新聞簡評 - 房子難買不見得是壞事！

 

 

 

 

 

 

 

37.3歲才有「窩」 都會成家 北市難 竹市易

鉅亨網新聞中心 (來源：中廣新聞網) 2011-11-29  11:00　

金融海嘯過後的房價飆太快！根據房仲業者調查近三年來全台六大都會區的購屋資料，發現民眾購屋預算明顯跟不上房價漲幅，而平均購屋年齡也往後遞延，其中又以台北市成家最困難，平均要到三十七點三歲才能擁有一個家。但六大都會區當中也出現唯一購屋預算成長幅度超越漲幅的城市「新竹市」，讓新竹成為全台成家最簡單的都市。（何庭歡報導）

而從房價數據來看，近三年全台六大城市中，北市房價漲了87.5%最多，其次是新北市漲了60.5%，而高雄的漲幅最小，只有42.5%。由此看來，首都、精華地段、就業率高的地方，住宅需求也高，房價表現當然相對搶眼。


簡評：
在這邊跟大家分享一個不同的思考角度。

若一個地方的房子不好買，代表了什麼？ 代表了房價貴。
那為什麼房價會貴呢？ 因為供不應求的關係。

那一個地方的房子為什麼會好買呢？ 因為房價相對便宜嘛。
那為什麼房價會便宜呢？ 因為供需平衡或是供過於求的關係。

那哪一個型態的房子才會保值或增值呢？ 當然是供不應求的地方囉。

因此一個地方的房子不好買不見得是壞事，它其實代表了對當地房價的一種保證不是嗎！

新聞簡評 - 中國為何持續調控房價？

 

 

 

 

 

 

 

中國副總理李克強：明年持續房地產業調控

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-28  09:56　

中國國營媒體周日報導，中國副總理李克強說，政府明年將維持房地產業的緊縮措施，並持續興建大眾負擔得起的住房。

中國民眾一直對高房價不滿，中國政府視之為社會不穩定的潛在來源。自2010年4月，中國當局已提出多項遏阻房價的措施，包括提高頭期款、限制個人持有房屋數、部分城市實行房地產稅等。

李克強同時呼籲地方政府，確保可負擔住房的興建，及其品質。他說，建造大眾負擔得起的房屋，將可大大推動消費及投資，這是中國抵抗全球經濟放緩的關鍵。


簡評：
中國政府為了十二五規畫的最終目標：擴大內需市場的推動，可說是不遺餘力。 

諸如打房、打通膨等降低購買成本的動作，以及拉高基本工資、社保五險合一等等拉高購買力的政策都進行得如火如荼，為的就是讓老百姓的可支配所得能夠快速的成長，進而讓內需市場蓬勃發展，擺脫中國對歐美日等強國的貿易依賴。

因此在這些目的達成之前，既有的政策除非碰到類似2008年的金融海嘯，不然要改變方向都不太可能。

明年台灣的景氣影響！

 

 

 

 

 

 

 

 

明年外冷格局 影響股市及房市

鉅亨網新聞中心 2011-11-28 08:52　

最壞的日子究竟是已經過去，還是根本還沒到來?

行政院主計處24日公布最新經濟預測，再度下修今、明兩年經濟成長率，今年微幅下修至4.51%，明年下修至4.19%。明年出口成長率腰斬，預測只有5.27%，不及今年一半，主計處表示，明年經濟將市是「外冷」格局。

 

從景氣循環看，谷底向後推遲兩季，主計處10月預測谷底落在今年第三季，昨天修正落在明年第一季，景氣從明年第二季開始回升。谷底延後顯然不是個好消息 ，更何況明年第一季充滿變數，景氣回升的時間，可能還要再向後遞延。

預測明年第一季經濟成長率為2.67%，第二季回升至3.64%，第三季上升到4.99%，第四季拉升到5.31%，逐季回升。主計處說，目前景氣應該處於景氣循環的收縮期，甚至是滑向谷底的衰退期，景氣高峰可能落在今年上半年。

