中產階級真的換不起房子嗎？

中價位房消失 中產階級換不起屋

轉自本期商業週刊 - 失速中國

房價高漲已經是全民共識，但一般人沒注意到的是，這普遍漲價當中，背後隱含著是房市越來越分眾，房價也走向越來越極端化的現象。

目前中間價位的房子漲價速度高於低總價房，也就是說，中間價位房子正逐漸「消失」，換屋族即將面臨一個艱困的局面。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，三、四十坪的房子原本是一般中產階級換屋族的首選，但房價不斷上漲，一般上班族賺錢速度根本追不上，即使坪數沒變，仍然買不起。

他表示，因單價越高的房子漲越多，換屋族原持有較低總價的房子，漲幅不如中高總價房，絕對金額的差距更大，這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出，房價漲到此階段，除非買方可接受更舊的房子，或換到郊區，否則是「換不回了」。

整體而言，台北市的房價將走向更極端分眾化，小坪數、低總價房因為市場剛性需求強，首購容易入手，加上轉手性較好，成為房市熱門產品；豪宅則因需求遠超過供給，市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族，則成了最苦悶的一群人。

簡評：

筆者認為這篇文章最重要就是紅標的那五個字，台北市的房地產物件總價呈現極端分眾化。

其實M型社會時代的來臨已經一段時間了，因此也帶動了很多經濟現象例如M型經濟以及M型消費等等現象，因此台北市的房價分眾化是可想而知的。

但筆者認為這篇文章有兩個地方可能需要做些修正：

1. 拿低總價、小坪數的首購族產品與豪宅產品相比較。

正常來說豪宅跟低總價住宅的購買者條件與購屋動機都相當南轅北轍，會購買豪宅者基本上都具有一定的身份地位，會購買的原因以炫耀性質居多，也有些是為了節稅或是置產，但整體來說不太可能是純粹買屋自住。價格走國際盤，也就是說行情的比較傾向於與國際間的其他豪宅價格做比較。

而低總價住宅的購買者基本上就是一般的老百姓，買屋除了自住之外不太會有其他目的，身份地位或資金實力與豪宅購買者相差非常大。價格是走國內盤，行情的比較是以區域性或地緣性相近的地方或產品相比較。

因此拿這兩者相比較筆者是認為有點吊詭。

2. 不論任何地方的房價都有低中高的區別沒錯，但是可能要提供這些總價區間它所相對應的產品取向，也會讓購屋者比較清楚自己的需求與能力有沒有落差。

如果今天購屋者真的是有購屋需求的話，就會去比較假如1500萬在大安區只能買電梯兩房的話，那一樣的預算能不能買到公寓三房，或是非要買到電梯三房的話那一樣的預算萬華區或是文山區買不買得到。

只要購屋者掌握了這些資訊，那也會比較清楚自身的購屋需求與能力有沒有落差，進而做出比較正確的購屋選擇。

中價位物件的消失是個正在發生的事實，原因是因為房價的漲幅太大，但購屋能力並沒有相對幅度的上升所致，因此一樣坪數的物件才會變得越來越難買。

但是筆者認為與其在這個時間點上期待房價大幅下降這個不切實際的願望，還不如對於購屋的知識與行情多下功夫做功課，多瞭解房價與本身需求產品的對應關係，才會知道自己的預期與市場目前的狀況有沒有落差，進而做出理性的決策，這才是一個成熟的購屋行為。

