，真的值得嗎？
現在通膨越來越嚴重，在存錢的速度趕不上通膨的情況下，還有存錢的必要嗎？

相信很多人特別是剛出社會的年輕人，對於儲蓄第一桶金這件事大多抱持著又愛又恨的心情吧！但為什麼第一桶金會如此重要呢？

俗話說：人兩腳、錢四腳，一個人再怎麼會賺，都不比靠錢滾錢來的有效率。
再加上人生都會有不同的階段性任務要完成，例如投資理財、購屋、子女教育、醫療、退休養老金等等，而這些項目有一個共通點，就是都需要錢，而且幾乎都是動輒百萬以上的大額支出。
因此，在一段時間內，先累積一筆初期的資本，並運用它來幫助你一起賺錢，才是第一桶金的真正目的！

那為什麼錢會這麼難存呢？
筆者認為這是因為對儲蓄沒有一個確切的目標所致！

今天一個人如果真的對於財富自由、早日退休過好日子有著深切的渴望，並已將這些美好的畫面深植腦中，那接下來該怎麼做？如何做？其實不用別人多說，你也會開始積極的生錢、省錢以達成目標，並把多餘的資金擠出來，讓它不斷地長大。這也是真正成功者會有的行為！

因此，只要懂得存錢之道，就算賺得不多，也不會影響你邁向富裕之路！與大家共勉之！

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最近大陸股市是漲真的嗎?

這兩天在全球表現最為弱勢的大陸股市似乎表現不錯，難道開始”牛”轉乾坤了嗎？讓我們看看最新公佈的3月份大陸貨幣供給額數據：

M1年增率為4.4%，M2年增率為13.4%，M1為狹義貨幣供給額，可視為活期存款，也是房市與股市的主要資金動能。

從圖中來看，可看出M1年增率與A股指數有相當高的連動性，而3月份的M1年增率仍在低檔徘徊，代表目前資金仍緊縮，房市與股市資金動能低迷。

且近年因工資高漲以及血汗工廠等消息，美國部份製造業已評估將工廠搬回美國之可能，加上各國保護主義似乎有捲土重來的味道，等等原素對於外銷產業較為不利。

從以上種種跡象來看，在中國大陸資金持續緊縮的情勢下，央行持續下調存準率及利率將勢在必行；若未來外銷受阻，維持經濟成長較佳的模式將以促進內需發展，並且平衡城鄉差距為主！

因此，建議在挑選個股時，盡量以避開外銷類股，鎖定內需類股的選股策略較恰當(食品、基本醫療、電信服務)。
by 威廉皮 

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庶民經濟學2 — 政府是否該吸收油價漲幅？

      














近期油價高漲，民眾罵聲連連，導致油價緩漲聲浪再起。看到新聞訪問市井小民，無一不希望政府吸收油價漲幅，但是全部漲幅都由政府吸收真的對民眾有利嗎？在這邊跟大家分享一下筆者不同的看法！

甲是一個克勤克儉的上班族，上班皆以捷運跟機車代步，每個月用油20公升(一個月油錢約700元)，年收入約60萬元。

而乙是個紈褲子弟，出門皆以3500c.c.轎車接送，平時吃飽沒事還喜歡騎他的1000c.c.重型機車出去兜風。甚至每個月坐私人包機到日本、美國、香港、歐洲見他的四個女友也是家常便飯，一個月用油約6000公升(一個月油錢210,000元)，年收入跟甲一樣也是60萬元(因利用各項避稅逃稅技巧掩蓋所得)。

現在政府因長期補貼油價(每公升補貼3元)造成財政赤字不斷擴大，所以為了增加財源，稅率需要由現行的10%調為15%。在這樣的情況下，甲乙因油價凍漲所影響的支出狀況將會如何呢？

甲：一個月用油20公升，政府補貼每公升3元，每年節省20公升 x 3元 x 12個月 = 720元，若稅率由10%調為15%，將會多支出3萬元{60萬(年收) x (15% - 10%)} ！

再把多支出的3萬元，扣除油價補貼720元.....大家有沒有發現：甲因應政府的油價補貼反而倒賠了29,280元！

乙：一個月用油6000公升，政府補貼每公升3元，每年節省6000公升 x 3元 x 12個月 = 216,000元，稅金由10%的稅率調為15%，多支出的金額同樣也是3萬元，那麼乙從中將會多賺186000元(216,000 – 30,000)。

