新聞簡評 - 政府的稅務陷阱

才進帳3.2億! 不動產奢侈稅 近期大抓漏

〔自由時報記 者鄭琪芳／台北報導〕

奢侈稅（特種貨物及勞務稅）六月一日上路，截至九月十二日，不動產交易申報五三五件、稅額只有三．二億元，平均每件課稅六十多萬元， 顯然沒有打到大戶。

不過，財稅資料中心比對全國財產交易資料後，初步查出未申報案件高達六千多件，已交由國稅局進一步過濾，近期將首度展開奢侈稅查稅行動。

 

民眾如果有應申報而未申報案件，可於查核前自動補報補繳，否則最重可處二．五倍罰鍰。 

另外，對於奢侈稅自行申報案件，國稅局也將查核是否有低報情況，全國首件不動產課徵奢侈稅案件，就因申報成交價低於公告現值，而被國稅局懷疑低報價格，雖然初步查核資金流程相符，但仍將列管一段時間。

簡評：

筆者之前有說過奢侈稅是因應選舉的產物，在實施的前半年會查核的特別嚴格。
因此這則新聞雖然是由反對黨相關的媒體所提出，但是仍然不乏宣示意味，告知所有在奢侈稅實施後持有兩年內賣屋的民眾別對奢侈稅存僥倖心態，懷疑政府查核的決心，就算政府睜一隻眼閉一隻眼反對黨也會監督到底，共同將這個圓仔湯搓好。

其實在這段時間很多人問筆者為什麼政府一方面打房但另一方面卻不斷釋出例如200億青年安心成家等等方案刺激買氣，是不是景氣不如想像中好或是玩兩手策略等因素？

景氣或後市發展筆者比較不敢隨意推估，但是有一個現實的難題正在考驗執政黨的能力，就是政府財源的問題。

在產業外移與貿易出口終端國經濟衰退下，台灣的財政收入正逐漸在減少中，取而代之的是政府為了刺激經濟不斷地投入公共建設導致的債台高築現象，而在此嚴重的情況下，政府卻在房地產業上看到一道曙光。

先給各位看一則新聞：

不動產實價登錄 確保交易透明

【中央社台北廿日電】

總統馬英九日前宣示維護土地正義、居住正義、縮短貧富差距的決心，在台灣真正打造一個公義社會；行政院會日前通過「地政士法」及「平均地權條例」部分條文修正草案，明訂不動產交易採實價登錄。

李述德表示，實價登錄是為了確保交易透明，保障買方權益，「這是一件事情，課稅又是一件事情」，基本上持有稅是從低，所以現在公告地價與市價有相當差距，就是讓平常持有房屋或土地的稅從低徵收；大家比較關心的交易的行為、買賣的行為，那是另外一件事。 

李述德說，目前在房屋稅與地價稅的部分，沒有打算修法改變，因為賦稅改革有兩個基本要素，一個是稅率、一個是稅基；稅基是地方政府權責，稅率由中央政府訂，後者要調整不是那麼簡單，要全盤檢討相關事宜，目前沒有調整打算。

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筆者認為這則新聞的重點就是他的標題”不動產實價登錄”。

大家知道在房地產有三種型態的稅賦，分別是買進的稅賦、持有的稅賦、賣出的稅賦。

這其中在交易成本佔有較大部分以及與公告地價、公告現值計價者包涵了契稅、房屋地價稅、土增稅等等，其中又以土增稅的金額為交易成本的最大宗。

講到這裡大家應該可以了解政府往後的財源在哪了吧？
透過實價的登錄，慢慢地將稅基調高，而這些不斷調高的公告現值、公告地價也會間接地增加房地產的相關稅金。

雖然說政府不斷強調實價登錄不代表會實價課稅，筆者也確實不清楚這其中到底會有多大的潛在利益，但是從政府不斷地大動作引導民眾購屋，將所有人拉進房地產的遊戲規則中就可略知其用心。

高房價本身對政府的執政成績來說雖然不利，但是以政府目前的財政稅收狀況如此嚴峻的話，高房價所衍生出的高房屋稅賦確實是政府財政赤字的一條明路，這可能也是政府為何一方面打房，一方面卻持續鼓勵民眾進場購屋的原因。

青年安心成家 公股銀撥貸919億

國庫署今天公布「公股銀行」辦理「青年安心成家」購屋貸款情況，截至100年8月底為止，八大公股行庫累計受理2萬8千9百多戶、金額1014億元，撥貸金額2萬6千3百多戶、金額919億元。 