房地產投資專題 - 如何判斷物件行情

常常在看房子的時候聽仲介說：這個區域的行情一般來說是多少多少，或是某條街道巷弄大概平均行情是多少多少。

這裡所指的行情是什麼？ 以房地產來說，最簡單也是最清楚的行情指標就是指單價，而單價就是指房屋的總價除以坪數就是單價。

假設一間成交1000萬的房子，總坪數(無車位)是25坪，那單價就是40萬/P，若有帶車位的話則須扣除車位價格後再除以扣除車位坪數後的總坪數。

另外還有頂樓加蓋、使用空間增建等等因素都會影響到單價的計算，這部分筆者之後會再做詳細的介紹。

一般來說，單價的意義就是代表這間房子每一個單位(每坪)所代表的效益與市場認定，也就是每一單位的價格。

但是由於房地產物件的差異性，每一間房子的條件都不盡相同，就連同一條巷子裡的物件都會出現價格不一的狀況，所以筆者會建議大家在評估物件算單價的時候不要以絕對數字或是平均數字去計算，而是要以單價區間的方式計算房價會比較合理。

比如說預設某條巷弄的公寓物件大概行情是30萬/p，之後就要改為大概的行情區間為28~33左右較為合理，在價位評估上也更有彈性。

以下筆者以一實際案例分析

物件資料

此物件為一位於新北市永和區民樂街的公寓3樓3房物件

開價898萬，坪數27.01p

所以換算開價的單價為33.25萬/p

物件位置

紅色座標處為本物件坐落位置

物件成交資訊

以上為查詢民樂街公寓成交行情列表。

藍色框框為這一年來在民樂街與本物件條件相似的實際成交價格，時間由遠而近分別為25.26萬、24.8萬、25.33萬、25.27萬、28.25萬、27.1萬、25.88萬、26.41萬、29.59萬、24.9萬與最新成交的28.9萬。

剔除較極端的價格後，可約略抓出在這一區的成交行情區間是在一坪25萬~28萬之間，依據物件條件的好壞做增減。

如果查詢半年到一年內的成交資訊發現該位置成交物件太少，則尋找鄰近街道的成交資訊也可。

物件成交所在位置

因為民樂街其實蠻長一條的，所以如果價格要抓得更精準的話就必須以地圖的方式剔除同樣是民樂街但距離較遠的成交物件。

因此在地圖上可以看到筆者挑出了5筆距離本物件較近，條件類似的成交物件。

成交單價分別是28.57萬、25.26萬、29.59萬、25.27萬、24.87萬，剔除掉價格偏低的24.87萬與偏高的29.59萬之後可再次印證25萬~28萬是較為合理的成交行情。

所以可合理推測33.25萬/p的開價是有點偏高，實際的合理成交價應落在25萬/p~28萬/p，換算總價為675萬~756萬之間。

備註：

1. 以上物件與成交價資訊皆來自信義房屋仲介股份有限公司，網站為：http://www.sinyi.com.tw/

其實還有許多管道可查詢相關成交行情，例如樂屋網、內政部地政司、永慶房仲網或是直接請銀行估價都可。

2. 查詢成交價時一定要以相同或類似條件以及時間上不能太久遠的物件兩相對照才會有參考價值。

    例如本物件在抓成交行情時，筆者就儘量以一年內的成交物件為主，儘量篩選公寓三房、30年左右屋齡以及三樓物件為主。樓層方面儘量以2、3、4樓為主，1樓或5樓因樓層效用比的關係因此不列入考量，這是在評估行情時要多加注意的。

