2011年12月10日 星期六

人民幣、歐債、經濟硬著陸? 貨幣戰爭作者 - 宋鴻兵專訪

 

 

 

 

 

 

 

大公報專訪宋鴻兵:中國經濟待發第三級火箭--農村第二次工業化

鉅亨網編輯查淑妝 台北綜合報導  2011-12-08  17:05  

被譽為「貨幣教父」的著名財經作家宋鴻兵接受《大公報》獨家專訪時說,未來中國經濟增長只有啟動「第三級火箭」,才能繼續保持持續穩定發展。第三級火箭必須也只能是農村的第二次工業化,以信息化、集約化、高科技化、城鎮化為核心的新的農業經濟爆發,才是中國擺脫即將出現的經濟困境的正確選擇。農業增長是下一輪經濟的主要突破方向。

宋鴻兵,現任環球財經研究院院長,著名財經作家,長期關注和研究美國歷史和世界金融史。在 2007 年出版《貨幣戰爭》,準確預言了 2008 年的金融危機,被譽為「貨幣教父」、「金融預言家」。

2010 年末,宋鴻兵正閉關撰寫他的第三本《貨幣戰爭》。宋鴻兵接受大公報獨家專訪時表示,炒作人民幣升值議題目的在於「剪羊毛」,國際銀行家首先是擴大信貸,將泡沫吹起來,等人民的財富大量投入投機狂潮後,然後抽走銀根,製造經濟衰退與資產暴跌,再出手以超級低廉的價格收購。而升值解決不了美國出口翻番、就業增 長等問題。 2011 年,「貨幣戰爭」硝煙更加瀰漫,歐債危機、美債危機背景下,人民幣升值腳步近期出現了波動。

剛剛完成第四本《貨幣戰爭》的宋鴻兵再次接受《大公報》專訪。

大公報:人民幣兌美元 12 月 7 日午盤微幅上漲,盤中連續第6個交易日觸及跌停。與此同時,中國央行外匯資產 10 月份比 9 月份減少了近 900 億元 (人民幣,下同) ,這是央行近 8 年來外匯佔款月度餘額首次下降。有評論認為,當下歐債危機加劇情況下,美元熱錢開始從中國大舉撤離,來拯救歐洲。

宋鴻兵:當前確實存在熱錢外流趨勢,這一點跟歐美對中國經濟未來會出現所謂「硬著陸」的擔心有關。過去一段時間,美國在拚命迫使人民幣升值,那時歐債危機並不像現在這樣到了一個非常關鍵的時候,所以大家對經濟增長本身還是偏樂觀的,但現在歐債危機已經到了很危險的關頭了。

而中國現在 CPI 增幅呈現下降趨勢,表明經濟冷卻速度在加速,再加上這一輪嚴格的房地產調控,國際金融市場對中國未來經濟的轉型或者「軟著陸」能否成功,充滿了不確定性。 這些因素導致了熱錢的外流。

但是從目前為止來看,還不能確定是人民幣升值過程中出現了決定性反轉。當前的波動更多是心態上的波動造成的。但如果這一趨勢持續下去,譬如12 月份和明年 1 月份,如果中國經濟數據越來越多地表明經濟是在冷卻,而且外流的資金都超過向中國進入的資金,那說明趨勢確實出現了反轉,那就值得高度警惕了。

大公報:中央經濟工作會議召開在即,當前外界對中國經濟是否能順利實現「軟著陸」比較擔心。

宋鴻兵:在改革開放的 30 年裡,中國經濟曾依靠兩級火箭的推動而發展到今天。前 15 年的第一級火箭就是中國農村的工業化,包括鄉鎮企業和農村經濟增長,帶領農業整體生產力的提升。後 15 年的第二級火箭是中國製造的全球化,出口成為了強勁的發動機,特別是 2001 年入市以後,中國出口行業整個生產體係倍增,使中國財富創造獲得極大飛躍。