為協助民眾購置自用住宅，財政部洽請公股銀行，從去年12月起開辦「青年安心成家購屋貸款」，每戶最高申貸金額500萬，最長年限30年，減輕民眾購屋壓力，協助盡早實現購屋夢想。

新聞解析 - 中國政府打房之基本認識

北京房企頂不住 大打折扣戰

旺報【記者鄭惠元／綜合報導】

日前才閉幕的「2011北京秋季房地產展示交易會」上，各房產商無不祭出最優惠的方案、大打折扣戰，來吸引消費者，但是從成交的情形來看，下半年，北京樓市下行已經是必然的趨勢，不過業內認識認為，下跌幅度可能不會很大。

對於房交會上開發商「暗降」價格的現象，多位業內專家均表示，這是樓市價格下行的一種信號。

今年上半年，有部分開發商期待調控放鬆，推盤量不大，但現在已經 基本達成共識，就是調控政策不會放鬆，因此在房地產企業迫於資金回籠和銷售目標等各種壓力下，開發商已經停止觀望、降低價格 。

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簡評：

中國大陸由於通膨、資產泡沫以及地方債的問題導致中央政府的財經政策進退維谷。

為了抗通膨與高資產價格而升息就會導致債券利率上升，需負擔的債務也因此上升；為了降低債務金額降息則會讓通膨的狀況更嚴重，進而讓老百姓的生活更加困難。

今年開始實施的125規劃目的是為了擴大國內市場內需，而擴大內需市場最重要就是增加民眾的消費，增加消費的首要任務就是要讓老百姓的淨收入增加。所以為了國家的長遠考量並安定國內逐漸不穩的政局，穩定通膨與安定房價目標的重要性逐漸超越降低地方債務。

了解了大原則之後，就可以知道中國為什麼打房要打得這麼兇狠，就是因為高房價已經違背了國家發展的基本路線，這對中共政權來說非常重要。

但是即便如此中國人行的相關政策也不失應有之彈性，就像從2005年開始的宏觀調控遇上了2008年的金融海嘯人行還是不得不低頭，實施寬鬆的貨幣政策以穩定經濟，相當目標導向考量。

所以筆者認為以中國目前的打房手段中國房價遲早會hold不住，但是要讓房價大幅下跌進而影響經濟也不是中國政府所樂見的。因為若房價大幅下跌，造成民眾財產縮水與經濟發展的方向是背道而馳的，所以只要等到中國的CPI值顯著下降或是房價合理之後，這些打房措施都會告一個段落的。

房地產投資專題 - 與房仲議價基本要點

買方與仲介看屋到一個階段時通常都會看到幾個比較中意的物件，這個時候就必須進入下一個階段，也就是所謂議價的部份。

物件議價的意思就是說買方與賣方針對物件本身的價格認知落差透過仲介的流程進行磨合的動作。

坊間許多關於與仲介議價的文章或是書籍中有提到許多議價的方式，諸如感性議價法、聲東擊西法、查看物件謄本屋主購入時間等等balabala不勝枚舉，但是以筆者的經驗來說這些議價方式不但作用不大，有時間更可能讓自己陷於談判話術的陷阱之中，為什麼呢？原因有二：

1.  各位如果有在當房仲的朋友或是曾經有當過房仲的經驗就可以知道，仲介的主要工作就是在談判，不論是與屋主壓價或是拉買方的價格等，一天有時候甚至會有3~5組見面談要進行。除非是從事相關業務工作的人，不然以話術能力、做狀況或是演戲做辛苦度的熟稔能力都不是一般人可以想像的。如果一個不注意或是說話出現漏洞，很容易就會被導引到對仲介有利的方向，不可不慎。

2.  以上坊間的議價方式筆者認為對於自售屋主可能會有一些些用處，但是若是透過仲介對物件進行議價的話，其實買賣雙方有些觀點或是想法並不一定能完整完全的傳達到另一方的耳中。因為如果有過仲介議價經驗的人就會知道，在過程中買賣雙方根本不太會碰到面，所以仲介就成為買賣雙方議價的中間人，擁有資訊不對稱的優勢可以透過對雙方個性的瞭解進行有用的策略利用雙方的弱點進行議價與煽動。

所以綜合以上兩點就可以知道跟仲介講一大堆議價的話術或策略根本沒用，一來是你可能根本講不過他們，反而讓自己麻煩；二來就算你真的有把自己的想法傳達給仲介，他們也不一定會如實的告知另一方，因為你的想法或態度可能會打亂議價的節奏或是對仲介本身握有籌碼產生不利的局面。