房地產投資專題 - 總價搭配產品的評估

要成為一個成功的投資客首先最重要的功課就是評估物件。

物件評估要看的重點很多，包括價格的合理性、什麼樣的產品、地點、樓層、採光、有無車位、風水、棟距、有無抗性等等都需要詳加判斷。

但是評估物件其實也沒有那麼困難，因為房子的好壞是很主觀的因素，樓層、採光、風水、棟距等房屋條件其實都是因人而異，講白一點就是你爽就好，看得喜歡住得舒服倒無所謂。

真正會決定房子日後會增值還是貶值的關鍵，其實是在價格的合理性與地點的好壞，這同時也是買房子的真學問所在。

此篇先談價格的合理性。

假設今天同時有兩間相同地點的公寓三房在賣，兩間樓層採光等條件都相同，一間是30p的前後陽台正統三房，賣30/p萬，總價900萬。

另一間是只有24p左右的小三房，只有後陽台沒有前陽台，賣33/p萬，總價不到800萬，只要792萬。

你會買哪一間？ 

筆者做過很多類似的操作，平均比較10組消費者，大概有6~7組會選擇第二間物件買進。

但是單價明明就硬生生貴了3萬，怎麼還會有這種結果產生呢？

沒錯，就是因為在相同條件下第二間物件"看起來"比較便宜所導致的，這也就是總價搭配合宜產品所產生的威力。

什麼是總價？什麼又是合宜的產品？他們之間怎麼做搭配？

這三個問題就是投資客的魔鬼秘訣。

首先，總價代表的就是購屋者的預算，總價有高中低之分，若把總價除以房屋的坪數就是單價。

而公寓三房、電梯兩房、電梯四房加車位等等就是所謂的產品。通常會在某個區域進行購屋行為的人都會有一個預算區間以及心目中想購買的產品。

假設今天小明想要用1000萬的預算在大安區市中心買一間電梯三房帶車位的物件，這很顯然就是一件不可能的事情，所以接下來他要做的就是修正他的想法，轉而思考購買兩房的物件，或是乾脆到別區尋找他的電梯三房物件，而這種現象久而久之就會在該區域形成一定的市場區隔。

比如說在新北市的永和地區：（此處皆指中古屋）

套房（套房不需區分公寓或電梯）的總價落在380~500之間。

公寓三房與電梯兩房的總價落在600~980之間。

公寓四房與電梯三房的總價落在1050~1280之間。

電梯四房帶車位（電梯四房若不帶車位會非常難賣）大概就落在1450~1780左右 。

在每個區域只要多問仲介、代書或是查詢成交行情，都會發現類似的對照資料。

這就是為什麼很多人在買房子的時候，參考了一堆單價的成交行情，等到真正出價的時後都會被屋主打槍，或是被別人以更高的價格搶走的原因。 

因為他沒有考慮到總價與產品搭配的重要性是遠遠高過單價行情所致，也就是看起來比較便宜所產生的效益。

因此之後在看房子時，很多仲介會告訴你這間房子單價多低多便宜，這個時候就要算一下他的總價是否合理，如果單價合理但坪數太大總價就會太高，也會造成之後脫手的困難。

那如果仲介告訴你這間房子是低總價產品，總價真的多便宜多便宜等話術時，那就需要好好評估一下是怎麼樣的產品？

假設在永和的兩房賣600萬，好像真的很便宜，不過此時必須先冷靜下來，評估一下是否為正兩房，如果是套房的坪數卻硬隔成兩房的產品，那反而會因此買到超級高的單價進而造成之後脫手的困難，這是要相當注意的。

自住客，別再望屋興歎了！

北市買房 需14年不吃不喝 

2011年 03月29日 【楊舒晴╱台北報導】

高房價為民怨之首，2月底政府祭出奢侈稅打房前，大台北的購屋壓力已創下歷史新高，官方昨日公布去年第4季住宅需求動向調查，要買台北市房子需14年不吃不喝，貸款負擔率更高達56.2%，即每月收入逾半數拿去繳房貸。

內政部營建署昨日公布去年第4季六大都會區住宅需求動向調查，全台灣中位數房價所得比為8.9倍，其中又以台北市房價所得比最重。

調查顯示，台北市購買1200萬元以上房子的人數比例高達64.3%，因此中位數購屋總價從第3季1135萬元上升到1500萬元，貸款負擔率已達 56.2%，意謂每月該繳交的貸款佔收入一半以上，新北市的貸款負擔率也在危險範圍的38.1%，其他4個城市的房屋貸款則在收入的1/3內，負擔相對輕鬆。 