但第一級火箭在 1990 年代中熄火,結果導致了 1990 年代末的經濟冷卻和通貨緊縮,市場蕭條,消費疲軟。實際上說明,當一個國家經濟喪失所謂經濟增長火箭的時候,就會自然處在一種市場交易冷清、投資機會減少、價格下跌這樣一個惡性循環中。

現在,由於外部環境特別是歐美市場在未來 10 年以上的時間內會處於不景氣狀態,所以中國的第二級火箭正在熄火的過程中。在這種情況下,未來中國如果政府不干預,有可能再現 1999 年那樣的局面,機會在減少,市場在疲軟,利潤在下降。

中國今年以來一直對通脹問題很頭疼,現在可能會有一種通縮的恐懼,因為經濟變緩導致貨幣流動速度下降,雖然現在規模可能擴張,但如果貨幣流動速度下降過快的話,同樣會導致物價下降,這是明年中國碰到的一種可能。

為了應對這種可能性,政府必須有所作為。但如果政府 2009 年那種刺激經濟的方式,可能不會奏效,大筆的基礎設施投資很難產生期待的回報,壞帳問題、債務問題會變得更加尖銳。如果政府實施了正確的刺激措施,中國經 濟可能會進入下一輪的高成長的階段,有可能維持 10 年以上的增長週期。

未來中國經濟增長必須啟動第三級火箭,才能繼續保持經濟的發展。第三級火箭必須也只能是農村的第二次工業化,以信息化、集約化、高科技化、城鎮化為核心的新的農業經濟爆發,才是中國擺脫即將出現的經濟困境的正確選擇。

能成為第三級火箭需具備三個條件:
第一,一定要涉及到大部分人,大多數人口要受用;
第二,在這個行業或領域中生產效率一定要獲得一種非常高的成長速度;
第三,一定要拉動足夠多的產業,產業鏈條要足夠長。

能同時滿足這三個條件的就是農業,因為中國農業人口佔農村人口的一大半,而且農村的生產效率非常低,如果在一個很低的情況下,它的增長潛力和空間自然就會很大。農業全面啟動之後,未來農村城鎮化會拉動未來經濟幾乎所有生產鏈條,所以說我把此級火箭稱作農村的第二次工業化。

這種經濟振興比較像 1979 年。 1979 年啟動中國經濟增長的就是農村經濟改革,現在可能輪迴一圈,再次回到農業這個問題上。如果中國人口中的大多數農民收入不提高,想提高內需、振興消費,都是空談。所以無論從哪個方面講,農業增長都應該是下一輪經濟的主要突破方向。

大公報:歐債危機會不會導致歐元體系崩潰?美債危機下一步走向是怎樣的?

宋鴻兵:歐債危機最後導致的結果不是歐盟崩潰,而是歐盟的權力更大了。歐債危機在我看來並不是經濟危機,而是個政治危機。假設一下,美聯儲和中央銀 行其實都可以通過印鈔票來購買國債,如果歐洲中央銀行能像美聯儲一樣印刷鈔票買國債,危機不就結束了麼?為什麼不這麼做?這才是問題的焦點。

歐洲中央銀行被賦予的責任中沒有貸款人角色,只有單純的反通脹責任。所以在這種情況下,德國提出條件就是修改歐盟條約,賦予歐洲中央銀行相應的職責,而代價是歐盟國家把財政主權交上來。這實際是一個政治談判和政治籌碼博弈的過程。所以歐債危機不是一個經濟上不可以解決的問題,而是政治上必須交出財政主權,歐洲銀行才能救你,這就是在談判和博弈過程中的這樣一個環節。

美國 8 月份國債達到 14.2 兆美元,現在大約突破 15 兆, 3 個多月又漲了 8000 億,所以毫無疑問,明年美國國債會再次突破法定上限。為什麼會出現這種現象?

這是美元發行制度本身決定的。由於美元是世界儲備貨幣,它向全世界提供交易和儲備,對它來說貨幣是輸出的,世界經濟發展會要求美國輸出越來越多的貨幣,而這些貨幣的抵押是什麼呢?