所以如果我是乙這位紈褲子弟，我會非常非常開心有那麼多的市井小民站出來捍衛為我的權益！

看出這中間不公平不正義的地方了吧！

因為政府畢竟是個花錢的部門，雖然不會自己生錢出來，但手上卻有著調整預算的權利。因此，如果您不贊成使用者付費，那麼加稅或犧牲其他社會福利等狀況可能就會找上您！沒辦法，這就是現實，不是嗎？

by 威廉皮 

輕鬆瞭財報1－毛利率與營業利益率(上)

大家有沒有常在財經節目或雜誌上聽到"毛利率"與"營業利益率"這兩個專有名詞對股價的影響，但對其內容卻霧煞煞呢？
在了解毛利率、與營業利益率這兩個名詞之前，首先要先認識的就是營業成本與營業費用！

營業成本就是與生產直接相關的成本、而營業費用是與生產非直接相關的費用，聽起來有些像是繞口令，我們就舉一個例子來說好了。

小明經營一家自助餐店，月營收約5萬元，食材成本2萬元，水電等費用5千元，為了增加自助餐的曝光度，還在大馬路上刊登了廣告，一個月廣告費為6千元；這樣的案例我們就可以說小明的自助餐店營收為5萬元，營業成本為2萬元＋5千元(與產品生產直接相關)，營業費用6千元(與生產非直接相關成本)。

而在瞭解了營業成本與營業費用的差別後，我們再來認識營業毛利與營業利益：

營業毛利＝營業收入－營業成本；

營業利益＝營業毛利－營業費用；

所以毛利率＝營業毛利 / 營業收入；

而營業利益率＝營業利益 / 營業收入。


再由以上的案例，我們來試算一下小明的毛利率與營業利益率各為多少？

營業毛利＝50000－(20000＋5000)＝25000；

毛利率＝25000 / 50000＝50％。

營業利益＝25000－6000＝19000；
營業利益率＝19000 / 50000＝38％。

這樣是不是大家對於財報中這兩項的觀念就更清楚了呢？

by 威廉皮

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庶民經濟學 — 談中油員工福利金計算

這兩天油價每公升一口氣漲了3元，相信大家都叫苦連天吧，而台灣最大的石油公司—台灣中油，理所當然成為大家的箭靶，在這其中最被大家詬病的是：為什麼明明就賠錢還能夠發年終獎金？

目前中油員工的福利金的提撥方式是以營業收入的0.05%至0.15%為主，這也是為什麼公司賠錢還能夠發放福利金的原因！

也許有人說：憑甚麼賠錢還要發福利金呢？

這是因為國營事業除了獲利外，還有維持物價的責任，以目前國內油價長期偏低的狀況下，筆者假設如果中油業績好壞完全以盈虧為前提的話，那將會發生 ——— 耳塞跟口罩大賣的現象！

假設小明是A加油站的站長，而小華是B加油站的站長，兩位站長都想要在年底拿到年終獎金。

小明脾氣不好，對待客戶總是惡臉相向，若心情不好時還會順便問候客人媽媽；而小華看到客戶總是親切的問候，還會在等待的空檔幫客人清洗玻璃，所以小華的加油站總是生意興隆。

而到了月底結算的時候，因為油價被刻意壓低，每賣一公升的汽油就會賠3元，小明的加油站沒有人願意去加油，一個月只賣了30公秉的油，而小華因為服務親切，加油站總是人滿為患，一個月賣了900公秉的油，所以A站月底結算虧損了3x30x1000=90,000元
而B站則虧損了3x900x1000=2,700,000元！

小明因虧損被主管ㄍㄧㄠˊ了一頓，而小華則因虧損更為嚴重直接被炒魷魚，其他加油站的站長得知後雖然心裡"案"的要死，但為了保住飯碗只能群起效尤小明的作法。

經過了一段時間後，只要有路過加油站就會看這幅景象：花草是亂的、廁所骯髒不堪、服務人員不再笑容可掬，甚至為了減少虧損，所有站長皆效法小明，看到客戶擺起撲克臉甚至辱罵客戶想把客戶趕走！

因此漸漸地，以後到加油站加油需把耳塞戴起以免聽到服務人員幹礁；甚至到加油站上廁所還需要戴起口罩以免被臭死。這就是為什麼耳塞跟口罩會大賣的原因。

想想現在的加油站，花草整齊、服務人員笑容滿面、上廁所時不用擔心臭味燻天、也不用擔心忘了帶衛生紙。而部份加油站還有休憩區可小歇一下，不就是因為業績的好壞是以營收多寡為基準、而不以損益為基準來判斷，使得每個站長都想要以最好的服務跟門面來拉攏客戶以達到最好的業績。