簡評：

買屋對每個人來說都是一項在人生中的重大決定，因為人都有住的需求，加上中國人的社會又特別注重家的概念，因此買房就成了現代人甜蜜的負擔。

但是房地產市場卻沒有如此單純，把房地產當作商品以求謀利的人比比皆是。因此身為一個房地產新手，該如何在如此複雜的環境中買到理想的房子呢？

筆者認為首先必須先搞清楚你買房子的目的是什麼？

考不考慮增值的因素？

如果想要自己的房子增值，那是不是該捨棄郊區的大房子，而屈就於市區較小（舊）的房子呢？

如果不考慮增值（雖然這種人很少）那為何不考慮租屋呢？不租屋的理由是什麼？

這樣子其實大方向就出來了。

雖然很多人嘴巴都說自住沒差、不需考慮增值等因素，認為會有增值想法的人都是房蟲、都是炒高房價的投機客等等。

但筆者認為其實這些話大部分都是違心之論，為什麼呢？

因為如果不考慮增值因素的話，其實現在有很多便宜的房子可以買。 雖然房子地點有點偏僻、交通機能都不太方便、房子本身有點小抗性，但是與成家立業的初衷還是不相違背的。

那如果嫌太遠不方便，想住市區一點，還有很多在台北縣市月租金不到三萬的電梯或公寓三房可以承租不是？

因此如果前兩者都不考慮，那就別找藉口了，其實大家都還是希望自己的房子會增值、會替自己賺錢，這點才是最需要認清的不是嗎？

如果目標確立，那就可以清楚的知道，大多數人都是已經有或是即將要投入到房地產這個殺戮市場的一分子。

那麼作法就很簡單，就是要徹底瞭解這個市場的遊戲規則，

以及瞭解在這個市場上的大玩家，也就是投資客他們的做法是什麼？他們與周邊相關行業如何互相配合？

在周星馳的電影九品芝麻官裡，包龍星他老爸有說過一句話：

“貪官奸，那清官就要更奸，不然哪鬥的過那些貪官阿”

在房地產的領域也是一樣，不知道投資客的做法，不瞭解仲介、銀行、代書、裝潢統包的習性與配合方式的話，那就只有任人宰割的份而已。

這絕對不是危言聳聽，不然市場上為什麼會有這麼多買賣糾紛？而糾紛發生時為什麼一般民眾總是處於被動或是弱勢的地位呢？

這就是對遊戲規則的瞭解不深所至。

總歸一句，無論你是要買屋自住或投資，你的心態與實際行動必須與投資客，也就是市場上的老手一致，這樣才有辦法在這個人吃人的市場中成為贏家。

美國聯準會與台灣房市

(圖片轉自今週刊)

今天白天跟一組不太熟的仲介去看一間公寓時聽到一個很兩光的論點，在這邊跟大家分享一下。


仲介A：大哥，這間案子你看了覺得如何？現在一坪才XX萬的公寓三房物件真的很稀有耶。


筆者： 你見鬼了喔，這裡行情才XX萬一坪，坪數太大這樣總價也會拉太高，我是要賣給誰？


仲介A： 唉唷大哥你評估的太謹慎了啦，這樣買不到房子的喔。


筆者： (這什麼理由)…哈哈，如果這樣我也沒輒囉！


仲介B： 不會拉，大哥你的顧慮是多餘的。


筆者： 怎麼說呢？請開釋一下。


仲介B： 你有看新聞嗎？美國聯準會已經聲明會維持超低利率到2013年了喔，你看喔如果是這樣的話你認為房價難道不會大漲嗎？！所以買這間不用擔心啦。


筆者：  ...........................................



經過這次無俚頭的對話之後，筆者之後已經完全不打算跟這兩位兩光先生繼續配合下去了。
大家要知道一件事，仲介會用話術說服你是正常的行為，但如果從一開始的邏輯就狗屁不通的話，那後續會發生多少鳥事差不多就是可以預期的了。


其實這些都不是重點，關於仲介的話術與應對筆者會在之後的文章再分享。
今天的重點在於聯準會的維持低利率聲明到底會不會讓台灣的房價大漲？

大家要有一個正確的觀念，就是除了紐約、倫敦、香港或是新加坡這些國際性大都會之外，大部分區域的房地產需求都是來自於內需市場，也就是買方大部分都是本國人的意思，因此才會說房地產是一種區域性極強的內需型產品。