這些貨幣必須要依靠國債才能創造出來,這就要求隨經濟發展,美國國債必須上升。換句話說,美國國債是不能下降的,它一下降美元就會收縮,經濟發展就會受限。所以說為什麼美國長期赤字,這是美元發行制度本身決定的。

大公報:金融行業與房地產業,與國民經濟各個行業聯繫都很密切,最近中央高層也多次提出要注重防範金融風險。

宋鴻兵:理論上說,中國永遠不會發生西方式的金融危機,這是由中國政治結構決定的。換句話說,什麼是經濟危機?

經濟危機的本質實際上是一個負債問題,負債會導致資金斷裂,這叫金融危機。在歐美資本主義國家,憲法和整個國家體係是用來保證債務債權關係,這就是財產權神聖不可侵犯的原理。對於政府而言,債務債權關係出現嚴重偏差的時候,老百姓還不上錢,政府不能迫使銀行放棄債權,也就是不能把債務銷毀。

在中國,大量銀行是國家的,負債的老百姓,如果政府願意,他有權重新調整債務債權關係,也就是不讓銀行再追款,所有債務一筆勾銷,抵償債務。現在西方學者對中國所謂金融危機、銀行倒閉的判斷,顯然是不了解中國的政治結構。

中國不會爆發典型的類似雷曼公司破產的這種金融危機,我認為這是永遠不可能爆發的。所以就這點而言,不存在金融危機問題。存在的不是金融破產這種急性病爆發出來,而是以通貨膨脹,或資產配置不合理這種形式變成一種慢性病,這是中國所出現的所謂經濟上出現「硬著陸」或「軟著陸」,是指這方面的問題。

大公報:由於有對通縮的恐慌,貨幣政策會不會有所鬆動?

宋鴻兵:貨幣政策鬆動不一定會使物價進一步上漲,這是我的基本結論。像美聯儲搞了量化寬鬆政策之後,並沒有出現高通脹,物價不但沒增長甚至還在下跌。

在正常貨幣流動速度之下,貨幣擴張會導致高通脹。但美國為何沒出現高通脹,這取決有是否有足夠多的投資機會,貨幣是否有足夠的流動速度。明年中國的貨幣政策走向,重點要看貨幣流通速度。

(http://news.cnyes.com/Content/20111208/ke0xv5lz4y28e_3.shtml)

2011年12月8日 星期四

黎智英:我賭台灣長線大好

 

 

 

 

 

 

 

今周刊〉黎智英:股房市跌幅有限 明年觀望就好

鉅亨網新聞中心 (來源:今周刊) 2011-12-07  17:30 

壹傳媒旗下的壹電視新聞台,在闖關四次後,終於在七月二十日獲NCC(國家通訊傳播委員會)審核通過,拿到得來不易的經營執照,讓黎智英放下心上的 大石頭。但黎智英近來最令人關注的動作,是他在七月底,壹電視取得執照後,隨即賣出玉山金,並在七月二十九日全部出清,總計賣出近三十萬張,套現高達六、 七十億元,這個大動作在股市與金融界同時丟下震撼彈。


銀行被迫吃下壞帳  未來很難做

美債、歐債危機在八月陸續爆發,台股跟著兵敗如山倒,玉山金也從二十元左右一路大跌至十三.三元,重挫逾三成。高點出脫的黎智英至少多套現十幾億元,讓人不得不佩服他的精準眼光。黎智英直率表示他已出清台股,而且未來一年內都不會買股票;至於外傳求售房地產的部分,他則特地澄清,表示他一間房、一 塊地都不會賣,儘管二○一二年房地產會調整,但長線他仍然賭台灣房地產大好。

黎智英(以下簡稱黎)對中、港、台兩岸三地都有深刻的了解,以下是他與財訊傳媒董事長謝金河(以下簡稱謝)的精采對談:

謝:大家都很關心你在七月底大筆出脫玉山金股票,你投資台灣銀行股很多年,現在突然殺光,為什麼?