其實就今年第三季經濟成長率初步統計來看並不悲觀，台塑8月出口333億元、9月出口447億元，10月幾乎回復，回升到695億元，加上日本觀光客來台大幅成長，第四季經濟成長率如預期回升至3.69%。可惜歐洲情勢比預期惡化，出口成長將持續下滑，會到成長幾近停滯地步，預測明年第一季出口成長低到3.86%，第二季只有2.60%。

最壞的日子看來是還沒有過去，從產業面看，面板、DRAM、LED與太陽能四大產業，還無法很快擺脫生產過剩、出口衰退情況。

台灣股市對電子業的依賴度高達六成以上，如果電子業景氣無法好轉，預料台股的表現也不會有好臉色，這已經不是國安基金是否進場護盤的單一問題了。台股若是表現不佳，連帶也會影響到消費信心及購屋意願，想要換屋買屋的民眾變少，日子一久，建商可能就會重新思考是否要重新調整價格。

根據住展房屋網調查，從奢侈稅到第三季股災，降價的現象並未出現，但是新進廠的建案，已經出現開價價格回歸市場面的狀況，開價氣勢已經大不如前，不再像過去一直衝衝衝，期待這種較為收斂的價格，能夠穩住市場買氣，保持區域客的看屋意願。策略是否能奏效，就得要看這幾個月的民眾反應了。

新聞提供：住展房屋網http://www.myhousing.com.tw/

從新聞找真相 - 歐債危機的本質

最近歐債危機鬧得全球沸沸揚揚，先來了解一下它到目前為止的現況以及對經濟所造成的傷害為何？

經濟學人：歐元區 真的走到盡頭？

鉅亨網編譯吳國仲 綜合外電 2011-11-25  14:20　
歐元越來越接近崩解除非德國和歐洲央行快行動

多數人仍盼望，歐洲領袖將窮盡一切救歐元，因為歐元崩潰的後果太可怕，有理性的政治人物不會讓它發生。

歐元崩潰造成的全球衝擊，恐大過 2008-2009 年金融海嘯。歐元區將遭債務違約、銀行垮台及資本管制給分解，變成不同的碎塊。 

投資人對歐元崩潰的恐懼，導致資金從弱國資產大舉外流，政府難以阻止。最近例子是西班牙，即使勝選的人民黨承諾改革、撙節支出，公債殖利率仍持續上漲。意大利情況類似，德國本周發債的認購意願也比往低。

歐洲銀行業也有警訊，批發融資市場乾涸，銀行間拒絕彼此融資，拆款市場也壓力加重。企業正將儲蓄從邊陲國撤出，迫使銀行賣資產及緊縮放款──歐洲面臨的信用緊縮，可能比雷曼兄弟破產時還糟。

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為什麼歐債危機在這次會特別嚴重呢，主要有兩個原因：

1. 事實上歐元區的資產長期是大於負債的，但因為它的資產缺乏短期變現能力，再加上歐洲央行或是EFSF都沒有自主印鈔的能力，因此若發生臨時性的大筆支出就可能面臨到流動性風險。

2. 美國因素，也是最大的原因。

美國總統歐巴馬在2009年年初時在美國國會發表了一篇演講

。
他在這邊提出了往後國家的產業發展計畫，分別要發展高科技、再生能源、醫療、汽車、教育等具高度競爭力的產業，期待將美國的國力再次推上高峰！

重點來了，若美國需要發展以上產業大概需要數以兆計的大量資金投入，但是錢要從哪來呢？

美國政府已債台高築，又沒有理由貿然的推出QE3等印鈔策略，因此Fed就想出了扭轉操作(Operation Twist)這一招壓低長期利率，使美國的長期借款成本下降，減少房貸等長期債務對民眾的負擔以藉此提振房市；同時拉高短期利率，吸引全球的資金回流美國，並緊縮全球的資金流動。