筆者所認識最賺錢的投資客大都是在他所經營的區域採取深耕策略，因為只有深耕幾個較熟悉的區域才會熟悉行情、知道哪裡的物件之前成交多少、賣多久、哪裡又創新高、哪棟房子的素質高哪棟低、哪間加盟店的開發能力強、哪間比較會銷售等等，這些都是只有長期深耕某些區域的人才做得到。


國際事件的重要性是有，但還是要看產品的屬性為何，以及該產品的影響因素有哪些才是重點。

像如果美國維持低利率，對黃金及美國國債的影響一定會高於台灣房地產，而且還要判定對台灣央行的相對應動作，這些才是對於低利率的正確趨勢判斷。

奢侈稅影響到哪些人

就如同標題，大家都不清楚奢侈稅實施之後會打到哪些人、哪些人會毫髮無傷？

在這邊為大家做個整理。

1. 建商

如果有看到奢侈稅條文或是細則的話，就會知道奢侈稅對大型建商幾乎是毫無影響的，只會影響到現金部位不足的中小型建商。因為現金不足的建商通常會採用預售的方式推案，而購買預售屋的人就會面臨到兩年不能轉手的問題，再加上土建融的緊縮，就會造成對中小型建商的負面影響。

而現金部位足夠的建商主要會採用先建後售的方式推案，主要客群大多是長期投資客或是一般自住者，影響較為有限。

2. 短線投資客

一般人通常會以為短線投資客的做法就是簡單的買進物件，稍微裝潢一下就轉手賣出如此而已。

其實事實上沒那麼簡單。 

單價行情評估、物件產品搭配總價的考量、銀行貸款、裝潢走向、獲利投報率以及出場策略等，都是專業投資客一開始就要考量的重點。
   

因此專業度、經驗的累積再加上口袋的深度，使專業投資客與業餘投資客之間馬上高下立現，像筆者就有看過某一位大咖投資客，在奢侈稅風聲鶴唳的3、4、5月之間用現金橫掃了十幾個物件，價位都買得相當便宜，讓他在一開始就占有不敗之地。

也就是說，在政策緊縮的年代裡，有專業、有方法、有資金的投資客會把很多小咖都幹掉，造成大者行大的局面。  

3. 包租型投資客

所謂包租型投資客，通常是指直接購買獨立套房或是購買舊公寓重新隔間進行收租為主的投資客。

這類投資客通常持有期間較長，而且著重被動收入而不是短線的價差（雖然出售後的價差也是相當驚人）。

但當奢侈稅實施之後，只要有奢侈稅問題的投資客通常會轉賣為租，把物件隨便出租撐過這兩年，因此也有人認為這種行為會嚴重衝擊租屋市場，造成租金下滑，影響到原本包租公包租婆的收入。

但筆者認為這只對了一半。

因為轉賣為租的投資客會影響租屋市場沒錯，但這些情況只會影響到那些不著重裝潢與管理的陽春型收租套房或雅房而已。

所以如果有一定裝潢風格的隔間套房，再加上嚴謹的管理與安全監控等附加價值的話，租金一定會較市場行情為高，也就是說高租金已經自動做了市場區隔的意思。

這種高價值的收租產品目前在市場上還不算多，因此只要租金不要高到離譜，基本上這種產品的需求並不會受到影響。

4. 市場週邊業者

所謂市場週邊業者就是指仲介、代書、裝潢業、家具家電業等等。

筆者認為這些是受奢侈稅影響最深的一群人。
在筆者之前的文章有特別提過，因為成交量能萎縮的關係造成以上業者的業績越來越差，尤其是房屋仲介業者因為前幾年展店過剩，造成競爭者眾多的現象，因此受傷也最為慘重。


所以即便是同一個政策或議題，有人受害就一定會有人受益，只要能夠成功掌握受益那一方的優勢為何，就一定可以站在對的趨勢上獲利。

政府打房後的多空消息判讀

 

