買屋可以抗通膨，當真？ (2)

三、台灣的房地產的怪異現象：郊區房子太多，市區房子太貴！

大家都說買屋獲利的三個祕訣就是1.地段 2.地段 3.還是地段，但是對於絕大多數人來說，好地段同時也代表著1.買不起 2.買不起 3.還是買不起。

也因此帶動了台北外環區域的購屋需求，而建商逮到了這個機會，就開始在郊區蓋了大量的房子，以滿足這些預算不足的民眾他們購屋的夢。但也因為真的蓋太多了，所以導致嚴重的供過於求，使房價增值不易，這點從重劃區晚上的點燈戶數都只有小貓兩三隻就可以看得出來！

真正保值的地段，在經過這幾十年來已經漲到一般民眾承受不起的程度；而市郊的超額供給地段根本就不保值。所以說不定抗通膨這個題材只會成為少數資本家的遊戲而已！

四、通膨的真實性
最近各位朋友應該都有感受到百物齊漲的威力吧，便當也漲、紅茶也漲、咖啡也漲，就連號稱一律39元的日系生活百貨也要漲到49元！
所以這次通膨應該是來真的吧？

其實不一定喔！我們看一下被視為通膨指標的油價、與保值指標的黃金價格近期表現如何。

本波原油的價位並不是歷史新高，目前只有前波金融海嘯的三分之二而已！

 
代表保值指標的金價目前面臨到了月線層級的回檔修正，會不會步入空頭還需觀察。若步入空頭則代表著市場避險的需求強度不高，通膨的影響並不大！

由以上兩張圖表可以觀察國際市場的通膨威脅，其實並沒有台灣來的如火如荼，再加上歐債危機、中國經濟泡沫與美國復甦的不確定性，說不定還有通貨緊縮的可能！

所以我們由以上的條件可以驗證，在早期買屋抗通膨這招也許會有用，但在現今這個年代可能已毫無意義。由以下這則報導可以看出一些改變！

通膨怪獸 建商緩漲
自由時報自由時報 – 2012年5月5日 上午4:29
記者簡明葳／專題報導．攝影

油電雙漲，不少人擔心通膨來臨，房價也將出現變化。根據預測，台灣今年全年通貨膨脹率不會超過2%，仍屬溫和通膨，民眾卻對物價上漲，感受極大壓力，「抗通膨、要買房」，專家為您剖析。

東森房屋董事長王應傑說，台灣經濟環境曾在民國62年、68年曾隨著當時石油大漲而引發通膨，但是當時經濟環境封閉，與現在簽定許多貿易協定如ECFA等，以時代背景上就不能相提並論，且目前全球油價穩定，台灣電價、油價調漲，屬管理層面出了問題，物價隨之反應，應該只是出現「假性通膨」。

許多企業調整售價反應成本，民眾不一定要買單，因為一定也會有企業，在這種環境下「逆向操作」推出平價、優質的產品搶攻商機，台灣市場如此自由，民眾有權選擇所需要的商品。

至於房地產市場，房價攀升至歷史新高點，就算鋼鐵等建材成本微幅調整，市場上見到部分建商釋放漲價風聲。不過，只要基層民眾經濟問題沒有改善，薪水結構沒有改變，「多數建商應該是默默吃下些許成本，壓縮利潤，也不願讓房價持續高漲，影響買氣。」

 
所以購屋這件事，筆者認為一定要認清自己的目的是什麼最重要。如果要自住，什麼時機都可以進場，只要事前做好各方面評估就ok！

但如果是為了抗通膨而買房，可能現在就不一定適合，反而可以趁這個時機點好好地思考一下，有沒有什麼商品或商機可以取代房地產，而有真正抗通膨效益的呢？

一起想想吧！

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買屋可以抗通膨，當真？ (1)

最近物價越來越高，房價會不會更高呢？
鈔票越來越薄，是不是該買間房來保值、抗通膨呢？
相信以上這些問題最近應該讓不少民眾覺得苦惱吧！
 
其實買房可抗通膨的概念在早期普遍性行得通，但時空移轉至現在，這個概念的效果卻已大不如前。
為什麼會有這樣的不同結果呢？

一、首先，房地產之所以會增值，完全是建構在人口不斷地成長，而土地這種不可進口的原料又無法被替代，才產生了土地與房屋因為長期的供不應求產生的上漲現象。
因此這種現象也使房地產成為人們所根深蒂固的保值指標(起碼很多老一輩的都這麼認為)！

近年來台灣因為少子化現象發酵，使得歷年來龐大的首購與換屋潮等實質需求逐年地下滑，但因低利率與經濟不景氣的關係，產生了一波房地產的炒作熱潮。這股熱潮雖然助長了房價，但卻創造了房屋史無前例的巨大供給量，例如著名的林三淡等區域皆是如此，也讓長期的房屋供不應求現象遭到逆轉！