所以政客常以片面的角度來煽動群眾！你，是否也中計了呢？

by 威廉皮 

 

新趨勢 － 都會逾半房地產，女性握所有權！

毛主席說過：女性撐起半邊天；在台灣房地產業也是一樣，女性在購屋消費所佔的比例是越來越高，很多現象也很容易因此改觀，例如男性大多比較喜歡坪數較實在的公寓住宅，反觀具備安全性與方便性的電梯大樓則會比較容易得到女性朋友的青睞。
因此，如何透過感性訴求創造房屋的增值性，讓女性消費者買單，往後說不定有機會成為房地產投資的顯學喔！
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都會逾半房地產 女性握所有權

【聯合報／記者徐碧華、何醒邦／台北報導】
行政院主計總處發布2012年「性別圖像」，發現都會女性擁有房地產的實力不輸男性，因為台北市地價稅及房屋稅的女性納稅戶比重超過五成，新北市則在五成水準。

官員指出，大致上都市化程度高的縣市，女性擁有土地及房屋的比率較高，所以台北市的地價稅和房屋稅女性納稅戶比率居各縣市之冠，離島各縣、雲林及嘉義縣女性納稅人占不到三分之一。

房仲業也統計，去年女性購屋占比達50.7%，已連續3年超過男性，顯示女性經濟能力明顯提升。女性購屋最愛的房屋產品類型，以有警衛的電梯大樓為主。

住商不動產統計成交案件發現，女性客戶購屋比率，自2009年後就高於男性，尤以台北都會區最為明顯。
例如，台北市去年買屋的民眾中，由女性出面簽約的比率即達53%，已明顯高出男性；新北市也達52%。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，10年前由男性主導購屋的比率甚至高達7成以上，女性是絕對少數，但現在不僅平起平坐，甚至女性多於男性。

徐佳馨分析，隨女性主管在職場快速崛起，財力、能力都優於男性，也因此購屋明顯增加；也有不少夫妻在買屋時，都以太太的名義登記。

主計總處指出，2010年地價稅及房屋稅開徵戶數（不含非本國人）計721萬戶及915萬戶，女性納稅人分別占45.2%及43.2%。地價稅、房屋稅的納稅人是土地、房屋的所有人。

台北市地價稅女性納稅人比率達51.8%，房屋稅達50.6%，遠高於平均數；新北市地價稅的比率為50.2%，房屋稅為49.1。相對的，台南市就低於平均值，地價稅的女性納稅人比率為41.1%，房屋稅為39.8%；台中市和高雄市則高於平均值。

官員表示，這數字已顛覆了以往「不動產掌握在男性手裡」的刻板印象。
傳統上，祖先的留下來的不動產都由男性繼承，家裏主要的經濟支撐者也是男性。官員說，沒想到，都會區的不動產相當平均的分配在男、女性手中。

官員指出，2009年綜合所得稅各類扣繳所得計4.4兆元，其中男性所得人占六成，女性不及四成，男女所得間的差距仍相當明顯。

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年輕人，還有很多地方你買得起！

這篇新聞所點出的購屋趨勢與筆者的看法非常接近，在這邊貼出來跟大家分享一下！

購屋熱門捷運站~15分鐘到台北車站
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】
從第一條捷運木柵線通車至今，已經有16年的時間，捷運生活已經是大台北居民生活的一部分，根據台北捷運公司最新統計，2012年2月17日累計運量正式突破50億人次，目前平均每日運量高達166萬人次，而根據信義房屋捷運生活+最新統計，網路搜尋的前10熱門站點中，高達9成都是新北市的捷運站，其中又以距離台北車站15鐘的站點，網友的點閱狀況最為熱絡。

逐捷運而居是首購族偏好趨向2011年網友點閱前10熱門站點，有9成都是落在新北市，其中前五名分別是江子翠、永安市場、新埔、大坪林與板橋站，站點周邊500公尺住宅，2011年平均成交單價在每坪40~45萬元，到台北車站的單程票價多落在25元。至於台北市的捷運站點，因為房價門檻高，僅有古亭站擠進前十熱門點閱站點，平均成交行情為65.4萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，「距離+房價+生活機能」是影響捷運一族購屋的三大關鍵因素，從統計的結果可以發現，平均房價4出頭，到台北車站15分鐘，周邊生活機能成熟的區域，符合「住的近、買的起」的條件，最能吸引消費者的目光，而前十大熱門站點捷運站的周邊小宅產品，也是首購族偏好的熱門購屋產品。