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扭轉操作的“陰謀”－讓美元、美債從全球危機中受益

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　2011-09-30  15:00　

美聯儲每一次調整貨幣政策，其實都是財富分配和利益分配的再調整，美元和美債屢屢成為全球危機的最大受益者。

上周美聯儲在FOMC會議上宣布執行“扭轉操作OT(Operation Twist)”——將在2012年6月底前購買4000億美元六年期至30年期國債，同時出售相同規模的三年期或更短期的國債。

大多數人據此以為，伯南克 “黔驢技窮”了，然而有分析人士指出，扭轉操作絕不簡單，并非僅著眼於刺激經濟本身。
 

1、美債價格大漲，降低美國融資成本
美聯儲扭轉操作壓低長期國債收益率，而避險資金的涌入也使得短期國債收益率保持低位，美國國債以最低廉的融資成本獲得超額認購。

2、制造美元短缺，保證美元強勢

美聯儲賣短買長的“扭轉操作”，使全球金融市場短期美元流動性吃緊，并進一步加大了歐洲債務融資的壓力。美國正試圖扭轉“美元過剩”的局面，制造人為的“美元短缺”。
 

3、改變全球資本流向和資源配置 

新興經濟體需要警惕發生危機次生災害的風險，特別是那些金融體系較為脆弱、經常項目赤字、對外部需求和外部資本過度依賴的國家，資本撤退、本幣貶值等現象的產生已拉響了風險警報。

總之，全球債權人沒有理由因美國不推QE3而松口氣，美聯儲單方面的“扭轉操作”，不僅扭曲了全球的資本流向，加劇了全球金融失衡，新興經濟體也會因歐債危機而在“美債陷阱”中越陷越深。

(丁可樂 綜合編輯)

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而在扭轉操作實施後因為短期利率的提高，全球的資金流通開始出現了緊縮的現象，使得用以衡量歐元區銀行的信用指標"歐元Libor-ois利差"開始大幅上升。代表了銀行之間互相拆款(也就是銀行間的資金借調)的利息成本開始大幅上升，若利息成本太高的話，就很有可能出現因為融資不易所產生的流動性風險現象，相關的債務也會面臨違約的風險，進而衍生了這次的歐債風暴。

 

  

扭轉操作實施後美元與歐元的指數變化：

 

因為在美元指數中，歐元就占了50%左右的權重，所以美元與歐元其實互為翹翹板的關係，只要美元上漲就代表歐元會跟著下跌；而一個國家的匯率漲跌，代表了資金的流入與流出情形。

搞清楚這樣的邏輯之後，就可以了解美國的目的是為了讓資金回流美國並使美元升值，而歐元為了這個目的就必須要面臨貶值的命運。

但是要讓歐元貶值也要有個正當理由，因此由美國政府、聯準會與華爾街共同主導的一齣"一石四鳥"的歐債危機大戲即將上演。
 

所謂的一石四鳥代表了美國政府、聯準會與華爾街三者在這場經濟危機中所分別獲得的四項利益。其中分別有：

1.  資金回流美國產業、並改善美國國內經濟現況

2.  美國金融機構先行在歐元區大佈空單，並搭配綿密的利空新聞與不利於歐元區國家的信評等著大賺一筆。

3.  利用歐元區國家亟欲將資產變現還債的心理，大舉低價收購歐洲資產。

4.  最後進而控制歐洲政局，將親美的歐洲領導人換上台(例如義大利的新總理據說是高盛的人馬)

現在搞懂了歐債危機的本質了吧。

所有的國際經濟問題，包括歐債問題的本質，都是由大國之間政治的角力與經濟的利益交換所造成的結果。

但是請記住一件事，有能力主導並操控全球經濟問題的最終國家，只有美國！

新聞簡評 - 台灣房市強者恆強的邏輯

房地產冷熱兩樣情 兩房公寓炙手可熱 

北市暢銷屋22天成交 自住客為購屋主力
 
記者 郭幸宜報導 2011/11/25 
 
每年第四季一向是房地產的傳統旺季，不過在經濟走勢低迷與課稅政策的打擊下，讓房市陷入愁雲慘霧中。根據房仲業者觀察，有些房屋得拖延三個月以上才能「脫手」，也有部份物件「處於不敗之地」，可在30天內就售出，呈現「暢銷」、「滯銷」兩樣情。
 