黎:因為接下來銀行股不會好的。歐洲、美國的銀行都做得這麼爛,政府還用錯誤政策介入銀行的經營,銀行被迫吃下大量壞帳,銀行未來很難做。此 外,inflation(通膨)不來,整個世界recession(衰退)以後,反而可能是deflation(通貨緊縮),deflation時銀行怎 麼辦,全球銀行的經營會越來越困難。

其實不單只是銀行股,我把所有股票都賣掉,只剩PChome(網路家庭)還持有。PChome經營得很好,賺得很厲害(編按:網家二○一一年前三季 EPS為四.七三元,法人估全年EPS可超過七元,十一月十八日收盤價一八六元)。基本上我現在沒什麼股票,只剩下房地產,台灣地產我不怕。

謝:為什麼呢?如果全世界都調整,房地產一定也會受影響!

黎:有幾個原因,第一,台灣的地產其實並不貴,尤其是luxury(豪宅);第二,大陸的地產接下來可能有問題,因為泡沫,香港的地產也跌了一、二 成。這兩個地方是連在一起的,但台灣沒有和它們連在一起,香港、中國漲的時候,台灣還沒有漲。我覺得將來大陸、香港的錢一定會來台灣,來了買什麼呢?買地 產啊!我相信十年以後,台灣房地產一定貴得很厲害!

謝:你對中國接下來的發展有什麼看法?大陸經過三十年的快速發展後,現在包括地產、物價、工資都高了,調整壓力越來越大。最近我們請教了很多大陸的 專家,其中郎咸平(香港中文大學財務學講座教授)是非常悲觀的,他認為中國將破產;謝國忠(玫瑰石顧問公司董事)認為中國房地產會跌五○%;陶冬[瑞士信 貸(香港)董事總經理]則形容「歐美趴下去、大陸是跪下來」。看來中國會有很大的調整,台灣一定也會受影響。

黎:影響一定會有!但我的想法是,中國有問題,台灣反而可能得好處。假如大陸有問題,大陸的人、錢要走哪裡去呢?一定走到同心同氣的台灣,除非我們 都不開放。實際上現在大陸富豪的錢已經一直往外移,根據調查,有四○%的富人想要移民,或至少拿個外國護照,可以把錢移到國外。

過去的繁榮把中國很多問題都蓋住了,但只要一有問題就會很大,到時候可能來台灣的錢會很多、人才也會很多。所以台灣應該對大陸更開放一點,尤其是一 二年總統大選後,一定要大膽開放,因為台灣是大陸人才、錢財最好的出口,所以台灣地產我還沒賣。像「頂高麗景」豪宅,我是一坪一四○萬元買的,最近有人出 價一七○萬元我也沒賣,另外像「吾疆」也有人出價,我也不賣。


房地產一定會升  所以不需要動

謝:所以外面傳聞你急著處理手中豪宅,其實你都沒賣,那土地部分呢?

黎:地產我不需要處理啊!沒有人聽說我賣過一塊地,我這麼多地在這裡,一塊都沒有賣。不論豪宅或土地,都不需要擔心,如果我現在把它賣光,要再買可能買不回來,就算一二年跌個一○%、一五%,也不代表我將來可以買得回來,所以幹嘛賣呢?我知道二、三年之後,房地產一定升上去的,所以不需要動,而且現 在賣還要奢侈稅。

謝:台灣一二年要選出新領導人,你怎麼看台灣一二年的展望?

黎:台灣只會更好,不會差的。香港、中國都曾經旺得不得了,但台灣還沒有真的旺過。這二、三年雖然好一點,但也只是好一點點而已,因為過去十年實在太差了。其實台灣有很好的人才、政治,社會基礎也很好;香港旺的時候像瘋了一樣,台灣只要瘋一點點就不得了。我覺得大陸如果調整,對台灣反而好。台灣需要做的,就是在一二年大選後,更大膽、更堅定地開放。


謝:兩岸三地你還是最看好台灣,那你會不會逢低把賣掉的股票買回來?

