近年來因為少子化的因素在台灣持續的發酵，也對房地產市場產生重大的影響！
根據機構統計，台灣在2014~2015年左右，勞動力人口就會開始呈現負成長，也就等於宣告了在將來的二十年左右，購屋需求最大宗的青壯年人口將會持續下降的事實！
但這是否代表台灣的房地產市場即將全面崩盤呢？ 筆者認為還言之過早！
以人口移動的慣性來說，不管是少子化或嬰兒潮世代，都會自動地往就業機會與機能最完整的地方持續遷移，尤其是少子化年代。因此，才會使現階段城鄉的房價差距越來越大！
簡單來說，以後就是強者恆強、弱者恆弱的態勢會越來越明顯！凡是能提供充分就業機會的地方，就會不斷地把其他地方的人口吸過來，使都會區的購屋需求始終存在，而鄉村的房價相對來說就會被擠壓！
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】
2006年1月至2011年12月底止，區域別社會增加累計數以北部淨遷入19萬8千人最多，中部、南部及東部仍呈淨遷出趨勢，顯示人口持續朝北部集中；各縣市則以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市為人口遷入集中主要縣市，近6年累計淨遷出以彰化縣及屏東縣較多。
內政部調查顯示縣市人口遷移趨勢：近6年累計社會增加正成長人數以新北市、桃園縣、台中市、金門縣、新竹縣及新竹市等均超過萬人，為目前人口淨遷入較多的主要縣市；累計負成長超過萬人者依序為彰化縣、屏東縣、雲林縣、嘉義縣、南投縣及基隆市，為目前人口淨遷出較多之主要縣市。
因此，只有挑選人口淨流入的縣市，房價才有增值的機會！
更多精彩的房地產內容請參見"罵有錢人，不如做有錢人！" 粉絲專頁。
最近大台北地區的房屋降價真是一波為平一波又起，繼過年前甲山林代銷拋出了以每坪29萬的低底價，標售北市文山區餘屋的市場震撼彈之後，樺福建設在小坪頂的「環遊郡」，於今年2月18日起，也將以舉牌競標方式標售百餘戶大樓及別墅，原本一坪喊賣20萬元降到12萬元！
看到以上這些資訊，是不是有感覺大台北地區的房市已經準備要全面降價了呢？如果你開始這樣想的話，那恭喜你即將踏入建商與代銷的行銷陷阱中，為什麼呢？
理由一、以甲山林代銷的興富發建設「春之樹」為例，它的基地座落於木柵的福興路上，說到福興路大家可能沒啥感覺，但是離福興路最近的捷運站站名是文湖線的辛亥站，也就是傳說中的阿飄聚集地，這樣應該就懂了吧，此建案可是福地福人居與鄰近夜總會的最佳寫照阿！
所以說這也是為什麼可以降到一坪29萬的原因，因為周遭環境與地段的不佳所導致。
那位於小坪頂的「環遊郡」就更不用多說了，只要稍微懂一點台北縣市的地理位置，就可以知道他為什麼會降到這麼低了！
理由二、物件出價採取標售制。為什麼要採取標售而不用傳統的出價制度呢？
這就是行銷手法的運用！
因為公開標售的出價方式是採取自底價往上加價的做法，而不同於傳統議價的殺價模式，因此底價通常都會定的偏低，以爭取向上加價的空間，並藉由低底價來吸引買氣，運用現場氣氛的掌握來誘使買方不理性的出價！
理由三、其實這一陣子的降價案例都是以個案為主，並沒有看到群體的降價現象，這是因為需求仍然沒有降低所致。
如果今天一個沒什麼抗性的案子以低於平均行情的價格釋出，相信很快地就會被買走，這也是為什麼點的降價行為沒有演變成全面降價的原因！
因此，最近有購屋需求的人可以稍微觀察一下以上這幾個建案的動向，做點功課，觀察最後拍定的成交價格落在哪裡，以了解市場的現況如何，對購屋者來說會有意想不到的幫助喔！
更多精彩的房地產內容請參見"罵有錢人，不如做有錢人！" 粉絲專頁。