住商不動產的調查發現，在奢侈稅與實價課稅的政策衝擊下，讓投資客們暫停市場炒作，反倒吸引許多自住客進場「獵屋」。一般而言，自住族其購屋預算多半有限，因此讓坪數較小兩房公寓的小宅產品，瞬間變得炙手可熱。
 
儘管第四季有不少房屋陸續釋出，不過市場上仍呈現「強者恆強，弱者恆弱」的態勢，賣方應依房價條件開出合理適切的售價，避免因錯估形勢，讓手上持有的不動產陷入「賣不出去」的惡性循環。
 
【2011/11/25 卡優新聞網】http://www.cardu.com.tw

簡評︰

每個地區的每種產品都會有對應的總價，例如在永和電梯兩房的總價差不多落在600~800萬，電梯三房則落在1000~1300萬左右，依坪數大小彈性伸縮。

因此只要是對的產品，再搭配上它應有的總價，除非這個物件有其他重大瑕疵，或是交通、機能、環境三者有不足之處，不然應該都不會太難賣。

新聞簡評 - 台北房市未來的主流產品為何？

 

 

 

 

 

 

 

 

王應傑：台北市2012年房市成交主力 店面、商辦最夯

鉅亨網記者詹宜軒 台北 2011-11-25  17:25　 

王應傑認為，2012年，確定回歸自住市場，動輒70、80坪以上之大坪數產品將退位，市場主流為25至40坪的中古屋產品，而台北市將以總價2000萬元內、三房兩廳；新北市以1500萬元內，含車位之產品為主力。

一般住宅靠自住客撐場，交易量難有激烈漲跌，但反觀商用不動產市場，王應傑指出，店面在眾多產品中是最稀有的產品，同時因奢侈稅課徵，投資者無法短期買賣，進而會轉向稀有且高報酬率的產品，特別是特定商圈的店面。

除店面外，王應傑認為，北市精華區內整棟的商辦大樓，因土地供給稀少，整棟購買可減少都更整合的等待時間，加上若土地面積完整足夠，購買後可做指標豪宅、旅館等規劃。

至於新北市，王應傑指出，2012年決定的關鍵，將是陸續通車的捷運網絡。

簡評：

因應國內接連不斷的打房措施以及國際上的經濟衰退預期，投資國內不動產的資金紛紛轉往可長期持有不受奢侈稅影響，以及具有穩定收租效益的收益性產品為主。

這個現象可從台北市精華區店面平均投報率正式跌破2%看出端倪。因為這波的熱錢投資標的已不再是以單純的獲利為主，而是帶有更多的避險考量，再加上精華地段釋出的店面有限，因此才會造成店面價格大漲的現象。

再來針對自住市場來說，如果要購買可保值甚至增值的物件，筆者並不建議選擇文中所提及的新北市"即將通車"的"新北市第二圈"捷運沿線住宅。

原因有三點：
1. 建商因為題材而一窩蜂的蓋房子，造成供應量過大供過於求的現象。

2. 房價相對於較接近台北市的新北市第一圈具有高度可取代性。例如蘆洲新成屋40萬/p的價格就可選購包括中永和、新店、板橋等地的15年內中古電梯大樓，取代性很高。

3. 距離台北市中心路途遙遠，取生活機能、生活環境等素質較差，新住民可能較無法接受。

因此綜合以上三點，再加上少子化、精華區高房價現象以及上班族長期低薪等趨勢下，將來長期可保值的物件可能就會落在新北市第一圈(永和、新店、板橋、汐止、三重等)，具有交通方便、生活機能便利、不錯的學區以及優質生活環境的1500萬以內電梯三房帶車位住宅，或是1000萬以下的電梯兩房物件。

這兩種產品很有可能成為往後5年大台北地區的主流標的！

巴菲特的贏家秘訣 - 要和大贏家在一起

 

 

 

 

 

 

 

 