黎:股票我會再看,因為那些做代工的股票我不想買,銀行股我也不敢投資,往後五年、十年銀行的經營都不會好。台灣產業未來十年會變形,在變形之中,你買對股票會大賺,但若買錯就虧死。所以我主要是把錢存著,別花掉就好,我不是想發達的人(哈哈大笑)。

我最好的選擇還是買地。買地有什麼好處?第一,我不用管啊,放著就好,買股票你還要時常看一下,投資生意更慘;第二是買地只要放個十年、八年,一定會好的。因為大陸人、海外中國人來台灣的一定越來越多,台灣地產只會越來越好。

謝:你怎麼看歐洲、美國接下來的變化?歐洲危機的根源之一是社會福利支出太過浮濫龐大,但像風暴的核心希臘,從來沒有人討論說社會福利支出要怎麼縮減,這次危機將來要如何解決?

黎:美國的危機還沒過,歐洲的危機正開始,很多人以為歐、美的危機是經濟、金融的危機,其實不是,是政治的危機!過去幾十年,歐、美壟斷全世界,沒有人跟他們競爭,在這種環境下,歐、美把政府機構搞得又大又臃腫,又搞很多的社會福利;人民也習慣把責任都丟給政府,歐、美需要徹底的改革。

希臘一定會離開歐元區,因為沒有救的。現在你把它債務減半,但以後它還是借不到錢,沒人要借錢給它。而且希臘在這個制度下,它的貨幣是歐元,他們的生產力和他們的生活水準,相差了三○%至四○%;一直拖,沒有辦法進行改革,只會讓問題更惡化,最後還是要離開。但希臘離開後,整個歐洲怎麼辦呢?所以說現在股票、金融的危機根本還沒有過去。

謝:你之前很看好台灣股票市場,但現在態度明顯改變,你改變的主要關鍵是什麼?

黎:台灣整個產業快速變化,就像我剛講的,在變化中你很難投資。像我以前很看好銀行,但現在看起來銀行未來不會太好。現在看不到值得投資的產業,雖然以後可能會有,但現在我想也不去想,因為我知道整個大勢有很大的風暴還沒來。就好像這次義大利,一周之間,全世界不相信它了,公債沒人要買。我希望接下來法國不要出問題,若法國有問題就慘了;但法國之前,西班牙、葡萄牙、愛爾蘭更危險,所以風暴還沒結束。

明年是關卡  觀望就好、不用急

謝:接下來你會怎麼操作?你會給台灣人什麼建議?

黎:一年之內我什麼都不會動,就只是觀察!我現在就是什麼都不做,抱錢在手上。一二年是關卡,觀望就好、不用急。股票方面,反正現在已經七千點,你賣了,就算跌到六五○○點又怎麼樣呢,所以放著就好。我還是相信,有一天台灣股市會到三萬點,雖然我不知道是哪一天。另外,我也相信,台灣一定有一個很大 的boom(爆發、暴漲)會來。台灣只要更開放,以前開放是讓台灣過去,但現在開放是讓大陸過來,台灣要對自己有信心。

政府不要管這麼多,要信任人民,讓人民去建立他們的將來,而他們的將來就是台灣的將來。舉個例子,在台灣,股市不好政府就去買股票,但香港政府永遠不會去買,結果現在台股七千點、香港一萬八千點,政府插手做什麼呢?開放就好了!
(本文摘錄自《財金》雙月刊第二十四期)

陶冬:別只拍手卻忘了風險 央行招數難治本

 

 

 

 

 

 

 

 

 

陶冬:別只拍手卻忘了風險 央行招數難治本

鉅亨網新聞中心 2011-12-07  11:10 

如果看到消防直升機,對著過熱和失控的核反應爐狂噴海水,你會感到安全,還是在第一時間選擇逃離?連白癡都知道,關閉核反應爐才能制止災難的發生,澆水只可以略微紓緩形勢,絕非最終的解決方案。