位在忠孝東路四段的凌雲大廈一樓皮爾卡登店面，日前以1.95億元成交，以權狀18.45坪計算，每坪成交單價為1,057萬元，刷新全台店面新紀錄，成為全台新「店王」。
以單價來說，1057萬一坪的確實是夠資格成為全台灣的新店王，但是看一下總價，咦！才1.95億元，連兩億都不到，看起來好像又沒有那麼貴，到底是怎麼一回事呢？
沒錯！這就是以低總價掩蓋高單價的作法！
筆者在之前的文章房地產投資專題 - 總價搭配產品的評估 裡面有提到“看起來比較便宜”的重要性。
簡單來說，總價高的物件，因為坪數比較大，所以在銷售的時候為了不要讓人家感覺這間房子太貴，會將單價稍微壓低，以便吸引買氣 ； 但低總價的物件就不同了，因為坪數相對小，無論單價再怎麼高（不要高的太離譜的話），總價感覺起來都不會太貴，因此才會有低總價掩蓋高單價這個作法的出現。
東區凌雲大廈這個案子也是一樣，因為它不是正常坪數的產品，才18.45坪，算是小型的店面產品，單價當然很容易衝高，這也是筆者不認為在相同區域馬上就會有比價效應出現的原因（除非出現另一個潘仔不算），這也是那些有錢的貴太太、富哥哥要了解的喔！
筆者這兩天看了一篇文章，名為七年級主播談購屋大計，文章主要是描述了劉盈秀、劉涵竹與莊雨潔( 她好像是我女朋友的大學同學 )等三位妙玲主播對於在高房價時代購置不動產的看法！
看完這篇文章之後，筆者認為其實很多年輕人，尤其是七年級生都是有條件可以晉升有屋階級的，但是礙於專業的不足以及市場上多空消息的混雜，才導致對於購屋這事躊躇不前。
因此，筆者整理了三個重點，希望能藉此引導年輕人前往正確的購屋方向：
1. 確實地了解自己的能力與需求，並學會善用身邊的所有資源！
筆者之前在年輕人的購屋四象限！這篇文章提到，要先對自己的能力有所認知再來談買房這件事，因此一定要知道你的支付能力有什麼？有多少？ 才可以決定你的預算跟購買地點。
不然很多人眼高手低，明明月薪22K還想買帝寶，那只是在浪費時間而已！
再來就是有沒有辦法運作自己身邊所有的資源來買房！
最簡單的方式就是存錢，但是除非你的收入很多又很節儉，或是投資生財有道，不然都會有點困難。
因此如何尋求低成本的槓桿就變得很重要！
最完美的當然是父母直接出錢幫你買房，或是透過家裡的房子做再融資(轉增貸)的動作都不錯，再者可以透過對銀行授信準則的了解貸到低利率、高額度的信用貸款，就像在古早時代，很多人都會去標會籌集頭期款的道理一樣，端看個人如何選擇！
那如果沒有工作、家裡又沒辦法幫你出錢的人怎麼辦呢？
筆者有個朋友是擺路邊攤的，不但工作不穩定不說，而且還有積欠卡債。
但是這麼糟糕的情況，他竟然在前年以600多萬的價格順利的買了房子，而且還在去年以接近800萬的價格獲利了結，奇怪吧！！
筆者後來去問他是怎麼辦到的？他很淡定的告訴我：沒有阿，因為我說服我爸幫我當房貸借款人貸到八成約500萬，然後我再跟幾個朋友湊齊100萬，告知朋友們兩年內會以高於定存利率的利潤歸還，就湊到600萬啦！
真厲害阿這小子！！！
因此，善用集資也是一種方法。但是相對地，關於不動產的專業與風險控管就很變的更加重要，不然很容易就會翻船的！
2. 運用自己的能力購買大台北二級區域的好房子
所謂二級區域就是圖中藍框以內、紅框以外的地區，稱之為台北市第二圈與新北市第一圈。
為什麼要購買二級區域內的房子，而不以購買台北市精華區的房子為目標呢？
很簡單，因為台北市中心的房子因為價格昂貴，已超出大多數受薪階級的可負擔總價(相關總價可參考小資女＆小資男的房地產增值人生)，很容易產生有行無市，交易量能嚴重萎縮的現象，這對將來物件的轉手會形成很大的考驗！