 

 

 

 

 

  

 

以下為最近幾則房市新聞，看完後筆者對台灣房市持續保持審慎樂觀態度，畢竟行情總在多空認知分歧時成長，趨於一致時崩落。

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(1) 7月大台北地區房屋委售量萎縮

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕 

新聞重點節錄：

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從奢侈稅議題發酵後，台北市在3月一度出現委售量高峰期，相較今年1月大增58％後，隨即持續萎縮至今，7月減少24％，而新北市在3月相較1月委售量縮減6％，之後一路下滑，至7月已經銳減45％，修正幅度已經大於台北市。

新北市委售降幅較大，但是區域分佈平均，台北市則以大安、信義、中正、南港、內湖等區，屋主惜售心態較明顯。而市場上1000萬元以下物件依然熱銷，導致惜售物件也以高價產品比例較高。

簡評：

奢侈稅的實施其實最考驗的其實是仲介公司，因為既然量縮是事實，要達到成交的目的更是難上加難。

最近筆者有一間六百多萬的物件賣出，該仲介公司(加盟店)買方跟我們的服務費加總不到2%，真的很慘。

以前這種低總價的物件拿個3%多是很正常的，也證明了仲介為了成交是多麼的流血殺價競爭。

(2) 大台北預售新成屋 投資客退場

（中央社記者馮昭台北2日電）

新聞重點節錄：
房仲業者統計，台北市市中心預售屋及2年內新成屋成交佔比，由5月奢侈稅前「逃命潮」13%，滑落至6月的6%；市郊區跌幅更明顯，由33.1%跌至8.9%；新北市6區也由24%降至9.8%。

永慶房仲指出，雖然7月份預售屋及2年內新成屋佔比稍有提升，但台北市市中心中古屋成交佔比仍高達92.6%，台北市郊區及新北市6區各有90.2%及90.1%的比重。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，受到奢侈稅和對投資客炒作預售屋查稅的影響，房屋市場主力買盤轉向首購及換屋族群。在買賣雙方投資客都大量退場後，首當其衝受影響的是受投資客喜愛的預售屋及新成屋，其中屋齡2年內的新成屋，因符合奢侈稅課稅條件，影響最大。

簡評：

大台北地區除了幾個供給量大或開發中的區域之外，投資客本來就是以中古屋交易為主，所以並沒有改變什麼事實，看到這則新聞其實不必過於緊張。

(3) 奢侈稅陰霾消 7月房市回穩

工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】

新聞重點節錄：

信義房屋昨天公佈7月中古屋市場統計，顯示已較6月增加約17％；房價部分，主要都會區中古屋房價仍維持高檔盤整的格局，首善之都的台北市，因為平價區的交易量增加，拉低整體平均房價，較上月減少約3％。

反觀受奢侈稅影響有限的桃竹地區，房市交易狀況相當平穩。

此外，在中古屋市場主要客層結構中，自住客已成為撐盤主力。7月除一部分置產型的客戶外，成交的買方大部分都屬於自住需求。至於台北市整體中古屋房價表現方面，7月每坪平均約54萬元，較6月的每坪55.6萬元，罕見的小幅回跌3％。

簡評：

為什麼第一個新聞與這則新聞會有這麼大的差異呢？

1. 第一則新聞說的是委託量，這則是買賣成交量。若先不論統計數據是否反應事實，委託量縮但成交量增就表示：雖然買方能選擇的標的減少但還是持續購屋，可見其需求之強烈。

2. 第二是各別仲介公司的統計數字差異。信義房屋本來就是大台北地區房仲業的龍頭，在這個渾沌不明的狀況下，一般買賣方更是會選擇值得信賴的大品牌來完成交易，因此信義房屋的業績表現與數字自然就會較第一則新聞中的住商不動產為佳，也因此衍生出不同的結論(即使現在住商的大股東與信義是同一批人也是一樣)。