股市最近也遇到類似的情況,資金卻只顧著爲消防員拍手,忘記了風險。11月30日,六國央行連手干預市場,通過美元掉期和調低央行美元借貸利率,爲銀行提供後備的流動性安排。

此舉明顯是針對陷入流動性危機的歐洲銀行。消息傳出,股市暴漲8%,創下2009年3月(QE1)以來最大的單周升 幅,人們似乎看到了解決歐債危機的曙光。

不要忘記,爲什麽央行會突然出手。六行聯手行動的背景,是歐債危機急劇惡化,市場對歐洲銀行的償債能力産生懷疑,基金拒絕向歐洲銀行拆借美元,導致 歐洲銀行頭寸短絀,3月期歐元兌美元掉期急跌至-160基點,這基本上是2008年10月雷曼倒閉時的情形。

擔心歐洲銀行抛售美國國債套現,將歐洲危機引 向美國,聯儲在緊急會議上,以9:1投票決定向歐洲銀行投放救生圈,其他國家央行也作出了類似的決定。

歐洲銀行的吸收儲蓄能力較差,借貸資金中有40%以上依靠同業拆借,即依靠短期資金市場上的供應。然而,隨著歐洲債務危機的深化和蔓延,歐洲銀行遭受牽連的風險日益增高,銀行違約的可能日益增高,這使美國貨幣基金(美元拆借市場的主力)大幅削減對歐貸款,令歐洲銀行面臨流動性衰竭的困境。這種情況不僅威脅歐洲的金融穩定,而且可能觸發類似雷曼事件的全球金融海嘯,大國央行被迫出手維持秩序。

此舉有利於提振市場情緒,對紓緩歐洲銀行的流動性危機亦有幫助。不過央行的流動性窗口,過去從來不是銀行資金的主要來源,以後也不應該是。當所有銀行均擔心對手風險,只願意和央行打交道時,現代資本主義便在生命維持儀器下生活了。銀行的基石是信用,當銀行信用遭到普遍懷疑時,銀行的短儲長貸的經營模式便無以爲繼。

更重要的是,歐洲銀行的風險來自歐債國家的潛在違約。一且歐豬違約出現骨牌效應,歐洲銀行的資産質量勢必遭到重創,甚至面臨倒閉風險。歐債危機沒有根本性解決方案,歐洲銀行的風險便難消除,他們在資金市場上遭到歧視,就難有根本性改觀。

歐洲銀行今天面對的,不僅是流動性枯竭,更是潛在的倒閉風險。這種風險植根于歐債危機,歐洲領袖的無能進一步放大了這種風險。央行的美元流動性安排,無法消除市場對歐債的恐慌,無法拉低歐債的集資成本,也無法增強歐洲銀行的資本充足率,更無法改變歐洲的結構性財政赤字。充其量各國央行所爲,不過是 爲過熱失控的核反應爐灑一點水而已。

陶冬的部落格:http://blog.cnyes.com/My/taodong/

新聞簡評 - 勇哥怎會落得這個下場呢!

  

 

 

 

 

 

 

 

 

投資客黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億元 遭檢方搜索

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-07 19:25 

檢方調查,知名投資客黃勇義因從事不動產仲介,熟悉不動產買賣中資訊不對稱情況,可從中炒作獲取高額利潤,於是自2004年起,陸續利用周遭親友作為人頭,收購大台北地區不動產。

專案人員經查,黃勇義所組的買房集團,已買賣交易完成的不動產,估計近千筆房產,逃漏稅高達11.5億元,嚴重影響國庫收入,而黃勇義更從炒作房價獲取暴利,涉嫌逃漏稅,違反稅捐稽徵法。

此外,據調查內容,黃勇義尚於2007年設立公司,登記從事不動產買賣業務,卻未據實向地政及稅捐等機關申報,持續操控旗下包括太太、其他親人等人頭,購買不動產,再哄抬價格出售,從中獲取高額利潤,隱匿公司交易不動產的實際銷售額、營利所得及他的個人綜合所得。