巴菲特忠告:要和大贏家在一起

鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊) 2011-11-23 16:39:02　　     

投資大師巴菲特經常和自己的子女交談，多次到大學發表演講，每年會接待大學生團體來訪長談交流，最近兩年還親自參與拍攝兒童理財教育動畫片，傳授了很多投資理財成功和人生幸福的忠告。

21世紀網特約巴菲特研究專家劉建位推出一系列專欄文章，此篇作為該系列的第六篇，與你分享巴菲特的忠告。

三國演義中有句名言：良禽擇木而棲，賢臣擇主而事。
一次好的選擇，勝過一生的折騰。

巴菲特的忠告是：要想成為大贏家，很簡單，只要和大贏家在一起。

巴菲特只和最優秀的公司經理人合作，只投資最優秀的超級明星公司，所以他才會更賺錢更成功也更輕松。

對於求職的畢業生，一定要牢記，要想成為大贏家，很簡單，只要你是為大贏家工作。
我的體會是：最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

第一，最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

工作了20多年，最大的體會是：最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

想一想，我們的同學，我們的朋友，彼此之間的體力智力能力差別并不大，為什么彼此之間收入財富名聲幸福程度非常巨大嗎？

最重要的因素是：工作不同，更準確地說是，工作的服務對象不同。

巴菲特記得，有一次，像貝比·魯斯與盧·格里格這樣的運動員提議他們的球童和他們分享完全相同的世界系列大賽獎金：
“生活中的關鍵是要弄清作為球童你是在為誰工作。”

想想看，你給每年多次記得大賽獎金收入上億的世界冠軍當球童，和你給每年一敗再敗收入僅僅能養活自己的球員當球童，盡管一樣累，但你的小費收入會天差地別。

想想看，你的同學和你的朋友，每天工作可能并不比你辛苦，工資收入卻高得多，為什么？因為他們工作的公司是行業內的大贏家，公司賺錢越多，員工賺錢越多。

準備求職的畢業生們，你準備去為之工作的老板和公司是真正的大贏家嗎？

你為誰工作，這一點非常重要。盡管你的付出完全相同，但選擇為什么樣的人工作，你為誰工作會你的人生有很大很大的不同。

第二，在大贏家合作才能成為大贏家。

巴菲特在2002年報致股東的信中說：
 “在管理上我的偶像是一個叫做埃迪·貝內特（Eddie Bennett）的球童，1919年，年僅19歲的埃迪在芝加哥白襪隊開始做球童，結果那一年白襪隊就打進世界大賽。第二年埃迪跳槽到布魯克林道奇隊，結 果道奇隊就贏得了1920年美國職業棒球大聯盟冠軍。

可是我們這位傳奇球童嗅出苗頭不對，於是再次改換門庭，1921年來到紐約揚基隊。結果揚基隊在 1921年贏得隊史上的美國職業棒球大聯盟冠軍。埃迪仿佛知道未來會發生什么，從此安安心心呆在揚基隊。此后7年間揚基隊5次贏得美國棒球聯賽冠軍。“

“可能有人會問，這跟管理有什么關係?要想成為贏家很簡單，就是與贏家在一起。

例如，1927揚基隊贏得世界大賽8分之1決賽，當時傳奇巨星Ruth和 Gehrig也在隊中，埃迪就得到700美元的獎金。埃迪只干了4天就拿到這700美元(因為當年度揚基隊四連勝橫掃對手)，這筆錢大約相當於其它球童為 普通的球員工作整整一年才能賺到的收入。

埃迪非常明白：如何拎球棒并不重要，而重要的是給誰拎球棒，一定要和球場上的贏家緊密聯系在一起。我從埃迪身上學 到了這個成功秘訣。在伯克希爾公司，我經常把球棒遞給美國商界最重量級的擊球手。”

巴菲特從埃迪身上學到的秘訣總結為：成功秘訣很簡單，要想成為大贏家，就要與大贏家在一起。

請牢記，最重要的不是如何工作，而是為誰工作。

求職的時候，一定要想清楚，你為之工作的公司、機構、老板是真正的大贏家嗎？