二、房地產有太多的隱藏成本，包括利率、折舊與五花八門的稅率都有很大的可能會吃掉房價增值所產生的獲利！

我們舉個例子好了：
假設筆者買了一間1000萬的房子，貸款700萬，以每年2%與通膨率打平的速度上漲，在10年後約可以1200萬賣出獲利了結！

雖然帳面上有獲利感覺蠻不錯的，但是在這之中隱含了多少的成本與機會成本呢？

首先，貸款700萬，每年的純利息是1萬7左右，繳了10年約為17萬。
而最讓人頭痛的土增稅，我們以實際的買賣價差課10%，則是約20萬左右的稅額(假設10年後實價課稅已實施，不要說不可能喔)。
仲介費買進抓1%為10萬，賣出抓3%為36萬左右。
然後其他雜支抓獲利的百分之一，就是10萬左右。

最後，將以上的數字加總為93萬，賣屋的獲利馬上縮水為107萬，而且這還是房屋每年穩定增值的前提下喔！

然而若以目前市面上壽險公司所推出的外幣增額保單而言，大約都可保持在3.5%左右的複利增值，300萬的頭款經過10年約可增值為423萬，獲利為123萬，比賣屋所得還多了16萬。到底誰比較抗通膨呢？


待續...

庶民經濟學3 — 從遠百事件看國營事業民營化

遠東集團董事長徐旭東(2012.5.7)：
「遠東關係企業暫停一切在台灣的投資，我們不繼續再投資下去。」
一天之內，八支股票六支跌，就跌掉68億…
SOGO員工10號更打算先發起小規模上街抗議…
遠東集團目前在國內將有總計超過200億元投資案面臨停擺…
第3天，徐旭東再出招，投書報紙「感慨SOGO的未來只能無語問蒼天」，還說要轉投資大陸湖北…

來源：http://tw.news.yahoo.com/%E9%9B%86%E5%9C%98%E8%82%A1%E8%92%B8%E7%99%BC68%E5%84%84-%E9%81%A0%E6%9D%B1%E7%88%ADsogo-%E8%82%A1%E6%85%98-051739731--finance.html

讓我們轉換一下場景……

台灣X油公司自XX年完成民營化後，因油價回歸市場機制，
95汽油漲至每公升36元，民眾抱怨連連，
政府因此決定對X油公司於台灣油品銷售獲利科徵30％暴利稅，並調查是否有壟斷市場之嫌…

X油公司董事長表示：

「X油公司將暫停台灣所有正興建之加油站，並於一個月內關閉偏遠地區發油量不足之虧損加油站及暫停各類補貼用戶之油料供應，我們未來主力將轉戰外銷市場。」

一天之內，物價飛漲、各地區加油站人滿為患…

X油員工與股東更打算發起大規模上街抗議…

X油公司目前於國內市占率約七成，配合政府政策於偏遠地區設立加油站方便當地居民，並給予漁船、計程車、客運、發電廠等特定用戶用油補貼以穩定物價；
若未來停止此類補貼，將造成偏遠地區地下油行猖獗及物價飆漲…

第3天，X由公司投書報紙：

「感慨X油公司的未來只能無語問蒼天」，
還說因大陸油品價格較佳，將轉戰大陸市場，

[大陸93#汽油每公升人民幣8.06元(約新台幣37.8元)，97#汽油每公升人民幣9.59元(約新台幣45元)]  (2012/5/10資料)

預估將今年對大陸投資額將由原本200億元提高為800億元…

國內油價真的比國外貴？

與民生密切相關的油品公司民營化真的比較好？
好到民眾或是好到財團、股東？

By 威廉皮

買屋買在重劃區，房價一定會漲嗎？

重劃區真的有這麼威嗎？我們來驗證一下吧！

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】信義計劃區、大直重劃區、新板特區、新莊副都心、頭前重劃區房價發展史，都印證「重劃區房地產、先買先贏」的事實，錯過前5個致富機會，不要錯過第6個~洲子洋重劃區，依照重劃區致富公式，現在進場最划算。

台北市信義計劃區花了20年時間，在重大公共建設帶動下，房價漲幅14倍;大直重劃區過去10年時間房價漲幅7倍。受到新北市政府遷移新板特區帶動，7年房價漲幅近3倍;新莊副都心、頭前重劃區3年房價漲幅也超過1倍。重劃區致富賺錢的公式其實很簡單明瞭擺在眼前，那就是「長期投資、先買先贏。」

重劃區新起，是投資最佳時間點
所以，「選擇公共建設推動的重劃區，進場投資房地產，長時間持有，是一定會賺錢的。」上面的5個重劃區成功案例都是如此，把握公共建設帶來的房地產增值，是一個很好的投資賺錢方式。重劃區買房致富的經驗是「一個重劃區的新起之際，通常都是房地產投資最佳時間點。」

所以，當這種重劃區致富成功經驗與賺錢公式被認同之後，2012年剛起步的洲子洋重劃區就值得注意。
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好，新聞接下來就是有關洲子洋重劃區的介紹了，有興趣的朋友可以在google搜尋關於他的資訊。