簡評:
筆者認為勇哥這次事件主要的導火線有兩個:

1.人頭(買屋借款人)使用過於頻繁。

一般來說一個人如果在一年之內買賣不動產超過6次的話就需要申請為營業人, 繳交5%的營業稅以及17%的營利事業所得稅。

但是因為這兩筆稅額在操作房地產的過程中實在是一筆不小的負擔,因此大多數人都會盡量將人頭的使用頻率降至最合理的狀態下使用,例如一年一個人頭背1~3間物件最為安全。

但以勇哥上千筆的買賣紀錄,人頭不管怎麼使用都一定會爆量,因此才會產生這個違法的事實。

2. 內部人因素。
就筆者的了解,當初這件案子之所以會被鐘議員爆出來,其實是因為勇哥炒房集團的內部人因為利益分配不均才憤而向鐘議員爆料所致,不然勇哥所有物件的詳細地址、人頭、買賣價等隱密資訊不可能都披露得這麼清楚。

因此就以上的兩點來說,筆者認為關鍵就是真的不要做違法的事,而且人際關係的經營真的要下功夫,不然事業做的再大都沒有用。

新聞簡評 - 房市交易量縮的解讀

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新北市10月買賣移轉僅6178件 交易量探底

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-11-04  20:40 

奢侈稅上路後,新北市買賣移轉件數10月再探底。根據新北市地政局統計,10月的房市交易案件量較9月下滑11.8%,10月買賣移轉件數僅剩下6178件,比過去高檔時單月約萬件的移轉量,量縮將近4成,甚至較2009年第一季金融海嘯時,平均單月6278件還差。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,新北市10月房市交易件數呈現下滑,主要是反映9月房市交易狀況欠佳的市況,影響主因除了奢侈稅後市場短投需求退場外,9月國際金融情勢不穩也是影響原因之一。

信義房屋新莊中平店店長許智翔指出,奢侈稅上路之後,新莊地區投資買盤明顯退場,買氣大概少了3成左右,但自住客購屋力道維持穩定,只要屋主開價與行情相當,成交狀況都相當穩定。


簡評:
筆者認為本文所提到的房市交易量縮應該分為兩種:
1. 買方縮手
2. 賣方縮手

而就筆者對新北市房屋交易量縮的實際了解為:

新北市第一圈(永和、板橋、新店等)的房屋供給量較稀有、價位也高,大多是賣方在縮手,買方想買還不一定買的到;

而新北市第二圈(新莊、蘆洲、三峽、中和、林口等)因為房屋供給量較大而且投資客的比例也較高,所以都是賣方在急,買方則是好整以暇等待好價位的出現。
所以新北市的屋主看到這則新聞其實並不需要太恐慌,買方也不要太高興。因為新北市其實很大一片,每一區的狀況也都不盡相同。所以應該要先了解該區域的實際狀況為何再做相關的決策會較妥當!

2011年12月6日 星期二

台灣不動產論壇:買房子,區位的選擇真的很重要!

 

 

 

 

 

 

 

 

台灣不動產論壇:明年大台北最外環 房價恐修正1-2成

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-05  18:15  

百年房市出現SARS後新低的買賣移轉戶數,是否代表寒冬將至?究竟明年不動產市場春燕來不來?
台灣不動產投資協會今(27日)舉辦 2011年CCIM台灣不動產論壇,並發表明年房市看法,就經濟變局、市場供給與需求對應,以及政策因素的推估,認為大台北地區住宅市場明年將出現環狀價格帶1-2成漲跌互見的現象,但不至出現泡沫化危機。


房地產專業人士估計 2012房市量縮價穩


對於2012年台灣不動產投資市場的展望,台灣不動產投資協會創會理事長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示,根據協會內專業人士問卷調查統 計結果,依總體物業投資來看,高達57%建議可繼續持有,34%表示應加碼買進。其中商用投資標的如精華地段店面、土地及A辦的表現值得期待。