這並不是說仲介有多邪惡，而是該行業在演進的過程中發現這些議價策略是最快成交並有效率增進本身利益的方式，所以正確的心態應該要以思考如何自保取代對仲介的抱怨較好。

為了因應仲介的議價策略，筆者通常會先做兩件事：

1.  了解周遭相同條件物件的單價行情區間，再把單價區間乘以物件坪數以便確認該物件的總價跟產品搭配合不合理。

2.  詢問仲介此物件屋主的底價與可收價分別是多少？ 底價就是屋主在填寫銷售委託書時屋主欲實拿金額加上仲介服務費的價格【若屋主實際欲拿到1000萬再加上仲介賣方的服務費4％，所以底價為1040萬】。

     而可收價則是屋主與仲介協調出的一個與底價接近可收斡旋金進一步磋商的價格，通常是底價的9.5折到9折左右，依物件與屋主特性決定。

因此初步議價最簡單的方式是對當地行情有一定了解後，只要看到有喜歡的物件一定要詢問有關屋主底價與可收價的訊息，選擇一間離行情價不遠的物件出價下斡旋或要約，這樣才不會浪費大家的時間。

通常屋主底價或可收價的訊息都會很混亂，因為畢竟這是以屋主對行情或是自家房屋價值的認定，個人主觀認定意味較濃，而且有些仲介還會故意將底價報高讓你殺，這種行為俗稱卡價格。所以如果是一般約的話筆者會建議不妨多問個一兩家仲介關於此物件的價格訊息，也比較可以避免卡價格的情形發生。

假設出價後仲介認為差距太大希望你加價，或是說之前有人出價多少多少屋主都沒賣等等話術的時候，都煩請各位先稍安勿燥，筆者建議可先詢問仲介這個價位可否先收斡旋或要約進一步議價，如果不行也沒辦法，我們再看看其他間有沒有機會吧。

這個時候除非價位真的差距太大或是你太機車讓仲介不想幫你議價，不然通常來說仲介都會露出勉為其難的表情說：好啦，不然我幫你努力看看好了。

初步目的也因此達成，接下來的重點就是如何正確填寫斡旋書或要約書了，筆者將在下一章詳細介紹。

房地產投資專題 - 第一次與仲介看屋指南

俗話說萬事起頭難，當你想要投資房地產或是買屋自住的時候到底該如何開始第一次的看屋經驗？筆者認為這是一個非常重要的問題，在這個路上的房仲家數已經比便利商店還多的時代，如何選擇對的仲介以及在看屋過程中各項守則的遵循便成為重點項目。以下為筆者小小的看屋經驗談，希望對大家有幫助。

1. 要從哪家哪間店開始找？筆者認為可先從該區域的直營體系先開始找，畢竟因為品牌較大案源也較多；且公司對業務人員的教育較齊一，所以提供給消費者的資訊應該不會差太多，遇到老油條或是亂講話的業務機率也降低許多，是個入門的切入點。

累積一定經驗後欲擴大搜尋案源或想挑戰更高層次的話術洗禮時可再從加盟店著手，可先從該區域地點較好的店家開始，因為地點較好的店面代表租金較高，所以如果能夠cover高店租而繼續營業就代表他們不是已經深耕在地很久的老字號加盟店，就是公司目前還蠻賺錢的意思，這兩點對消費者的資訊收集都是有利的。

如果拿到加盟店仲介的名片時往下看或是翻到後面就會看到加盟業者本身公司的名稱，通常都是某某仲介有限公司或是某某不動產有限公司等，這才是該業者仲介事業的真正主體，加盟名稱只不過是個招牌而已，這在之前的文章都有提過。

因此當名片蒐集多了之後，就有機會看到某幾個仲介名片下方的公司名稱是一樣的，這就代表了他們的老闆都是同一人，這種某幾個加盟店老闆擁有很多家分店的現象目前在新北市越來越明顯，因此你很可能名片拿來拿去都是同一家公司的業務也說不定，這點可能要多加留意。

2. 使用何種方式與仲介接洽看屋？筆者認為比較ok的方式是從網路上搜尋案源，再打電話與該接案分店聯絡約看並介紹其他物件，或是直接與正在OP的仲介直接約看也是ok，所謂OP就是指在路邊擺三角廣告板打廣告發傳單的銷售行為。

    雖然此兩種方式找到的仲介可能都會是比較年輕或是比較菜的仲介，但是年輕的仲介帶看會比較勤，而且對初次看屋的新手來說掌控度也比較高，對新手來說筆者並不建議直接找老仲介約看。