因此若以年輕人2~3房的主流需求再搭配總價考量的話，在大台北二級區域是最適合的購屋地點所在，相信會有越來越多人前往這些地方購屋置產，也間接地形成未來購屋的大趨勢！
3. 了解台灣房地產的特性
台灣的房價(尤其是大台北地區)雖然長期來看一直在漲，但是這些只是平均數字的變化，真正要買到增值屋，最重要的是要了解一般大眾的需求才是王道！
筆者之前的文章指出，目前雙薪家庭的購屋總價大概落在600萬到1200萬之間，而一般的家庭人口數約為2~3人之間，可得出所需要的房型為2~3房左右。
可以藉此看出未來的趨勢就是以600萬~1200萬的2~3房為主要需求所在，若之後增值、上漲一定也是以這些物件為主，其他的產品增值性可能會相對遜色，這點一定要特別注意，否則很容易陷入房價上漲，但你的房子依然聞風不動的窘境中！
總而言之，購屋這件事需要許多專業與經驗的累積，也許很多人會覺得幹嘛懂那麼多東西累死自己？
但是等到你真正面臨需要購屋卻買不起、或是想賣房子卻賣不掉的時候，一切都已經來不及了，所以先確認自己的需求與能力，再配合市場的供需做調整，這樣的購屋結果才會是美好的，與大家共勉之！
更多精彩的房地產內容請參見"罵有錢人，不如做有錢人！" 粉絲專頁。
這幾天大家最為關注的房市焦點，大概就是興富發建設開了降價第一槍的新聞吧！
------------------------------------------
興富發北市新案 每坪120萬降為90萬
【地產中心╱綜合報導】
上市建商興富發昨晚尾牙，董事長鄭欽天宣布，興富發大台北建案至少將降價15%，其中士林區「台北院」預售案從每坪120萬元降為90萬元，內湖區「日湖百貨」重建案從每坪100萬元降為75萬元，大降25%。興富發是首家降價換買氣的建商，其他建商多持觀望態度；政大地政系教授張金鶚認為其他建商「必定跟進降價」，消費者不必急於買房。
---------------------------------------------------------------------------------
一般建商或是投資客價降求售大多都是為了增加周轉率，以換取現金為主，興富發也不例外。
但是興富發建設在房市這麼膠著的情況下斷然大舉降價，筆者認為很有可能是一招假降價、真拉客的做法，是一招非常聰明的策略。
什麼意思呢？
就如新聞所說，興富發在士林區的「台北院」預售案從每坪120萬元降為90萬元，而內湖區「日湖百貨」重建案從每坪100萬元降為75萬元。
但是不管開價是降15％或25％，請問一下，假如你是興富發建設，你會整棟建案的開價都以這個幅度調降嗎？ 還是會以條件較差的房型運用媒體的力量作降價促銷，並吸引買氣呢？
聰明如你講到這裡應該就知道建商與代銷們在玩些什麼把戲了吧！
這幾天周遭很多親朋好友，看到這則新聞後都跑來問我：在興富發開了第一槍之後其他建商會不會跟進呢？
筆者可以回答你，會！ 但是降價的本質大同小異，都是以一種行銷策略的角度，藉此吸引買氣而已。
因此建議大家真的要對建商或代銷的行銷策略具備相當程度的認識與了解，不然到了接待中心後很容易會被當成肥羊宰喔！
而針對此事件的後續效應，筆者認為真正重要的並不是降價本身，而是降價後到底有沒有人會買單才是重點。
具有區域行情價的概念在此時就變得相對重要，如果你懂內湖或是士林新成屋的行情價大概在哪？ 就可以很輕易的判斷興富發的建案降價後，開價距離合理行情價還有多遠？進而加速自己評估物件的能力，也才真正有機會買到有獲利的房子。
祝福大家！
更多精彩的房地產內容請參見"罵有錢人，不如做有錢人！" 粉絲專頁。