本次論壇住宅組召集人中信房屋副總劉天仁表示,根據協會內部35位平均不動產年資高達12年的專業人士,對明年房市變化,進行多面向的沙盤推演、討 論及問卷調查的結果,2012年不動產市場交易,將出現量縮價穩的走勢。就價格面而言,商用不動產增減幅大約在正負1成之間;大台北住宅產品的價格增減幅,則約在漲1成與修正2成之間。

大台北住宅市場最外環 房價恐修正1-2成

針對大台北住宅市場將出現環狀價格帶的盤整,劉天仁進一步說明,以北市都心由內而外,分為四大環狀區: 

第一環,以信義、大安、中山、中正及松山區為核心,房價變化漲幅在正負10%以內

第二環,以文山、內湖、士林、北投、大同、蘆洲及永和區為範疇,有正負5%的價格調整機會

第三環,以南港、萬華、 三重、新店、中和、板橋、新莊區為主,房價預估將下修5至10%

居於最外圍的大外環,如淡水、泰山、汐止、林口,則可能修正的幅度會有1至2成。
  















實價登錄與課稅進程 影響未來房市走向

住宅組簡報人森磊不動產總經理林光宗指出,受到全球景氣不明及復甦動能未見的影響,明年不動產投資的風險,相對較今年來得高,但就GDP及經濟成長預估的基本面來看,並不至於出現盤崩或通膨導致房價大幅上漲的可能。

而在供給與需求端的對應上,大台北地區仍有不足的缺口數額,加上貸款利率仍低、收益率穩定,未見導致需求萎縮的利空條件。

就政策面來看,大選僅為短期觀望的牽制反應,奢侈稅打擊短期投機獲利者完全退場、中長期理財投資者卻步觀望,但未來影響層面較深遠的,將是實價登錄及實價課稅的政策。

誠品會計師事務所賴明陽則認為,在政府未來將採取實價登錄及實價課稅的制度下,投資者為降低奢侈稅的影響,可考慮轉換所得類別,例如以證券化方式持有不動產,來降低租稅負擔。在配合政府政策前提下,投資者將不動產的持有期間拉長,以長期持有之合理資本利得取代短期炒作利潤,也不失為影響較小的策略。


2011年12月5日 星期一

非自願性離職、靈骨塔 排除奢侈稅課稅範圍

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

財政部奢侈稅解釋令 靈骨塔、非自願離職排除課稅

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-12-05 10:40 

財政部日前針對特種貨物及勞務稅條例(慣稱奢侈稅,以下簡稱特銷稅條例)發布解釋令,明示特銷稅條例第5條第1款,及第2款規定所有權人 或其配偶及未成年直系親屬,持有房屋及其坐落基地,不包括持有骨灰(骸)存放設施在內;同時,因為「非自願性離職」而必須出售房屋者,排除奢侈稅課徵的範圍之內

財政部說明,為抑制不動產短期投機炒作,同時避免殃及無辜,特銷稅條例第5條訂有排除課稅規定,其中,包括所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1 戶房地,辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用者。近期,國稅局稽徵實務上個案之所有權人,與其配偶及未成年直系親屬除有1戶自住房地外,另有骨灰(骸)存放設施,而產生可否適用該排除規定之疑義。

財政部因考量骨灰(骸)存放設施,為放置已歿者骨灰之用,非可供居住,自非屬該條款規定範疇,因此特發布解釋令,指出所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房地,不包括骨灰(骸)存放設施。

另外,特銷稅條例第5條第2款所稱「非自願離職出售新房地」,依同條例施行細則第10條規定,應由該部公告,並刊登政府公報。

稽徵機關日前陳報1案例,某君於1997年間即持有新北市1房地,符合特銷稅條例第5條第1款規定;2000年間,於工作地點新竹縣另購置1新房 地,至共持有2戶房地,其後該君因遭公司依勞動基準法規定資遣,而欲出售該新房地。符合該條款規定之因「非自願離職」出售新房地,財政部爰依上開施行細則 規定公告上述適用情形。