3. 第一次看屋時通常仲介都會想要進一步了解你的購屋需求與目的，例如買屋是投資還是自住還是置產？預算多少？想買什麼產品？幾房？偏好什麼樓層等等問題。

    筆者認為為了不引起不必要的誤會，投資或自住等目的性的問題該說清楚的還是要說清楚，但是盡量不要說你是投資兼自住，因為這通常是散客或菜籃族的標準答案，而仲介聽到這個答案時不是就覺得你是來亂的，就是會把你當肥羊宰，會造成非常不好的後果。

而關於需求的部分，尤其是預算與欲購買什麼樣產品等問題時，建議不要直接作回應，而是以詢問關於之前文章提到過的總價搭配產品與單價行情等等關於價格的問題把問題丟回去給他。

房地產投資專題 - 總價搭配產品的評估

比如說詢問這個區域電梯3房帶車位大概總價在哪裡？那公寓3房呢？單價區間大概在哪，等等問題來回應。

因為在預算與欲購買產品的部分是房仲最可以動手腳的地方，假如你很老實的告訴仲介說你的預算是500萬，想買個公寓三房的物件，就算是真的買的到一般的仲介也會告訴你買不到，然後藉此把你對此區的價格認知拉高，這點不得不防。

4. 重點3有提到仲介會拉高你的價格認知問題，深入一點說假設今天有個仲介要拉高你的價格認知，就一定要有一個真實的物件可以搭配。

意思就是今天仲介有可能會先帶你看一間格局不方正、屋齡舊又位於5樓的公寓3房芭樂物件，然後告訴你總價區間大概在700萬左右，但事實上這種條件的物件大概只需要不到600萬就買的到，當然他也料準你一定會因為此物件不優而打槍他，但物件優不優倒無所謂，重點是只要他透過這次的帶看把這種芭樂條件的物件跟700萬這個數字連結並植入到你的腦袋理，他就成功了。

聽懂了嗎？假設你已認定在此區域條件差的公寓3房要價700萬，剛好改天仲介帶你看了另一間條件普通的電梯3房但要價只要不到800萬，你會不會動心或是覺得自己撿到便宜(儘管800萬在當地其實只是行情價)？

相信我一定會的，再加上仲介從旁一直告訴你總價只多不到100萬，我想辦法讓銀行幫你多貸到這筆金額，每個月只要你多出5000元左右，完全沒有負擔，你還可以買到超乎想像的好房子，真的很划算喔。

聽到這些你還抵擋的住嗎？

因此為了不讓自己成為仲介手中的肥羊，在過程中如果仲介問到上述類似的問題時，筆者通常會跟他說"關於預算並不是重點，只要我要的產品他的單價、總價都是合理的範圍內都是我的需求，那這個區域的行情大概是如何如何"，把問題丟回去再隨機應變才是比較好說法，而有了這個動作之後也會迫使對方帶你去看比較優的物件。

5. 在看了一段時間的物件後難免會有手癢想下手的衝動，這是很正常的狀況，但是筆者認為儘管你認為該物件有多優，仲介鼓吹的有多急切都不可衝動，因為新手在看屋的過程其實是一段學習曲線的運作，當你的腦袋無法累積到一定數量的看屋資料庫時是沒有多少參數可以做決策的，做出的決策自然不會太好。

以筆者的經驗來說至少要看過30間以上的物件以及把該區域有關價格、產品、機能、交通、環境等因素都搞清楚之後才可以進行議價的動作，畢竟多看幾間物件以培養出正確的看屋眼光與直覺才是最重要的。

6. 要如何才能判斷仲介的好與壞呢？筆者認為重點只有一個，就是看他在帶看與銷售過程中的談話內容是以消費者自身的需求為主，還是以銷售話術為主就可以輕易的判斷。

    如果仲介在帶看時先對該區域的交通、機能、環境先做個基本的介紹，再針對物件的條件與周遭的行情分析搭配購屋者的能力做深入了解的話，就具備了好仲介的重要條件；但如果在帶看時仲介一直跟你說這個物件真的便宜啦、不買可惜啦、快賣掉了不然喜歡先出個價我幫你談看看等有的沒的話術，那很顯然之後就不必再找他了。

總而言之，最重要的就是仲介講的話不能全信，自身的判斷力以及邏輯分析都是檢視配合仲介的重要條件，對不熟悉的事物也一定要保持懷疑的態度才不會在房地產的領域賠了夫人又折兵。

房地產投資專題 - 有關房仲的基本認識

房屋仲介一直在房地產買賣交易中扮演著極重要的角色，房屋仲介的存在不但增加了物件買賣方的撮合效率，若是遇到好仲介也可以幫助買賣雙方處理許多關於房地產的疑難雜症，是一相當大的助力。