重點是，到底在往後的時間裡，重劃區還是不是房地產增值的保證呢？
筆者認為可以從兩個面向來探討：

1. 市場的實質需求面
我們一般來說，購屋的需求面不外乎是人口、資金兩種，而通常人口的量與質決定了資金是否進駐該區的房市。只有在兩著的強度大於房屋的供給量時房地產才有增值的可能！

之前法意group的Joe有提到人口紅利問題對台灣房市的負面影響，筆者也認為這會是台灣未來房市最大的長期利空因素。因為在少子化的影響下，購屋的需求一定會減少，簡單來說就是買房的人越來越少，大筆的資金也無法持續挹注的情況下，台灣房市尤其是重劃區所受到的衝擊只會更大！

新聞中所提到的信義計畫區、大直重劃區、新板特區等區域為什麼房市這麼熱？為什麼會漲這麼多？
除了環境的改善與交通的便利性之外，筆者認為重點是在區內的建案推出時，台灣的人口紅利因素還存在，大家都還有購屋需求、資金也因此可以購買這些物件的原因所造成。而時至今日，洲子洋重劃區還能不能複製這樣的成長？筆者抱持著懷疑的態度！

2. 消費者的預期心理
簡單來說，因為大家對於重劃區這個題材已經非常熟悉，再加上前面又有幾個成功的案例在眼前，因此在預期上漲的心理下，建商取得的土地價格，抑或房屋建成時的售價，很有可能都已炒過一波、甚至好幾波，消費者的增值空間也會因此被壓縮！

其實筆者不看好的原因還有很多，包括該重劃區的定位、地理位置等都有探討的空間，但是整個大環境的供需問題，以及炒家看到重劃區的嗜血因素，都會置購屋者於危險之境，這是必須要三思的問題，分享給大家！

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台灣101年3月份貨幣供給額追蹤

近幾個月台股受到證所稅的影響，股民怨聲載道，

成交量持續低迷；

到底目前台灣的資金足不足夠，是否有利於股市後勢呢？

從圖一我們可以觀察到，

M1B年增率為負數時(於0軸以下)，台股伴隨著會有相當可觀的跌幅，

但於0軸以上時並非完全正相關。

圖一、加權指數與M1B、M2年增率關係圖

從圖二我們則可以看到3月份的M1年增率為3.60％、M2年增率為5.13％；

較上月的M1年增率為3.28％、M2年增率為4.95％皆微幅上升，

但成長趨勢並不明顯。

圖二、M1B與M2金額及年增率數據

綜合以上兩點我們可以知道，

以目前來說，台灣的貨幣供給並無太大的變化，

尚無貨幣緊縮的問題；

也許股民信心是否恢復、全球經濟是否恢復成長，

才是左右台股後勢的關鍵。

財務分析-奇偶3356(下)

股本形成

由歷年來股本形成來看可以得知，該公司僅於甫成立前幾年現金增資比重較高，近十年來大部分股本皆來自公司營運的成果。

現金流量表

雖近兩年營運活動佔稅後純益比率下滑，但以歷年合計來看尚屬優良；另外自由現金流量八年以來皆為正值，更可印證該公司非資本競爭型的公司；由三大活動來看，可看出該公司屬盈餘品質優良、財務穩健保守的類型。

五大盈餘指標

100年第四季五大指標存貨、應收帳款及銷管費用皆為正向，而銷貨毛利及應付帳款為負向，未來需持續觀察後續狀況。

現金轉換循環

現金轉換天數於100年第三季以前不論是年或季皆逐步走高，主要是因為銷貨天數拉長，探究其原因主要是由於存貨增加的關係，不過於100年第四季已有相當的改善，與第四季營收成長有相當的關係。

結語

經由上述各項分析，可看出奇偶於財務上不僅僅相當穩健，近一年的表現也開始慢慢恢復成長，100年股東權益報酬率約32%，每股淨值29元，以市價130元來計算，外部股東權益報酬率約為7.14%，淨值比為4.5等資料，對比100年最高外部股東權益報酬率10.87%，最低外部外部股東權益報酬率6.94%以及100年最高淨值比4.72，最低淨值比3.02來看，目前似乎股價並非相當便宜；但請留意，一家公司的優劣在於未來對於股東所能提供的價值，若奇偶於未來營收、營益率及純益率仍能持續成長，而重獲各投資法人的關愛，該公司仍值得持續觀察。

 

好用資訊 ～ 各家銀行台幣高利定存比較

據人力銀行最新的調查，七成六企業大嘆無感景氣復甦，101年僅有兩成九企業在上半年有意為員工加薪，平均加薪幅度6.45%……

上班族看到這則新聞大概都要唉聲嘆氣了！
不過...

也不要氣餒！雖然老板不加薪，但更不能讓摳摳受到通貨膨脹的侵蝕 ; 因此我們特地整理了近期各家銀行所推出的台幣高利定存，給大家看看現在錢存在銀行利息到底有多高！

by~威廉皮

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