若就捷運線來看，點閱狀況最為熱絡的則是板南線，其中江子翠、新埔、板橋等三站，都擠進強5強中，信義房屋江翠店店長許書瑋指出，江子翠、新埔、板橋等三站距離台北車站近，大約10分鐘的時間，就可以到達車站，甚至比內湖或大直地區都來的更快，因此吸引不少台北客到此購屋，尤其今年開春至今，江翠站的買氣逐漸回籠，大約有3、4成都是來自台北市的買方，目前首購與換屋產品交易狀況都還不錯，以首購的二房產品來看，成交總價大約在1000~1200萬元。

蘇啟榮指出，日前新莊線先嗇宮站共構住宅標售，100多戶就吸引將近600封投標單，可以看出捷運宅的房市熱度，即使在景氣狀況不明時，每天仍有超過百萬的人次搭乘捷運，捷運宅比較不必擔心市場上沒有買方，房價相對抗跌保值。

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實價課稅？一般民眾免緊張！

實價課稅一直是個頗具爭議的議題，沒房子的民眾希望靠著它讓房價下跌而撿便宜，有屋者則擔憂實施後每年要繳交的稅金會因此增加，因此也讓政府非常的兩難。但是其實問題並沒有這麼複雜，怎麼說呢？先看一下以下這則新聞！



張金鶚：3成6民眾挺實價課稅2012-03-01 01:01 工商時報 【記者于國欽／台北報導】

政大教授張金鶚昨（29）日指出，去年底對「欲購置住宅者」的調查顯示，在不增加自用住宅者稅賦的前提下，贊同實價課徵土增稅者達36％，無意見者也占34％，而不贊同及非常不贊同者僅26.4％，顯示只要細心的設計稅制，實價課稅是可行的。

張金鶚表示，依實價課稅則稅基必然會擴大（實價比公告現值高），因此在設計新稅制時，可以讓自用住宅者享有比現在更低的土增稅率，而對非自用自宅者則課以較高的稅率，如此一來，即可降低民眾的疑慮。

張金鶚表示，去年底住宅動向需求調查，曾詢問民眾在不增加自用住宅稅賦下實施實價課稅的看法，「新購屋者」贊同及非常贊同者的比例52.4％，而「欲購屋者」贊同及非常贊同者36.2％。張金鶚認為，欲購屋者可能擔心因租稅轉嫁而增加賦稅負擔，因此贊同比例較低，但表示無意見者也達34.5％，而不贊同及非常不贊同者僅26.4％，這項調查結果說明，只要細心設計稅制，實價課稅仍是可行的。

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實價登錄的目的，筆者在之前的文章已經有明確的說明，就是政府希望靠著房屋實際成交價的登錄，讓公告現值的稅基逐漸調漲以接近市價，並因此徵收到較高的稅收，彌補政府的財政赤字。

但是對於房屋用途僅為自用的一般大眾來說，這樣的加稅措施對他們來說顯然不太公平，因為在萬物齊漲，唯獨薪水不漲的年代裡，這樣公然的加稅對老百姓來說負擔會過於沉重，而且一般民眾通常也不會炒作房地產。

因此為了避免錯殺無辜，筆者也認同張教授的看法，就是針對房屋用途為自用的一般民眾，在調高稅基的同時，政府應該會適時地調降稅率以維持一定的稅賦水準，使老百姓的負擔控制在較低的水平！

不過以上狀況是針對一般住宅為主，對於高總價的豪宅市場就不同了。

因為豪宅除了是有錢人身分地位的象徵之外，它同時存在著一個更重要的功能：就是資產移轉時的節稅功能！

有錢人通常到了一定的歲數後，都會想把財產轉移給自己的子女使用，而此時房地產的公告現值與市價差異就提供了一個將稅基降低的機會，並可因此省下大筆的花費，尤其是馬政府上台後將遺贈稅從40%調降至10%後，此風氣更是大大地成長！

所以假設政府真的將公告現值提升到與市價差不多水準的話，有錢人利用房地產節稅的風氣可能會因此而減緩，畢竟若用現金贈與跟房地產贈與稅率差不多，那買房子就變成了一件不必要的事，而在需求減少之下，對於高總價的豪宅市場必然會產生一定程度的衝擊！

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