但是近期隨著房價的水漲船高與從事房仲人員的大幅增加下，相關人員所衍生的糾紛開始層出不窮，包括服務費的收費合理性、與房市投資客一搭一唱炒高房價、不顧顧客需求只求本身業績等，因此也造成越來越多人對於房仲的存在價值產生嚴重的質疑。

筆者認為以上糾紛確實為市場上長期存在的現象沒錯，畢竟房地產行業被普遍認定的高風險高獲利特性一定會吸引許多形形色色的人投入其中，而房仲業因進入門檻相對較低，所以產生的負面影響一定最直接。

因此如果買房子或是賣房子是人生中的重大決定，筆者認為最重要的是如何增加與房仲打交道的判斷力與know how，畢竟仲介業者的龐大案源還是短時間內不可取代的，如果消極的避免與房仲接觸，可能會喪失掉很多買到好房子或在房地產獲利的機會。

以下筆者稍微簡單介紹一下房仲的體系與它的責任與權利以供讀者瞭解。

房仲體系

1.直營：

房仲的直營體系業者具代表性的有信義房屋（全省）、永慶房屋（大台北地區）、太平洋房屋等。

其特性為每間分店的權利都是屬於總公司所擁有，因此不論公司政策或是業務員的整體素質都較為一致，而旗下的房仲從業人員因為具有較完善的教育訓練，再加上通常直營店體系對於被客訴的業務都會採取較嚴格的處理方式，因此對於客戶服務的相對較嚴格與標準化，但缺點為對買賣方來說除了特殊情況之外則收取的服務費較高。

直營體系的物件都是採取聯賣系統來控管，所以網站上不太容易出現重複的物件。而只要是該公司的業務，都可以銷售任何一處屬於該公司的待售物件，對賣方來說也代表雖然是簽一般約，但整個體系中只能找一個業務來簽委託，這是賣方要特別注意的。

但是雖然該體系的業務資源較多，但是由於是屬於普專制，因此銷售的服務費抽佣也相對較少，也因此降低了業務員的銷售動機，除非是真得很會銷售的業務，不然其實很多業務的大筆收入都得靠年終獎金來獲得。

2.加盟：

而加盟店的體制基本上與直營店就大不相同，加盟主須支付予總部一筆費用以取得使用該房仲品牌招牌的權利。

但就僅只於此，每間加盟店都屬於一個獨立的個體，公司制度的決定權完全在加盟者身上，所以雖然兩間一樣品牌的加盟店，但他們骨子裡可能是屬於完完全全的兩家公司，這是消費者需多加注意的，代表性的品牌以21世紀、台灣房屋、住商不動產、中信房屋等。

通常加盟店的作法都是以組為單位將公司內部眾多的業務員分成好幾組，業績較好或是資格較老的業務擔任組長，帶領組員衝刺業績。
而因為每個房仲品牌的加盟者素質不一，因此旗下的業務員擁有的資源或是教育訓練差異非常大。

所以可以從以上兩點得知老闆安排的公司制度與業務主管的人格特質是該加盟店旗下業務素質的關鍵因素。

由於加盟店通常都是以高專店為主（當然也有部份普專店），因此銷售的服務費抽佣較高，筆者有聽聞某加盟店的抽佣高達服務費的百分之八十，相當可觀，因此也帶動了業務員的銷售積極度。

但因為高獎金也就代表著不保底(底薪)，所以使加盟體系的業務員會產生為了讓物件成交而稍微折讓服務費的現象出現。

買方經紀人的處理流程

1.      對購屋者的需求瞭解

2.      帶看

3.      複看

4.      出價＆議價

5.      收斡旋金或要約書

6.      見面談或直接打底（打底則不需見面談）

7.      成交並簽立買賣合約書

8.      協助買方進行代書流程

9.      協助買方驗屋

10.    完成交屋，鑰匙交與買方

11.    提供售後保固（通常是保固凶宅、海砂屋、輻射屋並提供漏水半年內之無償修復）

權利

向買方收取總價款的1%~2%作為服務報酬

賣方經紀人的處理流程

1.      簽委託（一般約與專任約）

2.      屋主開價＆底價與屋主實拿確認

3.      買方帶看並回報

4.      傳達已收斡旋訊息並議價

5.      見面談或直接打底（打底則不需見面談）

6.      成交並簽立買賣合約書

7.      協助賣方進行代書流程

8.      完成交屋

權利

向賣方收取2%~4%的服務報酬

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以上為關於房屋仲介的體系與責任流程的基本介紹

後續的文章會做更深入的探討與實務案例解說。